ZNALECKY POSUDEK. č /2 0 7 / Objednatel posudku: CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a.s. Na Strži 1702/ Praha 4

Transkript

1 ZNALECKY POSUDEK č /2 0 7 /7 2 2 O ceně dokončených bytových a nebytových jednotkách č. č. 1069/141, č. 1069/201, č. 1069/204, č. 1069/205 situovaných v bytovém domě č.p při ul. Nademlejnská v obci Praha hl.m., včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku pare. č. p.č. 1752/9, p.č. 1752/1, p.č. 1752/4, p.č. 1752/5, p.č. 1752/6, p.č. 1752/7, p.č. 1752/8, p.č. 1752/10, p.č. 1752/11, p.č. 1752/12, p.č. 1753/1, p.č. 1753/12, p.č. 1753/13, p.č. 1753/14, p.č. 1752/13, p.č. 1752/14, p.č. 1752/15, p.č. 1752/16, p.č. 1752/17, p.č. 1752/18, p.č. 1752/19, p.č. 1752/20, p.č. 1752/21, p.č. 1752/22, p.č. 1752/23, p.č. 1752/24, p.č. 1752/25, p.č. 1752/26, p.č. 1752/27, p.č. 1752/28, p.č. 1752/29, p.č. 1752/30, p.č. 1752/31, p.č. 1752/32, p.č. 1752/33, p.č. 1752/34, p.č. 1752/35, p.č. 1752/36, p.č. 1752/37, p.č. 1752/38, p.č. 1752/39, vše v katastrálním území Hloubčtín. Objednatel posudku: Účel posudku: CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a.s. Na Strži 1702/ Praha 4 Stanovení ceny obvyklé pro potřeby objednatele Ocenění obvyklou cenou je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), a dále v souladu s mezinárodními účetními standardy upravenými právem Evropské unie, podle stavu ke dni Posudek vypracoval: Ing. Stanislav Koumar Plánková Strakonice Posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Strakonicích

2 A. Nález 1. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytové jednotky Kraj: Hlavní město Praha Okres: Praha 14 Obec: Praha Katastrální území: Hloubětín Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti objednatele. 3. Podklady pro vypracování posudku - Stavební povolení č.j /10/OVÚR/Pa/1022/P /2010 vydané odborem výstavby OÚ hl. m. Praha - MČ Praha 9 dne s právním účinkem ke dni Kolaudační rozhodnutí č.j /12/0VÚR/Pa/1286/P /2012 vydané odborem výstavby OÚ ve hl. m. Praha - MČ Praha 9 dne Rozhodnutí nabylo právní moci dne Geometrický plán č /2011. potvrzený katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, pracoviště Praha, dne I pod č. 4084/ Prohlášení vlastníka o vymezení jednotek v budově ze dne Návrh na povolení vkladu rozestavěných jednotek ze dne Výpis z katastru nemovitostí dle LV č.5123 ze dne vyhotovený KÚ pro hl.m. Praha - technická zpráva z projektové dokumentace bytového domu zapůjčená vlastníkem nemovitosti - údaje o stavu inženýrských sítí k datu ocenění - sdělení a informace poskytnuté vlastníkem nemovitosti - vlastní zjištění při místním šetření 4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a.s.; IČ se sídlem Na Strži 65/1702, Praha 4 podíl: 1 Vlastník pozemku: CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a.s.; IČ se sídlem Na Strži 65/1702, Praha 4 podíl: 1

3 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Celkový popis nemovitosti Popis bytového domu: Bytový dům má tvar obráceného písmene J, ze severu členěna do dvou věžových obloukových sekcí C a D a z jihu do dvou obdélníkových sekcí A a B. Výškově je bytový dům členěn na dvě podzemní podlaží (garáže, TZB, společné domovní prostory) a na postupně ustupujících nadzemních podlaží (bytové jednotky). Bytový dům disponuje 180 byty, 28 ateliéry a 153 parkovacími místy. Části bytového domu jsou založeny na pilotách se železobetonovou základovou deskou, nosnou konstrukci spodní stavby tvoří ŽB stěny, vrchní stavba je navržena jako stěnový nosný systém ŽB stěn se zděnými vyzdívkami Porotherm na obvodu se zateplovacím systémem. Vnitřní příčky jsou vyzděny z příčkovek Porotherm. Stropy tvoří ŽB monolitické desky. Střecha je plochá, jednoplášťová, s mpvc střešní krytinou nebo podložími terasami. Schodiště monolitická prefabriková. Povrch fasády tvoří akrylátová omítka na jádrové VC omítce. Klempířské konstrukce jsou z TiZn plechu. Objekt je vybaven trakčními výtahy. Popis bytové jednotky: Vnitřní omítky zděných stěn. příček a stropů jsou dvouvrstvé vápenocementové štukové s bílou otěruvzdornou malbou. V koupelnách a u WC jsou keramické obklady do výšky 2,120 m. Stavební otvory jsou osazeny plastovými okny s iz. dvojsklem. Dveře jsou provedeny jako dřevěné dýhované plné, resp. prosklené do obložkových zárubní. Podlahové krytiny jsou plovoucí laminové, koberec či PVC, v koupelnách a WC standard, ker. dlažba, u venkovních teras, balkónů či lodžií mrazuvzdorná ker. dlažba. Vybavení koupelny - vana nebo sprch, kout, umyvadlo, závěsné WC. Kuchyňská linka není součástí dodávky. BJč. Typ bytu Podlaží Plocha bytu m2 Plocha B/T/P m2 Velikost podílu na pozemcích 1069/ patro (NP6) 34,5 8,7 383/ /201 1+kk 10. patro (NP11) 32,3 8,4 361/ /204 3+kk 11. patro (NP12) 80,0 12,9 842/ /205 1+kk 11. patro (NP12) 32,6 8,3 367/101405

4 a) Pozemky ao Spoluvl. podíl na pozemcích Napojení na inženýrské sítě: - Vodovodní síť veřejného vodovodu - Kanalizační řad veřejné kanalizace - Rozvod elektrického proudu - Zemní plyn Ostatní stavební pozemky Typ Název Parcelní Výměra Jedn.cena Cena číslo [m2] [Kč/m2] 1Kč 2 cen. mapa Zastavěná plocha a 1752/ , , ,- nádvoří 2 cen. mapa Ostatní plocha 1752/1 963, , ,- 2 cen. mapa Ostatní plocha 1752/4 818, , ,- 2 cen. mapa Ostatní plocha 1752/5 501, , ,- 2 cen. mapa Ostatní plocha 1752/6 533, , ,- 2 cen. mapa Ostatní plocha 1752/7 837, ,- 2 cen. mapa Ostatní plocha 1752/8 91, , ,- 2 cen. mapa Ostatní plocha 1752/10 72, , ,- 2 cen. mapa Ostatní plocha 1752/11 86, , ,- 2 cen. mapa Ostatní plocha 1752/12 15, , ,- 2 cen. mapa Ostatní plocha 1753/1 130, , ,- 2 cen. mapa Ostatní plocha 1753/12 52, , cen. mapa Ostatní plocha 1753/13 16, , ,- 2 cen. mapa Ostatní plocha 1753/14 14, , ,- 2 cen. mapa Ostatní plocha 1752/13 19, , ,- 2 cen. mapa Ostatní plocha 1752/14 14, , ,- 2 cen. mapa Ostatní plocha 1752/15 14, , cen. mapa Ostatní plocha 1752/16 13, , ,- 2 cen. mapa Ostatní plocha 1752/17 14, , ,- 2 cen. mapa Ostatní plocha 1752/18 14, , ,- 2 cen. mapa Ostatní plocha 1752/19 13, , ,- 2 cen. mapa Ostatní plocha 1752/20 20, ,- 2 cen. mapa Ostatní plocha 1752/21 14, , ,- 2 cen. mapa Ostatní plocha 1752/22 13, , ,- 2 cen. mapa Ostatní plocha 1752/23 14, , ,- 2 cen. mapa Ostatní plocha 1752/24 14, , ,- 2 cen. mapa Ostatní plocha 1752/25 13, , ,- 2 cen. mapa Ostatní plocha 1752/26 13, , ,- 2 cen. mapa Ostatní plocha 1752/27 14, , ,- 2 cen. mapa Ostatní plocha 1752/28 14, , ,- 2 cen. mapa Ostatní plocha 1752/29 13, , ,- 2 cen. mapa Ostatní plocha 1752/30 19, , ,- 2 cen. mapa Ostatní plocha 1752/31 13, , ,- 2 cen. mapa Ostatní plocha 1752/32 13, , ,- 2 cen. mapa Ostatní plocha 1752/ , ,- 2 cen. mapa Ostatní plocha 1752/34 14, , ,-

5 2 cen. mapa Ostatní plocha 1752/35 14, , ,- 2 cen. mapa Ostatní plocha 1752/36 13, , ,- 2 cen. mapa Ostatní plocha 1752/37 14, , ,- 2 cen. mapa Ostatní plocha 1752/38 16, , ,- 2 cen. mapa Ostatní plocha 1752/39 16, , ,- Ostatní stavební pozemky - celkem ,- Spoluvl. podíl na pozemcích - zjištěná cena = ,- Kč b) Obvyklá cena bytových jednotek Pro stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti je použito porovnávacího způsobu. Aplikace porovnávacího způsobu je vzhledem k četnému množství adekvátních porovnávacích nemovitostí nejlépe vystihující způsob zjištění obvyklé ceny s tím, že rozdíly v jednotlivých parametrech objektu, lokalitě a využití nemovitosti je zohledněno pomocí použitých korekčních koeficientů. hl) Vypočet standardní jednotkové ccnv porovnávací metodou Porovnávací hodnota vyjadřuje jakým způsobem je daná nemovitost reflektována poptávajícími přímo na realitním trhu. Touto metodou je plně akcentován potenciál a očekávání ze strany poptávky v současné době. Klíčovou veličinou zůstává kapacita nemovitosti, standard, účel využití, dosahovaná obsazenost, investiční náročnost, potenciál ekonomického rozvoje. Ke zhodnocení těchto veličin posloužily kategorie koeficientů - lokalita, typ stavby, stáří a technický stav, služby a vybavení, ekonomická využitelnost objektu a velikost pozemku příslušejícího k objektu. Celkově byly vstupní cenové údaje upraveny koeficientem důvěryhodnosti zdroje informace. Výsledek této metody dává komplexnější pohled na nemovitost jako celek. Definice koeficientů použitých pro srovnání K Název koeficientu K1 Poloha K2 Pozemek K3 Stav K4 Vybavení K5 Zdroj nabídky K6 Ostatní (případně specifikováno) Popis porovnávacích nemovitostí: Všechny porovnávací nemovitosti jsou stejného charakteru jako nemovitost oceňovaná. Jedná se o jednotky nacházející se v bytových domech podobného stáří a stavu a v podobné lokalitě. Mírná odlišnost v cenotvorných faktorech jako stavebně-technický stav, vybavení, orientace místností, dispozice, příslušenství apod. jsou zohledněny v samotném stanovení standardní jednotkové ceny pomocí koeficientů. Porovnávací objekty jsou bez negativních vlivů či jiných faktorů výrazně ovlivňující jejich hodnotu.

6 Srovnávací BJ č.l PSČ Obestavěný prostor: m3 Město/obec: Praha Započitatelná plocha: 55 m2 ČtvrtVKÚ: Vysočany Zast. plocha NP: m2 Adresa: U Elektry Poloha: Dobrá Cena v KČ: Stavební stav: velmi dobrý Výměra pozemku: m2 Vybavení: Standardní Inženýrské sítě: plně zasíťováno Zdroj dat: Nabídková cena Komentář: lokalita: U Elektry. Praha Vysočany, cena: ,12 Kč. započ. plocha: 55 m2. popis a srovnání: byt v novostavbě 2+kk/B, OV, 55m2 + 7m2 balkón, cihl. vyzdívka. K bytu se dokupuje garážové stání a zděný sklep. Samostatná koupelna s vanou. Samostatná toaleta. Standardy bytu zahrnují dřevěná eurookna s elektrickými bezpečnostními žaluziemi, bezpečnostní, protipožární dveře 3.třídy. Příprava na kuchyňskou linku a myčku. 7-patrový bytový dům s výtahem je součástí rozsáhlého zeleného pásu obklopující říčku Rokytku s vlastním dětským hříštěm. Srovnávací BJ Č2 PSČ Obestavěný prostor: m3 Město/obec: Praha Obytná plocha: 53,4 m2 ČtvrtVKÚ: Hloubětín Zast. plocha NP: m2 Adresa: K Náhonu Poloha: Střední Cena v Kč: Stavební stav: Velmi dobrý Výměra pozemku: m2 Vybavení: Standardní Inženýrské sítě: plně zasíťováno Zdroj dat: Nabídková cena Komentář: lokalita: K Náhonu, Praha Hloubětín, cena: Kč, započ. plocha: 53,4 m2, popis a srovnání: byt 2+kk o výměře 53,4 m2 umístěný do druhého nadzemního podlaží 2. etapy projektu Kejřův Park. Byt, jehož součástí je balkon o velikosti 4.6 m2 je jižně orientovaný a je možné si k němu dokoupit sklepní kóji a parkovací stání. Bytový komplex tří komorně aděných pětipodlažních bytových domů nabízí celkem 88 nových moderních bytů l+kk - 4+kk v uzavřeném oploceném areálu ; ostrahou a recepcí. Srovnávací BJ č3 >SČ Obestavěný prostor: m3 děslo/obec: Praha Obytná plocha: 57 m2 ítvrť/kú: Vysočany Zast. plocha NP: m2 vdresa: Jana Přibíka Poloha: Dobrá 'ena v Kč: Stavební stav: Velmi dobrý Výměra pozemku: m2 Vybavení: Standardní iženýrské sítě: plně zasíťováno Zdroj dat: Nabídková cena komentář: lokalita: Jana Přibíka, Praha Vysočany, cena: Kč, započ. plocha: 57 m2. popis a srovnání: byt 2+kk, 57m2, IV, ve Čtvrtém patře v novostavbě s výtahem v projektu Dvůr nad Rokytkou (II. etapa). Byt má rozlohu 57m m2 terasa, bytě dřevěná eurookna a plovoucí podlahy. V koupelně vana. WC samostatně. K bytu náleží sklep. Parkování je řešené arkovacími místy před domem. yhodnocení Měrná jednotka: m2 obytné plochy nabídková cena v Kč/m.j. Zohlednění hodnototvomých faktorů koeficienty Přep. KC v Kč/m.j. Poloha Pozemek Stav Vybavení Zdroj Ostatní ovnávací BJ Č.l ,05 1, , ovnávací BJ č ,00 1,00 1, ,90 1, ovnávací BJ č , ,00 0,90 1, Průměr:

7 Standardní jednotková cena vyjadřuje základní cenu průměrně vybaveného bytu v oceňovaném bytovém domě o dispozicích 2+kk/3+kk, 2.NP a průměrné výměře (60-70 m2). Cenotvorné faktory jako je vybavení, orientace místností, dispozice, příslušenství apod. je zohledněno až při ocenění samotných bytových jednotek, přičemž upravená jednotková cena se může pohybovat v rozmezí cca 5-15% od stanovené standardní jednotkové ceny, tj. od cca tis. Kč/m2, v atypických případech (nadměrně velká terasa, předzahrádka, množství příslušenství nebo jedinečná poloha v domě apod.) lze cenu stanovit ve vyšším cenovém rozmezí. Nebytové jednotky - ateliéry jsou cenově díky jejich charakteru, sníženému prosvětlení či zhoršeným dispozicícím cenově sníženy o cca 15-30%. Při stanovení obvyklé ceny je také přihlédnuto kjiž realizovaným, smluvním cenám jednotek, které nejlépe odráží veškerá specifika dané jednotky. V těchto případech, kdv jednotka již byla prodána, obvyklá cena je stanovena ve výši smluvní ceny. V případě pouze nabídkové/ceníkové ceny developera, obvyklá cena je stanovena z porovnávací hodnoty stanovené znalcem. b2) Obvyklá cena bytové jednotky ě. 1069/141 Smluvní cena BJ Kč - z toho cena pozemku Kč Typ jednotky 1+ 1 Podlaží 5. patro (NP6) Celková plocha bytové jednotky 34,5 m2 Celková plocha balkonů/teras/předzahrádek 8,7 rn2 (započteno 50%. m ax. však 20% z plochy jednotky) Orientace obytných místností V Příslušenství BJ s Spoluvlastnický podíl na pozemcích 383/ Smluvní jednotková cena vč. příslušenství (Kč/m2 započ. plochy) Jednotková cena znalce (Kč/m2 započ. plochy) Porovnávací hodnota jednotky 54082, -Kč/m ,-Kč/m ,-Kč Obvyklou cenu jednotky jsme stanovili na úrovni již uzavřené smluvní ceny ve výši ,-Kě, z čehož cena spoluvlastnického podílu na pozemcích činí ,-Kě.

8 b2) Obvyklá cena bytové jednotky č. 1069/201 Smluvní cena BJ Kč - z toho cena pozemku Kč Typ jednotky 1+kk Podlaží 10. patro (NP11) Celková plocha bytové jednotky 32,3 m2 Celková plocha balkonů/teras/předzahrádek (započteno 50%, max. však 20% z plochy jednotky) 8,4 m2 Orientace obytných místností JZ Příslušenství BJ s Spoluvlastnický podíl na pozemcích 361/ Smluvní jednotková cena vč. příslušenství (Kč/m2 započ. plochy) Jednotková cena znalce (Kč/m2 započ. plochy) Porovnávací hodnota jednotky 59899,-Kč/m ,-Kč/m ,-Kč Obvyklou cenu jednotky jsme stanovili na úrovni již uzavřené smluvní ceny ve výši ,-Kč, z čehož cena spoluvlastnického podílu na pozemcích činí ,-Kč. b2) Obvyklá cena bytové jednotky č. 1069/204 Smluvní cena BJ Kč - z toho cena pozemku Kč Typ jednotky 3+kk Podlaží 11. patro (NP12) Celková plocha bytové jednotky 80 m2 Celková plocha balkonů/teras/předzahrádek (započteno 50%, max. však 20% z plochy jednotky) 12,9 m2 Orientace obytných místností JZVS Příslušenství BJ PS,S Spoluvlastnický podíl na pozemcích 842/ Smluvní jednotková cena vč. příslušenství (Kč/m2 započ. plochy) Jednotková cena znalce (Kč/m2 započ. plochy) Porovnávací hodnota jednotky 49555,-Kč/m , -Kč/m ,-Kč Obvyklou cenu jednotky jsme stanovili na úrovni již uzavřené smluvní ceny ve výši ,-Kč, z čehož cena spoluvlastnického podílu na pozemcích činí ,-Kč.

9 b2) Obwklá cena bvtové iednotkv č. 1069/205 Smluvní cena BJ Kč - z toho cena pozemku Kč Typ jednotky 1+kk Podlaží 11. patro (NP12) Celková plocha bytové jednotky 32,6 m2 Celková plocha balkonů/teras/předzahrádek (započteno 50%, max. však 20% z plochy jednotky) 8,3 m2 Orientace obytných místností JZ Příslušenství BJ PS,S Spoluvlastnický podíl na pozemcích 367/ Smluvní jednotková cena vč. příslušenství (Kč/m2 započ. plochy) Jednotková cena znalce (Kč/m2 započ. plochy) Porovnávací hodnota jednotky 68501,-Kč/m ,-Kč/m ,-Kč Obvyklou cenu jednotky jsme stanovili na úrovni již uzavřené smluvní ceny ve výši ,-Kč, z čehož cena spoluvlastnického podílu na pozemcích činí ,-Kč.

10 C. Rekapitulace cen nemovitosti Oceňovaná jednotka Obvyklá cena jednotky Z toho cena spoluvl. podílu na pozemku Obvyklá cena jednotky č.1069/ Kč Kč Obvyklá cena jednotky č. 1069/ Kč Kč Obvyklá cena jednotky č. 1069/ Kč Kč Obvyklá cena jednotky č. 1069/ Kč Kč Obvyklá cena jednotek činí celkem Kě Kě Zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti je stanovena na základě porovnávací hodnoty. Obvyklá cena zohledňuje současnou situaci na realitním trhu se srovnatelnými nemovitostmi. V dané lokalitě se podobné jednotky obvykle pohybují v cenovém intervalu od 40 do 55 tis./m2, přičemž především záleží na konkrétní lokalitě, stavebně-tech. stavu a vybavení jednotky, provedení bytového domu. formě vlastnictví, umístění jednotky v domě, množství příslušenství, dispozice jednotky a podobných cenotvorných faktorech. Posouzení rizik: Případná finančně-právní omezení oceňovaných nemovitostí (zástavní práva, předkupní práva apod.) nejsou zahrnuty do stanovených obvyklých cen. Věcná břemena nebyla zjištěna nebo se jedná o VB technického charakteru bez vlivu na obvyklou cenu nemovitosti. Ostatní rizika jako riziko hluku/vibrací, znečištění, záplav, sociální rizika apod. nebyla zjištěna. Ve Strakonicích, D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne č.j. Spr.l 156/80 pro základní obor EKONOMIKA, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Certifikovaný dne Bankovním institutem a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 2126, ev.č. 1034/99 s platností do a recertifikován dne , číslo certifikátu 1034/12, s platností do Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4051/207/722 znaleckého deníku. O l \ «Ing. Stanislav Koumar Plánková Strakonice

11 i )