Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 288/13/2015 Typ nemovitosti Pozemky parc.č. 476/1, parc.č. 476/3, parc.č. 476/4, parc.č. 532/6 v současném stavu Účel ocenění Odhad obvyklé ceny nemovitosti pro exekuční řízení Předmět ocenění pozemek parc.č. 476/1, LV č. 3391 pozemek parc.č. 476/3, LV č. 3391 pozemek parc.č. 476/4, LV č. 3391 pozemek parc.č. 532/6, LV č. 3391 Adresa Kraj Jihočeský kraj Město Kaplice Počet obyvatel 7277 Kat. území Kaplice Ulice Pohorská Část obce dle LV Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov JUDr. Marek Frank Tovární č.p. 197 381 01 Český Krumlov Tel. E-mail IČ 66254132 DIČ CZ7412231882 Vlastnictví pozemek parc.č. 476/1 Novák Ladislav - Kaplice, Horská 11 SJM Nováková Marta - Kaplice, Horská 11 pozemek parc.č. 476/3 Novák Ladislav - Kaplice, Horská 11 SJM Nováková Marta - Kaplice, Horská 11 pozemek parc.č. 476/4 Novák Ladislav - Kaplice, Horská 11 SJM Nováková Marta - Kaplice, Horská 11 pozemek parc.č. 532/6 Novák Ladislav - Kaplice, Horská 11 SJM Nováková Marta - Kaplice, Horská 11 Zpracováno pro exekutora Vypracoval Seltsam Josef Dne 31.3.2015 Licence číslo Na Vyhlídce 541 Ke dni 23.3.2015 0842 382 41 Kaplice email: josef.seltsam@seznam.cz tel: 724 722556 Prohlídka dne 23.3.2015 Počet stran textu 7 Počet stran příloh 14 Obvyklá cena Výměra pozemku parc.č. 532/6 249 m 2 500 Kč/m 2 124 500 Kč Výměra pozemku parc.č. 476/1 66 200 13200 Kč Výměra pozemku parc.č. 476/3 20 200 4000 Kč Výměra pozemku parc.č. 476/4 12 200 2400 Kč Obvyklá cena celkem 144 000 Kč Stočtyřicetčtyři tisíc Kč - 1 -
Vyhodnocení rizik ANO ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Přístup na tři ze čtyř oceňovaných pozemků - parc.č. 476/1, parc.č. 476/3, parc.č. 476/4 je přes pozemky jiných vlastníků. Přístup a příjezd na oceňované pozemky není právně zajištěn. Tato skutečnost má vliv na cenu obvyklou a je v obvyklé ceně zohledněna. ANO Zástavní právo zapsané na LV Na předloženém listu vlastnictví č. 3391 pro k.ú. Kaplice je zapsáno: zástavní právo exekutorské (viz. LV č. 3391 v příloze) Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo ANO Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Na předloženém listu vlastnictví č. 3391 pro k.ú. Kaplice je zapsáno: zahájení exekuce, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (viz. LV č. 3391 v příloze) Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Nabývací titul nebyl předložen. Nemovitost není předmětem změny vlastnických práv. Jedná se o odhad obvyklé ceny nemovitosti pro exekuční řízení. - 2 -
Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3391. Snímek kat. mapy pro k.ú. Kaplice. Grafické znázornění sestavení parcel v KN. Fotodokumentace. Situační mapa. Informace z územního plánu města Kaplice. Informace o přístupové cestě. Usnesení o jmenování znalce. Informace a údaje zjištěné při místním šetření dne 23.3.2015. Datum předání kompletních podkladů 23.3.2015 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3391. Grafické znázornění sestavení parcel v KN. Fotodokumentace. Situační mapa. Usnesení o jmenování znalce. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Oceňovaná nemovitost se nachází v městě Kaplice, okr. Český Krumlov, kraj Jihočeský. Kaplice je město s rozšířenou působností, je správním místem regionu, nachází se při mezinárodní silnici E55, město je vzdálené cca 30 km jižně od Českých Budějovic a cca 10 km od hranic s Rakouskem. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba smíšená zástavba Oceňovaná nemovitost - pozemky parc.č. 476/1, parc.č. 476/3, parc.č. 476/4, parc.č. 532/6 se nachází v širším středu města Kaplice v zástavbě obytných a rodinných domů, v ulici Pohorská. Jedná se o obytnou zónu cca 10 min. od centra. V Kaplici je základní občanská vybavenost. Dopravní spojení: autobusové spojení v místě, vlakové spojení ve vzdálenosti cca 4 km. Zaměstnání: dobré možnosti, v místě převážně strojírenské firmy ENGEL, BRAWE. Informace o nemovitosti Pozemky parc.č. 476/1, parc.č. 476/3, parc.č. 476/4, parc.č. 532/6 se nachází jižně za obytným domem č.p. 478 v ulici Pohorská, v obci a k.ú.kaplice, kraj Jihočeský, zapsáno na listu vlastnictví č. 3391. Všechny oceňované pozemky jsou k datu ocenění využívány jako zahrada. V platném územním plánu obce se pozemky nachází v ploše, která je určená jako plocha pro bydlení. Pozemky jsou mírně sklonité charakteristiky k severu, nepravidelných půdorysných tvarů. Vzhledem k umístění pozemků ve stávající zástavbě, k menší výměře a tvaru pozemků, nelze v budoucnu předpokládat jakoukoli výstavbu určenou pro bydlení na těchto pozemcích, v budoucnu možnou využít pozemky např. jako zahradu nebo parkoviště pro okolní bytové domy (pozemek parc.č. 532/6). K datu ocenění nejsou na pozemku trvalé porosty. Přístup a příjezd na pozemky 476/1, parc.č. 476/3, parc.č. 476/4 není právně zajištěn, přístup možný pouze přes pozemky jiných vlastníků. Povinným nebyla doložena případná existence nájemní smlouvy k oceňovaným pozemkům. Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník Způsob využití pozemku parc.č. 532/1 město Kaplice manipulační plocha parc.č. 478/2 Martin Matuš zahrada 478/1 Martin Matuš zahrada Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po nezpevněné komunikaci. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Přístup a příjezd je po právní stránce řešen není řešeno vůbec. Popis pozemku Územní plán byl schválen Je pozemek určen územním plánem k výstavbě RD Ne Tvar pozemku nepravidelný Sklon pozemku mírně sklonitý Orientace pozemku převážně na sever Oplocení pozemku z části Výměra 347.0 m 2-3 -
Inženýrské sítě Elektro není Voda z řadu není Voda ze studny není Kanalizace do řadu není Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného není ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není - 4 -
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Jihočeské reality, datum vložení inzerátu 19.3.2015 Územní plán byl schválen Je pozemek určen územním plánem k výstavbě RD Ano Napojení na IS Kompletní inženýrské sítě přivedeny na hranici pozemku. Sklon pozemku rovinný Výměra 619.0 m 2 Cena za pozemek 590 000 Kč 953 Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena 472 000 Kč 763 Kč/m 2 Porovnání s oceňovaným pozemkem Stavební pozemek v Kaplici o celkové výměře 619 m2. Pozemek je určený na základě územního plánu k výstavbě rodinného domu. Připojení na veškeré inženýrské sítě zajištěno. Pozemek se nachází v klidné lokalitě nedaleko centra města, kde je veškerá občanská vybavenost. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 23.1.2015 Územní plán byl schválen Je pozemek určen územním plánem k výstavbě RD Ano Napojení na IS Není provedeno. Sklon pozemku mírně sklonitý Výměra 64.0 m 2 Cena za pozemek 32 000 Kč 500 Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena 32 000 Kč 500 Kč/m 2 Porovnání s oceňovaným pozemkem Jedná se o pozemek parc.č. 480 v Kaplici. Pozemek se nachází v lokalitě, kde se nachází oceňované pozemky. Pozemek je užíván jako zahrada u rodinného domu č.p. 587. Pozemek je nepravidelného tvaru, mírně sklonité charakteristiky k severu. - 5 -
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Jihočeské reality, datum vložení inzerátu 1.1.2015 Územní plán byl schválen Je pozemek určen územním plánem k výstavbě RD Ne Napojení na IS Není provedeno. Sklon pozemku rovinný Výměra 2354.0 m 2 Cena za pozemek 1 647 800 Kč 700 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena 1 401 000 Kč 595 Kč/m 2 Porovnání s oceňovaným pozemkem Pozemek o výměře celkem 2354 m2 v obci Kaplice, v těsné blízkosti křižovatky E55 - Omlenická. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 500-763 Kč/m 2 32 000-1 401 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 500 Kč/m 2 Hodnocení trhu: Na trhu s nemovitostmi v této lokalitě je poptávka v souladu s nabídkou, záleží na konkrétním umístění nemovitosti. Informace o situaci na trhu jsou z internetu, z vlastní databáze, z nabídek RK působících v tomto regionu a z uskutečněných prodejů. Současná cena obvyklá byla stanovena na základě porovnání srovnávaných nemovitostí z nabídek RK na trhu v dané lokalitě. Byla zohledněna poloha nemovitosti, umístění, dostupnost, dopravní obslužnost, výměra pozemku, možnost využití a sklonitost pozemků. V obvyklé ceně je již zohledněna skutečnost, že na pozemky parc.č. 476/1, parc.č. 476/3, parc.č. 476/4 není přístup a příjezd z veřejné komunikace, ale pouze přes pozemky jiných vlastníků, právo přístupu a příjezdu nezajištěno. Povinným nebyla doložena případná existence nájemní smlouvy k oceňovaným pozemkům, případná existence nájemních smluv není v obvyklé ceně zohledněna. Pozemek parc. č. 532/6, zapsaný na listu vlastnictví č. 3391 v obci a k.ú. Kaplice odhaduji na 500,- Kč/m2, tzn. 124.500,- Kč. Pozemky parc. č. 476/1, parc.č. 476/3, parc.č. 476/4, zapsané na listu vlastnictví č. 3391 v obci a k.ú. Kaplice, které nemají k datu ocenění po právní stránce zajištěn přístup ani příjezd odhaduji na 200,- Kč/m2, tzn. 19.600,- Kč. Obvyklou cenu pozemků parc. č. 476/1, parc.č. 476/3, parc.č. 476/4, parc. č. 532/6 celkem, odhaduji na 144.000,- Kč. Vypracoval Licence číslo 0842 Seltsam Josef Na Vyhlídce 541 382 41 Kaplice podpis - 6 -
Obvyklá cena jednotlivých práv a závad Seznam oceněných položek (exekuční řízení se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad) Podle části C listu vlastnictví č. 3391 pro obec a k.ú. Kaplice je vlastnické právo k pozemkům parc. č. 476/1, parc.č. 476/3, parc.č. 476/4, parc.č. 532/6 omezeno následujícími omezeními: zástavní právo exekutorské, zahájení exekuce, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (viz. LV č. 3391 v příloze) Stanovená obvyklá cena nemovitosti nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 3391. Povinný ve lhůtě stanovené v příslušném usnesení znalci nesdělil žádné informace dle čl. VI. předmětného usnesení, při místním šetření nebyla tato práva a závady zjištěny, ani tato nevyplývají z aktuálního výpisu z katastru nemovitostí, proto obvyklá cena jednotlivých práv a závad činí ke dni ocenění: 0,- Kč. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 22.05.2008 pod poř.číslem 1877/Z pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 288/13/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 17/2015. V Kaplici, 31.3.2015 Josef Seltsam Na Vyhlídce 541 382 41 Kaplice telefon: 724 722 556 e-mail: josef.seltsam@seznam.cz - 7 -
Fotodokumentace Ortofoto s vyznačením oceňovaných pozemků v k.ú. Kaplice pozemek parc.č. pozemek parc.č. 476/1 pozemky parc.č. 476/3, parc.č. 476/4-8 -
Fotodokumentace - mapy Situační mapa Oceňované pozemky parc.č. 476/1, parc.č. 476/3, parc.č. 476/4, parc.č. 532/6-9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -