Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 1130/93/ 2015

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 1130/93/ 2015 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor s garáží v domě v současném stavu exekuční řízení Předmět ocenění Budova RD č.p. 144, LV č. 828 na pozemku parc.č. 979 pozemek parc.č. 979, LV č. 828 pozemek parc.č. 980, LV č. 828 Adresa Kraj Jihočeský kraj Město Dačice Počet obyvatel 7676 Kat. území Dačice Ulice Husova č.p. 144 Část obce dle LV Dačice Objednatel Exekutorský úřad Tábor Judr. Eva Loskotová Příběnická č.p Tábor ČESKÁ REPUBLIKA Tel podatelna@exekucetabor.cz IČ DIČ CZ Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí Zpracováno pro exekutora Čechánek Jakub - Dačice, Husova 144, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ /1444 Vypracoval Ing. Lukeš Miroslav Dne Licence číslo Hřbitovní 603 Ke dni Český Krumlov Ing.Miroslav.Lukes@seznam.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 7 Počet stran příloh 10 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 180 m Kč/m Kč Garáže v domě 1 x Kč Obvyklá cena - současný stav Kč Dva miliony sto tisíc Kč Komentář k ceně Do nemovitosti nebyl umožněn vstup. Vnitřní vybavení nemovitosti a podlahové metry určeny odhadem. Vyhodnocení rizik ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí ANO Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) - 1 -

2 ANO ANO ANO ANO ANO ANO Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 828. Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Změna výměr obnovou operátu - bez vlivu na obvyklou cenu nemovitosti Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV 828. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Čechánek Jakub Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných - 2 -

3 prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Rozhodnutí správce daně o udělení příklepu v exekučním řízení ze dne Nabývací titul nebyl předložen. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Smlouva darovací ze dne Nabývací titul nebyl předložen. Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 828, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Dačice Snímek kat. mapy pro k.ú. Dačice, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN Místní šetření s pořízením fotodokumentace, vyhotovil zpracovatel odhadu Usnesení, vyhotovil Judr. Eva Loskotová Žádost o místní šetření, vyhotovil Ing. Miroslav Lukeš Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 828, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Dačice Snímek kat. mapy pro k.ú. Dačice, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN Místní šetření s pořízením fotodokumentace, vyhotovil zpracovatel odhadu Usnesení, vyhotovil Judr. Eva Loskotová Žádost o místní šetření, vyhotovil Ing. Miroslav Lukeš Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Dačice spadá do okresu Jindřichův Hradec a náleží pod Jihočeský kraj. Dačice je také obcí s rozšířenou působností. Obec Dačice se rozkládá asi třicet šest kilometrů východně od Jindřichova Hradce. Stálý počet občanů tohoto menšího města je asi 7850 obyvatel. Protéká zde Moravská Dyje. Dačice se dále dělí na šestnáct části, konkrétně to jsou: Bílkov, Borek, Dačice I, Dačice II, Dačice III, Dačice IV, Dačice V, Dolní Němčice, Hostkovice, Hradišťko, Chlumec, Lipolec, Malý Pěčín, Prostřední Vydří, Toužín a Velký Pěčín. Obec je vzdálená přibližně 12 km od rakouských hranic. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba zástavba RD Pro školní děti zde obec zřídila dvě základní školy vyššího stupně a rodiče menší dětí mají k dispozici také školku.. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hriště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Dačice se nachází nemocnice, má zde ordinaci několik praktických lékařů a několik stomatologů. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. Informace o nemovitosti Rodinný řadový dům krajní je podsklepený s jedním podlažím a obytným podkrovím s garáží v domě. RD je zděná stavba, 1.PP je kamenné. Krov je dřevěný sedlový složitý. Střecha je pokryta krytinou betonová taška. Okna jsou dřevěná euro. Vnější omítky - kontaktní zateplovací systém, vnitřní omítky jsou nejspíš štukové??? RD je napojen na el. síť, plyn, obecní vodovod a odpady jsou svedeny do obecní kanalizace??? Vytápění je ústřední na plyn??? Dle mého názoru prošla nemovitost částečnou rekonstrukcí v posledních letech (nová okna, nové vstupní dveře, kontaktní zateplovací systém, nová střešní krytina...). Do nemovitosti nebyl umožněn vstup!!! Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 125 m 2 Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Technický stav Budova RD Stav velmi dobrý Stáří roků odhadem

4 Opotřebení odhadem 30 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Konstrukce Rozsah Rok provedení Střešní krytina kompletní ? Vnější omítky kompletní ? Vnitřní omítky??? Okna kompletní ? Dveře??? Podlahy??? Instalace??? Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 625 m 3 Cena Kč/m 3 Cena celkem Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 455 m 2 Cena pozemků 400 Kč/m 2 Cena celkem Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného napojeno ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní z prostého betonu svislé konstrukce zděné v tloušťce 45 cm??? práce vodorovné nespalné do nosníků??? konstrukce střechy složitá s krovem dřevěným konstrukce, stropy krytina střech betonová tašková klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních vápenná omítka štuková??? úpravy vnějších kontaktní zateplovací systém povrchů povrchů vnitřní obklady obklad keramický??? schody betonové s úpravou stupňů dřevem??? dveře a vrata vchodové dřevěné z masivu okna dřevěná EURO povrch podlah laminátové plovoucí + ker. dlažba vytápění etážové s plynovým kotlem??? elektroinstalace vč. světelný a motorový rozvod??? vnitřní vodovod rozvod studené a teplé??? bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí??? vnitřní plynovod rozvod plynu??? ohřev teplé vody kombinovaný s ústředním topením??? ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) rozvody antén??? Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo,wc??? kuchyňská linka, varná deska sklokeramická, trouba s mikrovlnným ohřevem, digestoř, lednice s mrazákem??? Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne - 4 -

5 1.PP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha sklep, sklad, kotelna, m m 2 garáž m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha zádveří, chodba, kuchyně, koupelna, WC, pokoj,.?? m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 1.Podkroví - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha chodba, pokoj,pokoj,...??? m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o rodinný dům se zahradou v obci Lipolec u Dačic.Dům je po kompletní rekonstrukci (elektroinstalace, vodoinstalace, odpady, topení, plastová okna s izolačními trojskly, zateplené betonové podlahy i strop, sociální zařízení těsně před dokončením). Jedná se o dům se 3 obytnými místnostmi a kuchyní, koupelnou a samostatným WC. Velká průjezdná garáž a 3 technické místnosti. Půdní prostor s krovem ve výborném stavu je vhodný k půdní vestavbě. Vytápění domu je kotlem na TP, ve větší místnosti je připraveno vytápění krbovými kamny. Dům je napojen na veřejný vodovod a kanalizaci. K domu náleží zahrada 520 m2 orientována J-Z směru. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o řadový rodinný dům v Dačicích, ul. Antonínská. Dům je dvoupodlažní, po částečné rekonstrukci. Voda a odpady v plastu, rozvody elektřiny v přízemí v mědi, v patře v hliníku, nové štuky, podlahy, krbová kamna připravená k vytápění celého domu. Topení ústřední, kotel na plyn. K domu náleží sklep, pergola, kůlna a zahrada o CP 532 m2 v klidné části za domem

6 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o rodinný dům se 3 byty o velikostech 3+1, 3+1 a 1+1 na vlastním pozemku 398 m2 v obci Dačice, ulice Mládežnická, kolaudace r. 1989, zavedena městská voda a kanalizace, 3x koupelna, 3x spl. WC, elektřina V - rozvedena již v mědi, kompletní rozvody vody a odpadů jsou v plastu, 2x balkon, dům je celý podsklepený, 4x garáž, ÚT - plynové, plynový bojler, menší dvorek, krb s udírnou, původní dřevěná okna. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Obvyklou cenu rodinného domu č.p. 144 zapsaného na LV č. 828 v katastrálním území Dačice, obec Dačice včetně pozemků p.č. 979 a p.č. 980, vše zapsané na LV č. 828 v katastrálním území Dačice odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů nemovitostí včetně rozloh pozemků, občanské vybavenosti a dopravní obslužnosti za předpokladu nadhodnocení nabízených nemovitostí o cca 10% na Kč/m2 užitné plochy, tj mil.kč. Nebyl umožněn vstup do nemovitosti!!! Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Vypracoval Licence číslo 0845 Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní Český Krumlov podpis - 6 -

7 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1130/93/2015 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiloženého účetního dokladu: faktura č V Českém Krumlově dne Jméno a adresa znalce: Ing. Miroslav Lukeš Hřbitovní Český Krumlov - 7 -

8 Fotodokumentace pohled na RD pohled na RD Pohled na příjezdovou komunikaci Pohled na příjezdovou komunikaci - 8 -

9 Fotodokumentace - mapy Obec Dačice Husova č.p umístění nemovitosti v obci - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -