Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitosti číslo 1666/136/2014/12 NEMOVITOST: Pozemky p.č. 85/2, 86/1, 86/2 Adresa nemovitosti: Lobeč, 277 36 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Mělník, obec Lobeč, k.ú. Lobeč u Mšena, kód ČSÚ: 686 263, LV: 105 Vlastník pozemku: Růžena Intermational, s.r.o., Rytířská 409 / 8, 110 00 Praha, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:, Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8 IČ: 25023217 telefon: 800900490 e-mail: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Účel úvěru: Ing._ Miroslav Bažant Bohušovická 2366, 470 01 Česká Lípa IČ: 10402462_ telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: CZ5504250774 fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 20 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 7.11.2014 Datum zpracování : 7.11.2014 Počet stran: 9 stran Počet příloh: 6 České Lípě, dne 7.11.2014 Otisk razítka Ing._ Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÝCH POZEMKŮ: Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd elektro telefon zpev. příjezd Dopravní dostupnost do vyššího správního celku : MHD železnice autobus dálnice silnice I.,II.,III.tř RIZIKA negativní vlivy záplavová a riziko přístupu a věcná předkupní právo ostatní evidence v okolní zástavby zátopová oblast příjezdu břemena omezení KN REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 20 000 Kč 0 Kč Obvyklá cena 20 000 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků: Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. Pozemky nelze dle územního plánu zastavět, jsou určeny k využití veřejná zeleň. Nelze je užít ani pro zemědělskou činnost. Tyto okolnosti mají významný vliv na cenu. NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 105 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Základní popis pozemků Lobeč je malá obec s minimální infrastrukturou s 133 obyvateli. Jedná se o pozemky - p.č. 85/2 zahrada, p.č. 86/2 ostatní plocha s využitím neplodná půda a p.č. 86/2 ostatní plocha s využitím jiná plocha. Dle schváleného územního plánu Obce Lobeč jsou pozemky určeny k využití veřejná zeleň. V žádném případě pozemky nelze zastavět, to znamená nejedná se o stavební pozemky. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Překupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Zástava. Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávek ve výši 48.303,- Kč ve prospěch Pražské správy sociálního zabezpečení Praha Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 3.000.000,- Kč a budoucích pohledávek do výše 3.000.000,- Kč ve prospěch České spořitelny a.s. Praha. Podaná žaloba o částku 3.228.868,47 s příslušenstvím. Tato omezení zaniknou provedením dražby a proto nebyla promítnuta do stanovené ceny. Evidence v KN Riziko nezjištěno Popis pozemků - 2 -
Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. 85/2 o velikosti 1024m 2 evidovaný v druhu pozemku zahrada. Pozemek p.č. 86/1 o velikosti 1606m 2 evidovaný v druhu pozemku ostatní plocha - neplodná půda. Pozemek p.č. 86/2 o velikosti 1109m 2 evidovaný v druhu pozemku ostatní plocha - jiná plocha. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Popis porovnatelných nemovitostí: Lokalita Protože se nejedná o stavební pozemek, byla cena odhadnuta na 11,- Kč ostatní plocha, neplodná půda apod. Popis pozemku, jeho zasíťování Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená (zhodnocení kladů a záporů) /kupní cena cena celkový cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Mšeno Pole 9 512 200 000 21,03 0,60 12,62 Vysoká Louka 13 242 149 000 11,25 0,80 9,00 Chorušice Pole 82 313 2 121 000 25,77 0,40 10,31 Průměrná cena 10,64 Kč/m 2 Celková výměra Porovnávací hodnota 3 739 m 2 39 783 Kč a) stanovení obvyklé hodnoty oceňovaných pozemků v současném stavu: Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zahrada 85/2 1 024 11 11 264 ostatní plocha - neplodná půda 86/1 1 606 11 17 666 ostatní plocha - jiná plocha 86/2 1 109 11 12 199 Obvyklá cena před korekcí ceny 41 129 x 0,50 Hodnota pozemků celkem 20 564 b) stanovení obvyklé hodnoty oceňovaných pozemků v budoucím stavu: Komentář ke stanovení budoucí hodnoty pozemku Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zahrada 85/2 1 024 0 ostatní plocha - neplodná půda 86/1 1 606 0 ostatní plocha - jiná plocha 86/2 1 109 0 Obvyklá cena před korekcí ceny 0 x 0,50 Hodnota pozemků celkem 0 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 2 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti. 1 Územní plán 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí. - 3 -
- 4 -
- 5 -
- 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -