ZNALECKÝ POSUDEK č. 4585-02/2016 ve věci odhadu aktuální tržní hodnoty (obvyklé ceny) nemovitosti zapsané na LV č. 945: rekreační chaty ev.č. 517 s rozestavěnou přístavbou rod. domu, s příslušenstvím a pozemky č.parc. 1005-zast.pl. a č.parc. 357/13-zahrada, v obci Hradištko, ulice Nad Šlemínem, kat. území Hradištko pod Medníkem, okres Praha-západ, kraj Středočeský Rekreační chata ev.č. 517 Rozestavěný rod. dům Objednavatel znaleckého posudku: Pohoda Praha, s.r.o., IČ: 45281645 Semanského č.p. 580/6 104 00 Praha 10 Účel znaleckého posudku: odhad tržní hodnoty (obvyklé ceny) nemovitosti pro veřejnou dražbu Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni 5.1.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Rauch Tusarova 1537/19 170 00 Praha 7 - Holešovice telefon: 603427224 e-mail: jiri.rauch@tiscali.cz TRŽNÍ HODNOTA (OBVYKLÁ CENA) 1 300 000,- Kč Posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu, přílohy (výpis z LV č. 945 pro obec Hradištko a kat. území Hradištko pod Medníkem, okres Praha západ, usnesení Krajského soudu v Praze č.j. KSPH 67 INS 13521/2015-B-9 ve věci udělení pokynu k prodeji ve veřejné dražbě, fotografie) a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze 15.1.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek ve věci odhadu aktuální tržní hodnoty nemovitosti zapsané na LV č. 724: zapsané na LV č. 945: rekreační chaty ev.č. 517 s rozestavěnou přístavbou rod. domu, s příslušenstvím a pozemky č.parc. 1005-zast.pl. a č.parc. 357/13-zahrada, v obci Hradištko, ul. Nad Šlemínem, kat. území Hradištko pod Medníkem, okres Praha-západ, kraj Středočeský, jako podklad pro veřejnou dražbu. V odhadu tržní hodnoty pouze nemovitého majetku se vychází z její prohlídky, ze studia předložené výkresové a majetkoprávní dokumentace a z ceny zjištěné porovnávací indexovou metodou dle vyhl.č. 345/2015 Sb.a z nákladové hodnoty, s přihlédnutím k současnému technickému stavu nemovitosti a na základě průzkumu nabídky a poptávky na trhu s nemovitostmi obdobného charakteru v dané lokalitě a blízkém okolí. Odhad obvyklé hodnoty (ceny) nemovitosti je proveden dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a použití vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni 5.1.2016. Specifikace oceňovaného nemovitého majetku je uvedena dále v ocenění. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: rekr. chata ev.č. 517 a rozestavěný rodinný dům (přístavba k rekr. chatě) Adresa předmětu ocenění: Nad Šlemínem ev.č. 517 252 09 Hradiško Kraj: Středočeský Okres: Praha-západ Obec: Hradištko Katastrální území: Hradištko pod Medníkem Počet obyvatel: 1 954 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 710,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 1001-2000 obyvatel III 0,70 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0,85 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, III 0,70 nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 731,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 5.1.2016 za přítomnosti zástupce dražebníka. - 2 -
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č. 945 pro obec Hradištko a kat. území Hradištko pod Medníkem, okres Praha - západ - kopie katastrální mapy - stavební dokumentace z archivu stavebního úřadu - studium předložené dokumentace - usnesení Krajského soudu v Praze č.j. KSPH 67 INS 13521/2015-B-9 ve věci udělení pokynu insolvenční správkyni k prodeji nemovitosti ve veřejné dražbě - prohlídka na místě - fotodokumentace - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a prováděcí vyhl.č. 345/2015 Sb. - průzkum nabídkových cen obdobných nemovitostí na serverech Realit a vlastní zkušenosti s tržním oceňováním nemovitostí 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Martin Sekvard, Nad Šlemínem č. ev. 517, 252 09 Hradištko, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Martin Sekvard, Nad Šlemínem č. ev. 517, 252 09 Hradištko, vlastnictví: výhradní Viz přiložený výpis z LV č. 945 pro obec Hradištko a kat. území Hradištko pod Medníkem, okres Praha - západ. 6. Dokumentace a skutečnost V posudku a ocenění se vychází ze skutečností zjištěných při místním šetření a ze stavební dokumentace rozestavěného rod. domu a rekr. chaty. 7. Celkový popis nemovité věci Situační umístění rekr. chaty s rozestavěnou přístavbou rod. domu, se zastavěným a přilehlým pozemkem zahrady je vyznačené na níže uvedených výřezech z katastrální mapy, lokalita je vyznačena na níže uvedených výřezech ze základní a letecké mapy. Exteriérové a interiérové řešení rekr. chaty s rozestavěnou přístavbou rod. domu viz přiložené fotografie a fotografie na titulní straně posudku. Rozestavěný rod. dům Rekreační chata ev.č. 517-3 -
Rozestavěný rod. dům Rekreační chata ev.č. 517-4 -
Předmětem ocenění je objekt rekreační chaty ev.č. 517 s rozestavěnou přístavbou rod. domu, s příslušenstvím a pozemky č.parc. 1005-zast.pl. a č.parc. 357/13-zahrada, v obci Hradištko, ulice Nad Šlemínem, kat. území Hradištko pod Medníkem, okres Praha-západ. Původní objekt rekreační chaty je přízemní, částečně podsklepený (menší sklep), půdorys ve tvaru protáhlého obdélníku, střecha pultová se živičnou krytinou, pouze žlaby a svody, bez ostatních klempířských prvků, obvodové stěny jsou zděné na tl. do 0,30m, zateplení fasády pouze 5cm polystyrénem není dokončeno a tudíž nový povrch fasády neprovedený, původní fasáda břízolitová bez obkladu soklu, okna jsou nová plastová s dvojsklem, dveře hladké do ocelových zárubní, podlahy betonové s PVC, v koupelně a WC keramické dlažby a obklady stěn, vnitřní omítky hladké štukové, stropy s podhledem ze sádrokartonu, vytápění chaty ústřední kotlem na tuhá paliva umístěným ve sklepě, radiátory ÚT nové deskové, teplá voda rozvedena z el. bojleru ve sklepě, splaškové vody svedeny do žumpy na zahradě, vod zavedena z vlastní studny na zahraděelektroinstalace s novým rozvaděčem a jističi 220 V, novější kuch. linka s nerezovým dřezem a plyn. sporákem na PB, sporák s el. troubou, v kuchyni za linkou keramický obklad stěn. Celkový technický stav rekr. chaty je průměrný, chata byla využívána pro trvalé bydlení, není delší dobu využívána, v posledních letech byla proveden modernizace chaty a výměna oken, zateplení fasády nedokončeno. Objekt nesplňuje stavebně technické požadavky pro rod. dům, jelikož světlá výška místností je pouze 2,10 m. Z výše uvedeného důvodu byla cca před 8-mi lety zahájena přístavba přízemního rodinného domu k jihozápadní straně chaty (povoleno stavebním řízením ze dne 27.4.2005) a byla provedena pouze hrubá stavba, která je částečně poškozena zatékáním stropními panely, střecha nad rozestavěným rod. domem není provedena. Přístavba rod. domu s bytovou jednotkou 1+1 s příslušenstvím má vstup řešený přímo ze zahrady, je oceněna samostatně jako rozestavěný rodinný dům. Prostory rekonstruované rekreační chaty jsou uvažovány jako technické zázemí rozestavěného rod. domu. Dispoziční řešení rekr. chaty: zádveří, obytná kuchyně, předsíň, koupelna WC, 3 pokoje Celková užitná plocha rekr. chaty je 73,- m2. - 5 -
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekr. chata ev.č. 517 1.1.2. Rozestavěný rod. dům- přístavba k rekr. chatě ev.č. 517 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 1.2.2. Venkovní úpravy 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky B. ZNALECKÝ POSUDEK Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - insolvenční řízení, I -0,04 veřejná dražba 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,900 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 1,01 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce II -0,02-6 -
6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné IV -0,03 komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,04 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,939 Koeficient pp = I T * I P = 0,845 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. rekr. chata ev.č. 517 11 i = 2 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rekreační chata 36 porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 40 let Základní cena ZC (příloha č. 25): 2 581,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Plocha [m 2 ] 1.PP: 5,6*2,9 = 16,24 m 2 1.NP: 5,6*13,8+1,20*2,5 = 80,28 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 16,24 m 2 2,20 m 1.NP: 80,28 m 2 2,60 m Obestavěný prostor Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.PP: (5,6*2,9)*(2,20) = 35,73 m 3 1.NP: (5,6*13,8+1,20*2,5)*(2,60) = 208,73 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 244,46 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny I typ B zastavěné plochy 1. NP - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata II 0,00 2. Svislé konstrukce - Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm včetně II -0,03-7 -
3. Střešní konstrukce - Plochá střecha nebo krov umožňující zřízení II 0,00 podkroví (nevyužito) 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda, žumpa (septik) II 0,00 5. Vybavení - WC ve stavbě, koupelna nebo sprchový kout IV 0,10 6. Vytápění stavby - ústřední (centrální) vytápění na pevná paliva III 0,05 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 III 0,00 m2 vč.) - Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Nad 400 m2 III 0,03 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu II -0,05 10. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 40 let: s = 1-0,005 * 40 = 0,800 9 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 10 * 0,800 = 0,748 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,900 Index polohy pozemku I P = 0,939 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 581,- Kč/m 3 * 0,748 = 1 930,59 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 244,46 m 3 * 1 930,59 Kč/m 3 * 0,900 * 0,939= 398 846,66 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 398 846,66 Kč 1.1.2. rozestavěný rod. dům- přístavba k rekr. chatě ev.č. 517 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: s plochou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 9,9*5,35 = 52,97 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Název Konstr. výška plocha 1.NP 52,97 m 2 2,80 m - 8 -
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (9,9*5,35)*(2,80) = 148,30 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obest. prostor 1.NP NP 148,30 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 148,30 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu vybavení K 4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu, UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP [%] Část [%] K UP [%] PP [%] Roz [%] Dok [%] 1. Základy S 8,20 100 1,00 8,20 8,32 100,00 8,32 2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20 21,52 100,00 21,52 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 8,02 100,00 8,02 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 7,41 0,00 0,00 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 3,45 0,00 0,00 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 1,00 0,90 0,91 0,00 0,00 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 5,89 0,00 0,00 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 2,84 0,00 0,00 9. Vnější obklady S 0,50 100 1,00 0,50 0,51 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 2,34 0,00 0,00 11. Schody C 1,00 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 3,25 30,00 0,98 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 5,28 0,00 0,00 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 2,23 0,00 0,00 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 1,02 0,00 0,00 16. Vytápění S 5,20 100 1,00 5,20 5,28 0,00 0,00 17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30 4,37 0,00 0,00 18. Bleskosvod S 0,60 100 1,00 0,60 0,61 0,00 0,00 19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20 3,25 0,00 0,00 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 1,93 0,00 0,00 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 22. Kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 3,15 0,00 0,00 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 0,51 0,00 0,00 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10 4,16 0,00 0,00 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 0,30 0,00 0,00 26. Ostatní S 3,40 100 1,00 3,40 3,45 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 98,50 Rozestavěnost: 38,84 Koeficient vybavení K 4 : 0,9850-9 -
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 495,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9850 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1370 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 726,65 Plná cena: 148,30 m 3 * 4 726,65 Kč/m 3 = 700 962,20 Kč Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 0,3884 Nedokončená stavba = 272 218,67 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 8 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 12 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 20 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 8 / 20 = 40,0 % Koeficient opotřebení: (1-40,0 % / 100) * 0,600 Nákladová cena stavby CS N = 163 331,20 Kč Koeficient pp * 0,845 Cena stavby CS = 138 014,86 Kč Rozestavěný rod. dům- přístavba k rekr. chatě ev.č. 517 - zjištěná cena = 138 014,86 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 19 Typ studny: kopaná Hloubka studny: 8,00 m Ruční čerpadlo: 1 ks Elektrické čerpadlo: 1 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m + 9 750,- Kč další hloubka: 3,00 m * 3 810,- Kč/m + 11 430,- Kč Základní cena celkem = 21 180,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,3180 Upravená cena studny = 44 185,72 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 70 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 100 = 30,0 % Koeficient opotřebení: (1-30,0 % / 100) * 0,700 = 30 930,-Kč - 10 -
Ocenění čerpadel ruční čerpadlo: 1 ks * 2 054,- Kč/ks + 2 054,- Kč elektrické čerpadlo: 1 ks * 10 780,- Kč/ks + 10 780,- Kč Základní cena čerpadel celkem = 12 834,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41): * 2,3180 = 26 774,29 Kč opotřebení čerpadel 30,0 % * 0,700 = 18 742,- Kč Upravená cena čerpadel + 18 742,- Kč Nákladová cena stavby CS N = 49 672,- Kč Koeficient pp * 0,845 Cena stavby CS = 41 972,84 Kč Studna - zjištěná cena = 41 972,84 Kč 1.2.2. venkovní úpravy odborný odhad Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Počet: 35.1. Jiné - počet 1,00 celek Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/celek] = 100 000,- Základní cena upravená cena [Kč/celek] = 100 000,- Plná cena: 1,00 celek * 100 000,- Kč/celek = 100 000,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 50 = 40,0 % Koeficient opotřebení: (1-40,0 % / 100) * 0,600 Nákladová cena stavby CS N = 60 000,- Kč Koeficient pp * 0,845 Cena stavby CS = 50 700,- Kč Venkovní úpravy - zjištěná cena = 50 700,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; orientace SV, S a SZ I -0,04-11 -
3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 0,960 Index trhu s nemovitostmi 6 i = 1 Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - insolvenční řízení, I -0,02 veřejná dražba 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,980 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 1,01 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné IV -0,03 komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,02 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - Pozemek s možností výstavby rod. domu, v brzké době možnost napojení na vodovod III 0,15-12 -
Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,030 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,980 * 0,960 * 1,030 = 0,969 11 i = 2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 731,- 0,969 708,34 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 1055 90,00 708,34 63 750,60 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 357/13 817,00 708,34 578 713,78 Stavební pozemky celkem 907,00 m 2 642 464,38 Pozemky - zjištěná cena = 642 464,38 Kč C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. rekr. chata ev.č. 517 398 846,70 Kč 1.1.2. rozestavěný rod. dům- přístavba k rekr. chatě ev.č. 517 138 014,90 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. studna 41 972,80 Kč 1.2.2. venkovní úpravy 50 700,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 629 534,40 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky 642 464,40 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 642 464,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 271 998,80 Kč 1 272 000,- Kč - 13 -
Tržní hodnota (obvyklá cena) v místě a čase ocenění : Pro stanovení konečné objektivní tržní hodnoty (obvyklé ceny) jsou následně uvedeny základní a zásadní aspekty ovlivňující tuto hodnotu. Kladné aspekty - hodnocená nemovitost je lokalizována v klidné zóně obce Hradištko-Pikovice - rekreační a bytová zóna v blízkosti hl.m. Prahy - rekreační chata byla využívána k trvalému bydlení, i když nesplňuje stavebně-technické požadavky pro rod. dům (mala světlá výška 2.10m), pro tento účel byl interié rekr. chaty modernizován viz přiložené fotografie - lokalita je vhodná k trvalému bydlení - pohodlná dostupnost hl.m. Prahy - na hranici pozemku je možno vybudovat garáž přístupnou přímo z ulice Nad Šlemínem - terén pozemku se svažuje k západu - vytápění chaty ústředním topením - moderní hyg. vybavení chaty - v brzké době bude v daném místě možnost připojení na veřejný vodovod Záporné aspekty - v místě není možnost připojení na kanalizaci a vodovod - v obci není plynovod - objekt rekreační chaty není delší dobu užíván - menší rodinný dům s uvažovanou bytovou jednotkou 1+1, který tvoří přístavbu k jihozápadní straně rekr. chaty, je delší dobu rozestavěný (pouze hrubá stavba v horším stavu) - fasáda není dostatečně zateplena - pozemek zahrady neudržovaný - připojení pouze na vlastní studnu na zahradě - splaškové vody svedeny do žumpy - oceňovaná nemovitost je předmětem insolvenčního řízení a veřejné dražby - 14 -