ZNALECKÝ POSUDEK 4148-448/2014 O ceně pozemku p.č.st.1264, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 228 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.638 v ulici Lázeňská, místní část Budějoviceké Předměstí, obec Písek, včetně příslušenství a pozemku p.č.1824/5, zahrada, o velikosti 98 m 2, vše zapsáno na LV č.2155 pro k.ú.písek Objednatel posudku: Dražební centrum s.r.o. Biskupský dvůr 2095/8, 11000 Praha 1 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 25.11.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 25 stran textu a 4 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích 25.11.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.st.1264, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 228 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.638 v ulici Lázeňská, místní část Budějoviceké Předměstí, obec Písek, včetně příslušenství a pozemku p.č.1824/5, zahrada, o velikosti 98 m 2, vše zapsáno na LV č.2155 pro k.ú.písek 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Lázeňská 638/34 397 01 Písek Kraj: Jihočeský Okres: Písek Obec: Písek Katastrální území: Písek Počet obyvatel: 29 769 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 125,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 25.11.2014 za přítomnosti znalce a oprávněného z věcného břemene, p.václava Českého. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.2155 pro k.ú.písek - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: 626217/1102, Paní Eva Česká, Lázeňská 638/34, 39701 Písek, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 626217/1102, Paní Eva Česká, Lázeňská 638/34, 39701 Písek, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je řadový vnitřní, částečně podsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím a částečným podkrovím. Má sedlovou střechu, smíšené zdivo z cihel a kamene. Krytina je z betonové tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky z pozinkovaného plechu. Fasáda je vápenná zdobená, ze dvora zateplená. Vybavení kuchyně je standardní s linkou a plynovým sporákem. Topení je ústřední s plynovým kotlem. Teplá voda je ze zásobníku. WC a koupelna jsou standardní, sprchový kout. Dveře náplňové a prosklené, podlahy z dlažeb, koberců a PVC. Okna jsou plastová. Schody jsou dřevěné a betonové, standardní. Dispozičně jde o byt 4+1. K domu náleží vedlejší stavby s mírně pozitivním vlivem na cenu obvyklou. Dům je z roku 1912, v roce 2009 byla provedena modernizace interiéru a vestavba podkroví. Stav objektu je dobrý, údržba dostatečná, vybavení celkově standardní. Objekt je napojen na veřejný vodovod, plyn, kanalizaci a elektřinu. Na domě vázne věcné břemeno bytu a spoluužívání. Týká se dvou pokojů vlevo od chodby v přízemí, WC, sklepa, půdy, a dále pozemků. Věcné břemeno bylo zřízeno na dožití p.václava Českého. Oprávněný je povinen přispívat 1/4 na náklady na provoz objektu (energie), a také 1/4 na veškeré náklady na údržbu a opravy nemovitosti. - 3 -
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno 3.2. Věcné břemeno - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Písek Stáří stavby: 101 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 202,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží sklep: 5,8*4,57 = 26,51 m 2 přízemí: 11,07*11,55 = 127,86 m 2 podkroví: 5,89*4,9 = 28,86 m 2-5 -
Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška sklep: 26,51 m 2 2,10 m přízemí: 127,86 m 2 3,23 m podkroví: 28,86 m 2 2,50 m Obestavěný prostor spodní stavba: 26,51*(2,1-0,6) = 39,77 m 3 vrchní stavba: 127,86*4,14 = 529,34 m 3 zastřešení: 127,86*4,07/2 = 260,20 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 829,31 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 127,86 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 183,23 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,43 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05-6 -
- vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 101 let: s = 1-0,005 * 101 = 0,495 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,700 = 0,625 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,900 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I 0,00-7 -
5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,060 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 202,- Kč/m 3 * 0,625 = 1 376,25 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 829,31 m 3 * 1 376,25 Kč/m 3 * 0,900 * 1,060= 1 088 836,34 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 088 836,34 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00-8 -
2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% I 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,900 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00-9 -
dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,060 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 1,000 * 1,060 = 0,954 11 i = 2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 125,- 0,954 1 073,25 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st.1264 228,00 1 073,25 244 701,- nádvoří 4 odst. 1 zahrada 1824/5 98,00 1 073,25 105 178,50 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 349 879,50 Pozemky - zjištěná cena = 349 879,50 Kč - 10 -
Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno Věcné břemeno bytu Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané z ročního užitku Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 66 000,00 Kč Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 66 000,00 Kč * 100 % = 66 000,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 66 000,- Kč * 10 let = 660 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí = 660 000,- Kč 3.2. Věcné břemeno Věcné břemeno spoluužívání Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané z ročního užitku Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 30 000,00 Kč Stupeň omezení vlastnického práva: 50 % 30 000,00 Kč * 50 % = 15 000,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 15 000,- Kč * 10 let = 150 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí = 150 000,- Kč - 11 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1 088 836,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 088 836,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 349 879,50 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 349 879,50 Kč Celkem 1 438 715,80 Kč Věcná břemena 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno 660 000,- Kč 3.2. Věcné břemeno 150 000,- Kč Hodnota věcného břemene činí: Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: 810 000,- Kč 628 715,80 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 628 715,80 Kč - 12 -
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1 088 836,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 088 836,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 349 879,50 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 349 879,50 Kč Celkem 1 438 715,80 Kč Věcná břemena 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno 660 000,- Kč 3.2. Věcné břemeno 150 000,- Kč Hodnota věcného břemene činí: Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: 810 000,- Kč 628 715,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 628 715,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 628 720,- Kč slovy: Šestsetdvacetosmtisícsedmsetdvacet Kč - 13 -
Závady, váznoucí na nemovitosti: Věcné břemeno bytu, Věcné břemeno spoluužívání. Oprávněná Marie Česká již nežije (zemřela v roce 2001). Břemena ve prospěch p.václava Českého jsou zohledněna při stanovení obvyklé ceny. Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 116.537,- Kč s příslušenstvím - AB 4 B.V., soukromá spol. s r.o., id.č.34186049, Strawinskylaan 933/Wtc Twr B, 1077XX Amsterodam, Nizozemsko, Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 600.000,- Kč s příslušenstvím a všech budoucích pohledávek do výše 2.400.000,- Kč a příslušenství - Magnetic hill s.r.o., Lipská 4696, 430 01 Chomutov, Zahájení exekuce 120EX-41425/2013-7 ze dne 28.1.2014, Rozhodnutí o úpadku 25INS-8769/2014 ze dne 27.5.2014, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 120EX-41425/2013-19 ze dne 25.2.2014. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : - 14 -
Rodinný dům o dispozici 2+1 v klidné a velice žádané lokalitě Svatý Václav. Celková plocha je 222 m2, z toho zastavěná 111 m2. Dům je v původním, ale udržovaném stavu. V prvním podlaží je obývací pokoj situovaný do ulice, ložnice s kuchyní situovaná do zahrady. Dům je podsklepen a má prostornou půdu s možností půdní vestavby a rozšíření domu o další místnosti. Součástí je zahrada o výměře 111 m2. Požadovaná cena 1.990.000,- včetně provize a služeb RK - 15 -
samostatně stojící, přízemní, nepodsklepený rodinný dům s obytným podkrovím. Budova je pravděpodobně založena na základových pasech. Konstrukce budovy je zděná z pálených plných cihel a její stavebně - technický stav je odpovídající velmi dobré údržbě. V roce 2004 proběhla rekonstrukce domu. V roce 2010 byla vyměněna střešní krytina a okna. Krov je dřevěný vaznicový. Střecha budovy je z části pultová a sedlová s krytinou z tašek. Na střeše jsou žlaby se svody. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Okna domu jsou plastová a střešní. Vchodové dveře do objektu jsou plastové prosklené. Vnitřní dveře jsou dřevěné částečně prosklené nebo dřevěné plné. Podlahy jsou kryté PVC a dlažbou. Obklady jsou z keramických dlaždic. Vnější omítka je v průměrném stavu, fasáda není zateplená. K domu patří oplocená zahrada. Přístup k nemovité věci je po místní zpevněné komunikaci. Z inženýrských sítí je nemovitá věc napojena na přípojku elektřiny, vodovodu a kanalizace. Užitkovou vodu lze také získat z vlastního zdroje - kopané studny. Vytápění budovy je ústřední kotlem na tuhá paliva s rozvody do radiátorů nebo lokální krbovými kamny na tuhá paliva. Ohřev teplé vody je bojlerem. V přízemí rodinného domu se nachází veranda (7,10 m2), pokoj (18,68 m2), pokoj (15,96 m2), kuchyně (18,44 m2), koupelna se sprchovým koutem a WC (7,55 m2). Vstup do podkroví je dřevěným schodištěm. V podkroví budovy je pokoj (18,32 m2), pokoj (9,80 m2), pokoj (16,89 m2) koupelna s vanou a WC (5,14 m2) a volný půdní prostor. Příslušenstvím nemovité věci je samostatně stojící, zděná garáž s pultovou střechou na pozemku parc. č. St. 244. Na střeše jsou žlaby se svody. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vrata do garáže jsou dřevěná dvoukřídlá. Vchodové dveře jsou dřevěné plné. Okna garáže jsou dřevěná, a další samostatně stojící, zděná garáž s pultovou střechou na pozemku parc. č. St. 253, která je využívaná jako venkovní posezení, dílna nebo sklad. Na střeše jsou žlaby se svody. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Na zahradě je venkovní nekrytý bazén. Požadovaná cena 2.000.000,- Kč včetně provize, bez poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu. - 16 -
řadový rodinný dům se zastavěnou plochou cca 80 m2 v klidné lokalitě města Písek, v zástavbě rodinných domů, nedaleko řeky a lesa, v blízkosti veškerá občanská vybavenost a MHD. Dům o dispozici 4+1 je po částečné rekonstrukci (kompletně nová plastová okna, fasáda, elektrické rozvody, které nejsou dokončeny). Nemovitost je podsklepená. Je zde k dispozici garáž, zahrada o celkové výměře cca 100 m2. Dům je potřeba stavebně dokončit (štuky, podlahy). Výhodou jsou také 2 lodžie. Topení je řešeno plynovým kotlem či krbem s průduchy do dalších místností, ohřev vody je řešen elektrickým bojlerem. Požadovaná cena 1.799.000,- Kč, kompletní, včetně právních služeb, provize RK a DPH. Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.560.000,- Kč Obvyklá cena závad : 810.000,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 750.000,- Kč. Slovy: Sedmsetpadesáttisíc Kč V Tršicích 25.11.2014 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.2. - 17 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4148-448/2014 znaleckého deníku. - 18 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2155 ze dne 18.8.2014 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 4 Mapa oblasti 3-19 -
Fotodokumentace nemovitosti - 20 -
- 21 -
- 22 -
Mapa oblasti - 23 -
- 24 -
- 25 -