ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 169/7259/2015 o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 226/6 v bytovém domě č.p. 226 včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 704, k.ú. Neštěmice, v ulici Železná v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 169/7259/2015 LV no.: 1644 Name of subject / Předmět ocenění: Jednotka (podle zák.č. 72/1994 Sb.) - byt č. 226/6 v bytovém domě č.p. 226 včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 704, k.ú. Neštěmice, v ulici Železná v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Železná 226, Neštěmice, 403 31 Ústí nad Labem Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura 1 548 734 Kč nestanovena Kč 1 031 000 Kč Byt č. 206/6 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) Balkón, sklep Obytná zóna Úplná (krajské město) MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: zděný Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 1 LAND / POZEMEK Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: 1 000 000 Kč 1 000 000 Kč nestanoveno Kč 704 podíl 1412/6724 z 436 m 2 tj. 91,55 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 1000 Kč/m 2 m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení: m 2 Office area: Kancelářské plochy: 141,20 m 2 Storage area: Skladové plochy: 1928 m 3 60 % Kč/m 2 Other and manufacturing: Ostatní Income: Příjem: Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: m 2 m 2 m 2 Kč Kč % - 2 -
Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 1644 je byt ve vlastnictví Michell Skřivanové, bytem Železná 226, Neštěmice, 403 31 Ústí nad Labem. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 1644 je vlastnické právo k bytu omezeno: - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávek ze Smlouvy o poskytnutí hypotéčního úvěru na výši 500 000,- Kč, a to k zajištění jistiny úvěru a příslušenství ve prospěch Hypotéční banky, a.s. (IČ 13584324) podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 14.3.2006. Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 1644 není vlastnické právo k bytu omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 1644 je evidováno toto zástavní právo: - zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ze Smlouvy o poskytnutí hypotéčního úvěru na výši 500 000,- Kč, a to k zajištění jistiny úvěru a příslušenství ve prospěch Hypotéční banky, a.s. (IČ 13584324) podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 14.3.2006. Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití byt. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - na konci Železné ulice několik domů se sporadickým výskytem nepřizpůsobivých občanů Strong points / silné stránky: - v blízkosti jsou objekty občanské vybavenosti - dobrá dostupnost centra města (MHD) - zděná konstrukce, dobrý stav domu vč. krytiny - velká plocha bytu Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 1644 pro k.ú. Neštěmice a obec Ústí nad Labem, prokazující stav evidovaný k datu 1.6.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovité věci byla na základě oznámení společnosti Dražbyprost s.r.o. ze dne 25.5.2015 svolána na 3.6.2015 v 15. hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovité věci nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení prohlídky vnitřních prostor jednotky - bytu. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 774871 Název katastrálního území : Ústí nad Labem Kód obce : 554804 Název obce : Ústí nad Labem Počet obyvatel obce : 93 747 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.10.2014 Kód okresu : CZ0427 Název okresu : Ústí nad Labem Název kraje : Ústecký Poloha v obci : Obytná zóna s úplnou infrastrukturou Infrastructure / infrastruktura: Krajské město Ústí nad Labem patří mezi významná města České republiky (93 747 obyvatel), leží v severozápadní části České republiky, přibližně 85 km od centra hlavního města Prahy a přibližně 65 km od města Drážďany v SRN. Statutární město Ústí nad Labem má veškerou občanskou vybavenost, je zde dostupnost všech úřadů, všechny stupně školských zařízení, včetně univerzity, velmi dobrá infrastruktura. Po dopravní stránce je město Ústí nad Labem velmi dobře dostupné, je napojeno na mezinárodní silnici E 442 (Liberec, Děčín, Ústí, Drážďany) a silnice první třídy (I/8, I/30, I/13). Město je přímo napojeno na dálnici D8 (Berlín - Praha), která prochází západním okrajem města. Ústí nad Labem je důležitým železničním uzlem se čtyřmi nádražími, přes které vedou významné mezinárodní spoje Berlín-Vídeň a Berlín-Budapešť-Bělehrad-Sofia (Balt-Orient). Město je také napojeno na vodní dopravu - nákladní lodní doprava a rekreační osobní doprava jsou provozované na labské vodní cestě v úseku Pardubice-Chvaletice-Ústí nad Labem-Hřensko-Hamburg. Property Location / poloha nemovitosti: Bytový dům se nachází ve východní části města Ústí nad Labem, městské části Neštěmice, v k.ú. Neštěmice. Jedná se o lokalitu s převažující zástavbou bytových domů a objektů občanské vybavenosti (viz situaci v příloze). Short description property / stručný popis majetku: Bytová jednotka č. 206/6 Oceňovaný byt je situován ve 3.nadzemním bytového domu č.p. 226, postaveného na pozemku čís. parcely 704, k.ú. Neštěmice, v ulici Železná v Ústí nad Labem. K bytu náleží podíl o velikosti 1412/6724 na společných částech domu č.p. 226 a pozemku čís. parcely 704, k.ú. Neštěmice. Dispoziční řešení: Oceňovaný byt o velikosti 1+3 sestává z předsíně (21,60 m 2 ), kuchyně (16,24 m 2 ), koupelny (7,55 m 2 ), WC (1,95 m 2 ), pokoje (33,44 m 2 ), pokoje (27,41 m 2 ), pokoje (33,01 m 2 ), a balkónu (6,50 m 2 ) - podle prohlášení vlastníka. K bytu náleží pravděpodobně sklep. Podlahová plocha bytu činí 141,20 m 2. Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce domu jsou zděné, střecha je valbová s plechovou krytinou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, stropy jsou s rovným podhledem, schodiště jsou betonová s teracovými stupni, okna v oceňovaném bytě jsou plastová s izolačním dvojsklem, vnitřní omítky jsou štukové, vnější omítky jsou stříkaný břízolit. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, plynu, vody včetně teplé, kanalizace, vytápění včetně přípravy teplé vody je zajišťováno dálkově. Vybavení oceňovaného bytu pravděpodobně tvoří vnitřní dveře, vana a záchod, kuchyňský sporák, vodovodní míchací baterie, topná tělesa, vodoměry, dále vnitřní instalace elektrického proudu, plynu, vody, kanalizace, tepla a teplé užitkové vody apod. Podlahy bytu jsou pravděpodobně opatřeny bukovými vlysy a keramickou dlažbou. - 4 -
Stáří a stavební stav: Bytový dům pochází přibližně z roku 1928. Stavební stav domu uvedenému stáří odpovídá, má plastová okna. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady, dům je dobře udržovaný. Stav bytu z důvodu neumožnění provedení prohlídky nebyl zjištěn. Pro účely ocenění se předpokládá, že byt je v původním stavu s průměrnou údržbou. Pozemky: K oceňovanému bytu č. 226/6 náleží podíl 1412/6724 na pozemku čís. parcely 7041, k.ú. Neštěmice. Pozemek zastavěný stavbou bytového domu, je rovinné konfigurace, je napojený na inženýrské sítě el. proudu, plynu, vody, kanalizace a tepelné rozvody. Pozemek je přístupný z veřejné komunikace ve vlastnictví Statutárního města Ústí nad Labem. Tvar pozemků je patrný z kopie katastrální mapy v příloze. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) jednotky - bytu (podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 226/6 v bytovém domě č.p. 226 včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 704, k.ú. Neštěmice v ulici Železná v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 1644 pro k.ú. Neštěmice, obec Ústí nad Labem u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Ústí nad Labem, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 3. června 2015 Slovy: Jedenmilión Kč 1,000.000,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí V části C listu vlastnictví č. 1644 je evidováno omezení vlastnického práva: - zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ze Smlouvy o poskytnutí hypotéčního úvěru na výši 500 000,- Kč, a to k zajištění jistiny úvěru a příslušenství ve prospěch Hypotéční banky, a.s. (IČ 13584324) podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 14.3.2006. Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 1644. Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje případné dluhy související se správou domu a pozemku. Jiná rizika v souvislosti s nemovitou věcí nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 169/7259/2015. Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 5.června 2015-6 -
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 169/7259/2015 LV no.: 1644 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 byt č. 226/6 141 25 800 3 642 960 60,0 1 457 184 2 3 Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 1 457 184 Comments Komentář Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 704 zastavěná plocha a nádvoří 91,55 1 000 91 550 podíl o velikosti 607/1412/6724 2 3 4 5 Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Lands subtotal - Pozemky mezisoučet 91 550 Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 1 548 734 Kč Item no. Yield value - Výnosová hodnota Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář 1 2 3 m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota Kč Item no. Pol.č. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Název Realized / offer price Realizovaná / nabídková cena Date of sale / offers Datum prodeje / nabídky Residential / utility area Obytná / užitná plocha Type of unit Typ jednotky Unadjusted price Neupravená cena Rate of price adjustment Koeficient cenové úpravy Total price of residential / utility Price per object area Celková cena obytné / užitné plochy Cena za objekt Kč m 2 Kč/m 2 Kč Kč/m 2 Comments Komentář 1 BJ Ústí nad Labem, Neštěmice, ul. Mlýnská 1 400 000,00 VI-15 71,00 3+kk 19 718 0,55 770 000,00 10 845 1) osob. vlastnictví, zděný dům, byt je po rekonstrukci 2 BJ Ústí nad Labem, Neštěmice, ul. Májová 480 000,00 VI-15 63,00 3+1 7 619 0,65 312 000,00 4 952 2) osob. vlastnictví, zděný dům, byt je po částečné rekonstrukci 3 BJ Ústí nad Labem, Neštěmice, ul. Studentská 549 000,00 VI-15 63,00 3+1 8 714 0,70 384 300,00 6 100 3) osob. vlastnictví, zděný dům, byt je v původním stavu 1) aktuální nabídka realitní kanceláře Sartoreality Ústí nad Labem 2) aktuální nabídka realitní kanceláře M & M reality holding Praha 3) aktuální nabídka realitní kanceláře M & M reality holding Praha Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 1,549 mil.kč 0,000 mil.kč 1,031 mil.kč 1,000 mil.kč
Byt č. 226/6 v ulici Železná v Ústí nad Labem Situace oblasti Situace lokality
Byt č. 226/6 v ulici Železná v Ústí nad Labem Bytový dům č.p. 226 - pohled z ulice Bytový dům č.p. 226 - pohled ze dvora Komunikace u domu Komunikace u domu Komunikace u domu Vchod do domu č.p. 226