ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5162/2015 NEMOVITÁ VĚC: rodinný dům č.p. 622 na pozemku parc.č. St. 39, rozestavěný objekt na pozemku parc.č. St. 40/1 a pozemky parc.č. St. 39, parc.č. St. 40/1, parc.č. 3/5, parc.č. 3/7, parc.č. 3/9, parc.č 3/10, parc.č. 753 a parc.č. 754, vše zapsáno na LV č. 3128, k.ú. Litovice, obec Hostivice Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Praha-západ, obec Hostivice, k.ú. Hostivice Adresa nemovité věci: Litovická 622, 253 01 Hostivice OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: NAXOS a.s. Holečkova 31, 150 00 Praha 5 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: B plus B, spol. s r.o. Holečkova 657 150 00 Praha 5 Košíře tel: 777 707 306 ÚČEL OCENĚNÍ: Stanovení ceny obvyklé za účelem prodeje formou nedobrovolné dražby (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 Praha 9 7 200 000 Kč 13.10.2015 Stav ke dni : 13.10.2015 Posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 3 přílohy. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních a 1 vyhotovení zůstává v archivu znaleckého ústavu.
V Praze, dne 14.10.2015 NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase souboru nemovitostí - rodinného domu č.p. 622 a rozestavěného objektu, v ulici Litovická v obci Hostivice na pozemku parc.č. St. 39 a parc.č. St. 40/1, venkovních úprav a pozemků parc.č. St. 39, parc.č. St. 40/1, parc.č. 3/5, parc.č. 3/7, parc.č. 3/9, parc.č 3/10, parc.č. 753 a parc.č. 754, vše zapsáno na LV č. 3128, k.ú. Litovice, obec Hostivice, okres Praha-západ. Znalecký posudek je vypracován na žádost objednatele a bude použitý jako podklad za účelem provedení nedobrovolné dražby. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí LV č. 3128, k.ú. Litovice, obec Hostivice, okres Praha-západ ze dne 14.10.2015 - snímek katastrální mapy pro k.ú. Litovice, obec Hostivice, okres Praha-západ pořízený dálkovým nahlížením do KN - částečná stavební dokumentace získaná v archivu stavebního úřadu MÚ Hostivice - rozhodnutí - povolení rekonstrukce domu vydané stavebním úřadem MÚ Hostivice - stavební povolení č.j. SÚ-2693/98š ze dne 7.9.1998 vydané stavebním úřadem MÚ Hostivice - znalecký posudek o ceně obvyklé č. 4934/2015 vypracovaný zn. ústavem Montekala s.r.o. - skutečnosti a výměry zjištěné při místním šetření - informace a skutečnosti zjištěné od objednavatele posudku - fotografie při místním šetření - nabídky na prodej a pronájem nemovitostí z realitních serverů Vlastnické a evidenční údaje Dle listu vlastnictví č. 3128, k.ú. Litovice, obec Hostivice, okres Praha-západ ze dne 14.10.2015 oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem předmětu ocenění je : Sichel Julietta PhDr., Bílkova 868/10, Staré Města, 110 00 Praha 1, RČ: 746220/9909 oddíl B - nemovitosti : POZEMKY - pozemek parc. č. St. 39 o výměře 113 m 2, zastavěná plocha a nádvoří součástí je stavba: rodinný dům Hostivice č.p. 622 na pozemku parc.č. St. 39 - pozemek parc. č. St. 40/1 o výměře 159 m 2, zastavěná plocha a nádvoří součástí je stavba: rozestavěný objekt na pozemku parc.č. St. 40/1 - pozemek parc. č. 3/5 o výměře 34 m 2, zahrada - pozemek parc. č. 3/7 o výměře 155 m 2, zahrada - pozemek parc. č. 3/9 o výměře 16 m 2, zahrada - pozemek parc. č. 3/10 o výměře 55 m 2, zahrada - pozemek parc. č. 753 o výměře 1 m 2, ostatní plocha, jiná plocha - pozemek parc. č. 754 o výměře 159 m 2, ostatní plocha, jiná plocha - 2 -
oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - zástavní právo smluvní ve výši 4.993.167,- Kč a příslušenství pro Hypoteční banka, a.s., Praha 5, IČ 13584324, dle smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 30.6.2006, právní účinky vkladu práva ke dni 3.7.2006, V-5270/2006-210 - uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné, dle oznámení o uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné 130 ND/001/2015 ze dne 21.1.2015, právní účinky zápisu ke dni 23.1.20015, zápis proveden dne 2.2.2015, Z-634/2015-210 - uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné, dle oznámení o uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné 529 ND/007/2015 ze dne 2.9.2015, právní účinky zápisu ke dni 2.9.20015, zápis proveden dne 10.9.2015, Z-6888/2015-210 oddíl D - jiné zápisy: bez zápisu Plomby a upozornění: - upozornění na výzvu zapsanou v záznamu pro další řízení, ZDŘ-374/2013-210 Celkový popis Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 622 na pozemku parc. č. St. 39 a rozestavěný dům na pozemku parc.č. St. 40/1, které tvoří jeden objekt pod jedním č.p., venkovní úpravy (zpevněné plochy, oplocení, vrata, přípojky IS) a pozemky parc.č. St. 39, parc.č. St. 40/1, parc.č. 3/5, parc.č. 3/7, parc.č. 3/9, parc.č 3/10, parc.č. 753 a parc.č. 754. Jedná se o samostatně stojící dům se 2 NP a se sedlovou střechou, který se nachází v ulici Litovická na Z okraji města Hostivice, okres Praha-západ. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Objekt je dle dostupných informací napojen na vodovod, kanalizaci, plyn a elektřinu. Stavebně technický stav posouzený pouze z vnějšku se jeví jako dobrý, chybí vnější fasáda. Pozemek parc.č. 3/8 není předmětem ocenění, ale je oplocen spolu s oceňovanými pozemky. Dokumentace a skutečnost Vlastníkovi byla zaslána výzva k umožnění prohlídky nemovitosti na den 13.10.2015 v 9 hodin. Znalci však nebyl umožněn přístup do objektu (nikdo nebyl přítomen), z tohoto důvodu byla prohlídka provedena z veřejně přístupných míst - z ulice. Tomu odpovídá i zjednodušený popis objektu. Při ocenění bylo vycházeno z provedené prohlídky vnějších částí a z podkladů - částečné stavební dokumentace rekonstrukce objektů, ze znaleckého posudku o ceně obvyklé č. 4934/2015 vypracovaný zn. ústavem Montekala s.r.o., z informací zjištěných od objednatele, z informací zjištěných na MÚ Hostivice a dále ze skutečností zjištěných při prohlídce nemovitosti. Pro výpočet věcné hodnoty byly použity hodnoty ze získaných podkladů a z kontrolních hodnot naměřených při místním šetření. Rodinný dům tvořily původně dva objekty - RD č.p. 622 na parc.č. St 39 a rozestavěný objekt na parc.č. St. 40/1. Po provedené dosud nedokončené rekonstrukci se jedná o jeden objekt pod jedním č.p.. V tomto je rozporu mezi zápisem na LV a skutečností Dle poskytnutých informací bylo vydáno stavební povolení na rekonstrukci v roce 1998 objekt. Do dnešní doby nebyla rekonstrukce dokončena. V roce 1996 bylo vydáno povolení na přípojku vody, v roce 2009 na přípojku plynu. - 3 -
OBSAH Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 622 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky 4. Porovnávací ocenění 4.1 Rodinný dům č.p. 622 POSUDEK B.1. Základní pojmy, metody a způsob ocenění Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Obvyklou cenou pro účely tohoto zákona se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají ne cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V zákonu o oceňování majetku je tato cena nazvána cenou obvyklou. Zjištění obvyklé ceny oceňovaného majetku vychází obvykle z následujících metod: - Metoda výnosová - Metoda zjištění věcné hodnoty - Metoda porovnávací - Metoda střední hodnoty Pro zjištění obvyklé ceny oceňovaného majetku byly použity tyto metody: Metoda zjištění věcné hodnoty: je založena na principu pojetí náhrady. Teoretickým základem při oceňování nemovitého majetku je tvrzení, že perspektivní kupující nebude ochoten platit za tento majetek víc, než by činily náklady na jeho pořízení. Při ocenění touto metodou se zjišťují hodnoty zastavěné plochy, obestavěného prostoru objektů, průměrné ceny za příslušnou měrnou jednotku, skutečné opotřebení. Věcná hodnota, ve výsledku potom odpovídá nákladům, které je zapotřebí vynaložit na pořízení průměrně opotřebovaného majetku stejného stáří, obdobných vlastností a přiměřené intenzity užívání. Metoda porovnávací: je založena na porovnání nemovitosti na základě srovnání s jinými nemovitostmi obdobného charakteru a jejich inzerovanými resp. skutečně realizovanými cenami při zohlednění různých aspektů. - 4 -
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 622 Jedná se o rodinný dům pod jedním čp. 622, který tvoří původní objekt č.p. 622 na pozemku parc.č. St. St. 39 a rozestavěný objekt bez čp/če na pozemku parc.č. St. 40/1. Jedná se samostatně stojící rodinný dům se 2 NP. Dům je klasické zděné konstrukce. Střecha sedlová, střešní krytina pálené tašky, klempířské prvky měděné, bleskosvod není osazen. Vnější fasáda chybí, rekonstrukce není dokončena. Protože nebyl umožněn přístup do objektu, dále předpokládám: vnitřní omítky štukové, okna dřevěná, dveře běžného provedení, podlahy dokončené běžného provedení. Vytápění ústřední plynovým kotlem. Dle dostupných informací je do objektu je zavedena voda, kanalizace, plyn a elektro. Stavebně technický stav se jeví dobrý. Původní dům byl dle dostupných informací postaven v roce 1922. V rámci rekonstrukce měl být z valné většiny zbourán. V roce 1996 bylo vydáno stavební povolení na přípojku vody, v roce 2009 pak přípojka plynu. Objekt rodinného domu a není dosud zkolaudován. Při prohlídce nemovitosti bylo zjištěno, že není dokončena vnější fasáda, chybí bleskosvod. Další konstrukce nebylo možné prohlédnout, neboť nebyl umožněn vstup do nemovitosti. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP (17,80+3,83)*5,20- = 268,70 1,20*3,83/2+4,45*8,30+2,20*4,45+8,20*3,20+7,10*1 2,05 2.NP (17,80+3,83)*5,20-1,20*3,83/2+4,45*8,30+8,20*3,20+7,10*12,05 = 258,91 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.NP 268,70 m 2 3,50 m 2.NP 258,91 m 2 3,50 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] vrchní stavba ((17,80+3,83)*5,20- = 1 799,41 m 3-5 -
1,20*3,83/2+4,45*8,30+8,20*3,20+7,10*12,05)* (6,95) zastřešení ((17,80+3,83)*5,20-1,20*3,83/2+4,45*8,30+2,20*4,45+8,20*3,20+7,1 0*12,05)*(3,05/2) = 409,76 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor vrchní stavba NP 1 799,41 m 3 zastřešení Z 409,76 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 2 209,17 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10 2. Zdivo S 22,30 100 1,00 22,30 3. Stropy S 8,40 100 1,00 8,40 4. Střecha S 5,20 100 1,00 5,20 5. Krytina S 3,20 100 1,00 3,20 6. Klempířské konstrukce N 0,80 100 1,54 1,23 7. Vnitřní omítky S 6,20 100 1,00 6,20 8. Fasádní omítky C 3,10 100 0,00 0,00 9. Vnější obklady C 0,40 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody S 2,40 100 1,00 2,40 12. Dveře S 3,30 100 1,00 3,30 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností S 1,10 100 1,00 1,10 16. Vytápění S 4,40 100 1,00 4,40 17. Elektroinstalace S 4,10 100 1,00 4,10 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody S 3,00 100 1,00 3,00 20. Zdroj teplé vody S 1,80 100 1,00 1,80 21. Instalace plynu S 0,50 100 1,00 0,50 22. Kanalizace S 2,80 100 1,00 2,80 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 5,10 100 1,00 5,10 25. Záchod S 0,40 100 1,00 0,40 26. Ostatní S 3,60 100 1,00 3,60 Součet upravených objemových podílů 96,33 Koeficient vybavení K 4 : 0,9633-6 -
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy S 7,10 100,00 1,00 7,10 7,37 17 150 11,33 0,8350 2. Zdivo S 22,30 100,00 1,00 22,30 23,14 17 120 14,17 3,2789 3. Stropy S 8,40 100,00 1,00 8,40 8,72 17 120 14,17 1,2356 4. Střecha S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,39 17 80 21,25 1,1454 5. Krytina S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,32 17 60 28,33 0,9406 6. Klempířské konstrukce N 0,80 100,00 1,54 1,23 1,28 17 55 30,91 0,3956 7. Vnitřní omítky S 6,20 100,00 1,00 6,20 6,44 15 65 23,08 1,4864 10. Vnitřní obklady S 2,30 100,00 1,00 2,30 2,39 15 40 37,50 0,8963 11. Schody S 2,40 100,00 1,00 2,40 2,49 17 120 14,17 0,3528 12. Dveře S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,43 15 60 25,00 0,8575 13. Okna S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,40 15 60 25,00 1,3500 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,28 15 40 37,50 0,8550 15. Podlahy ostatních místností S 1,10 100,00 1,00 1,10 1,14 15 40 37,50 0,4275 16. Vytápění S 4,40 100,00 1,00 4,40 4,57 6 30 20,00 0,9140 17. Elektroinstalace S 4,10 100,00 1,00 4,10 4,26 15 30 50,00 2,1300 19. Rozvod vody S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,11 15 30 50,00 1,5550 20. Zdroj teplé vody S 1,80 100,00 1,00 1,80 1,87 6 30 20,00 0,3740 21. Instalace plynu S 0,50 100,00 1,00 0,50 0,52 6 30 20,00 0,1040 22. Kanalizace S 2,80 100,00 1,00 2,80 2,91 15 45 33,33 0,9699 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100,00 1,00 0,50 0,52 6 20 30,00 0,1560 24. Vnitřní vybavení S 5,10 100,00 1,00 5,10 5,29 6 40 15,00 0,7935 25. Záchod S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,42 6 40 15,00 0,0630 26. Ostatní S 3,60 100,00 1,00 3,60 3,74 6 30 20,00 0,7480 Opotřebení: 21,9 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 1 975,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9633 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1150 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 023,82 Plná cena: 2 209,17 m 3 * 4 023,82 Kč/m 3 = 8 889 302,43 Kč Koeficient opotřebení: (1-21,9 % /100) * 0,781 Rodinný dům č.p. 622 - zjištěná cena = 6 942 545,20 Kč 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem Jedná se o přípojku vody, kanalizace, plynu, elektro, venkovní zděný plot a vrata s vrátky. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % - 7 -
Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Rodinný dům č.p. 622 Celkem: Cena stavby 6 942 545,20 Kč 6 942 545,20 Kč Ocenění Cena staveb celkem: 6 942 545,20 3,50 % z ceny staveb * 0,0350 Ocenění venkovních úprav zjednodušeným zp. - zjištěná cena = 242 989,08 Kč 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky Srovnávací indexová metoda Srovnávací pozemky Název Jednotlivé indexy Jednotková cena [Kč / m 2 ] Celkový index Upravená jedn.cena [Kč / m 2 ] Novotného, Hostivice A:0,85, B:1,00, C:0,70, D:1,30, E:1,00, F:1,00 2 424,00 0,77 3 148,05 Za Mlýnem, Hostivice A:0,85, B:1,00, C:0,70, D:1,30, E:1,00, F:1,00 3 200,00 0,77 4 155,84 Liliová, Hostivice A:1,20, B:1,00, C:0,70, D:1,30, E:1,00, F:1,00 4 700,00 1,09 4 311,93 Slunečnicová, Hostivice A:1,20, B:1,00, C:0,70, D:1,30, E:1,00, F:1,00 4 600,00 1,09 4 220,18 Hostivice A:1,50, B:1,00, C:0,70, D:1,30, E:1,00, F:1,00 3 408,00 1,36 2 505,88 Výchozí průměrná jednotková cena srovnávacích pozemků 3 668,38 Kč/m 2 Korekce výchozí ceny A územní struktura: 0,80 B typ stavebního pozemku: stavebně připravený 1,50 C třída velikosti obce podle počtu obyvatel: 5 000 až 20 000 0,70 D obchodní resp. průmyslová poloha: obytné domy 1,30 E územní připravenost, infrastruktura: dobrá 1,00 F speciální charakteristiky volitelné: nejsou 1,00 Celkový index * 1,09 Výchozí jednotková cena upravená [Kč/m 2 ] = 4 005,87 Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] zastavěná plocha a nádvoří St. 39 113 zastavěná plocha a nádvoří St. 40/1 159 zahrada 3/5 34 zahrada 3/7 155 zahrada 3/9 16 zahrada 3/10 55-8 -
ostatní plocha 753 1 ostatní plocha 754 159 Celková výměra oceňovaných pozemků 692 m 2 Cena oceňovaných pozemků [Kč] 692 m 2 * 4 005,87 Kč/m 2 = 2 772 062,04 Výsledná cena = 2 772 062,04 Kč 4. Porovnávací ocenění 4.1 Rodinný dům č.p. 622 Porovnáním nabídkových cen prodeje nemovitostí obdobného charakteru, dispozice, využití a umístění v lokalitě Hostivice a okolí vybraných z nabídek realitních serverů a posouzením parametrů vztažených k oceňovanému objektu, byla vypočtena výsledná porovnávací hodnota předmětu ocenění, ve které se promítá stav nedokončené rekonstrukce a předpokladů uvedených v popisu nemovitosti: oceň. objekt RD Hostivice č.p. 622, okres Praha-západ Srovnávané nemovitosti název požad.cena Kč koef. Redukce cena po redukci Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 l cena oceň. objektu ze srovnání Kč Mírová 7 900 000 0,90 7 110 000 1,00 0,77 1,10 1,10 0,90 1,10 0,92 7 708 295 Řehníkova 6 990 000 0,90 6 291 000 1,00 0,73 1,10 1,00 0,97 1,10 0,86 7 342 428 V Uličce 13 000 000 0,90 11 700 000 1,00 0,94 1,10 1,05 1,18 1,25 1,60 7 306 073 Husovo nám. 6 990 000 0,90 6 291 000 1,00 0,87 1,10 1,15 1,24 1,10 1,50 4 190 787 V Uličce 5 990 000 0,90 5 391 000 1,00 0,69 1,00 1,00 0,78 1,05 0,57 9 539 736 celkem Kč 36 087 318 průměr Kč 7 217 464 max Kč 9 539 736 min Kč 4 190 787 koeficient redukce - snížení inzerované ceny o provizi realitní kanceláře a reálné prodejní ceny K1 koeficient úpravy na polohu objektu K2 koeficient úpravy na velikost objektu K3 koeficient úpravy na garáž K4 koeficient úpravy na celkový stav (vybavení, stodola, kůlna apod.) K5 koeficient úpravy na další vlastnosti (velikost pozemků, bazén atd.) K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší-horší) l index odlišnosti l=k1*k2*k3*k4*k5*k6 Výsledná hodnota porovnáním po zaokrouhlení: 7 217 460,- Kč - 9 -
Charakteristika oceňovaného objektu a srovnávaných objektů Lokalita disp. zast. plocha pozemek užitná plocha garáž počet podlaží jiné Oceň. Objekt 1 2 3 4 5 Rodinný dům, Litovická č.p. 622, Hostivice 268 692 434 ne 2 NP RD Mírová, Hostivice 5+1 135 560 197 ano RD Řehníkova, Hostivice 4+kk 94 656 160 ano 1 PP 1 NP podkroví 1 NP podkroví RD V Uličce, Hostivice 8+2 210 823 365 ano 3 NP RD Husovo nám. Hostivice 354 883 300 ano 2 NP RD V Uličce, Hostivice 5+1 57 472 120 ne 2 NP podkroví v rekonstrukci, ÚT plynovým kotlem, chybí vnější fasáda, předpokládám vnitřky dokončeny, stav dobrý, není zkolaudováno po rekonstrukci, podsklepeno, garáž, nová střecha, plastová okna, rozvody, zahradní domek, 2 parkovací místa, vrtaná studna, el kotel a kotel na TP, zaveden plyn, pergola s udírnou, studna koncový řadový, 2x koupelny, etážové topení plynovým kotlem, vestavěné spotřebič, pergola, kryté parkovací místa, terasa, pergola, velmi dobrý stav nadstandardní dům, balkon, 2 terasy, postaveno 2000, zimní zahrada, krb, ÚT plynové, garáž pro 2 autam další 2 parkovací stání, bazén, altánek, velmi dobrý stav bývalý statek v centru obce, obytná budova po rekonstrukci, možnost 3 bytů, stodoly sloužící jako garáže, možnost komerčního využití, ÚT plynové, kůlny, dobrý stav krajní řadový dům, kolaudace 2000, vytápění plynovým kotlem, parkování pro 3 vozidla, veškeré IS, dobrý stav - 10 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 622 6 942 545,00 Kč 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem 242 989,00 Kč 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky 2 772 062,00 Kč 4. Porovnávací ocenění 4.1 Rodinný dům č.p. 622 7 217 460,00 Kč Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav 7 217 460 Kč 9 957 596 Kč 2 772 062 Kč Obvyklá cena 7 200 000 Kč slovy: Sedmmilionůdvěstětisíc Kč Závěrečná analýza dílčích hodnot pro odhad ceny obvyklé: Posouzením jednotlivých dílčích hodnot je zřejmé, že věcná hodnota je pro odhad ceny obvyklé hodnotou informativní o stavu domu z pohledu stáří a případné nutnosti modernizace. Vzhledem k veliké nabídce prodeje obdobných nemovitostí v této lokalitě je k dispozici dostatečný počet srovnávacích vzorků nabízených nemovitostí k porovnání, a proto lze objektivně aktuálně porovnat veškeré parametry oceňované nemovitosti s nabídkovými či realizovanými cenami v místě. Z těchto důvodů odhadujeme cenu obvyklou vycházející z porovnávací hodnoty, ve které se promítají povyšující i ponižující parametry ceny. - 11 -
Stanovisko znalce: Při odhadu výsledné obvyklé ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka objektů obdobných parametrů v této lokalitě je na vysoké úrovni, poptávka stagnuje b) parametry povyšující cenu - výhodná poloha nedaleko Prahy c) parametry ponižující cenu - rekonstrukce není dokončena - nezkolaudované přípojky - již jednou provedena bezúspěšně dražba Cena obvyklá je stanovena bez vlivu omezení na předmětu ocenění váznoucích, která jsou zapsána na LV č. 3128, k.ú. Litovice, obec Hostivice, okres Praha-západ ze dne 14.10.2015. Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů odhaduji ke dni 13.10.2015 cenu obvyklou předmětu ocenění v úrovni porovnávací hodnoty, a to ve výši 7.200.000,-Kč. Obvyklá cena: 7 200 000,- Kč V Praze 14.10.2015 Znalecká doložka MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5162/2015 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. - 12 -
Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 197/15. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH 1) výpis z katastru nemovitostí LV č. 3128, k.ú. Litovice, obec Hostivice, okres Praha-západ ze dne 14.10.2015 2) snímek katastrální mapy pro k.ú. Litovice, obec Hostivice, okres Praha-západ pořízený dálkovým nahlížením do KN 3) fotopříloha - 13 -