ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1104/13/2015 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům č.p. 222 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Mělník, obec Lužec nad Vltavou, k.ú. Lužec nad Vltavou Adresa nemovité věci: Fibichova 222, 277 06 Lužec nad Vltavou OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: GLADYS AUCTION, s.r.o. V olšinách 2300/75, 10000 Praha 10 - Strašnice ZHOTOVITEL : Milan Hasil Adresa zhotovitele: Ke Kateřinkám 1407, 149 00 Praha 4 IČ: telefon: 737257625 e-mail: mhasil@chello.cz DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Prodej nemovitosti mimo dražbu elektronické aukce (ocenění stávajícího stavu) Obvyklá cena 1 567 131 Kč Datum místního šetření: 1.2.2015 Stav ke dni : 1.2.2015 Počet stran: 17 stran Počet příloh: 3 Počet vyhotovení: 3 V Praze, dne 6.2.2015
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitosti a ceny zjištěné dle zák. č. 151/1997 Sb. Rodinného domu č.p. 222 na pozemku parc.č. 236 a pozemků parc.č. 709/10, parc.č. 709/9 v obci Lužec nad Vltavou, katastrální území Lužec nad Vltavou, okres Mělník, kraj Středočeský Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí Katastrální mapa Údaje sdělené vlastníkem objektu Údaje zjištěné pří místním šetření a zaměření objektu Místopis Obec Lužec nad Vltavou se nachází v blízkosti okresního města Mělník. V obci je mateřská školka, praktický lékař, policie, zdravotní středisko, restaurační a kulturní zařízení. Dopravní dostupnost autobusovými a vlakovými spoji.is - voda, kanalizace, plyn Způsoby oceňování majetku a služeb 2 majetek a služba se oceňují obvyklou cenou pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování.obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku tuzemsku ke dni ocenění. přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím.zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
Způsoby oceňování a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. b)výnosový způsob, který vychází z výnosu předmětu ocenění skutečně dosahovaného z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry) c)porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. Vlastnické a evidenční údaje Dle VKN - LV 407 Hron Michal, Fibichova 222, 27706 Lužec nad Vltavou nemovitosti pozemky parc.č. St. 236 výměra 283m 2 zastavěná plocha nádvoří parc.č. 709/9 výměra 431m 2 zahrada parc.č. 709/10 výměra 283m 2 zahrada stavba č.p. 222 na parc.č. 236 SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř
Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Jedná se o přízemní jednobytový rodinný dům z části podsklepený postavený v období 1922 s přístavbou provedenou cca před 15 roky. Dispoziční řešení: 1.p.p sklep 1n.p.vstupní zápraží, chodba, 3 pokoje, koupelna, WC vybavení rodinného domu ve standardním provedení Konstrukční řešení: Základy ve standardním provedení, svislé nosné konstrukce zděné,stropní konstrukce dřevěné trámové, zastřešení sedlovou střechou nad přístavbou zastřešení plochou střechou, krytina z bet. tašek, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky vápenné - štukové, venkovní štukové z části chybějící (přístavba), okna dřevěná zdvojená, vytápění na TP, rozvod, vody, ohřev z el. zásobníku, odkanalizování do veřejné kanalizace, koupelna s WC se standardním vybavením. Pozemky ve funkčním celku s možností napojení na IS (el.,voda, kanal. plyn.) Veškeré ostatní informace o nemovitosti jsou uvedeny ve výpočtu indexu cenového porovnání. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné komunikace je zajištěn Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z veřejné komunikace
Nemovitá věc není situována v záplavovém území Nemovitá věc situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle zák.č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 222 1.2 Vedlejší stavba 1.3 Kolna 1.4 Studna I. 1.5 Studna II. 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům č.p. 222 OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka I -0,01
2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku V 0,00 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) III 0,95 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i ) = 0,941 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba I 1,01 I 0,03 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití I 0,00 II -0,02 VI 0,00 III 0,00 II 0,00 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 1,010 i = 2 Koeficient pp = I T * I P = 0,950 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Lužec nad Vltavou: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 590,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 1001-2000 obyvatel III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn IV 1,01 I 1,00 O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) III 0,95 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 652,20 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 222 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 95 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 453,- Kč/m 3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.n.p.: 16,13*7,75-2,20*7,73 = 108,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.n.p.: 108,00 m 2 2,80 m Obestavěný prostor OP: 4,00*4,00*2,40+10,13*5,53*2,80+7,75*6,00*3,50+2,40*2,00*3,50+10,13*5,53*3,20 = 554,06 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 554,06 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 108,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 108,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna I IV 0,04 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem II 0,00 II 0,00 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 typ A
13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) - provedení fasády na přístavbě a drobných venkovních úprav III 0,85 Koeficient stáří upraven o + 0,00 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stavby 15 let po celkové rekonstrukci: s = 1-0,005 * (15 + 15)= 0,850 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 13 * 0,850 = 0,694 12 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku I -0,06 V 0,00 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) III 0,95 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i ) = 0,893 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba I 1,01 I 0,03 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00
Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití II -0,02 VI 0,00 III 0,00 II 0,00 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 1,010 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 453,- Kč/m 3 * 0,694 = 1 702,38 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 554,06 m 3 * 1 702,38 Kč/m 3 * 0,893 * 1,010= 850 719,01 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 850 719,01 Kč 1.2 Vedlejší stavba Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: typ D Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Obestavěný prostor dřevěná oboustranně obitá, zdivo tl. do 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví Výpočet jednotlivých výměr
Název Obestavěný prostor [m 3 ] OP 2,60*7,60*2,25 = 44,46 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor OP NP 44,46 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 44,46 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy standard S 100 2. Obvodové stěny oboustranně obíjené N 100 3. Stropy dřevěné S 100 4. Krov X 100 5. Krytina standardní S 100 6. Klempířské práce standard S 100 7. Úprava povrchů impregnace S 100 8. Schodiště X 100 9. Dveře dřevěné S 100 10. Okna jednoduchá S 100 11. Podlahy standard S 100 12. Elektroinstalace světelná S 100 Část [%] Výpočet koeficientu K 4 Část Upravený Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 8,00 100 1,00 8,00 2. Obvodové stěny N 31,30 100 1,54 48,20 3. Stropy S 21,80 100 1,00 21,80
4. Krov X 0,00 100 1,00 0,00 5. Krytina S 11,20 100 1,00 11,20 6. Klempířské práce S 1,60 100 1,00 1,60 7. Úprava povrchů S 6,30 100 1,00 6,30 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře S 3,80 100 1,00 3,80 10. Okna S 1,30 100 1,00 1,30 11. Podlahy S 9,70 100 1,00 9,70 12. Elektroinstalace S 5,00 100 1,00 5,00 Součet upravených objemových podílů 116,90 Koeficient vybavení K 4 : 1,1690 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 055,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,1690 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 294,30 Plná cena: 44,46 m 3 * 2 294,30 Kč/m 3 Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 50 = 80,0 % Koeficient opotřebení: (1-80,0 % / 100) * 0,200 Nákladová cena stavby CS N Koeficient pp * 0,950 Cena stavby CS = 102 004,58 Kč = 20 400,92 Kč = 19 380,87 Kč Vedlejší stavba - zjištěná cena = 19 380,87 Kč 1.3 Kolna Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ F
Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Obestavěný prostor dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] OP 4,60*4,45*2,30 = 47,08 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor OP NP 47,08 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 47,08 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy standard S 100 2. Obvodové stěny jednostranně obíjené S 100 3. Stropy dřevěné S 100 4. Krov X 100 5. Krytina standardní S 100 6. Klempířské práce standard S 100 7. Úprava povrchů impregnace S 100 8. Schodiště X 100 9. Dveře dřevěné S 100 Část [%]
10. Okna chybí C 100 11. Podlahy standard S 100 12. Elektroinstalace světelná S 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. 1. Základy S 8,30 100 1,00 8,30 2. Obvodové stěny S 31,90 100 1,00 31,90 3. Stropy S 21,20 100 1,00 21,20 4. Krov X 0,00 100 1,00 0,00 5. Krytina S 11,10 100 1,00 11,10 6. Klempířské práce S 1,60 100 1,00 1,60 7. Úprava povrchů S 6,00 100 1,00 6,00 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře S 3,70 100 1,00 3,70 10. Okna C 1,40 100 0,00 0,00 11. Podlahy S 10,80 100 1,00 10,80 12. Elektroinstalace S 4,00 100 1,00 4,00 Součet upravených objemových podílů 98,60 Koeficient vybavení K 4 : 0,9860 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 970,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9860 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 779,23 Plná cena: 47,08 m 3 * 1 779,23 Kč/m 3 Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků = 83 766,15 Kč Upravený obj. podíl
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 60 = 83,3 % Koeficient opotřebení: (1-83,3 % / 100) * 0,167 Nákladová cena stavby CS N = 13 988,95 Kč Koeficient pp * 0,950 Cena stavby CS = 13 289,50 Kč Kolna - zjištěná cena = 13 289,50 Kč 1.4 Studna I. Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 19 Typ studny: Hloubka studny: kopaná 10,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m + 9 750,- Kč další hloubka: 5,00 m * 3 810,- Kč/m + 19 050,- Kč Základní cena celkem = 28 800,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2930 Upravená cena studny Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 60 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 80 = 75,0 % Koeficient opotřebení: (1-75,0 % / 100) * 0,250 Nákladová cena stavby CS N = 59 434,56 Kč = 14 858,64Kč Koeficient pp * 0,950 Cena stavby CS = 14 858,64 Kč = 14 115,71 Kč
Studna I. - zjištěná cena = 14 115,71 Kč 1.5 Studna II. Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 19 Typ studny: Hloubka studny: kopaná 10,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m + 9 750,- Kč další hloubka: 5,00 m * 3 810,- Kč/m + 19 050,- Kč Základní cena celkem = 28 800,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2930 Upravená cena studny Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 60 = 66,7 % Koeficient opotřebení: (1-66,7 % / 100) * 0,333 Nákladová cena stavby CS N = 59 434,56 Kč = 19 791,71Kč Koeficient pp * 0,950 Cena stavby CS = 19 791,71 Kč = 18 802,12 Kč Studna II. - zjištěná cena = 18 802,12 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Ocenění
Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace IV 0,00 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo I 0,00 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,941 Index polohy pozemku I P = 1,010 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,941 * 1,000 * 1,010 = 0,950 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Index Koef. Upr. cena [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 652,20 0,950 619,59 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 4 odst. 1 Pozemek St. 236 283,00 619,59 175 343,97 4 odst. 1 Pozemek 709/9 431,00 619,59 267 043,29 4 odst. 1 Pozemek 709/10 283,00 619,59 175 343,97 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 617 731,23
Pozemky - zjištěná cena = 617 731,23 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům č.p. 222 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 87,00 m 2 Obestavěný prostor: 645,60 m 3 Zastavěná plocha: 108,00 m 2 Plocha pozemku: 714,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitých věcí Rodinný dům - Lužec nad Vltavou Prodej přízemního rodinného domu s dispozicí 3+1 se zahradou a prostorným dvorem. Rekonstrukce objektu v roce 2007, topení lokální na tp, elektrické, Veškerá občanská vybavenost, veřejný vodovod, veřejná kanalizace. Stavebně technický stav - velmi dobrý Rodinný dům - Býkev Prodej přízemního rodinného domu 3+1 s garáží s částečným podsklepením, vedlejší stavby na pozemku, vytápění na TP, po částečné rekonstrukci v roce 1989, veřejný vodovod, kanalizace
Rodinný dům - Kly Prodej přízemního rodinného domu po rekonstrukci (nová střecha, okapy, podlahy, dlažba, rozvod ÚT) kotel na TP, el.boiler, koupelna s WC, ve standardu, veřejný vodovod, kanalizace. Stavba v dobrém stavu. Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům - Lužec nad Vltavou Lokalita Lužec nad Vltavou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,10 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,05 Upravená j. cena Kč/m 2 11 234 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 120,00 m 2 0 m 2 1 290 000 Kč 10 750 Kč/m 2 Název: Rodinný dům - Býkev Lokalita Býkev Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,10 K6 Vliv pozemku 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C Upravená j. cena Kč/m 2
1,15 19 698 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 124,00 m 2 1 257 m 2 2 120 000 Kč 17 097 Kč/m 2 Název: Rodinný dům - Kly Lokalita Kly Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,10 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,05 Upravená j. cena Kč/m 2 23 106 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 90,00 m 2 0 m 2 1 990 000 Kč 22 111 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 11 234 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 18 013 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 23 106 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 18 013 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 87,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 1 567 131 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle zák.č. 151/1997 Sb.:
1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 222 850 719,00 Kč 1.2 Vedlejší stavba 19 381,00 Kč 1.3 Kolna 13 290,00 Kč 1.4 Studna I. 14 116,00 Kč 1.5 Studna II. 18 802,00 Kč 916 308,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 617 731,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům č.p. 222 1 567 131,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle zák.č. 151/1997 Sb. Současný stav 1 567 131 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 1 534 038 Kč Obvyklá cena 1 567 131 Kč slovy: Jedenmilionpětsetšedesátsedmtisícjednostotřicetjedna Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Významnou vypovídací schopnost v vztahu k tržní hodnotě nemovitosti má porovnávací metoda srovnatelných nemovitostí, která reflektuje aktuální stav nabídky a poptávky na realitním trhu.vzhledem k tomu že hodnocený majetek je na realitním trhu obchodován má ve vztahu k tržní hodnotě podstatný význam. Odhad obvyklé ceny nemovitosti rodinného domu č.p. 222 včetně příslušenství a pozemků parc.č. 236, parc.č. 709/9, parc.č. 709/10 v obci Lužec nad Vltavou, katastrální území Lužec nad Vltavou, okres Mělník, kraj Středočeský je v souladu s výší ceny zjištěné porovnávacím způsobem (obecná metodika) cca 1,567.131,- Kč
V Praze 6.2.2015 Milan Hasil Ke Kateřinkám 1407 149 00 Praha 4 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 2.12.1999 pod č.j. Spr.3918/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1104/13/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 13/2015. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z KN 1 Katastrální mapa 1