ZNALECKÝ POSUDEK č. 1359 75/08 o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 342 a garáže na parcele č. 1263/264 zastavěná plocha a nádvoří s příslušenstvím v katastrálním území a v obci Hvozdná zapsané na LV 779 a evidované u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín Objednatel posudku : Účel posudku : Posudek vypracoval : Soudní exekutor JUDr. Marek Frank, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, 381 01 Český Krumlov usnesení č.j. 125 EX 231/08-40 Zjištění obvyklé ceny pro prodej v dražbě Ing. Michal Sirový, znalec bytem Kájovská 65, 381 01 Český Krumlov Datum místního šetření : 23.7.2008 Datum, ke kterému je provedeno ocenění : 23.7.2008 Použitý oceňovací předpis : Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení někte - rých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Českém Krumlově dne 29.7.2008 Tento znalecký posudek obsahuje 22 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve třech vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.
2 1. NÁLEZ 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka - písemné usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, Český Krumlov č.125 EX 231/08-40 ze dne 7.7.2008 s předáním podkladů osobně, převzal dne 10.7.2008 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí předaný znalci objednatelem a vyhotovený dálkovým přístupem dne 22.4.2008, LV 779 A: Vlastník : Vršková Iva, r.č. 695403/4131, trvale bytem Hvozdná č.p. 342, 363 11 Zlín 11 B. Nemovitosti : - Rodinný dům č.p. 342 na parcele č.1263/264 zastavěná plocha a nádvoří v k.ú. a v obci Hvozdná B1 : Jiná práva : bez zápisu C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č.2 D : Jiné zápisy : viz příloha č.2 E : Nabývací tituly : viz příloha č.2 1.1.3 Kopie katastrální mapy obstaraná znalcem na internetu - viz příloha č.1 1.1.4 Kopie celkové situace umístění staveb na oceňovaných pozemcích v měřítku 1 : 500 - viz příloha č.3 1.1.5 Místní šetření proběhlo dne 23.7.2008 na místě samém za účasti znalce. Při místním šetření byla provedena externí prohlídka oceňovaných nemovitostí, bylo provedeno zaměření oceňovaných nemovitostí dle zásad přílohy č.1 vyhl. č.3/2008 Sb. z veřejně přístupného prostoru. 1.1.6 Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci prodejů obdobných typů nemovitostí 1.1.7 Studium - nabídek nemovitostí na realitních serverech např. www.sreality.cz, www.mixreality.cz apod. 1.1.8 Fotodokumentace fotodokumentace pořízená při místním šetření 1.1.9 Konzultace - na Obecním úřadě ve Hvozdné, kde bylo umožněno znalci nahlédnout do archivu a vyhledat projektovou dokumentaci oceňovaného rodinného domu. 1.1.10 Konzultace - na Obecním úřadě ve Hvozdné pana starosty, který znalci předložil platný územní plán obce. 1.1.11 Literatura Teorie oceňování nemovitostí V. přepracované vydání vydané Akademickým nakladatelstvím CERM s.r.o. Brno v roce 2001 1.1.12 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňované nemovitosti rodinný dům č.p. 342 a garáž stojící na parcele č. 1263/264 zastavěná plocha a nádvoří se nachází v katastrálním území v obci Hvozdná na západním okraji zastavěné části obce v lokalitě zastavěné převážně nízkopodlažní bytovou zástavbou. Obec leží cca 6 km od města Zlín, v místě je základní
3 infrastruktura a občanská vybavenost. Kompletní síť obchodů a služeb je v nedalekém městě Zlín. Spojení je možné autobusovou dopravou. Celý areál tvoří ke dni odhadu soubor staveb rodinného domu, garáže, blíže nespecifikované vedlejší stavby umístěné za garáží ( není oceňována, protože se znalci nepodařilo zjistit k této stavbě bližší podrobnosti ) venkovních úprav a pozemků parcela č. 1263/264 zastavěná plocha a nádvoří, která tvoří zastavěnou plochu oceňovaného rodinného domu a garáže a parcela č.1263/261 orná půda, která tvoří s výše uvedenými stavbami a stavebním pozemkem jednotný funkční celek. Znalec provádí ocenění, dle usnesení soudního exekutora pouze staveb rodinného domu a garáže. V objektu je celkem jedna bytová jednotka. Areál je po obvodě oplocen. Příjezd je možný nezpevněnou místní cestou. Stavba rodinného domu je napojena na veřejný rozvod elektrické energie, na vlastní zdroj vody. V místě je dále možnost napojení na zemní plyn a veřejnou kanalizaci a objekt rodinného domu je na tyto sítě také napojen. Stáří stavby rodinného domu a garáže je dle kolaudačního rozhodnutí citovaného ve výpisu z katastru nemovitostí a dle sdělení na Obecním úřadě ve Hvozdné z roku 1999. Technický stav rodinného domu a garáže ke dni odhadu odpovídá svému stáří a prováděné běžné údržbě a je celkově velmi dobrý. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav rodinného domu vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 23.7.2008. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) POZNÁMKA : Znalci nebylo vlastníkem oceňovaných nemovitostí umožněno provést vlastní prohlídku oceńovaných staveb ani nebyly znalci předány požadované podklady potřebné pro výpočet. Znalcem byla proto provedena pouze externí prohlídka oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupného prostoru. Následně je cena oceňovaných nemovitostí zjištěna na základě výše uvedených podkladů a zjištění a na základě odborného odhadu znalce.
4 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu 2.1.1 Rodinný dům č.p. 342 2.1.2 Garáž 2.1.3 Rekapitulace 2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.4 Odhad obvyklé ceny metodou střední hodnoty 2.5 Odhad obvyklé ceny metodou váženého průměru 2.6 Rekapitulace 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit /postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č.3/2008 Sb. s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K 5. 2.1.1 Rodinný dům č.p. 342 ( 5 ) - SKP 46.21.11 2.1.1.1 Popis Jedná se o objekt nepodsklepený objekt přibližně čtvercového půdorysu, s jedním nadzemním podlažím, s rovnými dřevěnými stropy a zařízeným podkrovím a se sedlovou střechou. U severní fasády je přistavěna garáž, která není provozně propojená s domem. Hlavní vstup do domu je z východní fasády. Dům je napojen na přívod elektrické energie, pravděpodobně domácí vodárnou na zdroj vody umístěným na sousedním pozemku, kanalizační přípojkou na veřejnou kanalizaci a plynovodní přípojkou na místní rozvod zemního plynu. Celý objekt je ke dni ocenění pravděpodobně užíván rodinnou vlastníka. Běžná údržba je prováděna pravidelně a technický stav objektu je velmi dobrý. V objektu je ke dni ocenění jedna bytová jednotka velikosti 5+1 se sociálním zařízením. Je zde osazena vana, umyvadlo a splachovací záchod. Základy : betonové pasy s izolací Nosná konstrukce : dřevěná montovaná konstrukce Strop : rovné dřevěné Vnější povrchy obvodových stěn : zateplovací systém Střecha : sedlová
5 Střešní krytina : tašková Oplechování : z plastu Bleskosvod : osazen Popis vybavení 1.NP Vnitřní úprava stěn : stěrková Podlaha a dlažby : dlažba, laminátová Schodiště : dřevěné z laťovky Okna : plastová zdvojená Dveře : dřevěné plné i prosklené El. instalace : 220 V/380 V, pojistné automaty Vytápění : etážové s kotlem na ZP Rozvod vody : studené i teplé Sanitární zařízení : umyvadlo, WC Rozvod plynu : proveden Zdroj teplé vody : EI boiler Kuchyňské vybavení : linka, dřez a sporák Popis vybavení podkroví Vnitřní úprava stěn : stěrková Podlaha a dlažby : dlažba, laminátová Schodiště : nevyskytuje se Okna : plastová zdvojená Dveře : dřevěné plné i prosklené El. instalace : 220 V, pojistné automaty Vytápění : etážové s kotlem na ZP Rozvod vody : studené i teplé Sanitární zařízení : umyvadlo, WC a vana Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : nevyskytuje se Kuchyňské vybavení : nevyskytuje se 2.1.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření provedeného znalcem při místním šetření. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. Rozměry podzemního podlaží jsou znalcem odhadnuty. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 9,00 * 8,75 = 78,75 0,30 + 2,80 = 3,10 244,13 celkem 1.NP 78,75 244,13 9,00 * 8,75 = 78,75 0,10 + 0,50 + 3,30/2 = 2,25 177,19 3,10 * 0,90 balkon = 2,79 = 1,00 2,79 celkem zastřešení 78,75 179,98 celkem OP rodinný dům 424,11 m 3 2.1.1.3 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k rodinnému bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, a jelikož má jeden byt, jedno nadzemní podlaží se zařízeným podkrovím, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb.
6 Zastavěná plocha 1.NP je 78,75 m 2. Zastavěná plocha 1.PP je 0,00 m 2. Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 0,00/78,75 = 0,00 % Tj. objekt rodinného domu není podsklepen nad 1/2 zastavěné plochy 1.NP / zde zcela nepodsklepen / Zastavěná plocha 1.NP je 78,75 m 2. Zastavěná plocha podkroví 78,75 m 2. Poměr zastavěných ploch : podkroví/1.np = 78,75/78,75 = 100,00 % Tj. objekt rodinného domu má zařízené podkroví v celé ploše 1.NP Rodinný dům je typem L nepodsklepený, jednopodlažní se zařízeným podkroví, se sklonitou střechou a s konstrukcí na bázi dřeva se základní cenou 2 080,- Kč/ m 3 2.1.1.4 Koeficienty Rodinný dům podle 5 a přílohy č. 6 vyhlášky Typ L ( 1.NP, zařízené podkroví, sedlová střecha ) ZC 2 080,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu dle projektu OP m 3 424,11 Koeficient polohový příloha č. 13 vyhlášky neuplatněno K5 1,00 Koeficient podkroví zařízené podkroví v ploše 1.NP Kpod 1,12 Koeficient změny ceny staveb dle přílohy č.38 vyhl. Ki 2,031 Koeficient prodejnosti dle přílohy č.39 vyhl. neuplatněno Kp 1,000 Základní cena po první úpravě = ZC x Kpod x K řad Kč/m 3 ZC 2 330 Kč/m 3 Pořizovací cena konstrukcí navíc Cena odhadnuta znalcem Kč CK 0,00,- Podíl ceny konstrukce navíc = CK/ ( ZC x OP x K5 x Ki ) - PK 0,00,- koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl. Č.14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy s izolací S 0.08200 0.08200 2 Svislé kce dřevěná konstrukce s izolací S 0.21200 0.21200 3 Stropy dřevěné s rovným podhledem S 0.07900 0.07900 4 Zastřešení krov vázaný sedlový S 0.07300 0.07300 5 Krytiny střech tašková pálená S 0.03400 0.03400 6 Klempířské konstrukce z plastu S 0.00900 0.00900 7 Vnitřní omítky stěrkové jednovrstvé S 0.05800 0.05800 8 Fasádní omítky zateplovací systém S 0.02800 0.02800 9 Vnější obklady zateplovací systém S 0.00500 0.00500 10 Vnitřní obklady koupelna a kuchyň keramické S 0.02300 0.02300 11 Schody dřevěné S 0.01000 0.01000 12 Dveře dřevěné S 0.03200 0.03200 13 Okna plastová zdvojená S 0.05200 0.05200 14 Podlahy obytných místnost. laminátové S 0.02200 0.02200 15 Podlahy ostatních místností dlažba keramická S 0.01000 0.01000 16 Vytápění etážové s kotlem na ZP S 0.05200 0.05200 17 Elektroinstalace 220 V/380 V, poj. automaty s 0.04300 0.04300 18 Bleskosvod ano S 0.00600 0.00600 19 Rozvod vody studené i teplé S 0.03200 0.03200 20 Zdroj teplé vody EI boiler S 0.01900 0.01900 21 Instalace plynu provedena S 0.00500 0.00500 22 Kanalizace provedena S 0,03100 0,03100 23 Vybavení kuchyní linka,dřez a sporák S 0.00500 0.00500
7 24 Vnitřní hygienic. vybavení vana, umyvadlo S 0.04100 0.04100 25 Záchod splachovací S 0.00300 0.00300 26 Ostatní nevyskytuje se CH 0.03400 0.00000 N Navíc - - 0.00000 0.00000 CELKEM 1.00000 0.96600 Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K 4-0.96600 Základní cena upravená ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp x Kpod x Křad Kč / m 3 4 570,55,- 2.1.1.5 Stáří a opotřebení Dle sdělení na Obecním úřadě ve Hvozdné a dle platného výpisu z katastru nemovitostí byl objekt rodinného domu kolaudován v roce 1999. Technický stav objektu je velmi dobrý bez zjevných vad a poruch. Výpočet opotřebení je proveden lineární metodou. Rok odhadu 2008 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1999 Stáří Předpokládaná další životnost Celková životnost 9 let 91 let 100 let Procento ročního opotřebení 1,00 % Opotřebení celkem 9,00 % 2.1.1.6 Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m 3 2 080,00,- Základní cena upravená ZCU Kč / m 3 4 570,55,- Obestavěný prostor OP m 3 424,11 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč 1 938 415,71,- Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč 1 938 415,71,- Opotřebení 9,00 % - 174 457,41,- Cena časová rodinného domu č.p. 342 ke dni odhadu Kč 1 763 958,29,- 2.1.2 Garáž ( 8 ) 2.1.2.1 Popis Přízemní, nepodsklepený objekt se sedlovou střechou navazující na severní fasádu rodinného domu. Konstrukci tvoří panely na bázi dřevní hmoty s vnitřní tepelnou izolací. Strop se pravděpodobně nevyskytuje, zastřešení tvoří dřevěný sedlový krov. Objekt je napojen pravděpodobně na rozvod elektrické energie. Popis vybavení 1.NP Obvodové zdivo : dřevěná konstrukce Vnitřní úprava stěn : stěrková omítka Strop : pravděpodobně se nevyskytuje
8 Podlaha a dlažby : cementový potěr Klempířské prvky : plastové Střecha : vázaný dřevěný krov sedlový Schodiště : nevyskytuje se Okna : plastová zdvojená Dveře a vrata : dřevěná El. instalace : 220 v/380 V Vytápění : nevyskytuje se Rozvod vody : nevyskytuje se Sanitární zařízení : nevyskytuje se Rozvod plynu : nevyskytuje se 2.1.2.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 8,00 * 5,50 = 44,00 = 3,00 132,00 celkem 1.NP 44,00 132,00 8,00 * 5,50 = 44,00 1,2/2 = 0,60 26,40 celkem zastřešení 44,00 26,40 celkem OP garáž 158,40 m 3 2.1.2.3 Zjištění charakteru objektu Stavba je svým charakterem a svým využitím určena ke garážování, a proto se provede ocenění dle 8 vyhlášky jako garáž. Garáž je dřevěné konstrukce, jednopodlažní, bez možnosti zřízení podkroví tj. stavbou typu B se základní cenou 1 375,- Kč/m 3 2.1.2.1.4 Koeficienty Stavba garáže dle 8 a přílohy č. 9 vyhlášky - typ B/I ( 1.NP, rovná střecha ) ZC 1 375,- Kč/ m 3 Obestavěný prostor objektu OP m 3 158,40 Koeficient polohový příloha č. 13 vyhlášky neuplatněn K5 1,00 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 příloha č. 38 vyhlášky Ki 2,027 Koeficient prodejnosti příloha č. 39 vyhlášky neuplatněn Kp 1,000 Koeficient zařízení podkroví neuplatněn Kpod 1,000 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl.č. 14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy s izolací S 0.06200 0.06200 2 Obvodové konstrukce montovaná S 0.30100 0.30100 3 Stropy dřevěný krov S 0.26200 0.26200 4 Krovy - - - - 5 Krytina tašková S 0.05700 0.05700 6 Klempířské konstrukce z plastu S 0.02900 0.02900 7 Úprava povrchů stěrkové omítky S 0.04800 0.04800
9 8 Dveře dřevěné S 0.02700 0.02700 9 Okna plastová S 0.01400 0.01400 10 Vrata plastová výklopná S 0.06800 0.06800 11 Podlahy betonová mazanina S 0.07200 0.07200 12 Elektroinstalace ano S 0.06000 0.06000 CELKEM 1.00000 1.00000 Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K 4 1.00000 Základní cena upravená ZC x K4 x K5 x Ki x Kp Kč / m 3 ZCU 2 544,63,- 2.1.2.1.5 Stáří a opotřebení Dle sdělení na Obecním úřadě ve Hvozdné a dle platného výpisu z katastru nemovitostí byl objekt garáže kolaudován v roce 1999. Technický stav objektu je velmi dobrý bez zjevných vad a poruch. Výpočet opotřebení je proveden lineární metodou. Rok odhadu 2008 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1999 Stáří Předpokládaná další životnost Celková životnost 9 let 71 let 80 let Procento ročního opotřebení 1,25 % Opotřebení 11,25 % 2.1.2.1.6 Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m 3 1 375,00,- Základní cena upravená ZCU Kč / m 3 2 544,63,- Obestavěný prostor OP m 3 158,40 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč 403 068,72,- Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč 403 068,72,- Opotřebení 11,25 % - 45 345,23,- Cena garáže ke dni odhadu Kč 357 723,48,- Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb Stavba Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Rodinný dům č.p. 342 1 763 958,29,- Kč 9,00 % 1 938 415,71,- Kč Garáž 357 723,48,- Kč 11,25 % 403 068,72,- Kč Stavby celkem / zaokrouhleno / 2 121 680,00,- Kč 2 341 480,00,- Kč Parcela 0,00,- Kč 0,00,- Kč Oceňované nemovitosti celkem 2 121 680,00,- Kč 2 341 480,00,- Kč
10 2.2 Výnosová hodnota areálu oceňovaných nemovitostí 2.2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. Jelikož není objekt rodinného domu ke dni ocenění pronajat, provedl znalec stanovení výše nájemného na základě odborného odhadu. ve výši 13 000,- Kč/měsíc. Výnosové ocenění konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Objekt rodinný dům Příjmy z nájemného Nájemné ročně předpoklad v daném místě, objekt dokončený bez stavebních úprav Nájemné / odhad dle místních poměrů reálně dosažitelný / Kč/měsíc 13 000 Počítáno 12 měsíců měsíců/rok 12 Celkem příjem z nájemného ročně Kč/rok 156 000,00,- Podklady pro výpočet výdajů Výdaje na dosažení příjmů Reprodukční cena RD vč. příslušenství RC ( Kč ) 2 341 480,00,- Časová cena RD včetně příslušenství ČC ( Kč ) 2 121 680,00,- Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci T ( roků ) 30 Stáří stavby původní S ( roků ) 9 Celková životnost Z ( roků ) 100 Opotřebení hlavní stavby A ( % ) 9,00 Předpokládané roční procento na údržbu a opravy % z RC 0,50 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace u ( % ) 3,00 Úročitel pro výpočet amortizace q ( - ) 1,03 Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle odhadu provedeného znalcem / Kč/rok 150,00,- Pojištění nemovitostí / 0.0012 x RC / Kč/rok 2 810,00,- Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.005 x RC / Kč/rok 11 707,00,- Správa nemovitostí Kč/rok 0,00,- Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q) T - 1 Kč/rok 44 596,00,- Jiné náklady Kč 0,00,- Roční nájemné z pozemku Kč 5 000,00,- Celkem výdaje ročně Kč 64 263,00,- Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč 156 000,00,- Výdaje ročně celkem Kč 64 263,00,- Čisté roční nájemné Kč 91 737,00,- Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Výpočet věčnou rentou Čisté roční nájemné Kč 91 737,00,- Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 6,00 Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize Kč 1 528 944,00,- Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění Kč 0,00,- Výnosová hodnota RD vč. příslušenství ke dni ocenění Kč 1 529 000,00,-
11 2.3 Porovnávací indexová metoda Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných staveb rodinných domů jako celek, protože je dle zkušeností znalce u těchto typů staveb výstižnější oproti např. porovnávací metodou standardní jednotkové tržní ceny. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru SREALITY.cz a jihomoravské.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti včetně možnosti napojení na inženýrské sítě - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných rodinných domů, které jsou nabízeny k prodeji nebo které jsou v databázi znalce ( popis je doslovný, který byl převzat z uvedených nabídek ) : Srovnávací objekt č.1 RD v Klečůvce u Zlína Nabízíme k prodeji samostatně stojící rodinný dům 5+1 v obci Klečůvka, vzdálené 10 km od Zlína, se zahradou a garáží. Nachází se ve velmi klidné lokalitě v blízkosti zámecké zahrady. Dům je cihlový z r. 1990, v původním velmi dobrém stavu. Střecha sedlová s možností půdní vestavby. Veškeré inženýrské sítě, k dispozici ihned. Zastavěná plocha : 127 m2 Užitná plocha : 180 m2 Plocha pozemku : 1650 m2 Nabídková cena : 3 200 000,- Kč
12 Srovnávací objekt č.2 RD v lokalitě Mladcová ve Zlíně Novostavba nízkoenergetického montovaného rodinného domu 3+kk s pozemkem 530 m2 k nastěhování v srpnu 2008. Možno ovlivnit výběr podlah, obkladů dlažeb, podlah a dekor vnitřních dveří. Lokalita je v dosahu MHD. Zastavěná plocha : 90 m2 Užitná plocha : 150 m2 Plocha pozemku : 530 m2 Nabídková cena : 3 499 000,- Kč Srovnávací objekt č.3 RD ve Štípě u Zlína NOVOSTAVBA nadstandardního rodinného domu v lukrativní lokalitě Zlín-Štípa. Dům o dispozici 5+1 se dvěmi koupelnami a dvougaráží disponuje kombinací podlahového a ústředního topení s kombinovaným kondenzačním plynovým kotlem - BUDERUS. Plocha pozemku 961 m2, zastavěná plocha 163 m2 a užitná plocha domu 210 m2. Dům je situován v atraktivní lokalitě novostaveb RD, na klidném místě v blízkosti centra obce. V místě MHD, škola, školka a zdravotní středisko Zastavěná plocha : 163 m2 Užitná plocha : 210 m2 Plocha pozemku : 961 m2 Nabídková cena : 5 790 000,- Kč po slevě
13 Srovnávací objekt č.4 RD ve Veselé u Zlína Novostavba RD s garáží před dokončením v obci Veselá, 10km od Zlína. V domě je hotová elektroinstalace, rozvody vody, příprava na koupelny, elektrické podlahové vytápění, v ceně domu je nová kuchyňská linka na míru, bez spotřebičů. V přízemí je vstupní chodba, prostor pro schodiště a technickou místnost, koupelna, obývací pokoj s přípravou na krb a kuchyňský kout. V podkroví jsou 3 pokoje a koupelna. Zastavěná plocha : 90 m2 Užitná plocha : 120 m2 Plocha pozemku : 800 m2 Nabídková cena : 3 500 000,- Kč POZNÁMKA : Ocenění nemovitostí je provedeno porovnávací metodou včetně pozemků, které tvoří se stavbami jednotný funkční celek. Následně jsou od této zjištěné ceny odečteny ceny pozemků zjištěné ve znaleckém posudku č.1357-73/2008 ze dne 27.7.2008. Zjištění ceny porovnáním nemovitosti jako celku Č Loka lita RD Hvozdná sta vby Příslu šenství Po zeme k Jiné Stav stáří 2 průměr 1241 dobrý Cena požado - vaná Polo ha lokal ita Ve li kost Přís luše nství poze mek stav Pram en ceny Cena Po redukci K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC 1 RD Klečůvka 1 průměr 1650 dobrý 3 200 000 0,95 1,10 0,95 1,05 0,96 0,90 1,112 2 878 008,- 2 RD Mladcová Zlín 3 RD Štípa Zlín 4 RD Veselá 1 průměr 530 dobrý 3 499 000 1,00 1,00 1,00 0,85 1,05 0,90 0,992 3 528 403,- 1 průměr 961 dobrý 5 790 000 1,10 1,20 1,10 0,95 1,05 0,85 1,704 3 397 958,- 1 průměr + 800 dobrý 3 500 000 0,95 1,00 0,90 0,96 1,00 0,85 0,966 3 624 513,- Celkový průměr Kč 3 357 000,- Minimum Kč 2 878 008,- Maximum Kč 3 624 513,-
14 Odhad podle metodiky České spořitelny a.s. / zaokrouhleno / Kč 3 245 000,- K1 koeficient na úpravu polohy objektu K2 koeficient úpravy na velikost areálu ( počet staveb, jejich velikost ) K3 koeficient úpravy na příslušenství hlavních staveb v areálu ( lepší horší ) K4 koeficient úpravy na hodnotu pozemku ( větší menší, atraktivní neatraktivní ) K5 koeficient úpravy na celkový stav : ( lepší horší ) K6 koeficient úpravy na pramen zjištění ceny : skutečná kupní síla K5 = 1,00, u inzerce nižší KC koeficient celkový KC = K1 * K2 * K3 * K4 * K5 / K6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0 Odhad podle metodiky ČS a.s. : průměr mínus 15 % rozdílu maxima a minima ( zaokrouhleno ) Na základě porovnávací metody je možno konstatovat, že celý soubor nemovitostí RD č.p. 342 včetně stavby garáže, venkovních úprav a pozemků může činit cca 3 357 000,- Kč. Provedeme-li odpočet ceny pozemků parcela č.1263/264 zastavěná plocha a nádvoří a parcela č.1263/261 orná půda vč. součástí a příslušenství, které byly znalcem zjištěny v posudku č.1357-73/08 ze dne 27.7.2008 s cenou 1061 000,- Kč, je následně cena staveb RD č.p. 342 a garáže ve výši cca 2 296 000,- Kč /zaokrouhleno /. 2.4 Obecná cena stanovená metodou střední hodnoty 2.4.1 Metodika střední hodnoty Metoda střední hodnoty je výsledkem prostý aritmetický průměr mezi časovou cenou a cenou zjištěnou výnosovým způsobem 2.4.2 Výpočet střední hodnoty souboru nemovitostí Věcná hodnota celkem / časová cena / Výnosová hodnota celkem Střední hodnota soubor nemovitostí 2 121 680,00,- Kč 1 529 000,00,- Kč 1 825 300,00,- Kč 2.5 Obecná cena stanovená metodou váženého průměru 2.5.1 Metoda váženého průměru U metody váženého průměru je výsledkem vážený aritmetický průměr mezi cenou časovou a cenou zjištěnou výnosovým způsobem. Váha je dána v závislosti na poměru mezi cenou časovou a cenou zjištěnou výnosovým způsobem, podle Naegliho v Bradáčově linearizující úpravě. 2.5.2 Výpočet váženého průměru souboru nemovitostí Věcná hodnota celkem / časová cena / ČC 2 121 680,00,- Kč Výnosová hodnota celkem CV 1 529 000,00,- Kč
15 Poměr věcné a výnosové hodnoty ČC/CV 1,39 Váha výnosové hodnoty ( n ) 4,87 Vážený průměr souboru nemovitostí ( ČC + n* CV ) / n + 1 1 630 000,00,- Kč 6. REKAPITULACE Způsob ocenění Reprodukční cena Věcná hodnota / časová cena / Výnosová hodnota Odhad obvyklé ceny : metoda střední hodnoty vážený průměr Cena zjištěná porovnávacím způsobem dle ČS a.s. vč. pozemků Cena zjištěná porovnávacím způsobem průměr vč. pozemků Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění cena 2 341 480,00,- Kč 2 121 680,00,- Kč 1 529 000,00,- Kč 1 825 300,00,- Kč 1 630 000,00,- Kč 3 357 000,00,- Kč 3 245 000,00,- Kč 2 296 000,00,- Kč 2 300 000,00,- Kč Závěr : 1. Obvyklá cena rodinného domu č.p. 342 a garáže na parcele č. 1263/264 zastavěná plocha a nádvoří vč. příslušenství v katastrálním území a v obci Hvozdná zapsané na LV 779 a evidované u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín může činit dle zjištění znalce ke dni ocenění slovy : dvamiliónytřistatisíckorunčeských 2 300 000,- Kč 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva uvedeného ve výpisu z KN, nebyly znalci povinným sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují. 29. července 2008 Ing. Michal Sirový Příloha : 1x kopie katastrální mapy z internetu 3x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 779 1x kopie celkové situace
16 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1359-75/08 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 75/08. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 23.6.2004 pod č.95/24/qen/2004. Českém Krumlov 29. července 2008 Ing. Michal Sirový
17 FOTODOKUMENTACE kopie katastrální mapy z internetového KN uliční pohled na RD č.p. 342 se zahradou
18 uliční pohled na RD č.p. 342 a část garáže pohled na RD č.p. 342 přes sousední parcelu od severozápadu