Znalecký posudek. 2201/2011 o cen obvyklé - pozemk vedených ve zjednodušené evidenci PK 909, PK 938 a PK 955, zapsaných v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním ú adem pro Jihomoravský kraj, okres Blansko, obec Svitávka, katastrální území Svitávka; ve vlastnictví Vraje Josefa. Objednatel posudku: Ú el posudku: JUDr. Ond ej Mareš Exekutorský ú ad v Litom icích Novobranská 20 412 01 Litom ice Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce.j. 124 Ex 8211/09-21 prodejem nemovitosti. Dle zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní zákona. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb. a. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 540/2002 Sb. ve zn ní vyhlášky. 364/2010 podle stavu ke dni 28.4.2011 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Hole kova 657 Hálova 34 150 00 Praha 5 Koší e 190 00 Praha 9 Posudek obsahuje 7 stran textu v etn titulního listu a 7 stran p íloh. Objednateli se p edává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 2.8.2011
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v míst a ase nemovitosti zapsané na LV. 1237, vedené Katastrálním ú adem pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracovišt Boskovice, kat. úz. Svitávka, obec Svitávka. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: pozemky 679 32 Svitávka Region: Jihomoravský Okres: Blansko Katastrální území: Svitávka 3. Prohlídka a zam ení nemovitosti: Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 28.4.2011 bez p ítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 2.8.2011, LV 1237, kat. úz. Svitávka, Katastrální ú ad pro Jihomoravský kraj, KP Boskovice, vyhotoven dálkovým p ístupem - kopie mapy katastrální ze dne 3.12.2010, mapový list. VS III 14 18, m ítko 1:2880, kat. úz. Svitávka - kopie mapy katastrální ze dne 3.12.2010, mapový list. VS III 14 19, m ítko 1:2880, kat. úz. Svitávka - srovnávací sestavení parcel. PÚ 475/2011 ze dne 15.3.2011, obec Svitávka - exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 8211/09-21 ze dne 10.3.2010 - usnesení o ustanovení znalce.j. 124 EX 8211/09-47 ze dne 30.11.2010 - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skute nosti a vým ry zjišt né na míst samém 5. Vlastnické a eviden ní údaje: Vlastnictví k oce ovaným nemovitostem nebylo doloženo nabývacími listinami, ale je eviden n vyzna eno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví. 1237, kat. úz. Svitávka, obec Svitávka, okres Blansko, ze dne 2.8.2011 oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem p edm tu ocen ní je: Vraj Josef, Nové K e any 9, 407 61 Staré K e any 2
oddíl B - nemovitosti: pozemek ve zjednodušené evidenci PK 909 o vým e 1856 m 2 pozemek ve zjednodušené evidenci PK 938 o vým e 2140 m 2 pozemek ve zjednodušené evidenci PK 955 o vým e 2032 m 2 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresního soudu v Blansku.j.90 Nc-769/2009-3 ze dne 10.03.2009. - Na ízení exekuce - P vodní JPV vytvo en na prac.: Katastrální ú ad pro Ústecký kraj, Katastrální pracovišt Rumburk na základ listin: Okresního soudu v D ín sp.zn.: 21 Nc-5359/2009-8 - Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitých v cí soudního exekutora JUDr.Ond eje Mareše.j.124 EX- 8211/2009-21 ze dne 10.03.2010. JUDr. Ond eje Mareše.j. 124EX-8211/2009-20 ze dne 10.03.2010. Právní moc ke dni 11.03.2010. - Na ízení exekuce - P vodní JPV vytvo en na prac.: Katastrální ú ad pro Ústecký kraj, Katastrální pracovišt D ín na základ listin: OS D ín, 8 EXE 5301/2010-8 - Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitých v cí soudního exekutora JUDr. Dalimila Miky.j.120 EX- 25620/2010-19 ze dne 07.02.2011. - Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitých v cí soudního exekutora JUDr. Dalimila Miky.j.120 EX- 25619/2010-18 ze dne 25.02.2011. JUDr. Dalimila Miky sp.z.120ex-25620/2010-18 ze dne 07.02.2011. Právní moc ke dni 8.02.2011. JUDr. Dalimila Miky s.z.120 EX-25619/2010-17 ze dne 25.02.2011. Právní moc ke dni 01.03.2011. - Na ízení exekuce - P vodní JPV vytvo en na prac.: Katastrální ú ad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracovišt Blansko na základ listin: Okresního soudu v Blansku 9 EXE-831/2011-7 - Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitých v cí soudního exekutora JUDr. Jitky Wolfové.j.106 EX- 1179/2011-12 ze dne 27.04.2011. oddíl D - jiné zápisy: JUDr. Jitky Wolfové.j.106 EX-1179/2011-13 ze dne 27.04.2011. oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Usnesení soudu ve v ci projednání d dictví D 383/2000 v Blansku ze dne 20.10.2000, právní moc dne 21.11.2000 6. Dokumentace a skute nost: Vzhledem k tomu, že vlastníkem nebyly p edloženy podklady ke zpracování znaleckého posudku, vycházel znalec z uskute n ného místního šet ení a z dostupných materiál. Nájemní smlouva nebyla p edložena. Dle sd lení Odboru výstavby a ÚP Boskovice jsou oce ované pozemky v platném územním plánu Obce Svitávka vedeny jako orná p da a umíst ny v nezastav ném území a 3
nezastavitelných plochách. Malé ásti pozemk parc.. PK 938, PK 955 v k. ú. Svitávka se nachází v trase plánované rychlostní komunikace R43. 7. Celkový popis nemovitosti: Obec Svitávka leží v Jihomoravském kraji, severn od Blanska a západn od Boskovic. V obci s rozší enou ob anskou vybaveností je doprava zajiš ována autobusy a vlaky. Oce ované pozemky se nachází severovýchodn od Svitávky a severozápadn od Boskovic, jsou obdélníkových tvar, netvo ící celek, mírn svažité, p ístupné po polní cest, zem d lsky obhospoda ované. 8. Obsah posudku: a 1 ) Pozemky 9. Popis objekt a pozemk : a 1 ) Pozemky Oce ované pozemky se nachází severovýchodn od Svitávky a severozápadn od Boskovic, jsou obdélníkových tvar, netvo ící celek, mírn svažité, p ístupné po polní cest, zem d lsky obhospoda ované. B. Posudek Vým ry, hodnocení a ocen ní objekt : Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a 1 ) Pozemky - 27-32 Zem d lské pozemky ocen né dle 29. Výpo et úpravy základní ceny p íloha. 23: Obce s 5-10 tisíci obyv. - sousední k.ú. 40,00 % Celková úprava ceny: 40,00 % Ocen ní: Název Parcelní íslo BPEJ Vým ra [m 2 ] JC [K /m 2 ] Úprava [%] UC [K /m 2 ] Cena [K ] orná p da PK 909 31110 482 11,60 40,00 16,24 7 827,68 orná p da PK 909 33014 1374 6,15 40,00 8,61 11 830,14 orná p da PK 938 30850 382 8,43 40,00 11,80 4 507,60 orná p da PK 938 31110 1758 11,60 40,00 16,24 28 549,92 4
orná p da PK 955 31110 2032 11,60 40,00 16,24 32 999,68 Vým ra celkem 6028 Mezisou et 85 715,02 Koeficient prodejnosti K p (p íl.. 39): * 1,0000 Zem d lské pozemky ocen né dle 29 - celkem 85 715,02 Pozemky - zjišt ná cena = 85 715,02 K Rekapitulace ocen ní pozemk = 85 720,- K Cena pozemk iní celkem 85 720,- K Porovnávací hodnota a 1 ) Pozemky Popis porovnávaných pozemk : První srovnávaný pozemek - jedná se o dva zem d lské pozemky u Dub an, okr. Hodonín o vým e 1.085 m 2 a 2.029 m 2. Pozemky jsou nabízeny k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e za 31.140 K. Druhý srovnávaný pozemek - pozemek ve zjednodušené evidenci u Hajdu, okr. Hodonín o vým e 11.908 m 2 na kterém stojí garáž. Pozemek je nabízen k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e za 214.344 K. T etí srovnávaný pozemek - orná p da u Brat ic, okr. Brno - venkov o vým e 10.375 m 2 je p ístupný ze silnice a leží nedaleko dálnice Brno - Víde. Pozemek je nabízen k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e za 518.750 K. tvrtý srovnávaný pozemek - zem d lský pozemek u Úsobrna, okr. Blansko je obdélníkového tvaru, mírn svažitý, s p ístupovou cestou. Na pozemku jsou sloupy el. vedení. Pozemek je pronajat k zem d lským ú el m. Seznam porovnávaných pozemk : Název Realiz. cena [K ] Vým ra [m 2 ] Jedn.cena [K /m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [K /m 2 ] ZP Dub any 31 140,- 3114 10,00 1,00 0,95 10,00 ZP Hajd 214 344,- 11908 18,00 1,00 0,90 18,00 OP Brat ice 518 750,- 10375 50,00 0,35 0,90 17,50 ZP Úsobrno 126 150,- 12615 10,00 1,00 0,96 10,00 51,05 / 3,710 Pr m rná jednotková cena: 13,76 K /m 2 Minimální jednotková cena: 10,00 K /m 2 Maximální jednotková cena: 18,00 K /m 2 5
Oce ované pozemky: orná p da p.. PK 909 1856 m 2 orná p da p.. PK 938 2140 m 2 orná p da p.. PK 955 2032 m 2 Vým ra oce ovaných pozemk : 6028 m 2 6 028,00 m 2 á 13,76 K /m 2 = 82 945,28 K Pozemky ocen né porovnávací metodou - celkem = 82 945,28 K Pozemky - výsledná cena = 82 945,28 K Rekapitulace ocen ní pozemk = 82 950,- K Cena pozemk iní celkem 82 950,- K C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemk : Administrativní cena celkem: 85 720,- K 85 720,- K Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemk : Porovnávací cena celkem: 82 950,- K 82 950,- K Stanovisko znalce P i stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno p ihlédnout nejenom k výsledk m jednotlivých oce ovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspekt m, vztaženým k oce ovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap. lokalita, pozice majetku v zón, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodá ská situace. P i stanovení obvyklé ceny oce ované nemovitosti, bylo t eba vzít v úvahu tyto základní skute nosti a ovliv ující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalit je nízká b) parametry povyšující cenu: nezjišt ny c) parametry ponižující cenu: - ztížený p íjezd - pozemky netvo ící celek - malé ásti pozemk zasahují do plánované trasy rychlostní komunikace. 6
Na základ zjišt ných hodnot výše uvedených skute ností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši 83.000 K Obvyklá cena: 83 000,- K slovy: osmdesát t i tisíc K V Praze dne 2.8.2011 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spole ností s ru ením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost p i Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumo nících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve zn ní pozd jších p edpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ní pro oce ování nemovitostí, motorových vozidel a jiných v cí movitých, majetkových práv, cenných papír, podnik, ostatního majetku a pro ú etnictví. Znalecký úkon je zapsán pod po adovým íslem 2201/2011 znaleckého deníku. Odpov dná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spole nosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se spole ností B plus B, spol. s r.o., Hole kova 657,150 00 Praha 5 - Koší e, I O: 61056049, p edm t podnikání: Oce ování majetku pro v ci movité, v ci nemovité, nehmotný majetek, finan ní majetek a podnik na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem ú adu m stské ásti Praha 5 pod.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která sou asn zajistila a zpracovala podklady pod po.. 172/2011. E. Seznam p íloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 7