ZNALECKÝ POSUDEK č. 1148-31/07 o stanovení obvyklé ceny rodinného domu ve Vodárenské ulici č.p. 116 v katastrálním území a v obci Borovany s pozemky st. parcela č.323/2 - zastavěná plocha a nádvoří, parcela č.1012/13 zahrada a parcela č.1012/14 zahrada vše s příslušenstvím zapsané na LV 1178 vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice Objednatel posudku : Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : 13.3.2007 Zohlednění stavu ke dni : 13.3.2007 Datum, ke kterému je provedeno ocenění : 13.3.2007 Použitý oceňovací předpis : Soudní exekutor JUDr. Marek Frank, usnesení č.j. 125 EXE 237/06-16 Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, 381 01 Český Krumlov Stanovení obvyklé ceny nemovitostí pro prodej Ing. Michal Sirový, znalec bytem Kájovská 65, 381 01 Český Krumlov Vyhláška MF č.540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ) ve znění vyhlášky č.452/2003 Sb, č. 640/2004 Sb. a č.617/2006 Sb. a zákon č.151/1997 Sb. v platném znění Zvláštní požadavky objednatele: provést ocenění obvyklou cenou V Českém Krumlově dne 14.3.2007 Tento znalecký posudek obsahuje 25 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve třech vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.
2 1. NÁLEZ 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka - písemné usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, Český Krumlov č. 125 EX 237/06-16 ze dne12.1.2007 s předáním podkladů osobně dne 18.1.2007 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí ze dne 3.1.2007 vyhotovený dálkovým přístupem, LV 1178 A: Vlastník : 1. Stolarik Rudolf, r.č.541218/2666, trvale bytem Vodárenská č.p. 116, 373 12 Borovany B : objekt bydlení č.p. 116 na st. parcele č.323/2 zastavěná plocha a nádvoří, výměra 61 m 2 C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č.2 D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha č.2 vše v k.ú. a obci Borovany, bývalý okres České Budějovice 1.1.3 Kopie katastrální mapy - zajištěná znalcem na Katastrálním úřadě v Českých Budějovicích dne 19.2.2007 v měřítku 1 :1000 pod č.530/07-141 - viz příloha č.3 1.1.4 Projektová dokumentace - nebyla znalci předložena 1.1.5 Kolaudační rozhodnutí - nebylo předloženo 1.1.6 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 13.3.2007 za účasti znalce. Vlastník oceňovaných nemovitostí neumožnil znalci provést prohlídku oceňovaných nemovitostí. Znalec provedl zaměření staveb dle zásad přílohy č. 1 vyhlášky s tím, že výška rodinného domu a rozměry podzemního podlaží byly znalcem stanoveny na základě odborného odhadu. 1.1.7 Konzultace - na Obecním úřadě v Borovanech, kde znalec nahlédl do archivu stavebního odboru ve věci vyhledání dokumentace stavby RD 1.1.8 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření - viz příloha č.1 1.1.9 Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými byty v uvedené lokalitě. 1.1.10 Internet zjištění stávajících nabídek rodinných domů na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery Seznam.reality.cz, Prolux reality, Jihočeskéreality apod. 1.1.11 Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof.Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.12 Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.13 Vyhláška MF č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ) ve znění vyhlášky č.452/2003 Sb., č.640/2004 Sb. a č.617/2006 Sb. a zákon o oceňování majetku č.151/1997 Sb. v platném znění
3 1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňovaný rodinný dům č.p. 116 stojící na st. parcele č.323/2 zastavěná plocha a nádvoří se nachází v katastrálním území a v obci Borovany na severním okraji zastavěné části obce mezi zástavbou stávajících rodinných domů a místní fabrikou Calofrig. Celý areál, který je pravděpodobně užíván vlastníkem a který je po obvodě oplocen částečně ploty sousedů, tvoří ke dni odhadu soubor stavby rodinného domu č.p. 116, venkovních úprav a pozemků st. parcela č.323/2 zastavěná plocha a nádvoří, která je zastavěna rodinným domem a pozemky parcela č.1012/13 zahrada a parcela č.1012/14 zahrada, které tvoří s rodinným domem jednotný funkční celek. Rodinný dům č.p. 116 je řešen jako polovina dvojdomku přibližně čtvercového půdorysu, částečně podsklepený, dvojpodlažní s valbovou střechou. Je napojen na veřejný rozvod elektrické energie, na veřejný vodovod a kanalizace je pravděpodobně svedena do vlastní žumpy umístěné před domem. Tyto sítě jsou napojeny přípojkami bezprostředně do příjezdové komunikace. Příjezd k domu je možný po zpevněné asfaltové komunikaci. Původní stáří domu se znalci nepodařilo zjistit, dle vyjádření vlastníka sousední nemovitosti jsou oba objekty cca 50 60 let staré. Tomuto stáří odpovídá i konstrukce domu a použité materiály. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a většina prvků krátkodobé životnosti jsou původní. Technický stav rodinného domu je ke dni odhadu průměrný, patrná je nepravidelná, spíše nahodilá, běžná údržba. Oceňované nemovitosti jsou, dle zjištění znalce, prosty věcných břemen, ke dni ocenění nejsou patrně pronajaty. Ocenění se provede dle obecně platných zásad při zjišťování tržních cen nemovitostí v souladu s vyhláškou MF č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ( zákon o oceňování majetku ) ve znění vyhlášek č.452/2003 Sb., č.640/2004 Sb. a č.617/2006 Sb. a v souladu se zákonem č.151/1997 Sb. v platném znění. POZNÁMKA : Znalci nebylo vlastníkem oceňovaných nemovitostí panem Stolarikem, přes několikeré telefonické urgence, umožněno provést vlastní prohlídku oceńovaných staveb ani nebyly znalci předány požadované podklady potřebné pro výpočet. Znalcem byla proto provedena pouze externí prohlídka oceňovaných nemovitostí z oceňovaných parcel. Následně je cena oceňovaných nemovitostí zjištěna na základě výše uvedených podkladů a zjištění a na základě odborného odhadu znalce. Některé údaje o oceňovaných nemovitostech sdělil znalci vlastník sousední poloviny dvojdomku. 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu 2.1.1 Rodinný dům č.p.116 2.1.1 Venkovní úprava - 2.1.2.1 Vodovodní přípojka - 2.1.2.2 Kanalizační přípojka - 2.1.2.3 Přípojka elektro - 2.1.2.4 Žumpa
4-2.1.2.5 Zpevněná plocha - 2.1.2.6 Plot č.1-2.1.2.7 Plot č.2-2.1.2.8 Plotová vrátka 2.1.3 Pozemek st. parcela č.323/2, č.1012/13 a č.1012/14 2.1.4 Rekapitulace 2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.4 Odhad obvyklé ceny metodou střední hodnoty 2.5 Odhad obvyklé ceny metodou váženého průměru 2.6 Rekapitulace 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit / postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č.640/2004 Sb. s příslušným koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K 5. 2.1.1 Rodinný dům č.p. 116 - SKP 46.21.11 2.1.1.1 Popis Jedná se o částečně podsklepený dům obdélníkového půdorysu s dvěma nadzemními podlažími /1.NP a 2.NP/, volnou půdou a valbovou střechou. U severní fasády je provedena přístavba vstupního prostoru, terá je zakončena plochou střechou. Konstrukci tvoří pravděpodobně cihelné zdivo. Krov je jednoduchý dřevěný vázaný s krytinou pálenou taškovou. Hlavní vstup do domu je ze severní fasády. Dům je napojen na přívod elektrické energie, vodovodu a kanalizace. Stáří rodinného domu se znalci nepodařilo zjistit, dle sdělení vlastníka sousední nemovitosti je cca 50 60 let starý. Základy : základové pasy s izolací proti zemní vlhkosti Nosná konstrukce : pravděpodobně zděná z cihel Vnější povrchy obvodových stěn : škrábaná vápenocementová omítka Střecha : valbová Střešní krytina : pálená tašková Oplechování : kompletní z pozinkovaného plechu Bleskosvod : osazen Popis vybavení Obvodové zdivo : cihelné tl. až 450 mm
5 Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : rovný nespalný Podlaha : betonová mazanina, dlažba a PVC Schodiště : betonové Okna : dřevěná dvojitá i zdvojená Dveře : dřevěné Vytápění dle souseda lokální Rozvod vody : dle souseda lázeňská kamna El. instalace : světelná 220 V/380 V, pojistkové automaty Sanitární zařízení : koupelna a WC Rozvod plynu : není instalován Kuchyňské vybavení : linka, sporák, dřez 2.1.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření. Výpočty zastavěných ploch a obestavěného prostoru jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) odhad 4,00 * 7,00 = 28,00 = 2,40 67,20 celkem 1.PP 28,00 67,20 8,40 * 7,00 = 58,80 = 6,20 364,56 1,15 * 2,70 = 3,11 = 5,20 16,17 celkem 1.NP a 2.NP 61,91 380,73 8,40 * 7,00 = 58,80 3,00/2 = 1,50 88,20 8,40 * 2,80 odpočet valby = 23,52-3,00/2 = 1,50-11,76 celkem zastřešení 58,80 76,44 celkem OP rodinný dům 524,37 m 3 OP (m 3 ) 2.1.1.3 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k rodinnému bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, a jelikož má jeden byt, dvě nadzemní podlaží bez zařízeného podkroví, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 61,91 m 2. Zastavěná plocha 1.PP je 28,00 m 2. Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 28,00/61,91 = 45,22 % Tj. objekt rodinného domu je podsklepen do 1/2 zastavěné plochy 1.NP Zastavěná plocha 1.NP je 61,91 m 2. Zastavěná plocha podkroví 00,00 m 2. Poměr zastavěných ploch : podkroví/1.np = 00,00/61,91 = 0,00 % Tj. objekt rodinného domu nemá zařízené podkroví v celé ploše 1.NP Rodinný dům je typem B částečně podsklepený, dvoupatrový bez zařízeného podkroví, se sklonitou střechou a se základní cenou 1 975,- Kč/ m 3
6 2.1.1.4 Koeficienty Rodinný dům podle 5 a přílohy č. 6 vyhlášky Typ B ( 1.NP, 2.NP, sedlová střecha ) ZC 1 975,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu OP m 3 524,37 Koeficient polohový příloha č. 13 vyhlášky neuplatněno K5 1,00 Koeficient podkroví neuplatněno Kpod 1,00 Koeficient řadového domu izolovaný RD neuplatněno Křad 0,95 Koeficient změny ceny staveb příloha č.35 vyhl. Ki 1,946 Koeficient prodejnosti příloha č.36 vyhl. neuplatněno Kp 1,000 Základní cena po první úpravě = ZC x Kpod x K řad Kč/m 3 ZC - Pořizovací cena konstrukcí navíc Cena odhadnuta znalcem Kč CK 0,00,- Podíl ceny konstrukce navíc - vrata = CK/ ( ZC x OP x K5 x Ki ) - PK 0,00,- koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl. Č.14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy s izolací S 0.07100 0.07100 2 Svislé kce zdivo z cihel S 0.22300 0.22300 3 Stropy rovné, nespalné S 0.08400 0.08400 4 Zastřešení valbový krov vázaný S 0.05200 0.05200 5 Krytiny střech pálená tašková S 0.03200 0.03200 6 Klempířské konstrukce oplechování pozink S 0.00800 0.00800 7 Vnitřní omítky omítky vápenné štukové S 0.06200 0.06200 8 Fasádní omítky omítky vápennocementové S 0.02170 0.02170 9 Vnější obklady keramické pásky S 0.00400 0.00400 10 Vnitřní obklady keramické pravděpodobně S 0.02300 0.02300 11 Schody betonové pravděpodobně S 0.02400 0.02400 12 Dveře dřevěné pravděpodobně S 0.03300 0.03300 13 Okna dřevěná dvojité S 0.05200 0.05200 14 Podlahy obytných místnost. PVC pravděpodbně S 0.02200 0.02200 15 Podlahy ostatních místností cementový potěr, dlažba S 0.01100 0.01100 16 Vytápění lokální P 0.04400 0.02020 17 Elektroinstalace 220 V/380 V, poj. Automaty S 0.04100 0.04100 18 Bleskosvod ano S 0.00600 0.00600 19 Rozvod vody studené pravděpodobně P 0.03000 0.01380 20 Zdroj teplé vody lázeňská kamna P 0.01800 0.00830 21 Instalace plynu nevyskytují se CH 0.00500 0.00000 22 Kanalizace provedena S 0,03100 0,03100 23 Vybavení kuchyní linka dřez sporák P 0.00500 0.00230 24 Vnitřní hygienic. Vybavení umyvadlo, sprcha, vana S 0.05100 0.05100 25 Záchod ano S 0.00400 0.00400 26 Ostatní nevyskytují se CH 0.03600 0.00000 CELKEM 1.00000 0.90662 Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K 4-0.90662 Základní cena upravená ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp x Kpod x Křad Kč / m 3 3 310,24,- 2.1.1.5 Stáří a opotřebení Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a většina prvků krátkodobé životnosti jsou původní, běžná údržba je nepravidelná, nahodilá. Technický stav objektu je průměrný až zanedbaný, proto znalec provedl snížení doby předpokládané životnosti o
7 10 let. Výpočet opotřebení bude proveden lineární metodou. Rok odhadu 2007 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1952 Stáří 55 let Předpokládaná další životnost 35 let Celková životnost 90 let Procento ročního opotřebení 1,11 % Opotřebení 61,11 % 2.1.1.6 Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m 3 1 975,00,- Základní cena upravená ZCU Kč / m 3 3 310,24,- Obestavěný prostor OP m 3 524,37 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč 1 735 787,97,- Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena Kč 1 735 787,97,- Opotřebení 61,11 % - 1 060 759,31,- Cena časová rodinného domu ke dni odhadu Kč 675 028,65,- 2.1.2 Venkovní úprava ( 10 ) 2.1.2.1 Vodovodní přípojka ( pol. 1.1.1 ) SKP 46.21.41.1 2.1.2.1.1 Popis Byla pravděpodobně provedena napojením na uliční řad z pozinku profilu DN 25 mm v délce cca 5 metrů. 2.1.2.1.2 Stáří a opotřebení Rok odhadu 2007 Rok kolaudace / začátek užívání / 1977 Stáří 30 let Předpokládaná další životnost 20 let Celková životnost 50 let Procento ročního opotřebení 2,00 % Opotřebení 60,0 % 2.1.2.1.3 Výpočet ceny Základní cena / z přílohy č. 11 vyhlášky/ Kč/m 340,00,- Základní cena upravená / ZC x K5 x Ki x Kp/ 340 x 1,00 x 2,059 x 1,000 Kč/m 700,06,- Výchozí cena : 5,00 mˇ x 700,06 Kč/m 3 500,30,- Opotřebení 60,0 % - 2 100,18,- Cena vodovodní přípojky ke dni odhadu 1 400,12,- Kč
8 2.1.2.2 Kanalizační přípojka ( pol. 2.1.1 ) SKP 46.21.41.4 2.1.2.2.1 Popis Byla pravděpodobně provedena napojením na žumpu profilu DN 150 mm v délce cca 4 metry. 2.1.2.2.2 Stáří a opotřebení Rok odhadu 2007 Rok kolaudace / začátek užívání / 1952 Stáří 55 let Předpokládaná další životnost 25 let Celková životnost 80 let Procento ročního opotřebení 1,25 % Opotřebení 68,75 % 2.1.2.2.3 Výpočet ceny Základní cena / z přílohy č. 11 vyhlášky/ Kč/m 1 180,00,- Základní cena upravená / ZC x K5 x Ki x Kp/ 1 180 x 1,00 x 2,059 x 1,000 Kč/m 2 429,62,- Výchozí cena : 4,00 mˇ x 2 429,62 Kč/m 9 718,48,- Opotřebení 68,75 % - 6 681,46,- Cena kanalizační přípojky ke dni odhadu 3 037,03,- Kč 2.1.2.3 Žumpa ( 2.3.1 ) SKP 46.21.41.4 2.1.2.3.1 Popis Byla provedena na parcele č.1012/13 - zahrada z betonu, pravděpodobná kubatura 3 m3. 2.1.2.3.2 Stáří a opotřebení Rok odhadu 2007 Rok kolaudace / začátek užívání / 1952 Stáří 55 let Předpokládaná další životnost 25 let Celková životnost 80 let Procento ročního opotřebení 1,25 % Opotřebení 68,75 % 2.1.2.3.3 Výpočet ceny Základní cena / z přílohy č. 11 vyhlášky/ Kč/ m 3 2 300,00,- Kč Základní cena upravená / ZC x K5 x Ki x Kp/ 2 300 x 1,00 x 2,059 x 1,000 Kč/m 3 4 735,70,- Kč Výchozí cena : 3,00 m 3 x 4 735,70 Kč/m 3 14 207,10,- Kč Opotřebení 68,75 % - 9 767,38,- Kč Cena žumpa ke dni odhadu 4 439,72,- Kč
9 2.1.2.4 Přípojka elektro ( pol. 2.1.1 ) SKP 46.21.43.9 2.1.2.4.1 Popis Byla pravděpodobně provedena napojením na veřejný řad v délce cca 6 metrů. 2.1.2.4.2 Stáří a opotřebení Rok odhadu 2007 Rok kolaudace / začátek užívání / 1977 Stáří 30 let Předpokládaná další životnost 20 let Celková životnost 50 let Procento ročního opotřebení 2,00 % Opotřebení 60,00 % 2.1.2.4.3 Výpočet ceny Základní cena / z přílohy č. 11 vyhlášky/ Kč/m 140,00,- Základní cena upravená / ZC x K5 x Ki x Kp/ 140 x 1,00 x 2,023 x 1,000 Kč/m 283,22,- Výchozí cena : 6,00 mˇ x 283,22 Kč/m 1 699,32,- Opotřebení 60,00 % - 1 019,59,- Cena kanalizační přípojky ke dni odhadu 679,73,- Kč 2.1.2.5 Zpevněná plocha ( pol. 8.2.1 ) SKP 46.23.11.5 2.1.2.5.1 Popis Zpevněná plocha byla provedena před vchodem do rodinného domu z prostého betonu tl. do 100 mm. Zastavěná plocha je 3 m2. 2.1.2.5.2 Stáří a opotřebení Rok odhadu 2007 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1977 Stáří 30 let Předpokládaná další životnost 10 let Celková životnost 40 let Procento ročního opotřebení 2,50 % Opotřebení 75,00 % 2.1.2.5.3 Výpočet ceny Základní cena / z přílohy č. 11 vyhlášky/ Kč/m 2 235,00,- Základní cena upravená / ZC x K5 x Ki x Kp/ 235 x 1,00 x 2,043 x 1,000 Kč/m 2 480,11,- Výchozí cena : 3,0 m 2 x 480,11 Kč/m 2 1 440,32,- Opotřebení 75,00 % - 1 080,24,- Cena zpevněné plochy ke dni ocenění 360,08,- Kč
10 2.1.2.6 Plot č.1 ( pol. 13.1 ) SKP 46.21.64.4 2.1.2.6.1 Popis Je proveden podél části hranice parcely č.1012/13 ze strojového pletiva na ocelové sloupky. Délka plotu je 42 metrů, výška 1,50 metru. 2.1.2.6.2 Stáří a opotřebení Rok odhadu 2006 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1977 Stáří 30 let Předpokládaná další životnost 10 let Celková životnost 40 let Procento ročního opotřebení 2,50 % Opotřebení 75,00 % 2.1.2.6.3 Výpočet ceny Základní cena / z přílohy č. 11 vyhlášky/ Kč/m 2 240,00,- Základní cena upravená / ZC x K5 x Ki x Kp/ 240 x 1,00 x 1,946 x 1,000 Kč/m 2 467,04,- Výchozí cena : 63 m 2 x 467,04 Kč/m 2 29 423,52,- Opotřebení 75,00 % - 22 067,64,- Cena plotu č.1 ke dni odhadu 7 355,88,- Kč 2.1.2.7 Plot č.2 ( pol. 13.2 ) SKP 46.21.64.4 2.1.2.7.1 Popis Je proveden podél uliční hranice pozemku z plotových kovových rámů na zděné sloupky. Délka plotu je 12 metrů, výška 1,60 metru. 2.1.2.7.2 Stáří a opotřebení Rok odhadu 2007 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1957 Stáří 50 let Předpokládaná další životnost 10 let Celková životnost 60 let Procento ročního opotřebení 1,67 % Opotřebení 83,33 % 2.1.2.7.3 Výpočet ceny Základní cena / z přílohy č. 11 vyhlášky/ Kč/m 2 720,00,- Základní cena upravená / ZC x K5 x Ki x Kp/ 720 x 1,00 x 1,946 x 1,000 Kč/m 2 1 401,12,- Výchozí cena : 19,2 m 2 x 1 401,12 Kč/m 2 26 901,50,- Opotřebení 83,33 % - 22 417,92,- Cena plotu č.2 ke dni odhadu 4 483,58,- Kč
11 2.1.2.4 Plotová vrátka ( pol. 14.2 ) SKP 46.21.64.4 2.1.2.4.1 Popis Jsou provedeny z ocelového rámu a drátěné výplně v uličním oplocení v počtu 1 ks. 2.1.2.4.2 Stáří a opotřebení Rok odhadu 2007 Rok kolaudace / začátek užívání / 1957 Stáří 50 let Předpokládaná další životnost 10 let Celková životnost 60 let Procento ročního opotřebení 1,67 % Opotřebení 83,33 % 2.1.2.4.3 Výpočet ceny Základní cena / z přílohy č. 11 vyhlášky/ Kč/ks 1 450,00,- Základní cena upravená / ZC x K5 x Ki x Kp/ 1 450 x 1,00 x 1,946 x 1,000 Kč/ks 2 821,70,- Výchozí cena : 1 ks x 2 821,70 Kč/ks 2 821,70,- Opotřebení 83,33 % - 2 351,42,- Cena plotových vrátek ke dni odhadu 470,28,- Kč 2.1.3 Pozemek parcela st. 323/2, č.1012/13 a č.1012/14 2.1.3.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 2.1.3.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek parcela č.323/2 zastavěná plocha nádvoří je zastavěn stavbou rodinného domu a parcely č.1012/13 a č.1012/14 tvoří jednotný funkční celek. Výměra oceňovaných pozemků je 44 m 2. Srovnávací pozemek leží v obci Ledenice, je připraven pro stavbu rodinného domu. Jelikož je srovnávací pozemek nabízen ke koupi, je jeho nabídková cena redukována koeficientem 0,90. OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku Okraj zastavěné části obce Ledenice Popis srovnávacího pozemku Stavební pozemek určený pro výstavbu RD, mírně svažitý, zpevněný příjezd, IS na pozemku vč. zemního plynu Výměra srovnávacího pozemku VS m2 1254 Cena srovnávacího pozemku CS Kč 624 000,00,-
12 Koeficient nabídkové ceny x 0,90 Cena srovnávacího pozemku po redukci CS Kč 561 600,00,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 447,85,- Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Část souvisle zastavěná na okraji obce 1.00 B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený vč. zemního plynu 1.50 C Třída velikosti obce 2 až 5 tisíc obyvatel 0.60 D Obchodní resp. průmysl. Poloha lokalita s bytovými a rodinnými domy 1.20 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F - 0.810 oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku Okraj zastavěné části obce Borovany Popis oceňovaného pozemku Stavební pozemek zastavěný RD, mírně svažitý, zpevněný příjezd, IS na pozemku kromě kanalizace a zemního plynu Výměra oceňovaného pozemku m2 484 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Část souvisle zastavěná, okraj obce nedaleko 0.80 fabriky Calogrig B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený částečně 1.30 C Třída velikosti obce 2 až 5 tisíc obyvatel 0.60 D Obchodní resp. průmysl. Poloha Okraj lokality s bytovými a rodinnými domy 1.10 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky Blízkost fabriky 0.90 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F - 0.46332 Poměr indexů Pi = Io/Is - 0.572 Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 256,17 Cena oceňovaného pozemku Kč 123 986,38,- Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 1/1 Cena pozemku st. parcela č.323/2, č.1012/13 a č.1012/14 ke dni odhadu / zaokrouhleno / Kč 123 990,00,- Rekapitulace časové a reprodukční ceny ke dni odhadu Stavba Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Rodinný dům č.p.116 675 028,65,- Kč 61,11 % 1 735 787,97,- Kč Venkovní úpravy 9 065,57,- Kč 89 712,24,- Kč Stavby celkem / zaokrouhleno / 697 260,00,- Kč 1 825 500,00,- Kč
13 Pozemky parcela st. č. 323/2, 123 990,00,- Kč 123 990,00,- Kč č.1012/13 a č.1012/14 celkem 821 250,00,- Kč 1 949 490,00,- Kč 2.2 Výnosová hodnota 2.2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. Výše uvažovaného nájemného 3 000,- Kč/měsíc vychází ze součtu nájemného za celý areál. Výnosové ocenění konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Objekt rodinný dům Příjmy z nájemného Nájemné ročně předpoklad v daném místě, objekt ke dni ocenění Nájemné / odhad dle místních poměrů reálně dosažitelný / Kč/měsíc 4 000 Počítáno 12 měsíců měsíců/rok 12 Celkem příjem z nájemného ročně Kč/rok 48 000,00,- Podklady pro výpočet výdajů Výdaje na dosažení příjmů Reprodukční cena RD vč. příslušenství RC ( Kč ) 1 825 500,00,- Časová cena RD včetně příslušenství ČC ( Kč ) 697 260,00,- Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci T ( roků ) 30 Stáří stavby původní S ( roků ) 55 Celková životnost Z ( roků ) 90 Opotřebení hlavní stavby A ( % ) 61,11 Předpokládané roční procento na údržbu a opravy % z RC 0,75 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace u ( % ) 3,00 Úročitel pro výpočet amortizace q ( - ) 1,03 Výpočet výdajů Daň z nemovitostí - odhad Kč/rok 250,00,- Pojištění nemovitostí / 0.0012 x RC / Kč/rok 2 191,00,- Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.0075 x RC / Kč/rok 13 691,00,- Správa nemovitostí Kč/rok 300,00,- Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q) T - 1 Kč/rok 14 656,00,- Jiné náklady Kč 0,00,- Roční nájemné z pozemku Kč 0,00,- Celkem výdaje ročně Kč 31 088,00,- Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč 48 000,00,- Výdaje ročně celkem Kč 31 088,00,- Čisté roční nájemné Kč 10 912,00,- Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Výpočet věčnou rentou
14 Čisté roční nájemné Kč 10 912,00,- Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 7,00 Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize Kč 155 889,45,- Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění Kč 0,00,- Výnosová hodnota RD včetně příslušenství po dokončení Kč 155 890,00,- 2.3 Porovnávací indexová metoda 2.3.1 Metodika ocenění porovnávací indexovou metodou Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných staveb rodinných domů jako celek, protože je dle zkušeností znalce u těchto typů staveb výstižnější oproti např. porovnávací metodou standardní jednotkové tržní ceny. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru SREALITY.cz a Jiho.ceskereality.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti včetně možnosti napojení na inženýrské sítě - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnávacích rodinných domů ( texty u nabídek byly doslovně převzaty z nabídek realitních kanceláří ) : Srovnávací objekt č.1 Prodej rodinného domu v Ledenicích Nabízíme Vám k prodeji rodinný dům s nebytovými prostory v Ledenicích u Českých Budějovic. Dům je vhodný jak k bydlení tak k podnikání. Dům prošel částečnou rekonstrukcí nová fasáda a v přední části domu nové eurookna. V přízemí se nachází samostatný byt 2+1 ( s koupelnou a WC ) a nebytové prostory cca 80m2. V prvním patře se nachází dva byty 2+1, 1+1 a další dvě místnosti. Z půdy lze udělat podkrovní byt. Za domem se nachází dvůr, na které je postavena garáž. Topení je kombinované - plynový
15 kotel a kotel na tuhá paliva. Elektřina 220/380, napojení na obecní vodovod a kanalizaci. Zastavěná plocha : 400 m2 Plocha pozemku : 400 m2 Nabízená cena : 2 200 000,- Kč Srovnávací objekt č.2 Prodej rodinného domu v Ledenicích Podsklepený dům se zahrádkou na klidném místě, vhodný i jako dvougenerační. Dispozice: 4+1 s příslušenstvím, lodžií, garáží, dílnou a prádelnou Inženýrské sítě veřejné, topení ústřední - kotel na tuhá paliva + elektrické akumulační nádrže. Velmi dobrý stav. Zastavěná plocha : 148 m2 Plocha pozemku : 257 m2 Nabídková cena : 1 890 000,- Kč Srovnávací objekt č.3 Prodej rodinného domu v Ledenicích Nový rodinný dům v Ledenicích kolaudovaný v roce 2000. Nachází se v klidné části Ledenic cca 15 km od Českých Budějovic. Pozemek má 776 m2. Dům je patrový s obytnou plochou 245 m2. V přízemí je garáž na 3 auta, koupelna, WC, 2 obytné místnosti a kuchyně. V patře jsou další 4 místnosti, další koupelna a WC. Vše je v perfektním stavu, ihned volné. Dům lze využít pro domácí ordinaci s čekárnou. Topení v
16 domě je vyhřívanou podlahou a elektrickými přímotopy. Přípojka plynu je na hranici pozemku. Zastavěná plocha : 140 m2 Plocha pozemku : 776 m2 Nabídková cena : 3 900 000,- Kč Srovnávací objekt č.4 Prodej rodinného domu v Trhových Svinech Rodinný dům se nalézá v zástavbě rod.domů v Trhových Svinech. Podsklepená je část domu 12 m2 ve svahu. V přízemí je garáž, kotelna, 1 místnost, WC se sprchou. V 1.patře byt 3+1, balkon, hala. předsíň, spíž, WC, koupelna. Dále je půda s možností vestavby. Dům je napojen na obecní vodu i kanalizaci, vytápěn ústředně na tuhá paliva a plyn. Zastavěná plocha : 134 m2 Plocha pozemku : 394 m2 Nabízená cena : 2 700 000,- Kč Srovnávací objekt č.5 Prodej rodinného domu v Trhových Svinech Dům je postaven na pozemku o velikosti 166m2. Parkování je v domě ( v průjezdu). Možnost parkování i před domem. Vjezdová vrata jsou nová. Součástí domu je i dvůr, kde je dřevník a kolárna. Střecha je v dobrém stavu. Fasáda domu je nová, okna domu
17 jsou dřevěná, mají dvojizol. sklo. Tento dům o velikosti 3+1 má sklep, kde je možnost uchovávat ovoce. Dům je suchý. Místnosti domu mají keram. dlažbu a dřev. podlahy. Koupelna je zcela po rekonstrukci. Má jak vanu, tak i sprchový kout. Dále je zde kuchyně, ložnice, pokoj a celkem prostorný obývací pokoj. Půdní prostory v domě by mohli být využity k výstavbě podkroví. Topení je UT s elektrokotlem. Topení je nové. Zastavěná plocha : 166 m2 Plocha pozemku : 166 m2 Nabídková cena : 1 220 000,- Kč Č Loka lita RD Borovany 1 RD Ledenice 2 RD Ledenice 3 RD Ledenice 4 RD Trhové Sviny 5 RD Trhové Sviny sta vby Příslu šenství 1 podprů měr Zjištění ceny porovnáním nemovitosti jako celku Po zeme k Jiné Stav stáří 484 horší 1 Průměr+ 400 Průmě r 2 Průměr 257 Průmě r+ Cena požado - vaná Polo ha lokal ita Ve li kost Přís luše nství poze mek stav Pram en ceny K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC Cena Po redukci 2 200 000 1.20 1.30 1.10 0.98 1.45 0.85 2.869 766 885 1 890 000 1.20 1.20 1.05 0.94 1.50 0.85 2.508 753 546 1 Průměr+ 776 Nový 3 900 000 1.20 1.40 1.15 1.04 1.80 0.80 2.521 862 664 1 Průměr 394 Dobrý 2 700 000 1.30 1.30 1.05 0.98 1.55 0.85 3.171 851 430 2 Průměr+ 166 Průmě r 1 220 000 1.30 1.10 1.10 0.94 1.45 0.85 2.522 483 676 Celkový průměr Kč 743 640,- Minimum Kč 483 676,- Maximum Kč 862 664,- Odhad podle metodiky České spořitelny a.s. / zaokrouhleno / Kč 686 790,- K1 koeficient na úpravu polohy objektu K2 koeficient úpravy na velikost areálu ( počet staveb, jejich velikost ) K3 koeficient úpravy na příslušenství hlavních staveb v areálu ( lepší horší ) K4 koeficient úpravy na hodnotu pozemku ( větší menší, atraktivní neatraktivní ) K5 koeficient úpravy na celkový stav : ( lepší horší ) K6 koeficient úpravy na pramen zjištění ceny : skutečná kupní síla K5 = 1,00, u inzerce nižší KC koeficient celkový KC = K1 * K2 * K3 * K4 * K5 / K6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0 Odhad podle metodiky ČS a.s. : průměr mínus 15 % rozdílu maxima a minima ( zaokrouhleno )
18 2.4 Obecná cena stanovená metodou střední hodnoty 2.4.1 Metodika střední hodnoty Metoda střední hodnoty je výsledkem prostý aritmetický průměr mezi časovou cenou a cenou zjištěnou výnosovým způsobem 2.4.2 Výpočet střední hodnoty souboru nemovitostí Věcná hodnota celkem / časová cena / Výnosová hodnota celkem Střední hodnota soubor nemovitostí 821 250,00,- Kč 155 890,00,- Kč 488 570,00,- Kč 2.5 Obecná cena stanovená metodou váženého průměru 2.5.1 Metoda váženého průměru U metody váženého průměru je výsledkem vážený aritmetický průměr mezi cenou časovou a cenou zjištěnou výnosovým způsobem. Váha je dána v závislosti na poměru mezi cenou časovou a cenou zjištěnou výnosovým způsobem, podle Naegliho v Bradáčově linearizující úpravě. 2.5.2 Výpočet váženého průměru souboru nemovitostí Věcná hodnota celkem / časová cena / ČC 821 250,00,- Kč Výnosová hodnota celkem CV 155 890,00,- Kč Poměr věcné a výnosové hodnoty ČC/CV 5,26 Váha výnosové hodnoty ( n ) 5 Vážený průměr souboru nemovitostí ( ČC + n* CV ) / n + 1 266 780,00,- Kč 2.6 REKAPITULACE Způsob ocenění cena Reprodukční cena 1 949 490,00,- Kč Věcná hodnota / časová cena / 821 250,00,- Kč Výnosová hodnota 155 890,00,- Kč Odhad obvyklé ceny : metoda střední hodnoty 488 570,00,- Kč vážený průměr 266 780,00,- Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem průměr 743 640,00,- Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem dle ČS a.s. 686 790,00,- Kč Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění 700 000,00,- Kč
19 Závěr : 1. Obvyklá cena výše oceňovaných nemovitostí tj. rodinného domu ve Vodárenské ulici č.p.116 v katastrálním území a v obci Borovany s pozemky st. parcela č.323/2 - zastavěná plocha a nádvoří, parcela č.1012/13 zahrada a parcela č.1012/14 zahrada vše s příslušenstvím zapsané na LV 1178 vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice ve vlastnictví povinného Rudolfa Stolárika, r.č.541218/2666 trvale bytem tamtéž činí dle zjištění znalce ke dni ocenění slovy : sedmsetisíckorunčeských 700 000,- Kč 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva dle výpisu z KN, se dle zjištění znalce nevyskytují. 14. března 2007 Ing. Michal Sirový Příloha : 1x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 1178 1x kopie katastrální mapy
20 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1148-31/07 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 31/07. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 23.6.2004 pod č.95/24/qen/2004. Českém Krumlov 14. března 2007 Ing. Michal Sirový
21 FOTODOKUMENTACE