ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 108/6678/2014 o obvyklé ceně podílu 1/3 na pozemcích čís. parcel PK 273/2, PK 290, PK 405/53, podle LV č. 406 k.ú. Třebotov, obec Třebotov, okres Praha - západ, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 108/6678/2014 LV no.: 406 Name of subject / Předmět ocenění: Podíl ve výši 1/3 na pozemcích čís. parcel PK 273/2, PK 290, PK 405/53, podle LV č. 406, k.ú. Třebotov, obec Třebotov, okres Praha - západ, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Třebotov Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota 158 376 Kč Market value Tržní hodnota podílu 1/3 100.000 Kč za celek: Yield value: Výnosová hodnota 77 051 Kč Common price Obvyklá cena podílu 1/3 100.000 Kč za celek: Comparative value: Porovnávací hodnota - za celek: 396 260 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 0 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: předmětem ocenění není žádná stavba Čísla parcel Parcel of land nr. PK 273/2, PK 290, PK 405/53 Appurtenances: Příslušenství: není Size: Velikost 19 813 m 2 Location in the town: Poloha v obci: mimo intravilán obce a na okraji intravilánu obce, zemědělské pozemky, při severním okraji zástavby obce a západně od obce Třebotov (podrobněji viz. Situace širších vztahů) Type: Druh orná půda, zemědělské pozemky Infrastructure: Infrastruktura v obci Třebotov dostatečná, rozšířená a úplná občanská vybavenost ve městě Černošice Unit price: Jednotková cena viz. níže Kč/m 2-2 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 406 ze dne 17.3.2014 jsou oceňované pozemky ve vlastnictví následujících osob: Roll Antonín, bytem Tušť 159, 378 06 Suchdol nad Lužnicí podíl 1/3 Ing. Roll Emil, bytem Zahrádecká 371/2, Písnice, 142 00 Praha podíl 1/3 Roll Tomáš, bytem Hořejší 48, 252 26 Třebotov podíl 1/3 Předmětem ocenění je podíl 1/3, který je ve vlastnictví pana Rolla Tomáše. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 406 ze dne 17.3.2014 je vlastnické právo k oceňovaným pozemkům omezeno: -věcným břemenem zřizování a provozování vedení podzemní telekomunikační sítě na pozemek čís. parcely PK 273/2 ve prospěch TeliaSonera International Carrier Czech Republic a.s. (IČ 26207842), a to na základě Smlouvy o zřízení věcného břemene úplatné ze dne 13.6.2002, právní účinky vkladu práva ke dni 26.7.2002 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -věcným břemenem zřizování a provozování vedení podzemní telekomunikační sítě na pozemek čís. parcely PK 273/2 ve prospěch SITEL, spol. s r.o. (IČ 44797320), a to na základě Smlouvy o zřízení věcného břemene úplatné ze dne 13.6.2002, právní účinky vkladu práva ke dni 26.7.2002 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -věcným břemenem zřizování a provozování vedení podzemní telekomunikační sítě na pozemek čís. parcely PK 273/2 ve prospěch České Radiokomunikace a.s. (IČ 24738875), a to na základě Smlouvy o zřízení věcného břemene úplatné ze dne 13.6.2002, právní účinky vkladu práva ke dni 26.7.2002 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -nařízením exekuce (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -exekučním příkazem k prodeji nemovitosti ke spoluvlastnickému podílu o velikosti 1/3 na základě Usnesení č.j. 13 Nc 2491/2006-7 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Plomby a upozornění: Podle listu vlastnictví č. 406 je evidováno upozornění na probíhající obnovu katastrálního operátu OO- 10/2013-210. Jiná omezení nebyla zjištěna. Informace o případném nájemním vztahu nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 406 ze dne 17.3.2014 je vlastnické právo k oceňovaným pozemkům omezeno: PK 273/2 ve prospěch TeliaSonera International Carrier Czech Republic a.s. (IČ 26207842), a to na základě Smlouvy o zřízení věcného břemene úplatné ze dne 13.6.2002, právní účinky vkladu práva ke dni 26.7.2002 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). PK 273/2 ve prospěch SITEL, spol. s r.o. (IČ 44797320), a to na základě Smlouvy o zřízení věcného břemene úplatné ze dne 13.6.2002, právní účinky vkladu práva ke dni 26.7.2002 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). PK 273/2 ve prospěch České Radiokomunikace a.s. (IČ 24738875), a to na základě Smlouvy o zřízení věcného břemene úplatné ze dne 13.6.2002, právní účinky vkladu práva ke dni 26.7.2002 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Vyhodnocení věcných břemen: Jedná se o věcná břemena, kterými je zatížena pouze část pozemku čís. parcely PK 273/2. Výše uvedená věcná břemena nemají vliv na obvyklou cenu pozemku a jeho využitelnost pro zemědělskou výrobu. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 406 ze dne 17.3.2014 nejsou oceňované pozemky zatíženy žádnými zástavními právy. - 3 -
Legal state / právní stav: Oceňované pozemky jsou v katastru nemovitostí evidovány ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK). Při místním šetření a z informací z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí bylo zjištěno, že oceňované pozemky jsou užívány jako pozemky zemědělské, orná půda, tzn., v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Podle dostupného územního plánu obce Třebotov jsou oceňované pozemky zařazeny dle územního plánu obce do ploch s využitím jako zemědělské pozemky. Weak points / slabé stránky: - předmětem ocenění je pouze podíl 1/3 na předmětných pozemcích, tzn. poměrně značně snížená prodejnost Strong points / silné stránky: - situování zemědělských pozemků ve větších zemědělských lánech - přístup k pozemkům přímo z veřejné komunikace Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 406 pro k.ú. Třebotov, obec Třebotov, prokazující stav evidovaný k datu 17.3.2014, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ kopie katastrálních a ortofoto map pro část k.ú. Třebotov, vyhotovené dálkovým přístupem do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě d/ územní plán obce Třebotov dostupný na internetových stránkách obce Tour / prohlídka Prohlídka na místě byla provedena dne 31.3.2014. IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 770396 Název katastrálního území : Třebotov Kód obce : 539759 Název obce : Třebotov Počet obyvatel obce : 1 306 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.01.2013 Kód okresu : CZ020A Název okresu : Praha - západ Název kraje : Středočeský Poloha v obci : Mimo intravilán obce a na okraji intravilánu obce, polnosti Short description property / stručný popis majetku: Pozemky podle LV č. 406 k.ú. Třebotov: Oceňované pozemky se nalézají v katastrálním území Třebotov, v prostoru částečně severně a částečně západně od obce Třebotov, na okraji intravilánu obce Třebotov, v prostoru částečně při severním okraji zástavby obce Třebotov a v extravilánu obce, v prostoru severně od silnice II/101, spojující obec Třebotov s obcí Chýnice. Podrobné situování pozemků je patrné ze situace širších vztahů v příloze ocenění. Pozemky, respektive zemědělské lány, jsou částečně přístupné ze silnice II.třídy č.101 spojující obce Třebotov a Chýnice, částečně přístupné z ulice V Zátiší v obci Třebotov. Přístup a příjezd je k oceňovaným pozemkům lze hodnotit jako právně bezproblémový. Jde o pozemky vedené ve zjednodušené evidenci parcely původ Pozemkový katastr (PK). Celková výměra oceňovaných pozemků činí 1,9813 ha a jde o zemědělské pozemky, užívané jako orná půda. Výměry jednotlivých pozemků jsou uvedeny v následující části posudku a na listu vlastnictví č. 406, k.ú. Třebotov. Pozemky jsou v současné době užívány k zemědělským účelům, jako pozemky orné půdy. Podle dostupného územního plánu obce Třebotov jsou oceňované pozemky zařazeny dle územního plánu obce v plochách s využitím jako zemědělské pozemky. - 4 -
Pozemky podle LV č. 406, k.ú. Třebotov Popis a účel : Pozemky evidované ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK). ANALÝZA OCENĚNÍ Věcná hodnota Výpočet plochy pozemků Číslo parcely Popis Výpočet Plocha (m2) PK 273/2 zemědělský pozemek 12134 12134,00 Pozemek ve zjednodušené evidenci, původ parcely PK. PK 290 zemědělský pozemek 5845 5845,00 Pozemek ve zjednodušené evidenci, původ parcely PK. PK 405/53 zemědělský pozemek 1834 1834,00 Pozemek ve zjednodušené evidenci, původ parcely PK. Plocha pozemků celkem : 19 813,00 m 2 Přímá metoda Zemědělské pozemky jsou bonitovány, bonita pozemků je vyjádřena kódy BPEJ (41811, 41000, 42001). Pozemky se ocení podle průměrné bonity. Číslo parcely Popis Plocha (m2) Jednot. cena (Kč/m2) Hodnota (Kč) PK 273/2 zemědělský pozemek 12134,00 6,22 75473,48 PK 290 zemědělský pozemek 5845,00 12,10 70724,50 PK 405/53 zemědělský pozemek 1834,00 6,64 12177,76 Plocha (m 2 ): 19 813,00 Celková hodnota : 158 375,74 Kč Pozemky podle LV č. 406, k.ú. Třebotov - celkem : Věcná hodnota za celek 158 376 Kč Výnosová hodnota Přímá metoda Výnosová hodnota oceňovaných pozemků je stanovena na základě výnosů dosažitelných pronajímáním zemědělské půdy, výše obvyklého nájemného je však u zemědělské půdy poměrně nízká, podstatně nižší, než na základě výnosů dosahovaných při obhospodařování zemědělské půdy. Obvyklé nájemné v dané lokalitě činí 3.000-5.000,-Kč/ha/rok, v některých případech i více. Výpočet výnosové hodnoty : Popis Výpočet / komentář Kč zemědělské pozemky 1,9813*3500/0,09 77050,55 obvyklé nájemné při pronajímání zemědělských pozemků činí 3.500 Kč/ha/rok, kapitalizační míra činí odhadem 9 % Výnosová hodnota : 77 051 Kč - 5 -
Pozemky podle LV č. 406, k.ú. Třebotov - celkem : Výnosová hodnota za celek 77 051 Kč Porovnávací hodnota Přímá metoda Pro ocenění pozemků porovnáním cen byly využity údaje z vlastní databáze realizovaných prodejů zemědělských pozemků v dané lokalitě, případně lokalitách podobných v rámci oblasti a údaje z realitního trhu, zjištěné v realitních kancelářích regionu a na realitních serverech www.sreality.cz, www.farmy.cz. Z realizovaných cen v lokalitě uvádíme např. - prodej zemědělských pozemků o výměře 5,50 ha v k.ú. Makotřasy, okres Kladno, realizovaná cena 50,00 Kč/m2 (databáze ENI CONSULT, spol. s r.o., 2012) Z nabídek prodeje zemědělských pozemků v dané lokalitě uvádíme např.: - prodej zemědělských pozemků o celkové výměře 1,81 ha poblíž obce Ořech, okres Praha - západ, nabídková cena 250,-Kč/m2, nabídka realitní kanceláře Hot Real Estate, s.r.o., Praha, na serveru www.sreality.cz - prodej zemědělských pozemků o celkové výměře 1,19 ha poblíž obce Roblín, okres Praha - západ, nabídková cena 126,-Kč/m2, nabídka realitní kanceláře M a M reality holding, a.s. Praha, na serveru www.sreality.cz - prodej zemědělských pozemků o celkové výměře 3,88 ha poblíž obce Zbuzany, okres Praha - západ, nabídková cena 22,-Kč/m2, nabídka realitní kanceláře VABERG, spol. s r.o., Praha na serveru www.sreality.cz Obvyklá cena zemědělské půdy se v dané lokalitě pohybuje v cenovém rozpětí 15,00 až 25,00,- Kč/m2, v ojedinělých případech, které jsou však stále běžnější, až 50,00,-Kč/m2 i více, a to v návaznosti na situování v lokalitě, dostupnosti, kvalitě půdy a využitelnosti. Ve stále častějších případech se vyskytují prodeje zemědělských pozemků za cenu 50,-Kč/m2 i více, avšak podle poznatků ze současné situace v daném segmentu trhu se v řadě případů nejedná o prodeje za účelem zemědělského podnikání. Výše uvedené má však za následek skutečnost, že i zemědělští podnikatelé jsou nuceni nakupovat zemědělské pozemky za cenu oscilující kolem 50,00,-Kč/m2. V řešeném případě byly využity uvedené údaje trhu a porovnávací hodnota oceňovaných pozemků byla odhadnuta vzhledem k poloze, dostupnosti, kvalitě půdy a využitelnosti ve výši 20,00 Kč/m2. Stanovená hodnota ve výši 20,00,-Kč/m2 odpovídá současným reálným cenám na trhu se zemědělskou půdou v dané lokalitě s předpokladem dalšího využití pro zemědělské účely, s přihlédnutím k situování pozemků v lokalitě, kvalitě půdy a jejich využitelnosti. Výpočet : 19813*20,00 Porovnávací hodnota : 396 260 Kč Pozemky podle LV č. 406, k.ú. Třebotov - celkem : Porovnávací hodnota za celek 396 260 Kč - 6 -
Rekapitulace hodnot Název Věcná hodnota za celek [Kč] Výnosová hodnota za celek [Kč] Porovnávací hodnota za celek [Kč] Pozemky podle LV č. 406, k.ú. Třebotov 158 376 77 051 396 260 Komentář : Pro stanovení odhadu tržní hodnoty (obvyklé ceny) za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu ocenění vycházíme obvykle z věcné hodnoty, výnosové hodnoty a porovnávací hodnoty. V předcházející části ocenění byly stanoveny takto: Věcná hodnota : Výnosová hodnota : Porovnávací hodnota : 158 376Kč 77 051Kč 396 260Kč Při stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) byla dána přednost porovnávací hodnotě, vycházející z údajů trhu nemovitostí v segmentu zemědělských pozemků v lokalitě. V řešeném případě byly využity uvedené údaje trhu a tržní hodnota (obvyklá cena) oceňovaných pozemků byla odhadnuta vzhledem k poloze, dostupnosti a využitelnosti ve výši přibližně20,00 Kč/m2, což odpovídá současným reálným cenám na trhu se zemědělskou půdou v dané lokalitě s předpokladem dalšího využití pro zemědělské účely, s přihlédnutím k situování pozemků v lokalitě, kvalitě půdy a jejich využitelnosti. Pozemky podle LV č. 406, k.ú. Třebotov - celkem : Tržní hodnota (obvyklá cena) za celek: 390 000 Kč - 7 -
ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na nemovitých věcech, pozemcích, o velikosti 1/3 vzhledem k celku. Vzhledem ke skutečnosti, že spoluvlastnické podíly nejsou standardním předmětem obvyklého obchodního styku, a tudíž nejsou k dispozici informace o nabízených nebo realizovaných cenách spoluvlastnických podílů, ale jsou k dispozici pouze tyto informace o celých nemovitých věcech, budou nemovitosti nejprve oceněny jako celek, cena spoluvlastnického podílu bude poté zjištěna jako podíl z ceny nemovitých věcí jako celku. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitá věc, ale pouze ideální spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z ceny nemovitých věcí jako celku. Výsledek dosažený vynásobením obvyklé ceny celku velikostí spoluvlastnického podílu bude proto dále redukován na 80 %, což by mělo vyjádřit rizika související s vlastnictvím ideálního podílu na nemovitých věcech. Indikaci výsledné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 1/3 na pozemcích podle LV č. 406, k.ú. Třebotov ukazuje následující tabulka: Obvyklá cena nemovitých věcí jako celku stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v předcházející části posudku Matematické vyjádření hodnoty podílu o velikosti 1/3 z obvyklé ceny nemovitých věcí jako celku Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1/3 se zohledněním rizik vyplývajících z vlastnictví ideálního spoluvlastnického podílu na nemovitých věcí (zaokrouhleno na desetitisíce) 390.000 Kč 390.000 x 1/3 = 130.000 Kč 130.000 x 80 % = 100.000 Kč - 8 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) podílu 1/3 na pozemcích čís. parcel PK 273/2, PK 290, PK 405/53, podle LV č. 406, k.ú. Třebotov, obec Třebotov, okres Praha - západ, Středočeský kraj, zapsaných na listu vlastnictví č. 406 pro k.ú. Třebotov, obec Třebotov, Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrálního pracoviště Praha - západ, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), činí ke dni ocenění 31. března 2014 100.000,- Kč Slovy: Jednostotisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 406 ze dne 17.3.2014 je vlastnické právo k oceňovaným pozemkům omezeno: PK 273/2 ve prospěch TeliaSonera International Carrier Czech Republic a.s. (IČ 26207842), a to na základě Smlouvy o zřízení věcného břemene úplatné ze dne 13.6.2002, právní účinky vkladu práva ke dni 26.7.2002 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). PK 273/2 ve prospěch SITEL, spol. s r.o. (IČ 44797320), a to na základě Smlouvy o zřízení věcného břemene úplatné ze dne 13.6.2002, právní účinky vkladu práva ke dni 26.7.2002 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). PK 273/2 ve prospěch České Radiokomunikace a.s. (IČ 24738875), a to na základě Smlouvy o zřízení věcného břemene úplatné ze dne 13.6.2002, právní účinky vkladu práva ke dni 26.7.2002 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Vyhodnocení věcných břemen: Jedná se o věcná břemena, kterými je zatížena pouze část pozemku čís. parcely PK 273/2. Výše uvedená věcná břemena nemají vliv na obvyklou cenu pozemku a jeho využitelnost pro zemědělskou výrobu. Dále je podle části C listu vlastnictví č. 406 ze dne 17.3.2014 je vlastnické právo k oceňovaným pozemkům omezeno: -nařízením exekuce (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -exekučním příkazem k prodeji nemovitosti ke spoluvlastnickému podílu o velikosti 1/3 na základě Usnesení č.j. 13 Nc 2491/2006-7 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Plomby a upozornění: Podle listu vlastnictví č. 406 je evidováno upozornění na probíhající obnovu katastrálního operátu OO- 10/2013-210. Jiná omezení nebyla zjištěna. Informace o případném nájemním vztahu nebyly zjištěny. S výše uvedenými nemovitostmi nejsou spojena žádná jiná ocenitelná práva nebo závady. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 108/6678/2014. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 10.dubna 2014-9 -
PŘÍLOHY SEZNAM PŘÍLOH 1. SITUACE ŠIRŠÍCH VZTAHŮ 2. VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ 3. KOPIE KATASTRÁLNÍCH MAP 4. ORTOFOTO MAPY SE ZÁKRESEM KATASTRÁLNÍ MAPY - 10 -