Znalecký posudek číslo 1465-84-04/2010 OCENĚNÍ NEMOVITOSTI ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI NEMOVITOST: Rodinný dům čp.223 na pozemku p.č.st.246 včetně příslušenství, trvalých porostů a pozemků p.č.st.246 a 1756/14, oceněný jako prázdný, bez závazků Adresa nemovitosti: 1.máje 223, 270 07 Mutějovice Katastrální údaje: Kraj Středočeský, okres Rakovník, kú Mutějovice, kód kú 700428, LV 391 Stavba s pozemkem, rodinný dům č.p. 223, pozemky p.č. st.246, 1756/14 VLASTNÍK: SJM Dvořák Vladimír a Dvořáková Vlasta, 1.máje 223, 270 07 Mutějovice ÚČEL OCENĚNÍ: Zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby OBJEDNATEL OCENĚNÍ: EURODRAŽBY.CZ, a.s. Adresa objednatele: U Pískovny 890/1, 182 00 Praha 8 IČ DIČ 25023217 CZ25023217 telefon ZHOTOVITEL OCENĚNÍ: Ing. Pavel Čoudek Adresa zhotovitele: Plickova 567, 149 00 Praha 4 IČ DIČ 41178564 e-mail Fax e-mail 602335251 Datum místního šetření: Počet stran: 7 Telefon Fax 20.9.2010 Počet příloh: 3 coudek@centrum.cz Datum zpracování: Počet vyhotovení: 2 5.10.2010 Vyhotovení číslo: 1
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI: stavba dokončena v r. nezjištěno, pravděp.1/2 20.st. rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: novostavba udržovaná neudržovaná - 2 - Počet podlaží celkem: Nezjišť. z toho podzemní: Nezjišť. z toho nadzemní: Nezjišť. Počet bytů: Nezjišť. Rodinný dům, domek Typ PP RD Garáž Zahrada Obestavěný prostor Zastavěná plocha Podkroví m 2 počet m 2 m 3 m 2 RD Cca 80-120 - 350,00 Cca 634,00 Cca 111,00 nezjištěno Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydlení a podnikání částečně obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákup zóna mimo obec Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd Dostupnost: MHD železnice autobus dálnice/sil. I.tř sil. II/III. tř. Negat.vlivy okolí: dálnice/i.tř železniční tr. podnik/trafo letiště zápl. oblast jiné Požadavky objednatele Stanovit obvyklou cenu nemovitosti. Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Rizika nemovitosti: - nemovitost je zapsána na LV č.391, k.ú.rakovník - k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup dle výpisu z KN LV č.391 na nemovitosti vázne : - Zástavní právo smluvní, pohledávka ze smlouvy o úvěru č.000659/08/02/001 ve výši 843 701,- Kč ve prospěch Credoma a.s., Smlouvou o zřízení zástavního práva podle obč.z.ze dne 25.8.2008, V3239/2008-212 - Souhlasné prohlášení o změně osoby zástavního věřitele postoupením pohledávky ze dne 23.11.2009, Z 6053/2010 - nemovitost je určena výhradně k bydlení - nemovitost je umístěna na vlastním pozemku - nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno nebo v území s ekologickou zátěží - radonové riziko nebylo zjišťováno Komentář k rizikům : K jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup z pozemku p.č.2314/1 (ostatní plocha ostatní komunikace) ve vlastnictví Obce Mutějovice.
- 3 - SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Minimální při rek. Porovnávací hodnota 1 100 000,- Kč Výnosová hodnota Nestanovena Věcná hodnota / nákladová Nestanovena Cena podle cenového předpisu Nestanovena Obvyklá cena 1 100 000,- Kč - z toho hodnota pozemku 400 000,- Kč Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: - nebylo zajištěno zpřístupnění nemovitosti, proto byl proveden náhled nemovitosti z místa mimo oceňovanou nemovitost, byly posuzovány pouze vnější viditelné konstrukce - dle náhledu nejsou viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou - výměry byly zjištěny pouze uličním měřením při místním šetření a odhadem - dispozice a technický stav nezjištěny kladné faktory - klidná lokalita - přímá dostupnost přírody - možnost napojení na veřejný rozvod vody, elektřiny a plynu - turistické centrum záporné faktory - méně významná lokalita - menší občanská a technická vybavenost v obci - dostupnost veřejnými prostředky
- 4 - Nález Situace Přehled oceňovaných staveb a Rodinný dům čp.223 na pozemku p.č.st.246 včetně příslušenství, trvalých porostů a pozemků pozemků p.č.st.246 a 1756/14, v obci Mutějovice, okres Rakovník, k.ú.mutějovice, LV č.391 Přehled všech vlastníků SJM Dvořák Vladimír a Dvořáková Vlasta, 1.máje 223, 270 07 Mutějovice Přehled podkladů - výpis z KN LV č.391 vyhotovený dne 31.8.2010 dálkovým přístupem - kopie katastrální mapy - fotodokumentace - informace a údaje zjištěné na místě poskytnuté archivem obecního úřadu obce Mutějovice: - povolení výměny oken, 1969 - provedení přípojky vody v roce, 1998 Charakteristika obce Poloha nemovitosti Nemovitost pronajata Obec Mutějovice má 818 obyvatel. Nachází se ve Středočeském kraji, v okrese Rakovník. Obec je situovaná cca 12 km severně od města Rakovník, 3,5 km severně od silnice E48 Praha Karlovy Vary. Je přístupná silnicemi nižší třídy. Nachází se v podhůří Džbánu. Jedná se převážně o turistickou a historickou lokalitu, s archeologickými nálezy v okolí. V obci je menší občanská a technická vybavenost (obecní úřad, pošta, základní škola, mateřská škola, obchody, restaurace, sportoviště). Další občanská a technická vybavenost se nachází v Rakovníku. V obci je proveden veřejný rozvod elektřiny, vody a plynu. Obec nemá ČOV. V obci je schválený územní plán. Dopravní dostupnost je průměrná, autobusy a železnicí do Rakovníka a odtud do Prahy. Předmětná nemovitost se nachází v jihozápadní části obce, v lokalitě souvisle zastavěné venkovskými rodinnými domy, podél ulice 1.máje, vedoucí do obce Nesuchyně. Nemovitost je přístupná ulicí 1.máje napojenou na ulici Husova, která vede z centra obce. Centrum a zastávka autobusu jsou vzdálené cca 400m. Na severu, jihu a západě sousedí s obdobnou stávající obytnou zástavbou, na jihovýchodě s příjezdovou komunikací. Nemovitost je tvořena rodinným domem čp.223, umístěným na části pozemku p.č.st.246, situovaným štítovou stěnou na uliční hranici. K severovýchodní fasádě je přistavěna vedlejší stavba sousední nemovitosti. Pozemek p.č.1756/14 tvoří zahradu za domem. Nachází se na něm pravděpodobně vedlejší stavby (kolny) a trvalé porosty. Pozemky jsou mírně jihozápadně skloněné, přístupné po zpevněné obecní komunikaci. Nemovitost je pravděpodobně celá oplocená, napojená na veřejný rozvod elektřiny a pravděpodobně též vody a plynu. Parkování je dobře možné podél ulice. nezjištěno Popis jednotlivých staveb Základní popis Rodinný dům čp.223 na pozemku p.č.st.246 (dle náhledu): Jedná se o samostatně stojící, zděný rodinný dům, situovaný štítovou stěnou podél uliční čáry. Střecha je sedlová. Půdorys je pravděpodobně tvaru T. Dle náhledu má jedno nadzemní podlaží a pravděpodobně též podkroví. Je provedena přístavba do nádvoří s otevřeným prostorem v podkroví. Ostatní nezjištěno. zastavěná plocha celkem (odhad dle kopie KM a měření z chodníku při místním šetření) : = cca 111 m 2 obestavěný prostor (odhad dle kopie KM a měření z chodníku při místním šetření) : cca (15,50*6,20*(4,50+2,55/2)+2,50*5,50*(4,50+2,55/2) = cca 634 m 3 Dispozice : neznámá podlahová užitná plocha odhad : = cca 90-120,- m 2 provedení a vybavení domu (dle náhledu z ulice): svislé nosné konstrukce zděné pravděp.cihelné, uliční štít kamenný, sokl pravděpodobně kamenný, fasáda břízolitová, střecha sedlová se dvěma kolmými sedly, krov dřevěný vázaný, krytina na původní části z osinkocementových šablon, nad přístavbou z bonského šindele, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, okna dřevěná dvojitá, pravděpodobně přivedena elektřina, vody, plyn, další konstrukce a vybavení nezjištěno
Druh stavby - účel využití Dokumentace Způsob užívání Popis tech. stavu stavby Údaje o stáří a provedených rekonstrukcích - 5 - rodinný dům v osobním vlastnictví umístění objektu dle katastrální mapy k dispozici nebylo kolaudační rozhodnutí, pouze kolaudace přípojky vody a povolení výměny oken v archivu obce nejsou žádné další dokumenty pravděpodobně trvalé bydlení dle náhledu z ulice průměrný technický stav - viditelná novější přístavba středního jihozápadního křídla do nádvoří Stáří nezjištěno, odhad první polovina minulého století. Dle náhledu byla provedena přístavba do nádvoří. Vnější konstrukce jsou bez viditelného poškození. Odborný odhad opotřebení 60%. Příslušenství Venkovní úpravy zjišťované vnějším náhledem přípojky inženýrských sítí - elektřiny, pravděpodobně vody a plynu uliční plot dřevěný, vstupní vrátka a vrata Venkovní úpravy jsou běžného standardu, udržované Ostatní příslušenství nezjištěno. Pojistná hodnota (reprodukční cena) 634 m 3 x 4 980 Kč/m 3 = 3 157 320 Kč jednotková cena převzata z výpočtu věcné hodnoty vyhlášky č.460/2009 Sb. Pozemky Základní popis každého pozemku Trvalé porosty pozemek p.č.st.246(228m 2 ) vedený v druhu zastavěná plocha a nádvoří, je částečně zastavěný rodinným domem čp.223 a nádvořím pozemek p.č.11756/14(350m 2 ) vedený v druhu zahrada Celková výměra pozemků 578 m 2 Pozemky jsou pravděpodobně napojené na veřejný rozvod elektřiny, vody a plynu, nebo je možnost napojení. Jsou mírně jihozápadně skloněné, oplocené, přístupné po zpevněné obecní komunikaci. pravděpodobně běžné porosty, nemají vliv na obvyklou hodnotu nemovitosti Posudek Cena za 1m 2 plochy Při ocenění se vychází z porovnávací metody porovnáním s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. porovnávací hodnota. V obci je dostatečná nabídka rodinných domů. Nabídky obdobných nemovitostí se pohybují v rozpětí 1,0-2,0 mil.kč tj.6 000-20 000 Kč/m 2, podle velikosti a technického stavu. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí 6 000-15 000 Kč/m 2. Nabídkové ceny stavebních pozemků připojených na veřejný rozvod elektřiny, plynu a vody se pohybují kolem 700 Kč/m 2. Cena za m 2 zastavěné plochy RD (cca 90-120 m 2 ) 13 000,- Kč/m 2 Cena za m 2 plochy pozemku 700,- Kč/m 2
- 6 - Porovnávané nemovitosti 1) Rodinný dům Mutějovice, ul.lidická, 2+1 s půdou a garáž, už.plocha 102 m 2, zastavěná plocha 200 m 2, pozemek 1050 m 2, po kompletní rekonstrukci, zavedena přípojka elektřiny, vody, plynu. Hospodářská budova. Nabídková cena 2 195 000,-Kč, tj.21 520 Kč/m 2 UP. Datum zadání: 4.10.2010. Obdobná lokalita, větší pozemek, po rekonstrukci. 2) Rodinný dům Mutějovice, 2+1 s půdou, už.plocha 80 m 2, zastavěná plocha 100 m 2, pozemek 1500 m 2, průměrný technický stav, zavedena přípojka elektřiny, vody. Nabídková cena 1 100 000,-Kč, tj.13 750 Kč/m 2 UP. Datum zadání: 6.8.2010. Obdobná lokalita, větší pozemek. 3) Rodinný dům Mutějovice, 3+1, 1+1, 1+1, garáž, už.plocha 200 m 2, zastavěná plocha 120 m 2, pozemek 435 m 2, 3 bytové jednotky po částečné rekonstrukci, zavedena přípojka elektřiny, vody, plynu. Nabídková cena 1 400 000,-Kč, tj.7 000 Kč/m 2 UP. Datum zadání: 2.7.2010. Obdobná lokalita, obdobný pozemek 4) Rodinný dům Mutějovice, 2+1 dílna a přístřešek pro auto, už.plocha 175 m 2, zastavěná plocha 218 m 2, pozemek 548 m 2, rekreační využití, zavedena přípojka elektřiny a vody, plyn v ulici. Nabídková cena 1 200 000,-Kč, tj.6 857 Kč/m 2 UP. Datum zadání: 1.4.2010. Obdobná lokalita, není určen k trvalému bydlení.
- 7 - V Praze dne 5.10.2010 Ing. Pavel Čoudek Plickova 567 149 00 Praha 4 tel.: 602335251 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j. Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1465-04 znaleckého deníku. Seznam příloh Fotodokumentace Výpis z KN LV č.391 Kopie katastrální mapy
-8Další fotodokumentace : Pohled od JZ z ulice 1.máje Pohled od SV z ulice 1.máje Pravděpodobná přístavba do nádvoří Přístavba vedlejší stavby sousední nemovitosti Kamenný štít
- 9 -
- 10 -