ZNALECKÝ POSUDEK č. 3104-26-2015 o ceně nemovitosti - rozestavěného rodinného domu čp.131 v ul. Jana Štursy s vedlejší stavbou a pozemkem v kat.úz. České Budějovice 3 Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Břeclav usnesením č.j. 160 EX 8085/12-71 ze dne 28.7.2015 17.listopadu 1a 690 02 Břeclav Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 28.7.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Balej J. Opletala 27 370 12 České Budějovice Počet stran: 11 včetně titulního listu + fotodokumentaci. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Českých Budějovicích 9.9.2015
A. NÁLEZ 1. Základní informace Název předmětu ocenění: Rozestavěný rodinný dům čp.131 v ul. Jana Štursy s vedlejší stavbou a pozemkem v kat.úz. České Budějovice 3 Adresa předmětu ocenění: Jana Štursy 131 370 01 České Budějovice Kraj: Jihočeský Okres: České Budějovice Obec: České Budějovice Katastrální území: České Budějovice 3 Počet obyvatel: 93 253 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 2 290,00 Kč/m 2 2. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 8.9.2015 za přítomnosti znalce (povinný k nezastižení). 3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1. Výpis z katastru nemovitostí č.2183 pro kat.úz. České Budějovice 3, vydaný katastrálním úřadem v Českých Budějovicích dne 28.7.2015 2. Informace a údaje, získané při místním šetření 4. Celkový popis nemovité věci Oceňovanou nemovitostí je starý řadový vnitřní rodinný dům, postavený podle odhadu před 90 roky. Vzhledem k faktu, že vlastník (povinný) není delší dobu k zastižení, byl znalec nucen provést místní šetření sám, pouze za pomoci sousedů, aby bylo možné vyfotografovat objekt ze žebříku ze strany odvrácené od příjezdové komunikace. Jak je zřejmé z fotografií, dům má z obou stran otlučenou omítku až na obvodové zdivo. Podle informací sousedů byla minulý rok vyměněna plastová okna a francouzské okno do dvorka, stejně jako tašková glazovaná krytina a klempířské konstrukce (jen žlaby). Na západním konci domku jsou původní průjezdná dřevěná vrata dosud s dřevěným(!) překladem. To je vše, co bylo lze z vnějšku odpozorovat. Na straně dvorku je vedlejší stavba kolny, ta je však dosud netknutá opravami, stejně jako dřevěný dřevník na pilířkách. Zejména tato stavba, která není zaznamenána ani v katastru, je ve stavu, že je i znalci s podivem, že ji jakákoliv větší vichřice nezlikvidovala. Proto znalec považuje tuto stavbu za bezcennou. Dvorek sám slouží jako sklad materiálu zřejmě k další rekonstrukci vnitřních prostor domku, podle tvaru plachty, jímž je materiál přikrytý lze soudit, že jde o prkna či fošny. Na fotografii z ulice lze usoudit, že domek je napojen na městské inženýrské sítě, tj. elektřinu, plyn a vodu. Rozvaděče jsou poměrně nové, podle nedokončených drážek v cihelné zdi je téměř jisté, že elektrorozvod, stejně jako ostatní sítě, nejsou od rozvaděčů dosud rozvedené uvnitř domu. Tam jsou zřejmě dosud otlučené nosné i nenosné příčky, podlaha je posud betonová základová deska. Vedlejší stavba kolny je zděná s pultovou střechou z betonových tašek bez klempířských konstrukcí, s betonovou podlahou, beze stropu. Z venkovních úprav je možné uvést jen zděné, zevnitř neomítnuté oplocení dvorku mezi RD a kolnou. Totéž oplocení na západní straně je vlastnictvím souseda. Poznámka: Obvyklou cenu nemovitosti je podle názoru znalce třeba porovnat se zjištěnou cenou podle současného platného cenového předpisu a posléze s nabídkami - 2 -
realitních kanceláří podle stáří a stavu stavby. 5. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům čp.131 v ul. Jana Štursy 1.2. Příslušenství 1.2.1. Vedlejší stavba kolny 1.2.2. Plot zděný tl. 20-30 cm, betonový základ, omítka nebo spárování 2. Ocenění pozemků 2.1. Stavební pozemek B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Stavba je v I -0,04 exekučním řízení. 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,960 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku - 3 -
2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,06 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,910 Koeficient pp = I T * I P = 0,874 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 11 i = 2 1.1.1. Rodinný dům čp.131 v ul. Jana Štursy Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 9,81*6,0 = 58,86 půda 9,81*6,0 = 58,86 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Název Konstr. výška plocha 1.NP 58,86 m 2 3,06 m - 4 -
půda 58,86 m 2 2,80 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (9,81*6,0)*(3,06) = 180,11 m 3 půda (9,81*6,0)*(2,80)/2 = 82,40 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obest. prostor 1.NP NP 180,11 m 3 půda Z 82,40 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 262,51 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy mělké založení bez izolace P 100 2. Zdivo zděné tl. 45 cm S 100 3. Stropy dřevěné S 100 4. Střecha krov dřevěný, vázaný S 100 5. Krytina betonové tašky S 100 6. Klempířské konstrukce vícevrstvé N 100 7. Vnitřní omítky chybí C 100 8. Fasádní omítky chybí C 100 9. Vnější obklady chybí C 100 10. Vnitřní obklady chybí C 100 11. Schody chybí C 100 12. Dveře francouzské S 20 12. Dveře prkenná vrata P 80 13. Okna plastová S 100 14. Podlahy obytných místností chybí C 100 15. Podlahy ostatních místností chybí C 100 16. Vytápění chybí C 100 17. Elektroinstalace chybí C 100 18. Bleskosvod chybí C 100 19. Rozvod vody chybí C 100 20. Zdroj teplé vody chybí C 100 21. Instalace plynu chybí C 100 22. Kanalizace plastové potrubí S 100 23. Vybavení kuchyně chybí C 100 24. Vnitřní vybavení chybí C 100 25. Záchod chybí C 100 Část - 5 -
26. Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl Část Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy P 8,20 100 0,46 3,77 2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce N 0,90 100 1,54 1,39 7. Vnitřní omítky C 5,80 100 0,00 0,00 8. Fasádní omítky C 2,80 100 0,00 0,00 9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady C 2,30 100 0,00 0,00 11. Schody C 1,00 100 0,00 0,00 12. Dveře S 3,20 20 1,00 0,64 12. Dveře P 3,20 80 0,46 1,18 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností C 2,20 100 0,00 0,00 15. Podlahy ostatních místností C 1,00 100 0,00 0,00 16. Vytápění C 5,20 100 0,00 0,00 17. Elektroinstalace C 4,30 100 0,00 0,00 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody C 3,20 100 0,00 0,00 20. Zdroj teplé vody C 1,90 100 0,00 0,00 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 22. Kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 23. Vybavení kuchyně C 0,50 100 0,00 0,00 24. Vnitřní vybavení C 4,10 100 0,00 0,00 25. Záchod C 0,30 100 0,00 0,00 26. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 55,08 Koeficient vybavení K 4 : 0,5508 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z celku části 1. Základy 8,20 100,00 1,00 8,20 13,57 90 175 51,43 6,9791 2. Zdivo 21,20 100,00 1,00 21,20 35,10 90 140 64,29 22,5658 3. Stropy 7,90 100,00 1,00 7,90 13,08 90 140 64,29 8,4091 4. Střecha 7,30 100,00 1,00 7,30 12,09 90 110 81,82 9,8920 5. Krytina 3,40 100,00 1,00 3,40 5,63 1 80 1,25 0,0704 6. Klempířské konstrukce 0,90 100,00 1,00 0,90 1,49 1 40 2,50 0,0373 12. Dveře 3,20 20,00 1,00 0,64 1,06 1 50 2,00 0,0212-6 -
12. Dveře 3,20 80,00 1,00 2,56 4,24 90 90 100,00 4,2400 13. Okna 5,20 100,00 1,00 5,20 8,61 1 50 2,00 0,1722 22. Kanalizace 3,10 100,00 1,00 3,10 5,13 1 90 1,11 0,0569 Opotřebení: 52,4 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,5508 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1150 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 934,49 Plná cena: 262,51 m 3 * 2 934,49 Kč/m 3 = 770 332,97 Kč Koeficient opotřebení: (1-52,4 % /100) * 0,476 Nákladová cena stavby CS N = 366 678,49 Kč Koeficient pp * 0,874 Cena stavby CS = 320 477,- Kč Rodinný dům čp.131 v ul. Jana Štursy - zjištěná cena = 320 477,- Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Vedlejší stavba kolny Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 2,98*5,44 = 16,21 zastřešení pult 2,98*5,44 = 16,21 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.NP 16,21 m 2 2,60 m zastřešení pult 16,21 m 2 0,90 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (2,98*5,44)*(2,60) = 42,15 m 3-7 -
zastřešení pult (2,98*5,44)*(0,90)/2 = 7,30 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obest. prostor 1.NP NP 42,15 m 3 zastřešení pult Z 7,30 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 49,45 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy bez izolace P 100 2. Obvodové stěny zděné tl. 15-30 cm S 100 3. Stropy chybí C 100 4. Krov dřevěný neumožňující podkroví P 100 5. Krytina betonové tašky S 100 6. Klempířské práce chybí C 100 7. Úprava povrchů vápenná omítka S 100 8. Schodiště X 100 9. Dveře dřevěné svlakové P 100 10. Okna jednoduchá S 100 11. Podlahy betonová S 100 12. Elektroinstalace chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl Část Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy P 7,10 100 0,46 3,27 2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80 3. Stropy C 19,80 100 0,00 0,00 4. Krov P 7,30 100 0,46 3,36 5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10 6. Klempířské práce C 1,70 100 0,00 0,00 7. Úprava povrchů S 6,10 100 1,00 6,10 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře P 3,00 100 0,46 1,38 10. Okna S 1,10 100 1,00 1,10 11. Podlahy S 8,20 100 1,00 8,20 12. Elektroinstalace C 5,80 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 63,31 Koeficient vybavení K 4 : 0,6331 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,6331 Část - 8 -
Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 799,35 Plná cena: 49,45 m 3 * 1 799,35 Kč/m 3 = 88 977,86 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 0 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 80 = 100,0 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CS N = 13 346,68 Kč Koeficient pp * 0,874 Cena stavby CS = 11 665,- Kč Vedlejší stavba kolny - zjištěná cena = 11 665,- Kč 1.2.2. Plot zděný tl. 20-30 cm, betonový základ, omítka nebo spárování Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 111 Výměra: 3,0*2,5 = 7,50 m 2 pohledové plochy 13.8. Plot zděný tl. 20-30 cm, betonový základ, omítka nebo spárování Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 2 ] = 1 135,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1150 Základní cena upravená cena [Kč/m 2 ] = 2 640,58 Plná cena: 7,50 m 2 * 2 640,58 Kč/m 2 = 19 804,35 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 60 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 90 = 66,7 % Koeficient opotřebení: (1-66,7 % / 100) * 0,333 Nákladová cena stavby CS N = 6 594,85 Kč Koeficient pp * 0,874 Cena stavby CS = 5 763,90 Kč Plot zděný tl. 20-30 cm, betonový základ, omítka nebo spárování - zjištěná cena = 5 763,90 Kč 2. Ocenění pozemků - 9 -
Ocenění 2.1. Stavební pozemek Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo I -0,01 velikost - omezující jeho využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Malá výměra pozemku. I -0,01 Index omezujících vlivů I O = 1 + Σ P i = 0,980 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,960 Index polohy pozemku I P = 0,910 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,960 * 0,980 * 0,910 = 0,856 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 2 290,- 0,856 1 960,24 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 340 145,00 1 960,24 284 234,80 Stavební pozemek celkem 145,00 m 2 284 234,80 Stavební pozemek - zjištěná cena = 284 234,80 Kč - 10 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům čp.131 v ul. Jana Štursy 320 477,- Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Vedlejší stavba kolny 11 665,- Kč 1.2.2. Plot zděný tl. 20-30 cm, betonový základ, omítka nebo spárování 5 763,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem 337 905,90 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Stavební pozemek 284 234,80 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 284 234,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 622 140,70 Kč 622 140,- Kč slovy: Šestsetdvacetdvatisícjednostočtyřicet Kč V Českých Budějovicích 9.9.2015 D. Odhad obvyklé ceny Nemovitost na LV č. 2183 má poměrně vysoké stáří, nicméně není užívaná, není jakkoli vybavená, stále vyžaduje stavební zásahy v šestimístných částkách. Ostatně je vidět, že vlastník byl dosud finančně schopen vyměnit okna a krytinu. Současná obvyklá cena by mohla dosahovat maximálně částky 800 000,- Kč. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Ing. Jan Balej J. Opletala 27 370 12 České Budějovice telefon: 607189932 e-mail: jan.balej@volny.cz Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích dne 17.10.2002 pod č.j. 1875/2002 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3104-26-2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 26/2015. - 11 -