ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 3016/1/2016 O ceně nemovitosti : XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX Stavební parcela č.k. 40/1 o výměře 859m 2, jejíž součástí je stavba rodinného domu čp. 17, včetně součástí a pozemků, zapsaných na L.V. č. 359 pro k.ú. Zaloňov, obec Zaloňov, okr. Náchod, Výpisu z Katastru nemovitostí. XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX Objednavatel posudku: Účel posudku: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5 400 01 Ústí nad Labem Stanovení vyvolávací ceny pro veřejnou dražbu Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014 a dle dostupných podkladů a porovnávací metody. Oceněno ke dni: 4.ledna 2016 Posudek vypracoval: Miroslav Roubec Do Dolců 43 541 01 Trutnov Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 9 stran. V Trutnově, dne 5.ledna 2016
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité věci Předmětem ocenění je stavební parcela čk. 40/1 o výměře 859 m 2, v k.ú. Zaloňov ( 790699), jejíž součástí je stavba - dům č.p. 17- rodinný dům. Dále jsou předmětem ocenění pozemky na L.V. č. 359 zapsané a součásti nemovitosti - stavby, postavené na st.p. čk. 40/1, 40/2. **************************************************************** Vlastník - dle L.V. č. 359 Wieulzoeuf Petr, čp. 17, Zaloňov, 551 01 **************************************************************** Ocenění bylo vyžádáno na základě objednávky zadavatele elektronicky. Pro místní prohlídku a šetření, spojené s ohledáním a zaměřením nemovitosti byl v určeném termínu sjednán čas návštěvy znalce na datum 4.01.2016 v 10 oo hod dopoledne. Znalec se dostavil na místo šetření v uvedeném termínu a čase, vlastník nemovitosti nebyl přítomen, objekt byl pod uzamčením a nebyl znalci zpřístupněn pro zaměření a zjištění technického stavu a vybavení nemovitosti. Znalec provedel fotodokumentaci v místě za stavu v kterém byl objekt v daném čase nalezen. Z důvodu nemožnosti zaměření objektu a neumožnění prohlídky předmětu dražby je určení ceny v místě a čase OBVYKLÉ provedeno na základě dostupných údajů, které má znalec k dispozici ( 13 zák. č. 26/2000 Sb). Dostupné údaje : ****************** -Výpis z Katastru nemovitostí - L.V. č. 359 - Vlastní fotodokumentace z místa šetření - Portfolio obdobných nemovitostí k porovnání - Snímek katastrální mapy Na místě šetření bylo znalcem zjištěno následující : Předmět ocenění - tedy rodinný dům čp. 17 se nachází v okrajové části centra obce Zaloňov (458 obyvatel), po pravé straně od veřejné komunikace - silnice ve směru Zaloňov - Jaroměř, je přístupný po nezpevněné cestě, částečně štěrkové, postaven na mírně svažitém pozemku. Jedná se o původní drobnou hospodářskou usedlost, která je z levé strany lemována hospodářským objektem, v čele nádvoří je postaven dům čp. 17, po pravé straně je dvůr uzavřen hospodářským objektem stodoly, čelní průčelí dvora je uzavřeno plotem a bránou s brankou vstupu. Oplocení a budovy byly uzavřeny, na nádvoří byl vypuštěn volně hlídací pes, znalci nebylo umožněno zaměření, či možnost prohlídky objektů. Nemovitost se skládá z volně stojícího objektu bydlení - rodinný dům čp. 17 a dvou hospodářských objektů (v pravo stodoly, vlevo pravděpodobně bývalých chlévů, dnes vejminku ). Stáří objektů odhaduji na cca. 90-100 let, převážná většina technických prvků je původních, objekt rodinného domu po částečných opravách (odhadem před 30-40ti lety=fasáda, eternitová stř. krytina, zdvojená dřev. okna).technický stav bývalých hospodářských objektů je dosti špatný, jsou opadané omítky, štítová zeď stodoly je staticky narušena velkou trhlinou, střešní krytiny jsou smíšené, znalec předpokládá jednoduché vnitřní vybavení objektu bydlení a podstandartní vybavení hospodářských budov, s patrnou dlouhodobě neprováděnou údržbou. Vnitřní vybavenost a dispoziční řešení znalec nehodnotí z - 2 -
důvodu nemožnosti prohlídky a zaměření. V obytném domě předpokládám dispozici bytové jednotky 2(3)+1, jednoduché soc. vybavení, lokální vytápění, malé podsklepení a velký půdní prostor pod původní vazbou krovu, který není využit k bydlení.vnitřní vybavenost hospodářské stodoly a vejminku není hodnoceno. Pro určení OBVYKLÉ ceny předmětu ocenění v daném místě a čase bylo provedeno šetření, jehož účelem bylo zjištění nabídkových cen zhruba obdobných nemovitostí nabízených na lokálním trhu s nemovitostmi ( Město Jaroměř, okr. Náchod - okolí v dosahu cca. 10 km od předmětu ocenění. ), které jsou v aktuální nabídce realitních makléřů v regionu. Do porovnávacího portfolia byl vybrán následující seznam obdobných objektů : 1/ Objekt rodinného domu 120 m 2 - Lhota pod Hořičkami, po částečné rekonstrukci, pozemek a zděné kolny. Nabídková cena : 670.000,- Kč 2/ Objekt rodinného domu 170 m 2, po částečné rekonstrukci, stodola, pozemky - Slavětín nad Metují, okr. Náchod. nabídková cena : 990.000,- Kč 3/ Objekt rodinného domu 120 m 2, kolna,2x garáž, sklad, pozemky. Obec Jasenna, okr. Náchod Nabídková cena : 790.000,- Kč 4/ Objekt rodinného domu 150 m 2, po částečné rokonstrukci, plně podsklepen, pozemek.obec Hořičky - okr. Náchod. Nabídková cena : 499.000,- 5/ Objekt rodinného domu 120 m 2, velký pozemek, stodola, dílna, kolny sklep.obec Jasenná, okr. Náchod. Nabídková cena 990.000,- Průměrná nabídková cena obdobných objektů v regionu činí : 787.000,- Kč. včetně součástí a pozemků. Při použití koeficientu objektivní ceny při prodeji :Kp 0,8 787.000 x 0,8 = 629.000,- Kč Tato částka je objektivně dosažitelnou průměrnou cenou při prodeji obdobných objektů v daném místě, čase a technickém stavu uvedených objektů.( s přihlédnutím k lokalitě a její vzdálenosti od větších měst, popř. obcí s možností pracovního uplatnění a kulturního a společenského vyžití obyvatel). Hodnota staveb předmětu ocenění, vzhledem k jejich odhadovanému technickému stavu, nutnosti rozsáhlých oprav a investic do rekonstrukcí a modernizací nepřesáhne v daném místě a čase částku 400.000,- Kč, hodnota pozemků je v úrovni ceny zjištěné dle cenového předpisu. Celková OBVYKLÁ cena předmětu ocenění je dle uvedeného cenového rozkladu určena na částku 641.000,- Kč a je cenou objektivně dosažitelnou při prodeji volné a nezatížené nemovitosti na lokálním trhu. Závěr : Cena OBVYKLÁ celkem : 641.000,- Kč ***************************************************************** 1.2 Podklady pro vypracování posudku -Podklady - viz dostupné údaje pro ocenění. - 3 -
1.3 Vlastnictví **************************************************************** Vlastník : Wieulzoeuf Petr, čp. 17, Zaloňov, 551 01 okr. Náchod. **************************************************************** 1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) 2) Objekty dle porovnání - 4 -
2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Oceněno podle 3 vyhlášky. 2.1.1 Popis Pro určení zjištěné ceny dle platného cenového předpisu byly znalci k dispozici listy vlastnictví č. 359, na kterém jsou zapsány pozemky : stavební parcela čk. 40/1..895 m 2..zastavěná plocha a nádvoří 40/2...107 m 2.. " " 95 2.212 m 2 (zahrada tvořící fukční celek) Pozemky jsou situovány v obci Zaloňov, okr. Náchod. 2.1.2 Výměra pozemku Výměra pozemku 859+107+2212 = 3178.00 m 2 2.1.3 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel 5 0.50 Do 500 obyvatel 2. Hospodářsko-správní význam obce 4 0.60 Ostatní obce 3. Poloha obce 5 0.80 V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci 3 0.70 Elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn 5. Dopravní obslužnost obce 3 0.90 Železniční, nebo autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci 5 0.85 Minimální vybavenost (obchod nebo služby - základní sortiment) Součin hodnot 0.129 Iu = SOUČIN(Ui) = 0.129 2.1.4 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 2 0.00 Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice 4 0.00 Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky 3 0.00 Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma 3-0.01 Chráněná krajinná oblast 2) v 1. a 2. zóně, nebo národní park 3) 5. Omezení užívání pozemku 1 0.00 Bez omezení užívání - 5 -
6. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem -0.01 Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + -0.01 = 0.990 2.1.5 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 1-0.01 Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy 5 0.00 Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí 2 0.00 Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 1-0.02 Negativní 5. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * -0.03 * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + -0.03) x 1 = 0.970 2.1.6 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.do 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby 1 1.01 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 0.03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 2 0.00 Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci 1 0.00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 2-0.02 V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku 4-0.03 Příjezd po nezpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava 3 0.00 Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce, 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti 2 0.00 Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí - 6 -
10. Nezaměstnanost 2 0.00 Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem * -0.02 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.02) x 1.01 = 0.990 2.1.7 Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 79,98 ZC = ZCv x Iu = 620 Kč x 0.129 = 79.98 Kč Index cenového porovnání x 0.9510 I = Io x It x Ip = 0.990 x 0.970 x 0.990 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 76,06 Cena za celou výměru 3178.00 m 2 = Kč 241.721,79 Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Cena celkem Kč 241.722,- - 7 -
3. REKAPITULACE 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Kč 241.722,- 2)Objekty předmětu ocenění Kč 400.000,- Celkem... Kč 641.000,- Závěr : Dle cenového rozkladu a porovnávací metody (podobné objekty v lokalitě v nabídce realitních makléřů) určuji OBVYKLOU cenu předmětu ocenění na částku : 641.000,- Kč V Trutnově, dne 5.ledna 2016... vypracoval - 8 -
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 29.02.1988, č.j. 2154/87, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 3016/1/2016. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Miroslav Roubec Do Dolců 43 541 01 Trutnov Přílohy : Fotodokumentace předmětu ocenění (04.01.2016) Výpis z Katastru nemovitotí Portfolio porovnatelných objektů Snímek Katastrální mapy Vlastní šetření a analýza trhu - 9 -