ZNALECKÝ POSUDEK č. 70-2011 o obvyklé ceně rodinného domu s příslušenstvím a pozemky, k.ú. Hať, LV č. 872 Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň Exekutorský úřad Šumperk K. H. Máchy 1294/2 787 01 Šumperk Účel posudku: pro exekuční řízení č.j. 065 EX 02278/10-026 Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 13.8.2011 posudek vypracovala: Ing. Helena Volfová Finská 18 787 01 Šumperk Posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Šumperku 12.9.2011
A. Nález - 2-1. Znalecký úkol 1) ocenit nemovitosti (spoluvlastnický podíl k nemovitostem) zapsané na LV č. 872, okres Opava, obec Hať a k.ú. Hať, které jsou ve vlastnictví povinné Larisy Bedarevové, bytem Rychlovecká č.p. 309/4, 747 16 Hať, r.č. 595715/2267 a stanovit (tržní) obvyklou cenu jednotlivých nemovitostí se všemi jejími součástmi a příslušenstvím. 2) ocenit jednotlivá práva s nemovitostí spojená. 3) ocenit jednotlivé závady s nemovitostí spojené. Vše pro účely exekučního řízení dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk, č.j. 065 EX 02278/10-026 ze dne 26.7.2011. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům s příslušenstvím, garáž a pozemky Adresa nemovitosti: Rychlovecká 309/4 747 16 Hať Kraj: Moravskoslezský Okres: Opava Obec: Hať Katastrální území: Hať Počet obyvatel: 2 571 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 46,6474 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 46,65 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 13.8.2011 za přítomnosti paní Larisy Bedarevové. 4. Podklady pro vypracování posudku - Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 872, k.ú. Hať, vyhotovený dne 8.8.2011 dálkovým přístupem - Usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk o ustanovení znalce ze dne 26.7.2011 - Informace z internetového prohlížeče web. stránka http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ ze dne 12.8.2011 včetně katastrální mapy - Informace z internetového prohlížeče http://www.sreality.cz/ o cenách podobných nemovitostí pro určení ceny porovnávací metodou - Kopie kolaudačního rozhodnutí na nástavbu rodinného domu a půdorysy suterénu, 1. NP a 2. NP zaslané Městským úřadem Hlučín, odbor výstavby dne 31.8.2011 - Informace zjištěné znalcem při prohlídce nemovitosti dne 13.8.2011 5. Vlastnické a evidenční údaje LV č. 872, k.ú. Hať: SJM Bedarev Igor a Bedarevová Larisa, Rychlovecká 309/4, Hať, 747 16 Hať u Hlučína, r.č. 590813/1955, 595715/2267 6. Dokumentace a skutečnost Byla doložena částečná dokumentace domu a bylo provedeno místní ohledání. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění jsou nemovitosti zapsané na LV č. 872 v obci Hať, k.ú. Hať.
- 3 - Jedná se o dvoupodlažní rodinný dům se dvěma samostatnými byty, garáž, vedlejší stavba sloužící jako sklad nářadí, venkovní úpravy a pozemky s porosty. Dům se nachází v okrajové části obce, kde je zástavba pro bydlení a je přístupný po zpevněné vozovce. Dům je částečně podsklepený, zděný, se 2 NP a rovnou střechou. V 1. NP se nachází chodba se schodištěm a byt 3+1, v 2. NP je byt 4+1. Dům je po částečné rekonstrukci - nová plastová okna a nová fasáda. Vnitřní vybavení domu je původní, zastaralé a ve špatném stavu. Stáří domu nebylo doloženo, v roce 1979 byla provedena nástavba 2. NP a v roce 1999 byla provedena přístavba k domu. 8. Obsah posudku 1. Administrativní cena: a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Rodinný dům a 2 ) Garáž b) Porosty c) Pozemky 2. Odhad obvyklé ceny
- 4 - B. Posudek administrativní cena Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota a 1 ) Rodinný dům - 26a V ceně rodinného domu jsou zahrnuty venkovní úpravy - přípojky inž. sítí, oplocení pozemku, zpevněné plochy a vedlejší stavba sloužící jako sklad nářadí, která se nachází mezi rodinným domem a garáží. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Moravskoslezský kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stáří stavby: 50 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 092,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. PP: 7,06*8,58+6,51*2,60 = 77,50 m 2 1. NP + podezdívka: 11,46*8,48+6,51*2,60 = 114,11 m 2 2. NP + zastřešení: 11,46*8,48+6,51*2,60 = 114,11 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. PP: 77,50 m 2 2,20 m 1. NP + podezdívka: 114,11 m 2 3,10 m 2. NP + zastřešení: 114,11 m 2 3,30 m Obestavěný prostor: 1. PP: (7,06*8,58+6,51*2,60)*(2,20) = 170,50 m 3 1. NP + podezdívka: (11,46*8,48+6,51*2,60)*(3,10) = 353,73 m 3 2. NP + zastřešení: (11,46*8,48+6,51*2,60)*(3,30) = 376,55 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 900,78 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 114,11 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 305,71 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 2,68 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné II typ B plochy 1.NP - s plochou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do III 0,00
- 5 - žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - Lokální vytápění el. nebo plynem, II -0,04 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Standardní příslušenství - III 0,05 vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) III 0,85 Koeficient stáří upraven o + 0,03 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 50 let: 0,83 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,83 = 0,720 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad I 0,00 3. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce II -0,01 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a II 0,00 služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní II 0,00 zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost II 0,00 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 0,03 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - odpovídá průměru v kraji II 0,00 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,020 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,720 * 1,020 * 1,000 = 0,734 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 092,- Kč/m 3 * 0,734 = 2 269,53 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 2 269,53 Kč/m 3 * 900,78 m 3 = 2 044 347,23 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = 2 044 347,23 Kč
a 2 ) Garáž - 24-6 - Jedná se o zděnou dvoupodlažní garáž, která stojí vedle rodinného domu. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Garáž Poloha objektu: Moravskoslezský kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stáří stavby: 12 roků Stavba je příslušenstvím jiné stavby - Rodinný dům a od této stavby přebírá index I T a I P. Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18): 1 755,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. NP: 7,50*4,40 = 33,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. NP: 33,00 m 2 4,70 m Obestavěný prostor: 1. NP: (7,50*4,40)*(4,70) = 155,10 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 155,10 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 33,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 33,00 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové se střechou I typ A krovem umožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící II 0,00 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm II 0,00 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V II -0,02 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství II -0,01 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad III 0,85 provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 12 let: 1,00 5 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V6 * 1,00 = 0,825 i = 1 Index polohy: Převzatý index polohy I P = 1,020 Index trhu s nemovitostmi: Převzatý index trhu I T = 1,000 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,825 * 1,020 * 1,000 = 0,841 Ocenění:
- 7 - Cena upravená CU = IPC * I = 1 755,- Kč/m 3 * 0,841 = 1 475,96 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 1 475,96 Kč/m 3 * 155,10 m 3 = 228 921,40 Kč Garáž - zjištěná cena = 228 921,40 Kč b) Porosty b 1 ) Porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku [Kč]: 51 066,23 Celková výměra pozemku [m 2 ]: 1008 Celková pokryvná plocha porostů [m 2 ]: 814 Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: 41 238,01 Cena porostů je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 2 680,47 Porosty - zjištěná cena = 2 680,47 Kč c) Pozemky c1) Pozemky - 27-32 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zastavěná plocha a nádvoří 383 194,00 46,65 9 050,10 Součet 9 050,10 Úprava ceny příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 905,01 Mezisoučet 9 955,11 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,8830 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 19 066,30 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 46,65 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zahrada 382 814,00 46,65 37 973,10 Součet 37 973,10 Úprava ceny - příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 3 797,31 Mezisoučet 41 770,41 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,8830 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem 31 999,93 Pozemky - zjištěná cena = 51 066,23 Kč
- 8 - C. Posudek obvyklá (tržní) cena nemovitostí Jedná se o tržní ocenění staveb a pozemků metodou porovnávací přímou, přičemž se obecná cena oceňované nemovitosti porovnává s cenami obdobných nemovitostí nabízených realitními kancelářemi, nebo na internetovém serveru s realitami v daném místě a čase. V současné době nejsou na trhu objekty, které by dostatečně přesně kopírovaly oceňovanou nemovitost. Pro určení obvyklé (tržní) ceny jsou použity tržní ceny nemovitostí, které se v současné době prodávají v okolí oceňovaných nemovitostí a jsou upraveny pro podmínky a stav oceňovaných nemovitostí. Předmětem ocenění je rodinný dům s příslušenstvím a pozemky zapsané na LV č. 872 v obci Hať, k.ú. Hať. Popis nemovitostí viz výše. V současné době jsou v nabídce rodinné domu uvedené v následující tabulce. Nemovitost, adresa Popis Zastavěná plocha RD 6+1, Hať, Svazácká RD 3+1, Hať, Lipová RD 7+2, Ludgeřovice, Rozvětvená po rekonstrukci, garáž pro 4 auta, zahrada, tenis. kurt, bazén bez rekonstrukce, velký pozemek Cena z nabídky RK Upravená cena Cena / m 2 111 m 2 4, 500.000 Kč 4,050.000 Kč 36.490 Kč 180 m 2 2,200.000 Kč 1,980.000 Kč 11.000 Kč bez rekonstrukce 123 m 2 2,250.000 Kč 2,025.000 Kč 16.460 Kč RD 8+2, Ludgeřovice po rekonstrukci 120 m 2 4,200.000 Kč 3,780.000 Kč 31.500 Kč RD 6+2, Hlučín, Ostravská Vyhodnocení srovnávací metody: 117 m 2 2,600.000 Kč 2,340.000 Kč 20.000 Kč Rozpětí redukovaných cen: 11.000 36.490 Kč/m 2 Po porovnání s podobnými nemovitostmi v současné době na trhu a po zvážení stavu nemovitosti, lokality a ostatních podmínek včetně současné prodejnosti podobných nemovitostí jsem odhadla následující obvyklou tržní cenu. Stanovená cena za 1 m 2 v oceňované nemovitosti: 17.100 Kč/m 2 Výpočet obvyklé ceny oceňované nemovitosti: 17.100 Kč x 114,11 m 2 = 1,951.281 Kč ZP Obvyklá (tržní) cena nemovitosti po zaokrouhlení: 1,950.000 Kč
- 9 - D. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: 1. Administrativní cena: a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Rodinný dům = 2 044 347,23 Kč a 2 ) Garáž = 228 921,40 Kč b) Porosty = 2 680,47 Kč c) Pozemky = 51 066,23 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná administrativní cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí slovy: Dvamilionytřistadvacetsedmtisícdvacet Kč 2 327 015,33 Kč 2 327 020,- Kč 2. Obvyklá cena nemovitostí zapsaných na LV č. 872, okres Opava, obec Hať a k.ú. Hať, které jsou ve vlastnictví povinné Larisy Bedarevové, bytem Rychlovecká č.p. 309/4, 747 16 Hať, r.č. 595715/2267 - Rodinný dům vč. příslušenství a pozemků = 1 950 000,00 Kč - cena jednotlivých práv s nemovitostí spojených = 0,- Kč - cena jednotlivých závad s nemovitostí spojených = 0,- Kč Výsledná obvyklá cena nemovitosti po zaokrouhlení činí slovy: Jedenmiliondevětsetpadesáttisíc Kč 1 950 000,- Kč V Šumperku, 12.9.2011 Ing. Helena Volfová Finská 18 787 01 Šumperk E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 17.3.2009 č.j. Spr 753/09 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 70-2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 70-2011.
F. Fotodokumentace a mapy - 10 -