ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4139-28/2016 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, Rodinný dům čp.252 + pozemky p.č.632,633 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Kutná Hora, obec Kutná Hora, k.ú. Kutná Hora Adresa nemovité věci: Vojtěšská 252, 284 01 Kutná Hora Vlastník stavby: Jaroslava Pospíšilová, Vojtěšská 252/29, 284 01 Kutná Hora, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Jaroslava Pospíšilová, Vojtěšská 252/29, 284 01 Kutná Hora, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 ZHOTOVITEL : Ing. Jiří Novák Adresa zhotovitele: Antonína Dvořáka 483, 53341 Lázně Bohdaneč IČ: 11169443 telefon: 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz ÚČEL OCENĚNÍ: Zjištění - určení obvyklé ceny pro potřebu dražebníka OBVYKLÁ CENA 1 550 000 Kč Datum místního šetření: 1.4.2016 Stav ke dni : 1.4.2016 Za přítomnosti: p.pospíšilové Počet stran: 7 stran Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 2 V Lázních Bohdaneč, dne 4.4.2016 Ing. Jiří Novák
NÁLEZ Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj.: - pozemku p.č.632 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 152m 2, včetně součásti pozemku tj. stavby bydlení čp.252 - pozemku p.č.633 zahrada o výměře 525m 2, vše v KN zapsáno na LV č.2196 pro obec a k.ú. Kutná Hora, část obce Žižkov. Ocenění provést jako podklad pro konání aukce. Přehled podkladů - dopis od EURODRAŽBY.CZ a.s. č.j. 125/2016-A z 23.3.2016 - LV č.2196 pro k.ú. Kutná Hora - cuzk.cz - místní šetření konané dne 1.4.2016 Místopis Kutná Hora je okresní město ve Středočeském kraji a významná historická památková rezervace, zapsaná na Seznamu Unesco. Město Kutná Hora je členem evropského projektu EUROMINT, jehož cílem je shromáždit informace o všech evropských středověkých a raně novověkých mincovnách. Mezi hlavní památky města patří kostel svatého Jakuba, České muzeum stříbra Kutná Hora a středověký důl, Hrádek, hřbitovní kostel Nejsvětější Trojice, hřbitovní kostel Všech svatých, chrám svaté Barbory, jezuitská kolej, kamenná kašna, klášter řádu sv. Voršily, kostel Matky Boží Na Náměti, kostel sv. Jana Nepomuckého a mnohé další. Ve městě (bývalém okresním) jsou k dispozici všechny základní potřebné služby. Rodinný dům čp.252 je přístupný z ulice Vojtěšská v části města zvané Žižkov. V přímém okolí domku se nachází jednak rodinné domky, ale i místní nemocnice. Celkový popis Předmětem ocenění je dle evidence v KN : - pozemek p.č.632 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 152m 2, včetně součásti pozemku tj. stavby bydlení čp.252 - pozemek p.č.633 zahrada o výměře 525m 2, vše v KN zapsáno na LV č.2196 pro obec a k.ú. Kutná Hora, část obce Žižkov. Stavba bydlení čp.252 je ve skutečnosti řadový krajový rodinný dům, jež tvoří levou polovinu dvojdomku. Jedná se o přízemní zděný objekt s částečným podsklepením, s půdním prostorem pod sedlovou střechou přístupným vnitřním schodištěm, bez úpravy podkroví k bydlení. Půdorys domku je u původní části stavby téměř obdélníkový, k části volného štítu domku byla dodatečně v roce 1982 provedena přístavba zahrnující koupelnu a WC. Rodinný dům je založen na základech s izolací proti zemní vlhkosti, obvodové zdivo je zděné o tl. stěn 45cm z plných pálených cihel, stropní konstrukce je dřevěná, s rákosovou omítkou. Převážná většina stropu je však dodatečně opatřena podhledy z umělých kazet, navíc je provedeno zateplení stropu 5cm polystyrenem. Střecha je polovalbová, krytina je tašková, betonová, klempířské prvky jsou úplné z pozinkovaného plechu (žlaby, svody, parapety). Vnitřní omítky jsou hladké, štukové, převážná většina stěn je však opatřena dodatečným obložením umělými palubkami, případně tapetami. Fasádní omítka je do ulice vytvořena palubkovým nedokončeným obložením, zbývající většina stěn byla opatřena dodatečně obkladem - 2 -
z polyuretanových desek. Vnitřní keramické obklady jsou v koupelně a u kuchyňské linky, schodiště na půdu je dřevěné, do sklepa je cihelné. Dveře jsou hladké, dýhované, případně lakované, okna jsou dvojitá dřevěná s dřevěným deštěním. Podlahy v obytných místnostech jsou povlakové - PVC, v ostatních místnostech je převážně keramická dlažba 10/10cm. Vytápění v domku je ústřední, kotel na tuhá paliva umístěný v suterénu domku, plechové radiátory původní žebrové i deskové novější. V domku je rozvod světelné i motorové elektroinstalace, bleskosvod není nainstalován. Rozvod vody je v ocelových trubkách. Zdrojem teplé vody je plynová karma umístěná v koupelně. Odkanalizování je od všech hygienických zařízení. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou, digestoří, kombinovaným sporákem. V koupelně je smaltovaná vana, umyvadlo, WC je combi. Rodinný dům z roku 1936 je napojen na veřejný rozvod elektřiny zemním kabelem - rozvodná skříň je umístěna v obvodové stěně, odkanalizování je do uliční veřejné kanalizace, voda je z veřejného vodovodu, vodoměr je v suterénu domku, zemní plyn je z rozvod STL v obci - HUP je umístěn uvnitř domku v chodbě. Domek byl cca v roce 1982 rekonstruován částečně - byly provedeny částečně nové rozvody vody, odpady, koupelna, WC, podlahy v celém domě, ústřední topení, částečně rozvody elektřiny. Uliční obklad fasády je z roku 2011, obdobného stáří je zbývající zateplení domu polyuretanovými deskami. V domku se nachází byt velikosti 3+1 s příslušenstvím. Výměry místností: 1.PP: sklep - kotelna 3,69m 2, sklep 15,78m 2, tj. celkem 19,47m2 1.NP: chodba 8,89m 2, WC 1,85m 2, koupelna 5,0m 2, kuchyně 18,19m 2, pokoj 17,51m 2, obývací pokoj 18,80m 2, pokoj 17,38m 2, spíž 2,74m 2, předsíň 2,03m 2, tj. celkem 92,39m 2. Celkem započitatelná ploch (pojem užívaný u bank) činí 92,39+19,47/2= 102,13m 2. Zastavěná plocha domku je 12,54*9,05+2,10*8,66+0,45*4,83=133,85m 2. Obestavěný prostor stavby činí : 4,50*7,80*2,31+2,10*8,66*3,70+(9,05*12,54+0,45*4,83)*(3,20+0,40+4,6/2)= 830,76m 3. Příslušenství domku tvoří zděný zahradní přízemní skald nářadí o zastavěné ploše 1,80*5,6= 10,08m 2 - jedná se o objekt s pultovou střechou, krytinou z bonského šindele, omítnutý. V přední levé části je provedena přístavba venkovního posezení o zastavěné ploše 2,54*2,55= 6,48m 2, jedná se o o stavbu dřevěné konstrukce (sloupky, lehká pultová stříška v prodloužení střechy skladu nářadí). Celková výměra pozemků je 404m 2, jedná se o oplocené pozemky, uliční plot je z plastových latí s ocelovým rámem z tenkostěnného profilu ukotveného do vyzděných sloupků z bosovaných tvárnic s imitací pískovce, ve stejném provedení je podezdívka plotu. V oplocení jsou plotová vrátka i vrata. Na zahradě u rodinného domku se nachází okrasné keře i stromy - převážně thůje, 1ks stříbrného smrku. - 3 -
Silné stránky Dobrý stav domku, udržovaná zahrádka, klidná lokalita v Kutné hoře. Slabé stránky Nedokončené zateplení a obložení fasády domu, kotel na tuhá paliva umístěný v kotelně v suterénu domu (včetně skladu uhlí). Plastové obložení domu (do místní architektury nijak dobře nezapadající). OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 102,13 m 2 Obestavěný prostor: 830,76 m 3 Zastavěná plocha: 133,85 m 2 Plocha pozemku: 404,00 m 2 Porovnání je provedeno se třemi nabídkami rodinných domků na prodej v Kutné Hoře, z toho dva přímo v městské části Žižkov. Při porovnání byly zohledněny všechny vlivy působící na obchodovatelnost s oceňovanými nemovitými věcmi, především na stavebnětechnický stav, velikost objektu, velikost pozemku, lokalitu. Srovnatelné nemovité věci Název: Nabídka RD Žižkov Nabídka - prodej plně vybaveného a kompletně zrekonstruovaného domu 5+1 o ploše 110 m2, v obci Kutná Hora - Žižkov, o celkové výměře pozemku 1576m2. Dům sloužil v minulém století jako mlýn, nyní je po kompletní rekonstrukci. Dispozice domu přízemí: předsíň, kuchyně, obývací pokoj s krbem, koupelna s vanou, WC. Dispozice první patro: 3 pokoje, koupelna s WC. Okna jsou nová, dřevěná s mřížemi, stejně tak i nová střecha. Dům je napojený na vlastní studnu, odpady jsou svedeny do septiku. Na pozemku je venkovní a kryté posezení s krbem a udírnou. Dále je na pozemku kůlna na zahradní techniku. Dům je podsklepen. Za domem je postavená garáž. Kolem domu je rozlehlá zahrada s ovocnými a okrasnými stromy. Veškerá občanská vybavenost se nachází v centru města, které je cca 10 minut jízdy autem Lokalita Kutná Hora - Žižkov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,80 K4 Provedení a vybavení 0,85 K5 Celkový stav 0,75 K6 Vliv pozemku 0,85 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: Neuvedeno - 4 -
Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - bez vlivu; Poloha - lepší - klidnější, u lesa; Provedení a vybavení - lepší výrazně, samostatný dům; Celkový stav - dům po komplexní rekonstrukci; Vliv pozemku - výrazně větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - dům v lepším stavu, s velkým pozemkem; Celkový koef. K C 0,33 Upravená j. cena Kč/m 2 15 978 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 110,00 m 2 1576 m 2 5300000 Kč 48182 Kč/m 2 Název: Nabídka RD Žižkov Nabídka - na prodej stylový RD o dispozici 2kk nedaleko Kutné Hory. Dům je přízemní s možností půdní vestavby, kde je možno vybudovat dvě místnosti se sociálním zařízením. Vytápění je pomocí krbových kamen a elektrického podlahového topení. Nabídka je zajímavá díky nevšednímu interiéru. K domu náleží udržovaná zahrada. V obci se nachází MŠ, smíšené zboží, Kutná Hora cca 5km. Lokalita Kutná Hora - Žižkov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,02 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,02 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - menší dům; Poloha - bez vlivu; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku - mírně větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - kamenná stavba, větší pozemek; Celkový koef. K C 0,87 Upravená j. cena Kč/m 2 14 733 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 80,00 m 2 528 m 2 1360000 Kč 17000 Kč/m 2 Název: Nabídka RD Kutná Hora - Hlouška Nabídka - k prodeji patrový rodinný dům o dispozici 3+1 se zahrádkou v Kutné Hoře, ul.zachova na pozemku 315 m2. V přízemí domu se nachází chodba, kuchyň, obývací pokoj s koupelnou a WC, v patře domu se nachází chodba s dvěma podkrovními pokoji.dům je částečně podsklepen. Vytápění je ústřední /radiátory/ s plynovým kotlem.před domem je malá předzahrádka a za domem je zahrádka, na které se nachází garáž s kůlnou.v blízkosti domu se nachází škola,školka,obchody, supermarket, zastávka BUS Lokalita Zachova, Kutná Hora Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,02 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno - 5 -
Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - bez vlivu; Poloha - bez vlivu; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku - menší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - též řadový krajový dům; Celkový koef. K C 0,87 Upravená j. cena Kč/m 2 15 526 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 120,00 m 2 315 m 2 2149000 Kč 17908 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 14733 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 15412 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 15978 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 15412 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 102,13 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 1574028 Kč - 6 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota 1 574 028 Kč Obvyklá cena 1 550 000 Kč slovy: Jedenmilionpětsetpadesáttisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena je určena v úrovni porovnávací hodnoty, jedná se o rodinný krajový dům s bytem velikosti 3+1 s příslušenstvím, bez garáže, s malou zahrádkou. Klidná lokalita v městské části Kutné Hory zvané Žižkov naproti nemocnici. V Lázních Bohdaneč 4.4.2016 Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 483 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4139-28/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 139-28/16. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace 3 Snímek kat.mapy, ortofotomapa, mapa oblasti 3-7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
Kopie katastrální mapy ze dne 2.4.2016 Pozemek p.č. 632 v k.ú. č. 677710-11 -
Kopie katastrální mapy ze dne 2.4.2016 Pozemek p.č. 632 v k.ú. č. 677710 - ortofoto - 12 -
Mapa oblasti ze dne 2.4.2016 Pozemek p.č. 632 v k.ú. č. 677710-13 -