ZNALECKÝ POSUDEK č. 921/81/14 O ceně bytové jednotky č. 1183/19 o velikosti 2 + 1 vč. podílu na pozemku a společných částech domu, která se nachází v bytovém domě na ulici Severní č.p. 1183/15 v katastrálním území Hlučín v okrese Opava Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: EURODRAŽBY CZ s.r.o. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 Stanovení obvyklé ceny podle platného cenového předpisu vč. obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 17.9.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Miroslav Balnar Nálepkovo nám. 929/14 708 00 Ostrava - Poruba telefon: 777 729 127 e-mail: miroslav.balnar@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě 9.10.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě objednávky společnosti EURODAŽBY CZ s.r.o. je úkolem znalce vypracování znaleckého posudku o ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 1183/19 o velikosti 2 + 1 vč. podílu na pozemku a společných částech domu, která se nachází v pátém nadzemním podlaží bytového domu typové panelové konstrukce na ulici Severní v katastrálním území Hlučín v okrese Opava. Ocenění se provádí pro účely provedení odhadu k veřejné dražby. Ocenění se provádí obvyklou cenou dle zjištěných skutečností k datu vypracování znaleckého posudku. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č. 1183/19 Adresa předmětu ocenění: Severní č.p. 1183/15 Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: 748 01 Hlučín Moravskoslezský Opava Hlučín Hlučín 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka měla být provedena znalcem za účasti pana Tomáše Kunze dne 17.9.2014. Vzhledem ke skutečnosti, že majitel bytu neumožnil znalci přístup do bytu byl znalecký posudek vypracován na základě odhadu předpokládaného stavu bytové jednotky. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 4438 který vyhotovil Katastrální úřad v Opavě ke dni 21.8.2014 - Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 3970, který vyhotovil Katastrální úřad v Opavě ke dni 29.8.2014 - Informace a skutečnosti zjištěné znalcem při místním šetření 5. Vlastnické a evidenční údaje Bytová jednotka č. 1183/15 o velikosti 2 + 1 Parcela č. 1706/127 - zastavěná plocha - 294 m 2 Podíl na společných částech domu a pozemku - 555/10000 Vlastník : Tomáš Kunz Severní 1183/15 748 01 Hlučín - 2 -
7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o bytovou jednotku o velikosti 2 + 1, která se nachází v pátém nadzemním podlaží bytového domu typové panelové konstrukce na ulici Severní.. Bytový dům je zateplený s plastovými okny a byl postaven v období cca 1970-1975. Dům je nepodsklepený a má celkem pět nadzemních podlaží s plochou střechou. Znalcem je předpokládáno, že bytová jednotka je celkově v průměrném technickém stavu s řadou vnitřních konstrukcí s vysokým stupněm morálního a technického opotřebení. WC a koupelna jsou umístěny samostatně, bytové jádro je umakartové nebo kombinované. Pravděpodobně kuchyňská linka nebo její část. Podlahová plocha se uvažuje cca 60 m2. Jednotlivé vybavení vnitřních konstrukcí se předpokládá jako standardní s vyšším stupněm morálního a technického opotřebení a nutností drobných stavebních úprav jednotlivých konstrukčních prvků. Výhody nemovitosti : + dobrá lokalita vhodná k bydlení + dobrá dopravní dostupnost + zateplený dům Nevýhody nemovitosti. - omezené parkovací možnosti před domem - pravděpodobně průměrný technický stav bytu vyžadující opravy - páté nadzemní podlaží bez výtahu 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1183/19 B. ZNALECKÝ POSUDEK 1.1. Bytová jednotka č. 1183/19 Obvyklá cena : Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona ( Zákon č. 151/1997 Sb. ) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, - 3 -
rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývajícího z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pro stanovení obvyklé ceny bylo použito porovnávací metody. Pro porovnání byly znalcem vybrány nemovitosti, které se nejvíce podobají oceňované nemovitosti a mají s nimi nejvíce shodných nebo podobných charakteristických znaků. V tomto konkrétním případě byly porovnávány zejména následující ukazatele velikost bytu, forma vlastnictví, typ stavby, umístění v lokalitě, velikost podlahové plochy, technický stav bytu, dopravní dostupnost, parkovací možnosti apod. Informace o porovnávaných nemovitostech byly znalcem získány jednak z vlastní databáze a rovněž bylo využito informací z databází realitních agentur působících v regionu. Při porovnání byly vybrány objekty, které se staly předmětem obchodních nabídek v období posledních šesti měsíců. Pro srovnáním uvádím několik nemovitostí, které mají nejvíce shodných znaků. Byt č. 1 - jedná se o bytovou jednotku o velikosti 2 + 1 v osobním vlastnictví, která se nachází v pátém nadzemním podlaží bytového domu typové panelové konstrukce na ulici Severní v Hlučíně. Dům je po revitalizaci zateplený s novými plastovými okny a po celkové rekonstrukci. Bytová jednotka je s balkónem a v převážně v původním technickém stavu s pravidelnou údržbou. Bytové jádro je umakartové, nové podlahy a dveře a celkově je byt v dobrém technickém stavu.. Podlahová plocha bytové jednotky činí 57 m2. Nabídka RK Cena : 600 000,- Kč Byt č. 2 - jedná se o bytovou jednotku o velikosti 2 + 1 v družstevním vlastnictví, která se nachází v prvním nadzemním podlaží bytového domu typové panelové konstrukce na ulici Severní v Hlučíně. Dům je po komplexní revitalizaci zateplený s plochou střechou. V domě jsou nová plastová okna. Byt je převážně v původním technickém stavu, bytové jádro je umakartové, WC a koupelna jsou samostatné. Kuchyňská linka je původní s plynovým sporákem. Podlahová plocha činí 55 m2. Nabídka RK Cena - 590 000,- Kč Byt č. 3 - jedná se o bytovou jednotku o velikosti 2 + 1 v osobním vlastnictví, která se nachází v pátém nadzemním podlaží bytového domu typové panelové konstrukce s plochou střechou. Dům je zateplený s novými plastovými okny na ulici Severní v Hlučíně. Byt je s balkónem a převážně v původním technickém stavu. Podlahy parketové. Bytové jádro je umakartové. Nutné drobné opravy některých vnitřních konstrukcí., koupelna a WC jsou samostatné. Kuchyňská linka po renovaci s plynovým sporákem. Podlahová plocha činí 57 m2. Nabídka RK. Cena - 630 000,- Kč - 4 -
S ohledem na výše uvedené a zjištěné skutečnosti a po vyhodnocení všech kladných a záporných stránek nemovitosti stanovuji obvyklou cenu bytové jednotky č. 1183/19 o velikosti 2 + 1 vč. podílu na pozemku a společných částech domu na celkovou částku ve výši : 500 000,- Kč Zdůvodnění obvyklé ceny : Obvyklá cena byla znalcem stanovena z předpokládaného technického stavu nemovitosti bytové jednotky. Při ocenění znalce vycházel z dostupných údajů a zjištěných skutečností za předpokladu, že všechny zjištěné údaje jsou pravdivé a správné. V Ostravě 9.10.2014 Ing. Miroslav Balnar Nálepkovo nám. 929/14 708 00 Ostrava - Poruba Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.13. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze den 18. 4. 1996, č.j. Spr. 1879/96 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 921/81/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 921/81/14. - 5 -