ZNALECKÝ POSUDEK č. 1027/80/15 O ceně objektu rodinného domu č.p. 471 vč. příslušenství a pozemků č. 1259/1, č. 1259/2 a č. 1260/3, který se nachází v katastrálním území Nový Bohumín v obci Bohumín v okrese Karviná Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: EURODRAŽBY CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 Stanovení obvyklé ceny podle platného cenového předpisu vč. obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle stavu ke dni 23.7.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Miroslav Balnar Nálepkovo nám. 929/14 708 00 Ostrava - Poruba telefon: 777 729 127 e-mail: miroslav.balnar@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 6 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě 20.8.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě požadavku společnosti EURODAŽBY CZ a.s. č.j. 166/2015-N ze dne 3.7.2015 je úkolem znalce vypracování znaleckého posudku o ceně nemovitosti objektu rodinného domu č.p. 471 na pozemku č. 1259/2 vč. příslušenství a pozemků č. 1259/2, č. 1259/1 a č. 1260/3, které se nachází na ulici Máchova v katastrálním území Nový Bohumín v obci Bohumín v okrese Karviná. Ocenění se provádí pro účely provedení odhadu nedobrovolné dražby. Ocenění se provádí obvyklou cenou dle zjištěných skutečností k datu vypracování znaleckého posudku. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům č.p. 471 Adresa předmětu ocenění: Máchova 471 Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: 735 81 Bohumín Moravskoslezský Karviná Bohumín Nový Bohumín 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka nemovitosti byla provedena znalcem dne 23.7.2015. Při místním šetření byl znalci ze strany paní Heleny Přikrylové odepřen vstup do objektu. Vzhledem ke skutečnosti, že majitel nemovitosti neumožnil znalci přístup do objektu, byl znalecký posudek vypracován na základě odhadu předpokládaného technického stavu nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Sdělení společnosti EURODRAŽBY a.s. č.j. 166/2015-N ze dne 3.7.2015 o provedení odhadu předmětu veřejné dražby nedobrovolné - Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 125, který vyhotovil Katastrální úřad v Karviné ke dni 17.2.2015 - Kopie katastrální mapy pořízená přístupem do katastru nemovitostí - Informace a skutečnosti zjištěné znalcem při místním šetření 5. Vlastnické a evidenční údaje Rodinný dům č.p. 471 na pozemku č. 1259/2 Parcela č. 1259/2 - zastavěná plocha a nádvoří - 111 m2 Parcela č. 1259/1 - zahrada - 420 m2 Parcela č. 1260/3 - trvalý travní porost - 255 m2-2 -
Vlastník : Helena Přikrylová Máchova 471 735 81 Bohumín 7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o objekt rodinného domu, který se nachází katastrálním území Nový Bohumín v obci Bohumín na ulici Máchova v zastavěné části obce a v blízké vzdálenosti samotného centra města. Znalci se podařilo zjistit základní údaje o objektu rodinného domu a provést fotodokumentaci exteriéru nemovitosti. Rodinný dům je zděné konstrukce a má dvě nadzemní podlaží s plochou střechou. Dle sdělení majitelky byl dům postaven v roce 1974 ( první nadzemní podlaží ) a v roce 1997 byla provedena přístavba a nástavba druhého nadzemního podlaží. V domě se k datu ocenění nachází dvě bytové jednotky o velikosti 3 + 1 a 2 + 1. Po provedení venkovní zevrubné prohlídky nemovitosti je znalcem předpokládáno, že objekt je celkově v průměrném technickém stavu pouze se základní technickou údržbou. Vnitřní konstrukce budou mít standardní vybavení. Je zde vysoká pravděpodobnost vyššího stupně morálního a technického opotřebení u některých stavebních konstrukcí a prvků. Objekt je k datu ocenění trvale užíván. Zastavěná plocha hlavního objektu je cca 110 m2. Objekt je zděné konstrukce a je pravděpodobně nepodsklepený nebo částečně podsklepený a má dvě nadzemní podlaží a s plochou střechou. Střecha je plochá pravděpodobně se živičnou krytinou. Okna jsou po výměně plastová s izolačním dvojsklem. Fasáda je nezateplená s hladkou vápenocementovou omítkou ve špatném stavu vč. základních klempířských prvků z pozinkovaného plechu. V zadní části objektu se nachází zděná kůlna ve špatném technickém stavu. Pozemek kolem domu je se základní údržbou a s trvalými porosty. Výhody nemovitosti : + dobrá poloha v blízkosti centra obce + dobrá dopravní dostupnost po zpevněné komunikaci Nevýhody nemovitosti. - průměrný celkový technický stav rodinného domu vč. jeho interiéru vyžadující stavební úpravy a rekonstrukce - složitější příjezd k domu po úzké komunikaci - omezená možnost parkování na pozemku - stávající konstrukce stavby jsou s vyšším stupněm morálního a technického opotřebení - 3 -
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 471 vč. pozemků B. ZNALECKÝ POSUDEK 1.1. Rodinný dům č.p. 471 Obvyklá cena : Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona ( Zákon č. 151/1997 Sb. ) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývajícího z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pro stanovení obvyklé ceny bylo použito porovnávací metody. Pro porovnání byly znalcem vybrány nemovitosti, které se nejvíce podobají oceňované nemovitosti a mají s nimi nejvíce shodných nebo podobných charakteristických znaků. V tomto konkrétním případě byly porovnávány zejména následující ukazatele velikost objektu, účel užití, konstrukce objektu, umístění v lokalitě, předpoklad technického stavu, dopravní dostupnost, parkovací možnosti apod. Informace o porovnávaných nemovitostech byly znalcem získány jednak z vlastní databáze a rovněž bylo využito informací z databází realitních agentur působících v regionu a z uskutečněných prodejů nemovitostí tohoto typu v posledním období. Při porovnání byly vybrány objekty, které se staly předmětem obchodních nabídek v období posledních šesti měsíců. Pro srovnání uvádím několik nemovitostí, které mají nejvíce shodných znaků. Objekt č. 1 - jedná se o objekt rodinného domu v obci Karviná. Dům je podsklepený a má dvě nadzemní podlaží s plochou střechou. V domě jsou dvě bytové jednotky každá o velikosti 3 + 1. V suterénu je garáž pro dvě vozidla. Objekt je nezateplený s břízolitovou omítkou. před. Dům je - 4 -
v původním technickém stavu s vyšším stupněm morálního a technického opotřebení některých vnitřních konstrukcí. Okna jsou dřevěná zdvojená. Vytápění je ústřední s plynovým kotlem v kombinaci s kotlem na tuhá paliva. Zastavěná plocha stavby je 97 m2. Plocha pozemku u domu je 680 m2. Zdroj ceny : Nabídka RK Cena : 1 700 000,- Kč Objekt č. 2 - jedná se o objekt rodinného domu zděné konstrukce se plochou střechou v obci Bohumín Starý Bohumín. Dům je podsklepený a má dvě nadzemní podlaží s plochou střechou. V domě se nachází dvě bytová jednotky o velikosti 2 + 1 a 3 + 1. Objekt je užívaný v původním technickém stavu s vyšším stupněm technického a morálního opotřebení a je připraven k rekonstrukci. Okna jsou po výměně nová plastová. Vytápění je ústřední s plynovým kotlem. Dům je nezateplený s břízolitovou omítkou a v průměrném technickém stavu a je napojený na vodu, plyn, elektřinu a městskou kanalizaci. U domu je zděná garáž a větší poměrně udržovaná zahrada o celkové výměře 620 m2. Zastavěná plocha cca 100 m2. Zdroj ceny : Nabídka RK Cena - 1 750 000,- Kč Objekt č. 3 - jedná se o rodinný dům zděné konstrukce v obci Bohumín Skřečoň. Dům je podsklepený a má dvě nadzemní podlaží s plochou střechou. V domě se nachází dvě bytová jednotky o velikosti 2 + 1 a 3 + 1. V suterénu je garáž pro jedno vozidlo. Dům je nezateplený s břizolitovou omítkou a po částečné rekonstrukci. Nová plastová okna po výměně, vytápění zajišťuje plynový kotel, částečně nové omítky a podlahy. Objekt je napojen na všechny dostupné inženýrské sítě. Nutné drobné opravy některých vnitřních konstrukcí. U domu je udržovaná zahrada. Zastavěná plocha 120 m2 vč. venkovní terasy. Zdroj ceny : Nabídka RK. Cena - 2 100 000,- Kč S ohledem na výše uvedené a zjištěné skutečnosti a po vyhodnocení všech kladných a záporných stránek nemovitosti stanovuji obvyklou cenu objektu rodinného domu č.p. 471 na pozemku č. 1259/2 vč. příslušenství a pozemků v katastrálním území Nový Bohumín v obci Bohumín v okrese Karviná na celkovou částku ve výši : 1 600 000,- Kč - 5 -
Zdůvodnění obvyklé ceny : Obvyklá cena byla znalcem stanovena ze zjištěných a dostupných informací, zevrubné vnější prohlídky nemovitosti a předpokládaného technického stavu nemovitosti objektu rodinného domu. Při ocenění znalce vycházel z dostupných údajů a zjištěných skutečností za předpokladu, že všechny zjištěné údaje jsou pravdivé a správné. V Ostravě 20.8.2015 Ing. Miroslav Balnar Nálepkovo nám. 929/14 708 00 Ostrava - Poruba Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.13. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze den 18. 4. 1996, č.j. Spr. 1879/96 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1027/80/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1027/80/15. - 6 -