ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 8/7098/2015 o obvyklé ceně podílů na pozemcích podle LV č. 285, k.ú. Vyšehořovice, obec Vyšehořovice podíl 1/8 LV č. 90, k.ú. Vyšehořovice, obec Vyšehořovice podíl 3/4 LV č. 549, k.ú. Vyšehořovice, obec Vyšehořovice podíl 3/4 okres Praha východ, Středočeský kraj a dále podle LV č. 292, k.ú. Břežany II, obec Břežany II podíl 1/2 LV č. 296, k.ú. Břežany II, obec Břežany II podíl 1/12 okres Kolín, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 8/7098/2015 LV no.: 285, 90, 292, 296, 549 Name of subject / Předmět ocenění: Podíly na pozemcích podle LV č. 285, k.ú. Vyšehořovice, obec Vyšehořovice, LV č. 90, k.ú. Vyšehořovice, obec Vyšehořovice, LV č. 549, k.ú. Vyšehořovice, obec Vyšehořovice, okres Praha - východ, Středočeský kraj a dále podle LV č.292, k.ú. Břežany II, obec Břežany II, LV č.296, k.ú. Břežany II, obec Břežany II, okres Kolín, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Vyšehořovice, Břežany II Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota za celek: Yield value: Výnosová hodnota za celek: Comparative value: Porovnávací hodnota - za celek: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura 550.579 Kč 62.168 Kč 796.640 Kč Market value Tržní hodnota podílů Common price Obvyklá cena podílů Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 0 LAND / POZEMEK předmětem ocenění není žádná stavba není mimo intravilán obce, zemědělské pozemky východně od obce Vyšehořovice a severozápadně od obce Břežany II (podrobněji viz. Situace širších vztahů) v obci Vyšehořovice dostatečná, rozšířená a úplná občanská vybavenost ve městě Brandýs nad Labem Stará Boleslav a v obci Břežany II dostatečná, rozšířená a úplná občanská vybavenost ve městě Kolín Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena viz. LV 285, LV 90, LV 549, LV 292, LV 296 40 832 m 2 orná půda, lesní pozemky, zemědělské pozemky, ostatní plocha/neplodná půda 490.000 Kč 490.000 Kč nestanoveno Kč viz. níže Kč/m 2-2 -
Property right / Vlastnické právo: LV č. 285: Podle části A listu vlastnictví č. 285 ze dne 29.12.2014 je oceňovaný pozemek ve vlastnictví následujících osob: Bláha Roman, bytem č.p. 162, 250 87 Vyšehořovice podíl 2/12 Bursík Alois, bytem č.p. 125, 250 87 Vyšehořovice podíl 1/12 Bursíková Marie, bytem č.p. 125, 250 87 Vyšehořovice podíl 1/12 Dědková Lenka, bytem Frýdlantská 86, Horní Chrastava, 463 31 Chrastava podíl 1/6 Hlaváček František, bytem č.p. 150, 250 87 Vyšehořovice podíl 1/12 Křenek Václav, bytem Výletní 362/10, Písnice, 142 00 Praha podíl 2/12 Nims Josef, bytem náměstí 5. Května 1/11, 250 88 Čelákovice podíl 1/8 Nims Zdeněk, bytem č.p. 140, 250 87 Vyšehořovice podíl 1/24 Statek Vyšehořovice, zemědělská a obchodní a.s., č.p. 164, 250 87 Vyšehořovice podíl 1/12 Předmětem ocenění je podíl 1/8, který je ve vlastnictví pana Nimse Josefa. LV č. 90: Podle části A listu vlastnictví č. 90 ze dne 29.12.2014 jsou oceňované pozemky ve vlastnictví následujících osob: Nims Josef, bytem náměstí 5. Května 1/11, 250 88 Čelákovice podíl 3/4 Nims Zdeněk, bytem č.p. 140, 250 87 Vyšehořovice podíl 1/4 Předmětem ocenění je podíl 3/4, který je ve vlastnictví pana Nimse Josefa. LV č. 292: Podle části A listu vlastnictví č. 292 ze dne 29.12.2014 je oceňovaný pozemek ve vlastnictví: FP agro s.r.o., se sídlem Podvinný mlýn 2283/18, Libeň, 190 00 Praha 9 podíl 1/2 Nims Josef, bytem náměstí 5. Května 1/11, 250 88 Čelákovice podíl 1/2 Předmětem ocenění je podíl 1/2, který je ve vlastnictví pana Nimse Josefa. LV č. 296: Podle části A listu vlastnictví č. 296 ze dne 29.12.2014 je oceňovaný pozemek ve vlastnictví následujících osob: Bláha Roman, bytem č.p. 162, 250 87 Vyšehořovice podíl 2/12 Dědková Lenka, bytem Frýdlantská 86, Horní Chrastava, 463 31 Chrastava podíl 2/12 FP agro s.r.o., se sídlem Podvinný mlýn 2283/18, Libeň, 190 00 Praha 9 podíl 1/12 Hlaváček František, bytem č.p. 150, 250 87 Vyšehořovice podíl 1/6 Hlaváček Oldřich, bytem Sokolovská č.p. 621, 250 88 Čelákovice podíl 1/6 Křenek Václav, bytem Výletní 362/10, Písnice, 142 00 Praha podíl 1/6 Nims Josef, bytem náměstí 5. Května 1/11, 250 88 Čelákovice podíl 1/12 Předmětem ocenění je podíl 1/12, který je ve vlastnictví pana Nimse Josefa. LV č. 549: Podle části A listu vlastnictví č. 549 ze dne 29.12.2014 jsou oceňované pozemky ve vlastnictví: FP agro s.r.o., se sídlem Podvinný mlýn 2283/18, Libeň, 190 00 Praha 9 podíl 1/4 Nims Josef, bytem náměstí 5. Května 1/11, 250 88 Čelákovice podíl 3/4 Předmětem ocenění je podíl 3/4, který je ve vlastnictví pana Nimse Josefa. - 3 -
Restricting conditions / omezující podmínky: LV č. 285: Podle části C listu vlastnictví č. 285 ze dne 29.12.2014 je vlastnické právo k oceňovanému pozemku omezeno: -věcným břemenem pro nemovitost z jiného katastrálního území služebnost cesty přes pozemek p.č. 350/5 ve prospěch pozemků p.č. 889, 890 a 891 v Břežanech, a to na základě Usnesení soudu číslo deníku 992/1947 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -exekučním příkazem k prodeji nemovitosti ke spoluvlastnickému podílu o velikosti 1/12 na základě Exekučního příkazu EÚ Semily č.j. 118 EX-290/2005-5 ze dne 5.4.2005 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -nařízením exekucí (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Podle části D (jiné zápisy) listu vlastnictví č. 285 ze dne 29.12.2014 je uvedeno: -změna číslování parcel -upozornění na související údaje katastru nem. k nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) -údaje o vlastníku předány soudu s žádostí o projednání dědictví (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) Výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 285 vyjma věcného břemene a případná budoucí omezení a právní i jiné závady, které mohou vzniknout v důsledku jiných zápisů evidovaných v části D listu vlastnictví č. 285, nejsou v závěrech ocenění zohledněna. LV č. 90: Podle části C listu vlastnictví č. 90 ze dne 29.12.2014 je vlastnické právo k oceňovaným pozemkům omezeno: -exekučním příkazem k prodeji nemovitosti ke spoluvlastnickému podílu o velikosti 1/2 na základě Exekučního příkazu EÚ Semily č.j. 118 EX-290/2005-5 ze dne 5.4.2005 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -nařízením exekucí (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Podle části D (jiné zápisy) listu vlastnictví č. 90 ze dne 29.12.2014 je uvedeno: -změna číslování parcel -údaje o vlastníku předány soudu s žádostí o projednání dědictví (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) Výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 90 a případná budoucí omezení a právní i jiné závady, které mohou vzniknout v důsledku jiných zápisů evidovaných v části D listu vlastnictví č. 90, nejsou v závěrech ocenění zohledněna. LV č. 292 a 296: Podle částí C listů vlastnictví č. 292 a č. 296 ze dne 29.12.2014 je vlastnické právo k oceňovaným pozemkům omezeno: -nařízením exekucí (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Podle částí D (jiné zápisy) listů vlastnictví č. 292 a 296 ze dne 29.12.2014 je uvedeno: -zahájeny pozemkové úpravy -údaje o vlastníku předány soudu s žádostí o projednání dědictví (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) Výše uvedená omezení evidovaná v částech C listů vlastnictví č. 292, 296 a případná budoucí omezení a právní i jiné závady, které mohou vzniknout v důsledku jiných zápisů evidovaných v částech D listu vlastnictví č. 292, 296, nejsou v závěrech ocenění zohledněna. LV č. 549: Podle části C listu vlastnictví č. 549 ze dne 29.12.2014 je vlastnické právo k oceňovaným pozemkům omezeno: -exekučním příkazem k prodeji nemovitosti ke spoluvlastnickému podílu o velikosti 1/2 na základě Exekučního příkazu EÚ Semily č.j. 118 EX-290/2005-5 ze dne 5.4.2005 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -nařízením exekucí (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - 4 -
Podle části D (jiné zápisy) listu vlastnictví č. 549 ze dne 29.12.2014 je uvedeno: -změna číslování parcel -údaje o vlastníku předány soudu s žádostí o projednání dědictví (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) Výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 549 a případná budoucí omezení a právní i jiné závady, které mohou vzniknout v důsledku jiných zápisů evidovaných v části D listu vlastnictví č. 549, nejsou v závěrech ocenění zohledněna. Jiná omezení nebyla zjištěna. Informace o případných nájemních vztazích nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: LV č. 285: Podle části C listu vlastnictví č. 285 ze dne 29.12.2014 je vlastnické právo k oceňovanému pozemku omezeno: -věcným břemenem pro nemovitost z jiného katastrálního území služebnost cesty přes pozemek p.č. 350/5 ve prospěch pozemků p.č. 889, 890 a 891 v Břežanech, a to na základě Usnesení soudu číslo deníku 992/1947 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Vyhodnocení věcného břemene: Jedná se o věcné břemeno, kterým je zatížen pozemek čís. parcely 350/5 a je jím zajištěna služebnost cesty s oprávněním pro p.p.č. 889, 890, 891. Obdobným břemenem je mj. oprávněn oceňovaný p.p.č. 350/5 s povinností pro pozemky 350/3, 350/4 (viz. část B listu vlastnictví č. 285). Výše uvedené věcné břemeno nemá vliv zásadní vliv na obvyklou cenu pozemku a jeho využitelnost pro zemědělskou výrobu. Věcné břemeno je v závěrech ocenění zohledněno. Podle částí C listů vlastnictví č. 90, 292, 296 a 549 ze dne 29.12.2014 není vlastnické právo k oceňovaným pozemkům omezeno žádnými věcnými břemeny. Mortgages: / zástavní práva: Podle částí C listů vlastnictví č. 285, 90, 292, 296 a 549 ze dne 29.12.2014 nejsou oceňované pozemky zatíženy žádnými zástavními právy. Legal state / právní stav: Oceňované pozemky jsou v katastru nemovitostí evidovány v katastru nemovitostí (KN) a ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK). Při místním šetření a z informací z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí bylo zjištěno, že oceňované pozemky jsou užívány jako pozemky zemědělské, orná půda, tzn., v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - předmětem ocenění jsou pouze podíly na předmětných pozemcích, tzn. snížená prodejnost Strong points / silné stránky: - situování zemědělských pozemků ve větších zemědělských lánech - dobrá kvalita půdy Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 285 pro k.ú. Vyšehořovice, obec Vyšehořovice, prokazující stav evidovaný k datu 29.12.2014, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrálním pracovištěm Kladno b/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 90 pro k.ú. Vyšehořovice, obec Vyšehořovice, prokazující stav evidovaný k datu 29.12.2014, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrálním pracovištěm Kladno c/výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 292 pro k.ú. Břežany II, obec Břežany II, prokazující stav evidovaný k datu 29.12.2014, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrálním pracovištěm Kladno d/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 296 pro k.ú. Břežany II, obec Břežany II, prokazující stav evidovaný k datu 29.12.2014, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrálním pracovištěm Kladno e// výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 549 pro k.ú. Vyšehořovice, obec Vyšehořovice, prokazující stav evidovaný k datu 29.12.2014, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrálním pracovištěm Kladno f/kopie katastrálních map pro část k.ú. Vyšehořovice a Břežany II, vyhotovené dálkovým přístupem do katastru nemovitostí g/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka na místě byla provedena dne 29.12.2014. Při prohlídce nebyl přítomen dlužník. - 5 -
Pozemek podle LV č. 285 k.ú. Vyšehořovice: IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 788503 Název katastrálního území : Vyšehořovice Kód obce : 539040 Název obce : Vyšehořovice Počet obyvatel obce : 594 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.01.2014 Kód okresu : CZ0209 Název okresu : Praha - východ Název kraje : Středočeský Poloha v obci : Mimo intravilán obce a na okraji intravilánu obce, polnost Stručný popis: Oceňovaný zemědělský pozemek se nalézá v katastrálním území Vyšehořovice, v prostoru jihovýchodně od obce Vyšehořovice, mimo intravilán obce Vyšehořovice, v prostoru jižně od silnice třetí třídy, spojující obec Vyšehořovice s obcí Vykáň. Podrobné situování pozemku je patrné ze situace širších vztahů v příloze ocenění. Přístup a příjezd k oceňovanému pozemku lze hodnotit jako právně bezproblémový. Jde o pozemek podle katastru nemovitostí (KN). Celková výměra oceňovaného pozemku činí 0,0605 ha a jde o zemědělský pozemek, užívaný jako orná půda. Výměra pozemku je uvedena v následující části posudku a na listu vlastnictví č. 285, k.ú. Vyšehořovice. Pozemek je v současné době užíván k zemědělským účelům, jako pozemek orné půdy. Příslušenství : Oceňovaný pozemek nemá příslušenství. Vhodnost využití : Jde o zemědělský pozemek, ornou půdu, jeho využití k zemědělské výrobě je vhodné. Ekologické zatížení : Ekologická zatížení nejsou známa. Seznam oceňovaných objektů Zemědělský pozemek podle LV č. 285 - pozemek podle KN Popis a účel : Pozemek evidovaný v katastru nemovitostí (KN). ANALÝZA OCENĚNÍ Věcná hodnota Výpočet plochy pozemku Číslo parcely Popis Výpočet Plocha (m2) 350/5 orná půda 605 605,00 Pozemek je evidovaný v katastru nemovitostí jako orná půda, způsob ochrany zemědělský půdní fond. Plocha pozemku celkem : 605,00 m 2-6 -
Pozemek je bonitován, bonita pozemku je vyjádřena kódem BPEJ, ocení se podle bonity. Číslo Popis Plocha (m2) Jednot. cena Hodnota parcely (Kč/m2) (Kč) 350/5 orná půda 605,00 15,82 9 571,10 Plocha (m 2 ): 605,00 Celková hodnota : 9 571 Kč Zemědělský pozemek podle LV č. 285 - pozemek podle KN - celkem : Jednotková cena : Věcná hodnota 16 Kč/m2 9 571 Kč Výnosová hodnota majetku Výnosová hodnota oceňovaného zemědělského pozemku je stanovena na základě výnosů dosažitelných pronajímáním zemědělské půdy, výše obvyklého nájemného je však u zemědělské půdy poměrně nízká, podstatně nižší, než na základě výnosů dosahovaných při obhospodařování zemědělské půdy. Obvyklé nájemné v dané lokalitě činí 3.000-5.000,-Kč/ha/rok, v některých případech i více. Výpočet výnosové hodnoty : Popis Výpočet / komentář Kč zemědělský pozemek 0.0605*3500/0.09 2352,78 použité obvyklé nájemné činí 3.500 Kč/ha/rok, kapitalizační míra činí odhadem 9 % Výnosová hodnota : 2 353 Kč Zemědělský pozemek v k.ú. Vyšehořovice podle LV č. 285 - celkem : Výnosová hodnota- za celek 2 353 Kč Porovnávací hodnota Pro ocenění pozemků porovnáním cen byly využity dostupné údaje z trhu se zemědělskými pozemky v dané lokalitě, případně lokalitách podobných v rámci oblasti a údaje z realitního trhu, zjištěné v realitních kancelářích regionu a na realitních serverech www.sreality.cz, www.farmy.cz. Z nabídek prodejů zemědělských pozemků v dané lokalitě uvádíme např.: - prodej zemědělských pozemků o celkové výměře 11,1951 ha poblíž obce Prusice, okres Praha - východ, celkovou rozlohu tvoří orná půda o výměře 107992 m2, ostatní plocha 1737 m2, les 1633 m2 a vodní plocha 402 m2. Nabídková cena 22,-Kč/m2, nabídka realitní kanceláře Ka New Generation Reality, Praha - 7 -
- prodej zemědělských pozemků o celkové výměře 2,9404 ha poblíž obce Dřísy, okres Praha - východ, nabídková cena 22,-Kč/m2, nabídka realitní kanceláře Ka New Generation Reality, Praha - prodej zemědělských pozemků o celkové výměře 1,5303 ha poblíž obce Kostelní Hlavno, okres Praha - východ, nabídková cena 22,-Kč/m2, nabídka realitní kanceláře M & M reality holding, a.s., Praha - prodej zemědělských pozemků o celkové výměře 1,6457 ha poblíž obce Káraný, okres Praha - východ, nabídková cena 36,-Kč/m2, nabídka realitní kanceláře FINNEM, s.r.o., Praha - prodej zemědělských pozemků o celkové výměře 4,0663 ha poblíž obce Škvorec, okres Praha - východ, nabídková cena 52,-Kč/m2, nabídka realitní kanceláře M & M reality holding, a.s., Praha Obvyklá cena zemědělské půdy se v dané lokalitě pohybuje v cenovém rozpětí 15,00 až 25,00,- Kč/m2, v ojedinělých případech, které jsou však stále běžnější, až 50,00,-Kč/m2 i více, a to v návaznosti na situování v lokalitě, dostupnosti, kvalitě půdy a využitelnosti. Ve stále častějších případech se vyskytují prodeje zemědělských pozemků za cenu 30-50,-Kč/m2, avšak podle poznatků ze současné situace v daném segmentu trhu se v řadě případů nejedná o prodeje za účelem zemědělského podnikání. Výše uvedené má však za následek skutečnost, že i zemědělští podnikatelé jsou nuceni nakupovat zemědělské pozemky za cenu oscilující kolem 50,00,-Kč/m2. V řešeném případě byly využity uvedené údaje trhu a porovnávací hodnota oceňovaných pozemků byla odhadnuta vzhledem k poloze, dostupnosti, kvalitě půdy a využitelnosti ve výši 20,00 Kč/m2. - 8 -
Stanovená hodnota ve výši 20,00,-Kč/m2 odpovídá současným reálným cenám na trhu se zemědělskou půdou v dané lokalitě s předpokladem dalšího využití pro zemědělské účely, s přihlédnutím k situování pozemků v lokalitě, kvalitě půdy a jejich využitelnosti. Výpočet : 605*20.00 Porovnávací hodnota : 12 100 Kč Zemědělský pozemek v k.ú. Vyšehořovice podle LV č. 285 - celkem : Porovnávací hodnota - za celek 12 100 Kč Rekapitulace hodnot Název Věcná hodnota za celek [Kč] Výnosová hodnota za celek [Kč] Porovnávací hodnota za celek [Kč] Zemědělský pozemek podle LV č. 285 - pozemek podle KN 9 571 2 353 12 100 Zemědělský pozemek v k.ú. Vyšehořovice podle LV č. 285 - celkem : Tržní hodnota za celek: Hodnota za podíl 1/8 (matematicky) 10 000 Kč 1 250 Kč Pozemky podle LV č. 90 k.ú. Vyšehořovice: IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 788503 Název katastrálního území : Vyšehořovice Kód obce : 539040 Název obce : Vyšehořovice Počet obyvatel obce : 594 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.01.2014 Kód okresu : CZ0209 Název okresu : Praha - východ Název kraje : Středočeský Poloha v obci : Mimo intravilán obce Stručný popis: Oceňované pozemky se nalézají v katastrálním území Vyšehořovice, v prostoru jihovýchodně od obce Vyšehořovice, mimo intravilán obce Vyšehořovice, v prostoru jižně od silnice třetí třídy, spojující obec Vyšehořovice s obcí Vykáň. Podrobné situování pozemků je patrné ze situace širších vztahů v příloze ocenění. Pozemky, respektive zemědělské lány, jsou přístupné ze silnice třetí třídy, spojující obec Vyšehořovice s obcí Vykáň. Přístup a příjezd je k oceňovaným pozemkům lze hodnotit jako právně bezproblémový. Jde o pozemky podle katastru nemovitostí (KN). Celková výměra oceňovaných pozemků činí 0,6692 ha a jde o zemědělské pozemek, užívaný jako orná půda a lesní pozemky. Výměry jednotlivých pozemků jsou uvedeny v následující části posudku a na listu vlastnictví č. 90, k.ú. Vyšehořovice. - 9 -
Pozemky jsou v současné době užívány k zemědělským účelům, jako pozemky orné půdy a lesní pozemky, které jsou porostlé převážně dubo-bukovým porostem a náletovými dřevinami, jsou užívány jako pozemky k plnění funkcí lesa. Trvalé porosty nacházející se na lesních pozemcích jsou v závěrech ocenění zohledněny. Příslušenství : Oceňované pozemky nemají příslušenství. Vhodnost využití : Jde o zemědělský pozemek, ornou půdu, jeho využití k zemědělské výrobě je vhodné. Na zemědělský pozemek bezprostředně navazují lesní pozemky, které jsou porostlé dubo-bukovým porostem a náletovými dřevinami, jsou užívány jako pozemky k plnění funkcí lesa. Ekologické zatížení : Ekologická zatížení nejsou známa. Seznam oceňovaných objektů Zemědělský pozemek podle LV č. 90 - pozemek podle KN Lesní pozemky podle LV č. 90 - pozemky podle KN Zemědělský pozemek podle LV č. 90 - pozemek podle KN Popis a účel : Pozemek evidovaný v katastru nemovitostí (KN). ANALÝZA OCENĚNÍ Věcná hodnota Výpočet plochy pozemku Číslo parcely Popis Výpočet Plocha (m2) 404/12 orná půda 4705 4705,00 Pozemek je evidovaný v katastru nemovitostí jako orná půda, způsob ochrany zemědělský půdní fond. Plocha pozemku celkem : 4705,00 m 2 Pozemek je bonitován, bonita pozemku je vyjádřena kódy BPEJ, ocení se podle průměrné bonity. Číslo Popis Plocha (m2) Jednot. cena Hodnota parcely (Kč/m2) (Kč) 404/12 orná půda 4 705,00 13,28 62 482,40 Plocha (m 2 ): 4 705,00 Celková hodnota : 62 482 Kč Zemědělský pozemek podle LV č. 90 - pozemek podle KN - celkem : Jednotková cena : Věcná hodnota za celek 13 Kč/m2 62 482 Kč - 10 -
Lesní pozemky podle LV č. 90 - pozemky podle KN Popis a účel : Pozemky evidované v katastru nemovitostí (KN). ANALÝZA OCENĚNÍ Věcná hodnota Výpočet plochy pozemků Číslo parcely Popis Výpočet Plocha (m2) 404/94 lesní pozemek 1318 1318,00 Pozemek je evidovaný v katastru nemovitostí jako lesní pozemek, způsob ochrany pozemek určený k plnění funkcí lesa. 404/209 lesní pozemek 669 669,00 Pozemek je evidovaný v katastru nemovitostí jako lesní pozemek, způsob ochrany pozemek určený k plnění funkcí lesa. Plocha pozemků celkem : 1987,00 m 2 Cena lesních pozemků je stanovena podle převládajících souborů lesních typů. V řešeném případě jsou pozemky porostlé převážně dubo-bukovým porostem, respektive porostem smíšeného charakteru, edafická kategorie S (středně bohatá) a náletovými dřevinami. Cena pro vegetační stupeň činí 6,00 Kč/m2. Číslo parcely Popis Plocha (m2) Jednot. cena (Kč/m2) Hodnota (Kč) 404/94 lesní pozemek 1 318,00 6,00 7 908,00 404/209 lesní pozemek 669,00 6,00 4 014,00 Plocha (m 2 ): 1 987,00 Celková hodnota : 11 922 Kč Lesní pozemky podle LV č. 90 - pozemky podle KN - celkem : Jednotková cena : Věcná hodnota za celek 6 Kč/m2 11 922 Kč Výnosová hodnota majetku Výnosová hodnota oceňovaných zemědělských pozemků je stanovena na základě výnosů dosažitelných pronajímáním zemědělské půdy, výše obvyklého nájemného je však u zemědělské půdy poměrně nízká, podstatně nižší, než na základě výnosů dosahovaných při obhospodařování zemědělské půdy. Obvyklé nájemné v dané lokalitě činí 3.000-5.000,-Kč/ha/rok, v některých případech i více. Výpočet výnosové hodnoty : Popis Výpočet / komentář Kč zemědělské pozemky 0.6692*3500/0.09 26024,44 použité obvyklé nájemné činí 3.500 Kč/ha/rok, kapitalizační míra činí odhadem 9 % - 11 -
Výnosová hodnota : 26 024 Kč Zemědělské pozemky v k.ú. Vyšehořovice podle LV č. 90 - celkem : Výnosová hodnota za celek 26 024 Kč Porovnávací hodnota Pro ocenění pozemků porovnáním cen byly využity dostupné údaje z trhu se zemědělskými pozemky v dané lokalitě, případně lokalitách podobných v rámci oblasti a údaje z realitního trhu, zjištěné v realitních kancelářích regionu a na realitních serverech www.sreality.cz, www.farmy.cz. Z nabídek prodejů zemědělských pozemků v dané lokalitě uvádíme např.: - prodej zemědělských pozemků o celkové výměře 11,1951 ha poblíž obce Prusice, okres Praha - východ, celkovou rozlohu tvoří orná půda o výměře 107992 m2, ostatní plocha 1737 m2, les 1633 m2 a vodní plocha 402 m2. Nabídková cena 22,-Kč/m2, nabídka realitní kanceláře Ka New Generation Reality, Praha - prodej zemědělských pozemků o celkové výměře 2,9404 ha poblíž obce Dřísy, okres Praha - východ, nabídková cena 22,-Kč/m2, nabídka realitní kanceláře Ka New Generation Reality, Praha - prodej zemědělských pozemků o celkové výměře 1,5303 ha poblíž obce Kostelní Hlavno, okres Praha - východ, nabídková cena 22,-Kč/m2, nabídka realitní kanceláře M & M reality holding, a.s., Praha - prodej zemědělských pozemků o celkové výměře 1,6457 ha poblíž obce Káraný, okres Praha - východ, nabídková cena 36,-Kč/m2, nabídka realitní kanceláře FINNEM, s.r.o., Praha - 12 -
- prodej zemědělských pozemků o celkové výměře 4,0663 ha poblíž obce Škvorec, okres Praha - východ, nabídková cena 52,-Kč/m2, nabídka realitní kanceláře M & M reality holding, a.s., Praha Obvyklá cena zemědělské půdy se v dané lokalitě pohybuje v cenovém rozpětí 15,00 až 25,00,- Kč/m2, v ojedinělých případech, které jsou však stále běžnější, až 50,00,-Kč/m2 i více, a to v návaznosti na situování v lokalitě, dostupnosti, kvalitě půdy a využitelnosti. Ve stále častějších případech se vyskytují prodeje zemědělských pozemků za cenu 30-50,-Kč/m2, avšak podle poznatků ze současné situace v daném segmentu trhu se v řadě případů nejedná o prodeje za účelem zemědělského podnikání. Výše uvedené má však za následek skutečnost, že i zemědělští podnikatelé jsou nuceni nakupovat zemědělské pozemky za cenu oscilující kolem 50,00,-Kč/m2. V řešeném případě byly využity uvedené údaje trhu a porovnávací hodnota oceňovaných pozemků byla odhadnuta vzhledem k poloze, dostupnosti, kvalitě půdy a využitelnosti ve výši 20,00 Kč/m2 pro pozemek zemědělský a ve výši 10,00 Kč/m2 pro lesní pozemky. Stanovená hodnota ve výši 20,00,-Kč/m2 odpovídá současným reálným cenám na trhu se zemědělskou půdou v dané lokalitě s předpokladem dalšího využití pro zemědělské účely, s přihlédnutím k situování pozemků v lokalitě, kvalitě půdy a jejich využitelnosti. Výpočet : 4705*20.00+1987*10.00 Porovnávací hodnota : 113 970 Kč Pozemky podle LV č. 90, k.ú. Vyšehořovice - celkem : Porovnávací hodnota za celek 113 970 Kč Rekapitulace hodnot Název Věcná hodnota za celek [Kč] Výnosová hodnota za celek [Kč] Porovnávací hodnota za celek [Kč] Zemědělské pozemky v k.ú. Vyšehořovice podle LV č. 90 74 404 26 024 113 970 Zemědělské pozemky v k.ú. Vyšehořovice podle LV č. 90 - celkem : Tržní hodnota za celek: Hodnota podílu 3/4 (matematicky) 110 000 Kč 82 500 Kč - 13 -
Pozemek podle LV č. 292 k.ú. Břežany II: IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 614955 Název katastrálního území : Břežany II Kód obce : 533220 Název obce : Břežany II Počet obyvatel obce : 680 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.01.2013 Kód okresu : CZ0204 Název okresu : Kolín Název kraje : Středočeský kraj (Střední Čechy) Poloha v obci : Mimo intravilán obce a na okraji intravilánu obce, polnosti Stručný popis: Oceňovaný pozemek se nalézá v katastrálním území Břežany II, v prostoru severozápadně od obce Břežany II, mimo intravilán obce Břežany II, v prostoru jižně od silnice třetí třídy, spojující obec Vyšehořovice s obcí Vykáň. Podrobné situování pozemku je patrné ze situace širších vztahů v příloze ocenění. Pozemek, respektive zemědělský lán, je přístupný ze silnice třetí třídy, spojující obec Vyšehořovice s obcí Vykáň. Přístup a příjezd je k oceňovanému pozemku lze hodnotit jako právně bezproblémový. Jde o pozemek vedený ve zjednodušené evidenci parcely původ Pozemkový katastr (PK). Celková výměra oceňovaného pozemku činí 0,8444 ha a jde o zemědělský pozemek, užívaný jako orná půda. Výměra pozemku je uvedena v následující části posudku a na listu vlastnictví č. 292, k.ú. Břežany II. Pozemek je v současné době užíván k zemědělským účelům, jako pozemek orné půdy. Zemědělský pozemek podle LV č. 292 - pozemek podle PK Popis a účel : Pozemek evidovaný ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK). ANALÝZA OCENĚNÍ Věcná hodnota Výpočet plochy pozemku Číslo parcely Popis Výpočet Plocha (m2) 892/3 zemědělský pozemek 8444 8444,00 Pozemek ve zjednodušené evidenci, původ parcely PK. Plocha pozemku celkem : 8444,00 m 2 Pozemek je bonitován, bonita pozemku je vyjádřena kódy BPEJ, ocení se podle průměrné bonity. Číslo parcely Popis Plocha (m2) Jednot. cena (Kč/m2) Hodnota (Kč) 892/3 zemědělský pozemek 8 444,00 16,14 136 286,16 Plocha (m 2 ): 8 444,00 Celková hodnota : 136 286 Kč - 14 -
Zemědělský pozemek podle LV č. 292 - pozemek podle PK - celkem : Jednotková cena : Věcná hodnota za celek 16 Kč/m2 136 286 Kč Výnosová hodnota majetku Výnosová hodnota oceňovaného zemědělského pozemku je stanovena na základě výnosů dosažitelných pronajímáním zemědělské půdy, výše obvyklého nájemného je však u zemědělské půdy poměrně nízká, podstatně nižší, než na základě výnosů dosahovaných při obhospodařování zemědělské půdy. Obvyklé nájemné v dané lokalitě činí 3,000-5.000,-Kč/ha/rok, v některých případech i více. Výpočet výnosové hodnoty : Popis Výpočet / komentář Kč zemědělský pozemek 0.8444*3500/0.09 32837,78 použité obvyklé nájemné činí 3.500 Kč/ha/rok, kapitalizační míra činí odhadem 9 % Výnosová hodnota : 32 838 Kč Zemědělský pozemek v k.ú. Břežany II podle LV č. 292 - celkem : Výnosová hodnota za celek 32 838 Kč Porovnávací hodnota Pro ocenění pozemků porovnáním cen byly využity dostupné údaje z trhu se zemědělskými pozemky v dané lokalitě, případně lokalitách podobných v rámci oblasti a údaje z realitního trhu, zjištěné v realitních kancelářích regionu a na realitních serverech www.sreality.cz, www.farmy.cz. Z nabídek prodejů zemědělských pozemků v dané lokalitě uvádíme např.: - prodej zemědělských pozemků o celkové výměře 11,1951 ha poblíž obce Prusice, okres Praha - východ, celkovou rozlohu tvoří orná půda o výměře 107992 m2, ostatní plocha 1737 m2, les 1633 m2 a vodní plocha 402 m2. Nabídková cena 22,-Kč/m2, nabídka realitní kanceláře Ka New Generation Reality, Praha - prodej zemědělských pozemků o celkové výměře 2,9404 ha poblíž obce Dřísy, okres Praha - východ, nabídková cena 22,-Kč/m2, nabídka realitní kanceláře Ka New Generation Reality, Praha - 15 -
- prodej zemědělských pozemků o celkové výměře 1,5303 ha poblíž obce Kostelní Hlavno, okres Praha - východ, nabídková cena 22,-Kč/m2, nabídka realitní kanceláře M & M reality holding, a.s., Praha - prodej zemědělských pozemků o celkové výměře 1,6457 ha poblíž obce Káraný, okres Praha - východ, nabídková cena 36,-Kč/m2, nabídka realitní kanceláře FINNEM, s.r.o., Praha - prodej zemědělských pozemků o celkové výměře 4,0663 ha poblíž obce Škvorec, okres Praha - východ, nabídková cena 52,-Kč/m2, nabídka realitní kanceláře M & M reality holding, a.s., Praha Obvyklá cena zemědělské půdy se v dané lokalitě pohybuje v cenovém rozpětí 15,00 až 25,00,- Kč/m2, v ojedinělých případech, které jsou však stále běžnější, až 50,00,-Kč/m2 i více, a to v návaznosti na situování v lokalitě, dostupnosti, kvalitě půdy a využitelnosti. Ve stále častějších případech se vyskytují prodeje zemědělských pozemků za cenu 30-50,-Kč/m2, avšak podle poznatků ze současné situace v daném segmentu trhu se v řadě případů nejedná o prodeje za účelem zemědělského podnikání. Výše uvedené má však za následek skutečnost, že i zemědělští podnikatelé jsou nuceni nakupovat zemědělské pozemky za cenu oscilující kolem 50,00,-Kč/m2. V řešeném případě byly využity uvedené údaje trhu a porovnávací hodnota oceňovaných pozemků byla odhadnuta vzhledem k poloze, dostupnosti, kvalitě půdy a využitelnosti ve výši 20,00 Kč/m2. Stanovená hodnota ve výši 20,00,-Kč/m2 odpovídá současným reálným cenám na trhu se zemědělskou půdou v dané lokalitě s předpokladem dalšího využití pro zemědělské účely, s přihlédnutím k situování pozemků v lokalitě, kvalitě půdy a jejich využitelnosti. Výpočet : 8444*20,00 Porovnávací hodnota : 168 880 Kč - 16 -
Zemědělský pozemek v k.ú. Břežany II podle LV č. 292 - celkem : Porovnávací hodnota za celek 168 880 Kč Rekapitulace hodnot Název Věcná hodnota za celek [Kč] Výnosová hodnota za celek [Kč] Porovnávací hodnota za celek [Kč] Zemědělský pozemek v k.ú. Břežany II podle LV č. 292 136 286 32 838 168 880 Zemědělský pozemek v k.ú. Břežany II podle LV č. 292 - celkem : Tržní hodnota za celek: Hodnota podílu 1/2 (matematicky) 170 000 Kč 85 000 Kč Pozemek podle LV č. 296 k.ú. Břežany II: IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 614955 Název katastrálního území : Břežany II Kód obce : 533220 Název obce : Břežany II Počet obyvatel obce : 680 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.01.2013 Kód okresu : CZ0204 Název okresu : Kolín Název kraje : Středočeský kraj (Střední Čechy) Poloha v obci : Mimo intravilán obce, polnosti Stručný popis: Oceňovaný pozemek se nalézá v katastrálním území Břežany II, v prostoru severozápadně od obce Břežany II, mimo intravilán obce Břežany II, v prostoru jižně od silnice třetí třídy, spojující obec Vyšehořovice s obcí Vykáň. Podrobné situování pozemku je patrné ze situace širších vztahů v příloze ocenění. Pozemek, respektive zemědělský lán, je přístupný ze silnice třetí třídy, spojující obec Vyšehořovice s obcí Vykáň. Přístup a příjezd je k oceňovanému pozemku lze hodnotit jako právně bezproblémový. Jde o pozemek vedený ve zjednodušené evidenci parcely původ Pozemkový katastr (PK). Celková výměra oceňovaného pozemku činí 0,0220 ha a jde o zemědělský pozemek, užívaný jako orná půda. Výměra pozemku je uvedena v následující části posudku a na listu vlastnictví č. 296, k.ú. Břežany II. Pozemek je v současné době užíván k zemědělským účelům, jako pozemek orné půdy. - 17 -
Zemědělský pozemek podle LV č. 296 - pozemek podle PK Popis a účel : Pozemek evidovaný ve zjednodušené evidenci - parcely původ Pozemkový katastr (PK). ANALÝZA OCENĚNÍ Věcná hodnota Výpočet plochy pozemku Číslo parcely Popis Výpočet Plocha (m2) 892/7 zemědělský pozemek 220 220,00 Pozemek ve zjednodušené evidenci, původ parcely PK. Plocha pozemku celkem : 220,00 m 2 Pozemek je bonitován, bonita pozemku je vyjádřena kódem BPEJ, ocení se podle bonity. Číslo parcely Popis Plocha (m2) Jednot. cena (Kč/m2) Hodnota (Kč) 892/7 zemědělský pozemek 220,00 15,82 3 480,40 Plocha (m 2 ): 220,00 Celková hodnota : 3 480 Kč Zemědělský pozemek podle LV č. 296 - pozemek podle PK - celkem : Jednotková cena : Věcná hodnota za celek 16 Kč/m2 3 480 Kč Výnosová hodnota majetku Výnosová hodnota oceňovaného zemědělského pozemku je stanovena na základě výnosů dosažitelných pronajímáním zemědělské půdy, výše obvyklého nájemného je však u zemědělské půdy poměrně nízká, podstatně nižší, než na základě výnosů dosahovaných při obhospodařování zemědělské půdy. Obvyklé nájemné v dané lokalitě činí 3.000-5.000,-Kč/ha/rok, v některých případech i více. Výpočet výnosové hodnoty : Popis Výpočet / komentář Kč zemědělský pozemek 0.0220*3500/0.09 855,56 použité obvyklé nájemné činí 3.500 Kč/ha/rok, kapitalizační míra činí odhadem 9 % Výnosová hodnota : 856 Kč Zemědělský pozemek v k.ú. Břežany II podle LV č. 296 - celkem : Výnosová hodnota za celek 856 Kč - 18 -
Porovnávací hodnota Pro ocenění pozemků porovnáním cen byly využity dostupné údaje z trhu se zemědělskými pozemky v dané lokalitě, případně lokalitách podobných v rámci oblasti a údaje z realitního trhu, zjištěné v realitních kancelářích regionu a na realitních serverech www.sreality.cz, www.farmy.cz. Z nabídek prodejů zemědělských pozemků v dané lokalitě uvádíme např.: - prodej zemědělských pozemků o celkové výměře 11,1951 ha poblíž obce Prusice, okres Praha - východ, celkovou rozlohu tvoří orná půda o výměře 107992 m2, ostatní plocha 1737 m2, les 1633 m2 a vodní plocha 402 m2. Nabídková cena 22,-Kč/m2, nabídka realitní kanceláře Ka New Generation Reality, Praha - prodej zemědělských pozemků o celkové výměře 2,9404 ha poblíž obce Dřísy, okres Praha - východ, nabídková cena 22,-Kč/m2, nabídka realitní kanceláře Ka New Generation Reality, Praha - prodej zemědělských pozemků o celkové výměře 1,5303 ha poblíž obce Kostelní Hlavno, okres Praha - východ, nabídková cena 22,-Kč/m2, nabídka realitní kanceláře M & M reality holding, a.s., Praha - prodej zemědělských pozemků o celkové výměře 1,6457 ha poblíž obce Káraný, okres Praha - východ, nabídková cena 36,-Kč/m2, nabídka realitní kanceláře FINNEM, s.r.o., Praha - prodej zemědělských pozemků o celkové výměře 4,0663 ha poblíž obce Škvorec, okres Praha - východ, nabídková cena 52,-Kč/m2, nabídka realitní kanceláře M & M reality holding, a.s., Praha - 19 -
Obvyklá cena zemědělské půdy se v dané lokalitě pohybuje v cenovém rozpětí 15,00 až 25,00,- Kč/m2, v ojedinělých případech, které jsou však stále běžnější, až 50,00,-Kč/m2 i více, a to v návaznosti na situování v lokalitě, dostupnosti, kvalitě půdy a využitelnosti. Ve stále častějších případech se vyskytují prodeje zemědělských pozemků za cenu 30-50,-Kč/m2, avšak podle poznatků ze současné situace v daném segmentu trhu se v řadě případů nejedná o prodeje za účelem zemědělského podnikání. Výše uvedené má však za následek skutečnost, že i zemědělští podnikatelé jsou nuceni nakupovat zemědělské pozemky za cenu oscilující kolem 50,00,-Kč/m2. V řešeném případě byly využity uvedené údaje trhu a porovnávací hodnota oceňovaných pozemků byla odhadnuta vzhledem k poloze, dostupnosti, kvalitě půdy a využitelnosti ve výši 20,00 Kč/m2. Stanovená hodnota ve výši 20,00,-Kč/m2 odpovídá současným reálným cenám na trhu se zemědělskou půdou v dané lokalitě s předpokladem dalšího využití pro zemědělské účely, s přihlédnutím k situování pozemků v lokalitě, kvalitě půdy a jejich využitelnosti. Výpočet : 220*20,00 Porovnávací hodnota : 4 400 Kč Zemědělský pozemek v k.ú. Břežany II podle LV č. 296 - celkem : Porovnávací hodnota za celek 4 400 Kč Rekapitulace hodnot Název Věcná hodnota za celek [Kč] Výnosová hodnota za celek [Kč] Porovnávací hodnota za celek [Kč] Zemědělský pozemek v k.ú. Břežany II podle LV č. 296 3 480 856 4 400 Zemědělský pozemek v k.ú. Břežany II podle LV č. 296 - celkem : Tržní hodnota za celek: Hodnota podílu 1/12 (matematicky): 5 000 Kč 417 Kč - 20 -
Pozemky podle LV č. 549 k.ú. Vyšehořovice: IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 788503 Název katastrálního území : Vyšehořovice Kód obce : 539040 Název obce : Vyšehořovice Počet obyvatel obce : 594 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.01.2014 Kód okresu : CZ0209 Název okresu : Praha - východ Název kraje : Středočeský Poloha v obci : Mimo intravilán obce a na okraji intravilánu obce, polnosti Short description property / stručný popis majetku: Oceňované pozemky se nalézají v katastrálním území Vyšehořovice, v prostoru východně od obce Vyšehořovice, mimo intravilán obce Vyšehořovice, v prostoru v extravilánu obce, v prostoru severně od silnice třetí třídy, spojující obec Vyšehořovice s obcí Vykáň. Podrobné situování pozemků je patrné ze situace širších vztahů v příloze ocenění. Pozemky, respektive zemědělské lány, jsou přístupné ze silnice třetí třídy, spojující obec Vyšehořovice s obcí Vykáň. Přístup a příjezd je k oceňovaným pozemkům lze hodnotit jako právně bezproblémový. Jde o pozemky podle katastru nemovitostí (KN). Celková výměra oceňovaných pozemků činí 2,4871 ha a jde převážně o zemědělské pozemky, užívané jako orná půda a pozemek nezemědělský o výměře 0,0013 ha. Výměry jednotlivých pozemků jsou uvedeny v následující části posudku a na listu vlastnictví č. 549, k.ú. Vyšehořovice. Pozemky jsou v současné době užívány k zemědělským účelům, jako pozemky orné půdy, nezemědělské pozemky jsou užívány společně s pozemky zemědělskými. Seznam oceňovaných objektů Zemědělské pozemky podle LV č. 549 - pozemky podle KN Nezemědělský pozemek podle LV č. 549 - pozemek podle KN Zemědělské pozemky podle LV č. 549 - pozemky podle KN Popis a účel : Pozemky evidované v katastru nemovitostí (KN). ANALÝZA OCENĚNÍ Věcná hodnota Výpočet plochy pozemků Číslo parcely Popis Výpočet Plocha (m2) 245/6 orná půda 9886 9886,00 Pozemek je evidovaný v katastru nemovitostí jako orná půda, způsob ochrany zemědělský půdní fond. 246/6 orná půda 136 136,00 Pozemek je evidovaný v katastru nemovitostí jako orná půda, způsob ochrany zemědělský půdní fond. 259/1 orná půda 12796 12796,00 Pozemek je evidovaný v katastru nemovitostí jako orná půda, způsob ochrany zemědělský půdní fond. 259/22 orná půda 957 957,00 Pozemek je evidovaný v katastru nemovitostí jako orná půda, způsob ochrany zemědělský půdní fond. - 21 -
350/9 orná půda 1083 1083,00 Pozemek je evidovaný v katastru nemovitostí jako orná půda, způsob ochrany zemědělský půdní fond. Plocha pozemků celkem : 24858,00 m 2 Pozemky jsou bonitovány, bonita pozemků je vyjádřena kódy BPEJ, ocení se podle průměrné bonity. Číslo parcely Popis Plocha (m2) Jednot. cena (Kč/m2) Hodnota (Kč) 245/6 orná půda 9 886,00 11,46 113 293,56 246/6 orná půda 136,00 7,69 1 045,84 259/1 orná půda 12 796,00 15,02 192 195,92 259/22 orná půda 957,00 3,27 3 129,39 350/9 orná půda 1 083,00 15,82 17 133,06 Plocha (m 2 ): 24 858,00 Celková hodnota : 326 798 Kč Zemědělské pozemky podle LV č. 549 - pozemky podle KN - celkem : Jednotková cena : Věcná hodnota za celek 13 Kč/m2 326 798 Kč Nezemědělský pozemek podle LV č. 549 - pozemek podle KN ANALÝZA OCENĚNÍ Věcná hodnota Výpočet plochy pozemku Číslo parcely Popis Výpočet Plocha (m2) 254/17 ostatní plocha/neplodná půda 13 13,00 Pozemek je vedený v katastru nemovitostí jako ostatní plocha, způsob využití neplodná půda. Plocha pozemku celkem : 13,00 m 2 Cena pozemku je stanovena podle cenového předpisu, vyhl. ministerstva financí č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen vyhláška). - pozemek druhu ostatní plocha/neplodná půda cenou podle 9 odst. 4 vyhlášky ve výši 25 % průměrné základní ceny zemědělského pozemku podle vyhl.č. 298/2014 Sb., o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků, pro k.ú. Vyšehořovice tato průměrná cena činí 12,44 Kč/m2. Číslo Popis Plocha (m2) Jednot. cena Hodnota parcely (Kč/m2) (Kč) 254/17 ostatní plocha/neplodná půda 13,00 3,11 40,43-22 -
Plocha (m 2 ): 13,00 Celková hodnota : 40 Kč Nezemědělský pozemek podle LV č. 549 - pozemek podle KN - celkem : Jednotková cena : Věcná hodnota za celek 3 Kč/m2 40 Kč Výnosová hodnota majetku Výnosová hodnota oceňovaných zemědělských pozemků je stanovena na základě výnosů dosažitelných pronajímáním zemědělské půdy, výše obvyklého nájemného je však u zemědělské půdy poměrně nízká, podstatně nižší, než na základě výnosů dosahovaných při obhospodařování zemědělské půdy. Obvyklé nájemné v dané lokalitě činí 3.000-5.000,-Kč/ha/rok, v některých případech i více. Výpočet výnosové hodnoty : Popis Výpočet / komentář Kč zemědělské pozemky 2.4871*3.500/0.09 96,72 použité obvyklé nájemné činí 3.500 Kč/ha/rok, kapitalizační míra činí odhadem 9 % Výnosová hodnota : 97 Kč Zemědělské pozemky v k.ú. Vyšehořovice podle LV č. 549 - celkem : Výnosová hodnota za celek 97 Kč Porovnávací hodnota Pro ocenění pozemků porovnáním cen byly využity dostupné údaje z trhu se zemědělskými pozemky v dané lokalitě, případně lokalitách podobných v rámci oblasti a údaje z realitního trhu, zjištěné v realitních kancelářích regionu a na realitních serverech www.sreality.cz, www.farmy.cz. Z nabídek prodejů zemědělských pozemků v dané lokalitě uvádíme např.: - prodej zemědělských pozemků o celkové výměře 11,1951 ha poblíž obce Prusice, okres Praha - východ, celkovou rozlohu tvoří orná půda o výměře 107992 m2, ostatní plocha 1737 m2, les 1633 m2 a vodní plocha 402 m2. Nabídková cena 22,-Kč/m2, nabídka realitní kanceláře Ka New Generation Reality, Praha - 23 -
- prodej zemědělských pozemků o celkové výměře 2,9404 ha poblíž obce Dřísy, okres Praha - východ, nabídková cena 22,-Kč/m2, nabídka realitní kanceláře Ka New Generation Reality, Praha - prodej zemědělských pozemků o celkové výměře 1,5303 ha poblíž obce Kostelní Hlavno, okres Praha - východ, nabídková cena 22,-Kč/m2, nabídka realitní kanceláře M & M reality holding, a.s., Praha - prodej zemědělských pozemků o celkové výměře 1,6457 ha poblíž obce Káraný, okres Praha - východ, nabídková cena 36,-Kč/m2, nabídka realitní kanceláře FINNEM, s.r.o., Praha - prodej zemědělských pozemků o celkové výměře 4,0663 ha poblíž obce Škvorec, okres Praha - východ, nabídková cena 52,-Kč/m2, nabídka realitní kanceláře M & M reality holding, a.s., Praha Obvyklá cena zemědělské půdy se v dané lokalitě pohybuje v cenovém rozpětí 15,00 až 25,00,- Kč/m2, v ojedinělých případech, které jsou však stále běžnější, až 50,00,-Kč/m2 i více, a to v návaznosti na situování v lokalitě, dostupnosti, kvalitě půdy a využitelnosti. Ve stále častějších případech se vyskytují prodeje zemědělských pozemků za cenu 30-50,-Kč/m2, avšak podle poznatků ze současné situace v daném segmentu trhu se v řadě případů nejedná o prodeje za účelem zemědělského podnikání. Výše uvedené má však za následek skutečnost, že i zemědělští podnikatelé jsou nuceni nakupovat zemědělské pozemky za cenu oscilující kolem 50,00,-Kč/m2. V řešeném případě byly využity uvedené údaje trhu a porovnávací hodnota oceňovaných pozemků byla odhadnuta vzhledem k poloze, dostupnosti, kvalitě půdy a využitelnosti ve výši 20,00 Kč/m2 pro pozemky zemědělské a ve výši 10,00 Kč/m2 pro pozemek nezemědělský. Stanovená hodnota ve výši 20,00,-Kč/m2 odpovídá současným reálným cenám na trhu se zemědělskou půdou v dané lokalitě s předpokladem dalšího využití pro zemědělské účely, s přihlédnutím k situování pozemků v lokalitě, kvalitě půdy a jejich využitelnosti. Výpočet : 24858*20.00+13*10.00-24 -
Porovnávací hodnota : 497 290 Kč Zemědělské pozemky v k.ú. Vyšehořovice podle LV č. 549 - celkem : Porovnávací hodnota za celek 497 290 Kč Rekapitulace hodnot Název Věcná hodnota za celek [Kč] Výnosová hodnota za celek [Kč] Porovnávací hodnota za celek [Kč] Zemědělské pozemky v k.ú. Vyšehořovice podle LV č. 549 326 838 97 497 290 Zemědělské pozemky v k.ú. Vyšehořovice podle LV č. 549 - celkem : Tržní hodnota za celek Hodnota podílu 3/4 (matematicky): 495 000 Kč 371 250 Kč Název majetku 1. Zemědělský pozemek v k.ú. Vyšehořovice podle LV č. 285 2. Zemědělské pozemky v k.ú. Vyšehořovice podle LV č. 90 3. Zemědělský pozemek v k.ú. Břežany II podle LV č. 292 4. Zemědělský pozemek v k.ú. Břežany II podle LV č. 296 5. Zemědělské pozemky v k.ú. Vyšehořovice podle LV č. 549 Věcná hodnota za celek [Kč] Souhrnná rekapitulace Výnosová hodnota za celek [Kč] Porovnávací hodnota za celek [Kč] Tržní hodnota za celek [Kč] Tržní hodnota za podíly (matematicky) [Kč] 9 571 2 353 12 100 10 000 1 250 74 404 26 024 113 970 110 000 82 500 136 286 32 838 168 880 170 000 85 000 3 480 856 4 400 5 000 417 326 838 97 497 290 495 000 371 250 Celkem 550 579 62 168 796 640 790 000 539 917-25 -
Komentář: Pro stanovení odhadu tržní hodnoty (obvyklé ceny) za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu ocenění vycházíme obvykle z věcné hodnoty, výnosové hodnoty a porovnávací hodnoty. V předcházející části ocenění byly stanoveny takto: Věcná hodnota za celek: Výnosová hodnota za celek: Porovnávací hodnota za celek: 550 579 Kč 62 168 Kč 796 640 Kč Při stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) byla dána přednost porovnávací hodnotě, vycházející z údajů trhu v segmentu zemědělských pozemků v dané lokalitě. V řešeném případě byly využity uvedené údaje trhu a tržní hodnota (obvyklá cena) oceňovaných pozemků byla odhadnuta vzhledem k poloze, dostupnosti a využitelnosti ve výši přibližně 20,00 Kč/m2 pro pozemky zemědělské a ve výši přibližně 10,00,-Kč pro pozemek nezemědělský a lesní pozemky, což odpovídá současným reálným cenám na trhu se zemědělskou půdou v dané lokalitě s předpokladem dalšího využití pro zemědělské účely, s přihlédnutím k situování pozemků v lokalitě, kvalitě půdy a jejich využitelnosti. Pozemky podle LV č. 285, k.ú. Vyšehořovice, obec Vyšehořovice, LV č. 90, k.ú. Vyšehořovice, obec Vyšehořovice, LV č. 549, k.ú. Vyšehořovice, obec Vyšehořovice, okres Praha - východ, Středočeský kraj a dále podle LV č.292, k.ú. Břežany II, obec Břežany II, LV č.296, k.ú. Břežany II, obec Břežany II, okres Kolín, Středočeský kraj- celkem : Tržní hodnota (obvyklá cena) za celek: Hodnota podílů (matematicky): 790 000 Kč 539 917 Kč - 26 -
ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předmětem ocenění jsou spoluvlastnické podíly na nemovitých věcech, pozemcích. Vzhledem ke skutečnosti, že spoluvlastnické podíly nejsou standardním předmětem obvyklého obchodního styku, a tudíž nejsou k dispozici informace o nabízených nebo realizovaných cenách spoluvlastnických podílů, ale jsou k dispozici pouze tyto informace o celých nemovitých věcech, budou nemovité věci nejprve oceněny jako celek, cena spoluvlastnických podílů bude poté zjištěna jako podíl z ceny nemovitých věcí jako celku. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitá věc, ale pouze spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z ceny nemovitých věcí jako celku. Výsledek dosažený vynásobením obvyklé ceny celku velikostí spoluvlastnických podílů bude proto dále redukován na 90 %, což by mělo vyjádřit rizika související s vlastnictvím spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech. Indikaci výsledné obvyklé ceny spoluvlastnických podílů na pozemcích podle LV č. 285, k.ú. Vyšehořovice, obec Vyšehořovice podíl 1/8, LV č. 90, k.ú. Vyšehořovice, obec Vyšehořovice podíl 3/4, LV č. 549, k.ú. Vyšehořovice, obec Vyšehořovice podíl 3/4, okres Praha východ, Středočeský kraj a dále podle LV č. 292, k.ú. Břežany II, obec Břežany II podíl 1/2, LV č. 296, k.ú. Břežany II, obec Břežany II podíl 1/12, okres Kolín, Středočeský kraj ukazuje následující tabulka: Obvyklá cena nemovitých věcí jako celku stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v předcházející části posudku Matematické vyjádření hodnoty podílů z obvyklé ceny nemovitých věcí jako celku, uvedených v předcházející části posudku Obvyklá cena spoluvlastnických podílů se zohledněním rizik vyplývajících z vlastnictví spoluvlastnického podílu na nemovitých věcí (zaokrouhleno na desetitisíce) 790.000 Kč 539.917 Kč 539.917 x 90 % = 490.000 Kč - 27 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) spoluvlastnických podílů na pozemcích podle LV č. 285, k.ú. Vyšehořovice, obec Vyšehořovice podíl 1/8, LV č. 90, k.ú. Vyšehořovice, obec Vyšehořovice podíl 3/4, LV č. 549, k.ú. Vyšehořovice, obec Vyšehořovice podíl 3/4, okres Praha východ, Středočeský kraj a dále podle LV č. 292, k.ú. Břežany II, obec Břežany II podíl 1/2, LV č. 296, k.ú. Břežany II, obec Břežany II podíl 1/12, okres Kolín, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), činí ke dni ocenění 29. prosince 2014 490.000,- Kč Slovy: Čtyřistadevadesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí LV č. 285: Podle části C listu vlastnictví č. 285 ze dne 29.12.2014 je vlastnické právo k oceňovanému pozemku omezeno: -věcným břemenem pro nemovitost z jiného katastrálního území služebnost cesty přes pozemek p.č. 350/5 ve prospěch pozemků p.č. 889, 890 a 891 v Břežanech, a to na základě Usnesení soudu číslo deníku 992/1947 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -exekučním příkazem k prodeji nemovitosti ke spoluvlastnickému podílu o velikosti 1/12 na základě Exekučního příkazu EÚ Semily č.j. 118 EX-290/2005-5 ze dne 5.4.2005 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -nařízením exekucí (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Podle části D (jiné zápisy) listu vlastnictví č. 285 ze dne 29.12.2014 je uvedeno: -změna číslování parcel -upozornění na související údaje katastru nem. k nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) -údaje o vlastníku předány soudu s žádostí o projednání dědictví (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) Výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 285 vyjma věcného břemene a případná budoucí omezení a právní i jiné závady, které mohou vzniknout v důsledku jiných zápisů evidovaných v části D listu vlastnictví č. 285, nejsou v závěrech ocenění zohledněna. Vyhodnocení věcného břemene: Jedná se o věcné břemeno, kterým je zatížen pozemek čís. parcely 350/5 a je jím zajištěna služebnost cesty s oprávněním pro p.p.č. 889, 890, 891. Obdobným břemenem je mj. oprávněn oceňovaný p.p.č. 350/5 s povinností pro pozemky 350/3, 350/4 (viz. část B listu vlastnictví č. 285). Výše uvedené věcné břemeno nemá vliv zásadní vliv na obvyklou cenu pozemku a jeho využitelnost pro zemědělskou výrobu. Věcné břemeno je v závěrech ocenění zohledněno. LV č. 90: Podle části C listu vlastnictví č. 90 ze dne 29.12.2014 je vlastnické právo k oceňovaným pozemkům omezeno: -exekučním příkazem k prodeji nemovitosti ke spoluvlastnickému podílu o velikosti 1/2 na základě Exekučního příkazu EÚ Semily č.j. 118 EX-290/2005-5 ze dne 5.4.2005 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -nařízením exekucí (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Podle části D (jiné zápisy) listu vlastnictví č. 90 ze dne 29.12.2014 je uvedeno: -změna číslování parcel -údaje o vlastníku předány soudu s žádostí o projednání dědictví (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) Výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 90 a případná budoucí omezení a právní i jiné závady, které mohou vzniknout v důsledku jiných zápisů evidovaných v části D listu vlastnictví č. 90, nejsou v závěrech ocenění zohledněna. - 28 -