ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 6631-336/2015 NEMOVITÁ VĚC: Rekreační chata če. 540 Katastrální údaje: Kraj Jihomoravský, okres Brno-město, obec Brno, k.ú. Bystrc Adresa nemovité věci: Kozí Horka 540, 602 00 Brno OBJEDNAVATEL: JUDr. Aleš Chovanec Adresa objednavatele: Veleslavínova 371/19, 746 01 Opava ZHOTOVITEL: Martin Vehovský Adresa zhotovitele: Na Kopci 158, 747 26 Rohov IČ: 637 08 701 telefon: 608 972 071 e-mail: realvehovsky@seznam.cz DIČ: CZ7102135425 fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení Sp. zn.: 032 Ex 385/14-102 OBVYKLÁ CENA 1 000 000 Kč Datum místního šetření: 4.11.2015 Stav ke dni: 4.11.2015 Za přítomnosti: znalce, asistenta znalce Počet stran: 15 Počet stran příloh: 7 Počet vyhotovení: 2 V Rohově, dne 13.11.2015 Martin Vehovský
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je stanovení obvyklé ceny rekreační chaty se všemi součástmi a příslušenstvím, situované v obci Brno, kú Bystrc, okres Brno-město, zapsané na LV čís. 4946. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí pro LV čís. 4946 ze dne 16.10.2015. - Kopie katastrální mapy pozemků ze dne 16.10.2015. - Údaje RK Sting s.r.o. o prodejních cenách obdobných chat v dané lokalitě. - Usnesení soudu o jmenování znalce ze dne 25.9.2015, zn.: 032 Ex 385/14-102. Místopis Nemovitosti jsou situovány v obci Brno, v zástavbě objektů pro rodinnou rekreaci. V obci je úplná občanská vybavenost, je zde autobusová a vlaková doprava, přístup k chatě je z veřejné komunikace. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 3791, 3818 Česká republika Celkový popis Chata je situována v Brně, kú Bystrc, v lokalitě Kozí Horka, je přístupná ze zpevněné komunikace, napojená na rozvod elektroinstalace, vodovod, splašková voda je svedena do žumpy, dešťová voda je svedena volně na terén. Odhadci nebyla umožněna prohlídka a fotodokumentace vnitřních prostor chaty, vybavení a stav byl uvažován jako standartní. Na nemovitostech neváznou žádná věcná břemena, nájemní smlouvy, výměnky, pachtovní práva, která by zásadním či částečným způsobem ovlivňovala cenu obvyklou. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky Nejsou. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí - 2 -
Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Stavba je na pozemcích jiného vlastníka Komentář: 1. Stavba je situovaná na pozemku jiného vlastníka - Česká republika, právo hospodaření s majetkem státu - Lesy České republiky, s.p.. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: 1. Na oceňovaných nemovitostech vázne zástavní právo exekutorské, zástavní právo smluvní, nařízení exekuce. Výše uvedená zástavní práva nebyla ve výsledné ceně obvyklé zohledněna. Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Rekreační chata če. 540 Výpočet věcné hodnoty stavby Je užívaná od roku 1970, jako samostatně stojící, nepodsklepená, o 1.NP a podkroví, je situovaná na cizím pozemku parc. čís. 3831. Od svého zřízení nebyla nijak stavebně upravována, mimo provádění běžné údržby. Dispozičně obsahuje v 1.NP chodbu, sociální zařízení a 2x pokoj, v podkroví je chodba a 2x ložnice. Stavebně je dřevěná oboustranně obíjená, stropy dřevěné, střecha sedlová, krytina z vlnitého plechu, klempířské prvky z pozinkovaných plechů, okna dřevěná zdvojená, dveře plné a prosklené, podlahy s dlažbou a dřevěné, vytápění lokální kamny na tuhá paliva, el. instalace světelná a motorová, bleskosvod je instalován. Stavební a technický stav chaty je průměrný. Příslušenství chaty tvoří přípojka vody, přípojka kanalizací, žumpa, přípojka elektro. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: 13, typ L dřevěná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím - 3 -
Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP (15,33 6,51)+(8,15 2,75) = 122,21 Podkroví (15,33 6,51) = 99,80 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.NP 122,21 m 2 2,80 m Podkroví 99,80 m 2 2,65 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Celkový 99,80 (3,55+1,68/2)+(22,41 3,55) = 517,68 m 3 Název Typ Obestavěný prostor Celkový NP 517,68 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 517,68 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pasy S 100 2. Zdivo oboustranně obité do tl. 15 cm S 100 3. Stropy dřevěné spalné S 100 4. Střecha sedlová střecha S 100 5. Krytina vlnitý plech S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Vnitřní omítky nátěry S 100 8. Fasádní omítky nátěry P 100 9. Vnější obklady nátěry P 100 10. Vnitřní obklady keramické obklady S 100 11. Schody dřevěné S 100 12. Dveře hladké plné a prosklené dveře S 100 13. Okna dřevěná zdvojená S 100 14. Podlahy obytných místností dřevěné S 100 15. Podlahy ostatních místností dlažba S 100 16. Vytápění lokální P 100 17. Elektroinstalace světelná třífázová S 100 18. Bleskosvod bleskosvod S 100 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda S 100-4 -
20. Zdroj teplé vody bojler S 100 21. Instalace plynu chybí C 100 22. Kanalizace plastové potrubí S 100 23. Vybavení kuchyně dřez v lince S 100 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, sprcha S 100 25. Záchod splachovací S 100 26. Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 8,20 100 1,00 8,20 2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 8. Fasádní omítky P 2,80 100 0,46 1,29 9. Vnější obklady P 0,50 100 0,46 0,23 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody S 1,00 100 1,00 1,00 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 16. Vytápění P 5,20 100 0,46 2,39 17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30 18. Bleskosvod S 0,60 100 1,00 0,60 19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 22. Kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 26. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 91,51 Koeficient vybavení K 4 : 0,9151 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 080, Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): 1, 1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): 0,9151 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): 2,1150 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 5 410,60 Plná cena: 517,68 m 3 5 410,60 Kč/m 3 = 2 800 959,40 Kč - 5 -
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 45 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 35 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % S / PCŽ = 100 % 45 / 80 = 56,3 % Koeficient opotřebení: (1-56,3 % / 100) 0,437 Rekreační chata če. 540 - zjištěná cena = 1 224 019,30 Kč Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 165,00 m 2 Obestavěný prostor: 517,68 m 3 Zastavěná plocha: 122,21 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Popis oceňované nemovité věci Všechny porovnávací chaty jsou situovány ve srovnatelných lokalitách. Výsledná cena je stanovena porovnáním oceňované nemovitosti s obdobnými porovnávacími nemovitostmi a to na základě několika hledisek (poloha, velikost, využitelnost, stupeň údržby, vliv okolí). Srovnatelné nemovité věci Název: Rekreační chata Dřevěná chata v Brně-Bystrci, v části zvané Rokle, u Brněnské přehrady. Chata je užívaná od roku 1975, jako podsklepená, o 1.NP, dispozičně obsahuje v PP garáž, sklep a technickou místnost, v 1.NP je kuchyně, koupelna s WC a 2x pokoj. Chata je ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelná s oceňovanou chatou. Lokalita Brno, Rokle Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: sreality Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m 2 4 831 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 117,00 m 2 100 m 2 595 000 Kč 5 085 Kč/m 2-6 -
Název: Rekreační chata Dřevěná chata v Brně-Bystrci, v části zvané Chochola. Chata je užívaná od roku 1970, jako částečně podsklepená, o 1.NP, dispozičně obsahuje v PP sklad, v 1.NP obsahuje kuchyni, koupelnu s WC a 2x pokoj. Chata je ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelná s oceňovanou chatou. Lokalita Brno, Chochla Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: sreality Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m 2 6 711 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 54,50 m 2 0 m 2 385 000 Kč 7 064 Kč/m 2 Název: Rekreační chata Dřevěná chata v Brně-Bystrci, v části zvané Rokle, u Brněnské přehrady. Chata je užívaná od roku 1977, jako nepodsklepená, o 1.NP, dispozičně obsahuje kuchyni, koupelnu s WC a 2x pokoj. Chata je ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je v lepším stavu než oceňovaná chata. Lokalita Brno, Rakovecká Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 0,75 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: sreality Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Celkový stav - lepší stav; Vliv pozemku - vlastní pozemek; Celkový koef. K C 0,57 Upravená j. cena Kč/m 2 6 674 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 47,40 m 2 402 m 2 555 000 Kč 11 709 Kč/m 2-7 -
Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 4 831 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 6 072 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 6 711 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 6 072 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 165,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 1 001 880 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 1 001 880 Kč 1 224 019 Kč 0 Kč Obvyklá cena 1 000 000 Kč slovy: Jedenmilion Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.15 Komentář ke stanovení výsledné ceny Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí 1 000 000,-- Kč. Cena je stanovena na základě porovnávací hodnoty, s ohledem na poptávku po obdobných domech v daném místě a čase. V Rohově 13.11.2015 Martin Vehovský Na Kopci 158 747 26 Rohov telefon: 608 972 071 e-mail: realvehovsky@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 7.3.2000, č.j.spr. 1306/2000, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6631-336/2015 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace nemovitosti. 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 4946 ze dne 16.10.2015. 2 Snímek katastrální mapy ze dne 16.10.2015. 1-8 -
Mapa oblasti 1 Objednávka zadavatele. 2-9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -