ZNALECKÝ POSUDEK č. 1498-100/15 O ceně id. 1/12 pozemku orné půdy parc.č. 850 v obci a k.ú. Chvalovice, okr. Znojmo Objednatel znaleckého posudku: JUDr. Ivana Kozáková Exekutorský úřad Třebíč, Bráfova 53 67401 Třebíč Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny výše uvedené nemovité věci pro exekuční účely Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 25.5.2015 znalecký posudek vypracovala: Ing. Martina Dlabajová 1. máje 21 676 02 Moravské Budějovice Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mor. Budějovicích 26.5.2015 Výtisk C
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně výše uvedené nemovité věci, t.j. id. 1/12 pozemku orné půdy parc.č. 850 v obci a k.ú. Chvalovice, okr. Znojmo, byl vyžádán soudním exekutorem JUDr. Ivanou Kozákovou v březnu 2015. Znalecký posudek má být zpracován podle právního a skutečného stavu ke dni ocenění t.j. k 25.5.2015. Účelem ocenění je zjištění obvyklé ceny pro účel exekučního řízení k výše uvedené nemovité věci. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek parc.č. 850 - ve výši spoluvl. podílu id. 1/12 Adresa předmětu ocenění: k.ú. Chvalovice 669 02 Chvalovice Kraj: Jihomoravský Okres: Znojmo Obec: Chvalovice Katastrální území: Chvalovice Počet obyvatel: 597 3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 25.5.2015. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1. Usnesení o ustanovení znalce v exekučním řízení a uložení vypracování posudku o obvyklé ceně předmětné nemovité věci - jednací číslo 042 EX 382/12-98 2. Výpis z KN vedený u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj podle LV 816 pro obec a k.ú. Chvalovice 3. Katastrální mapa k.ú. Chvalovice s vyznačením polohy oceň. pozemku 4. Ortofoto katastrální mapy předmětného území v k.ú. Chvalovice 5. Informace získané od ekonomky ZD Šatov - o pronájmu předmětného pozemku 6. Jiné podklady k vypracování tohoto znaleckého posudku nebyly předloženy. Veškeré potřebné údaje k jeho zpracování čerpal znalec z podkladů výše uvedených 7. Informace z internetových stránek - www. sreality.cz, www. reals.cz, www.reality.idnes.cz 8. Výsledný znalecký posudek byl zpracován za použití platného oceňovacího předpisu na PC pomocí softwarového vybavení NEMExpress AC fy PLUTO-OLT Praha 2015, v.3.3.10. 9. Platným oceňovacím předpisem je vyhl.mf ČR č. 441/2013 Sb., ve znění vyhl.č. 199/2014 Sb. o provedení některých ustanovení zák.č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů 5. Vlastnické a evidenční údaje Bronislava Bencová, Ústecká 2920, 470 01 Česká Lípa, vlastnictví: podílové, vlast.podíl: 1 / 12 Stanislav Salajka, Dolnojirčanská 851/8, 142 00 Praha 4, vlastnictví: podílové, vlast.podíl: 1 / 12 Josef Štourač, č.p. 444, 671 22 Šatov, vlastnictví: podílové, vlast.podíl: 1 / 3 Josef Štourač, č.p. 440, 671 22 Šatov, vlastnictví: podílové, vlast.podíl: 1 / 12 Zemědělské družstvo Šatov, č.p. 123, 671 22 Šatov, vlastnictví: podílové, vlast.podíl: 5 / 12-2 -
6. Dokumentace a skutečnost K vypracování znaleckého posudku o ceně dané nemovité věci byly předloženy podklady, jak výše uvedeno. Vzhledem k účelu zhotovení znaleckého posudku je přikročeno k ocenění nemovité věci obvyklou cenou. Součástí znaleckého posudku je rovněž stanovení ceny určené dle platného oceňovacího předpisu, v tomto případě se jedná o vyhl. MF ČR č. 441/2013 Sb., ve znění vyhl.č. 199/2014 Sb. o provedení některých ustanovení zák.č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. Po prověření všech okolností ( obec Chvalovice má zpracovaný platný územní plán, oceň.pozemek v něm není určen k zastavění ) bude pozemek oceněn dle současného způsobu využití, tzn. jako pozemek zemědělský podle 6 a příl.č. 4 a 5 výše uvedené vyhl.. Stanovení obvyklé ceny dané nemovité věci bude provedeno na základě metoda porovnání tržních hodnot ( inzerovaných a realizovaných cen ) 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc - zemědělský pozemek parc.č. 850 v k.ú. Chvalovice, jenž je veden i využíván jako orná půda, má výměru 43012 m 2 a nachází se na západ od Chvalovic, cca 1,5 km od zastavěného území obce, v území zvaném U kapličky. Přístup k pozemku je z nezpevněné polní cesty. Pozemek se rozkládá kolem stavby vojenského obranného systému, k níž je přes pozemek zajištěn přístup. Oceň.pozemek je mírně svažitý k jihu. Obec Chvalovice je samostatnou obcí s 597 obyvateli, nachází se cca 6 km na jih od města Znojmo, se kterým sousedí katastrálním územím. Oceň.pozemek parc.č. 850 je v nájmu firmy ZD Šatov, se sídlem Šatov 123. Nájemní smlouva s vlastníkem id. 1/12 p. Josefem Štouračem byla sepsaná 8.9.2014 s 10tiletou výpovědní lhůtou. Panu Štouračovi je vyplácen nájem 1708,- Kč/rok. - 3 -
8. Obsah znaleckého posudku A. Nález B. Posudek I. ocenění dle platného cenového předpisu 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č. 850 C. Posudek II. stanovení obvyklé ceny nemovité věci 1. Pozemek parc.č. 850 D. Rekapitulace E. Ocenění nájemního práva F. Závěr G. Znalecká doložka H. Seznam příloh - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č. 850 Jedná se o pozemek parc.č. 850, který je zapsán v KN vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj na LV č. 816 pro obec a k.ú. Chvalovice, okr. Znojmo. Zemědělský pozemek je veden jako orná půda, jeho výměra je 43012 m 2, BPEJ pozemku je 00100. Oceňovaný pozemek se nachází západně od obce Chvalovice, asi 1,5 km vzdušnou čarou od zastavěného území obce, při hranici s k.ú. Šatov. Základní cena zeměd.pozemku podle 6 a příl.č. 4 k cit.vyhl. pro BPEJ 00100 činí 16,77 Kč/m 2. Tato cena bude upravena dle příl.č. 5 cit.vyhl. přirážkou ve výši 80 %, jelikož k.ú. Chvalovice sousedí s k.ú. Znojmo ( obec s 33 964 obyv.). Další úprava ceny zem.pozemku nepřipadá v úvahu ( oceňovaný pozemek není vzdálen od zastavěné části obce více než 2 km a jeho využití není prokazatelně sníženo ). Výsledná cena pozemku je upravena vlastnickým podílem, jenž je ve výši id. 1/12. Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 25-50 tisíci obyv. - území sousedních obcí: 80 % Celková úprava ceny: 80,00 % Výměra JC Úprava UC Cena Název Parcelní číslo BPEJ [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 850 00100 43 012,00 16,77 80,00 30,19 1 298 532,28 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 43 012,00 m 2 1 298 532,28 Pozemek parc.č. 850 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 1 298 532,28 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 12 Pozemek parc.č. 850 - zjištěná cena = 108 211,02 Kč - 5 -
REKAPITULACE CENY URČENÉ ve výši spoluvl. podílu id. 1/12 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č. 850 108 211,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem 108 211,- Kč Celkem 108 211,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 108 211,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 108 210,- Kč slovy: Jednostoosmtisícdvěstědeset Kč - 6 -
C. POSUDEK II. stanovení obvyklé ceny nemovité věci C1. Porovnávací metoda V době ocenění jsou realitními kancelářemi nabízeny tyto srovnatelné pozemky v okolí Znojma: Seznam porovnatelných nemovitých věcí: 1. Zemědělské pozemky v k.ú. Šafov, okr. Znojmo Soubor polností s celkovou výměrou 14.371 m². Pozemky se nacházejí v okolí obce Šafov, okres Znojmo. Parcely jsou situovány do dvou lokalit. V současné době obhospodařovány s nájemním vztahem do října 2015. Inzerovaná cena : 17,- Kč/m 2 ( cena vč.provize RK ) 2. Zemědělský pozemek v k.ú. Únanov, okr. Znojmo Orná půda v katastru Únanov (3 km severně od Znojma). Pronajato Agrodružstvu Jevišovice. Výměra pozemku 13.364 m2 Inzerovaná cena : 23,- Kč/m 2 ( cena k jednání ) 3. Zemědělský pozemek v k.ú. Konice u Znojma, okr. Znojmo Zemědělský pozemek Konice u Znojma. Výměra pozemku 7.272 m2 Inzerovaná cena : 25,- Kč/m 2 4. Zemědělský pozemek v k.ú. Nový Šaldorf, okr. Znojmo Zemědělský pozemek v Novém Šaldorfě. Výměra pozemku 5.000 m2 Inzerovaná cena : 28,- Kč/m 2-7 -
Při stanovení tržní hodnoty pozemků využíváme i vlastních informací o realizovaných cenách v dané lokalitě. Konzultací s kupci zemědělské půdy v dané lokalitě bylo zjištěno, že zemědělské pozemky se v okolí Znojma obchodují v posledním období cca za 15,- Kč/m 2 až 25,- Kč/m 2. U oceň.zemědělského pozemku s přihlédnutím k jeho dobré bonitě a poloze, ale s ohledem, že se jedná o prodej pouze id. 1/12 a že přes pozemek je zajištěn přístup k objektu vojenské obrany, se přikláním k obvyklé ceně mírně nad středem cenového rozpětí, tzn. k 21,- Kč/m². 1. Pozemek parc.č. 850 Výměra pozemku parc.č. 850................................................ 43 012 m 2 Hodnota pozemku parc.č. 850.......... 43 012 m 2 x 21,- Kč/m 2.................903 252,- Kč Hodnota pozemku parc.č. 850 ve výši id. 1/12 ( zaokr. )..................... 75 300,- Kč - 8 -
D. REKAPITULACE Nemovitá věc Admin.cena dle vyhl.č. 199/2014 Sb. ve výši id. 1/12 Návrh obvyklé ceny ve výši id. 1/12 Pozemek parc.č. 850 108 210,- Kč 75 300,- Kč Závěrečná analýza Při odhadu tržní hodnoty zemědělských pozemků se orientujeme na hodnotu pozemků stanovenou z porovnání, na vlastní průzkum trhu s nemovitými věcmi v daném regionu a na analýzu nabídek potenciálních kupců. Silné stránky: pozemek leží v k.ú., jenž sousedí s městem Znojmo dobrá bonita pozemku výměra pozemku - 4,3 ha Slabé stránky: prodej menšinového spoluvl.podílu id. 1/12 přes pozemek je přístup k objektu vojenské obrany, kolem kterého se oceň. pozemek rozkládá Lze konstatovat, že dle dostupných podkladů a informací se kromě uvedených skutečností nevyskytují žádné další výrazné vlivy, které by znehodnotily danou nemovitou věc. Návrh obvyklé ceny dané nemovité věci ( ve výši spoluvl. podílu id. 1/12 ) pro účel exekučního řízení odhaduji na : 75 300,- Kč slovy: sedmdesátpěttisíctřista korun českých ( Kč ) - 9 -
E. OCENĚNÍ NÁJEMNÍHO PRÁVA Všeobecně předmět ocenění: Smlouva o nájmu id. 1/12 pozemku parc.č. 850 uzavřená 8.9.2014 mezi pronajímatelem p. Josefem Štouračem a nájemcem Zemědělským družstvem Šatov, se sídlem Šatov 123, za účelem zemědělského využití pozemku. Současná situace na trhu zemědělských pozemků Za období 2011 2015 dochází k postupnému zvýšení zájmu a následnému navyšování cen zemědělských pozemků a to běžně na dvojnásobek jejich cen stanovených oceňovacím předpisem. Důvodem je nejistota finančního trhu a předpoklad investorů o bezpečnosti investice do pozemků obecně, u zemědělských pak předpoklad navýšení obvyklých cen. Faktory ovlivňující cenu zem. pozemků Obvyklá cena přímo ovlivněna především velikostí půdních celků, jejich dostupností a provázaností, případně překážkami bránícími využití. Dalším podstatným kritériem je existence nájemní smlouvy a podmínky v této smlouvě stanovené. Dotčená nájemní smlouva stanovuje následně uvedené podmínky: a) Základní výše nájemného id. 1/12 oceň.pozemku činí 1 708,- Kč/rok b) Možné ukončení smlouvy k datu 1.10.2025 - tj. nejkratší možná doba trvání smlouvy počítáno od 6/2015 je 124 měsíců. Cena obvyklá pozemku a vliv nájemní smlouvy na cenu nemovité věci Odhadnutá obvyklá cena id. 1/12 oceň.pozemku činí 75 300,- Kč Doba platnosti nájemní smlouvy má samozřejmě přímý vliv na uživatelnost a tím cenu zemědělských pozemků. Ještě před 4-5 lety platilo, že pozemky s delší výpovědní lhůtou jsou prakticky neprodejné. Za současné situace, kdy investoři kupují zemědělskou půdu s úmyslem dlouhodobé bezpečné investice, je situace poněkud odlišná a podle názoru znalce jsou i takto zatížené pozemky relativně dobře prodejné. Vliv nájemní smlouvy není možno přesně určit aritmetickým výpočtem, odborným odhadem bude uvažováno se snížením celkové obvyklé ceny o 1/3. Od této úvahy pak může být stanoveno ocenění nájemního práva a to převedením procentního vlivu na obvyklou cenu nájemního práva. Protože je však zároveň také stanovena výše pronájmu, která znamená pro majitele pozemku stabilní příjem, je nutno tento příjem od ceny nájemního práva odečíst. Příjem je pak vypočten - 10 -
výnosovou metodou tedy jako současná hodnota budoucích stabilních příjmů z nájemného. Míra kapitalizace je uvažovaná vzhledem k nízkému riziku investice a současné nízké výši úrokových sazeb ve výši 5% Ocenění nájemního práva Zahrnuje výpočet vlivu nájemní smlouvy na prodejnost pozemku a dále výnos s nájemného Vstupní údaje jednotky počet m.j. příjmy z nájemného id. 1/12 oceň.pozemku Kč/rok 1 708 Předpoklad konstantních dlouhodobých příjmů? ano Míra kapitalizace u % 5,0 Úroková míra setinná i = u/100 0,05 Vztah pro výpočet - věčná renta VH = V / i Výnosová hodnota VH Kč 34 160 Obvyklá cena id. 1/12 oceň.pozemku bez započtení nájemní smlouvy 75 300 Kč vliv nájemní smlouvy na prodejnost -33,33% - 25 100 Kč obvyklá cena id. 1/12 oceň.pozemku po započtení nájemní smlouvy 50 200 Kč výnos z pronájmu id. 1/12 oceň.pozemku - odpočet - 34 160 Kč Ocenění nájemního práva id. 1/12 oceň.pozemku ( zaokr. ) 16 000,- Kč - 11 -
F. ZÁVĚR: Úkolem znaleckého posudku bylo vypracovat návrh obvyklé ceny nemovité věci: Pozemku orné půdy parc.č. 850 v obci a k.ú. Chvalovice, okr. Znojmo ve výši spoluvl. podílu id. 1/12 dle LV č. 816 ke dni 25.5.2015 Na základě provedené detailní analýzy s použitím výše uvedené metody ocenění pro návrh obvyklé ceny k uvedenému datu, je navržena tržní, resp. obvyklá cena id. 1/12 nemovité věci pro účel ex.řízení ve výši: Obvyklá cena id. 1/12 pozemku parc.č. 850 75 300,- Kč slovy: Sedmdesátpěttisíctřista Kč V Mor. Budějovicích 26.5.2015 Obvyklá cena nájemního práva ( na id. 1/12 pozemku parc.č. 850 ) 16 000,- Kč slovy: šestnácttisíc Kč Ing. Martina Dlabajová 1. máje 21 676 02 Moravské Budějovice Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.10. - 12 -