ZNALECKÝ POSUDEK. č /16. O ceně id. 1/4 pozemku ve zjednodušené evidenci GP parc.č. 5162/1 v obci a k.ú. Jamolice, okr.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /16 O ceně id. 1/4 pozemku ve zjednodušené evidenci GP parc.č. 5162/1 v obci a k.ú. Jamolice, okr. Znojmo Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: JUDr. Ivana Kozáková Exekutorský úřad Třebíč, Bráfova Třebíč Stanovení obvyklé ceny výše uvedené nemovité věci pro exekuční účely Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracovala: Ing. Martina Dlabajová 1. máje Moravské Budějovice Počet stran: 10 včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Mor. Budějovicích Výtisk A

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně výše uvedené nemovité věci, t.j. id. 1/4 pozemku ve zjednodušené evidenci GP parc.č. 5162/1 v obci a k.ú. Jamolice, okr. Znojmo, byl vyžádán soudním exekutorem JUDr. Ivanou Kozákovou v červnu Znalecký posudek má být zpracován podle právního a skutečného stavu ke dni ocenění t.j. k Účelem ocenění je zjištění obvyklé ceny pro účel exekučního řízení k výše uvedené nemovité věci. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek ve zjednoduš. evidenci GP parc.č. 5162/1 - ve výši id. 1/4 Adresa předmětu ocenění: k.ú. Jamolice Jamolice Kraj: Jihomoravský Okres: Znojmo Obec: Jamolice Katastrální území: Jamolice Počet obyvatel: Prohlídka Prohlídka byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1. Usnesení o ustanovení znalce v exekučním řízení a uložení vypracování posudku o obvyklé ceně předmětné nemovité věci - jednací číslo 042 EX 769/ Výpis z KN vedený u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj podle LV 310 pro obec a k.ú. Jamolice 3. Snímek katastrální mapy k.ú. Jamolice s vyznačením polohy oceň. pozemku 4. Mapa GP předmětného území v k.ú. Jamolice 5. Ortofoto katastrální mapy předmětného území v k.ú. Jamolice 6. ÚP obce Jamolice 7. Jiné podklady k vypracování tohoto znaleckého posudku nebyly předloženy. Veškeré potřebné údaje k jeho zpracování čerpal znalec z podkladů výše uvedených 8. Informace z Portálu Eagri cz 9. Informace z internetových stránek - www. sreality.cz, www. reals.cz, Výsledný znalecký posudek byl zpracován za použití platného oceňovacího předpisu na PC pomocí softwarového vybavení NEMExpress AC fy PLUTO-OLT Praha 2016, v Platným oceňovacím předpisem je vyhl.mf ČR č. 441/2013 Sb., ve znění vyhl.č.199/2014 Sb., vyhl.č.345/2015 Sb. a vyhl.č. 53/2016 Sb. o provedení některých ustanovení zák.č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů 5. Vlastnické a evidenční údaje JAROS spol. s r.o., č. p. 52, Jamolice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3 / 4 Jan Novák, č. p. 73, Lesonice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4-2 -

3 6. Dokumentace a skutečnost K vypracování znaleckého posudku o ceně dané nemovité věci byly předloženy podklady, jak výše uvedeno. Vzhledem k účelu zhotovení znaleckého posudku je přikročeno k ocenění nemovité věci obvyklou cenou. Součástí znaleckého posudku je rovněž stanovení ceny určené dle platného oceňovacího předpisu, v tomto případě se jedná o vyhl. MF ČR č. 441/2013 Sb., ve znění vyhl.č. 199/2014 Sb., vyhl.č. 345/2015 Sb. a vyhl.č.53/2016 Sb. o provedení některých ustanovení zák.č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. Po prověření všech okolností ( v platném ÚP obce Jamolice není oceň.pozemek určen k zastavění ) bude pozemek oceněn dle současného způsobu využití, tzn. jako pozemek zemědělský podle 6 a příl.č. 4 a 5 cit.vyhl.. Stanovení obvyklé ceny dané nemovité věci bude provedeno na základě metoda porovnání tržních hodnot ( inzerovaných a realizovaných cen ) 7. Celkový popis nemovité věci Pozemek vedený ve zjednodušené evidenci GP parc.č. 5162/1 se nachází cca 450 m vzdušnou čarou jižním směrem od zastavěného území Jamolic, v lánu orné půdy po západní straně silnice, která vede z Jamolic do Dobřínska. Pozemek je rovinný, přístupný ze zmiňované silnice. Dle ÚP leží oceňovaný pozemek v ploše No - plochy zemědělské, orná půda. Pozemek parc.č.5162/1 je v užívání p. Jiřího Jarolíma, Jamolice 25. Nájemní smlouva nebyla dána k dispozici, proto nebylo možno nájemní právo ocenit. Jamolice ( 443 obyv. ) leží cca 35 km SV směrem Znojma a cca 6 km SZ směrem od Moravského Krumlova

4 8. Obsah znaleckého posudku A. Nález B. Posudek I. ocenění podle platného oceňovacího předpisu 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č. 5162/1 GP C. Posudek II. stanovení obvyklé ceny nemovité věci C1. Hodnota stanovená porovnávací metodou 1. Pozemek parc.č. 5162/1 GP D. Rekapitulace E. Závěr F. Znalecká doložka G. Seznam příloh - 4 -

5 B. POSUDEK I. ocenění dle oceňovacího předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák. č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č. 5162/1 GP Jedná se o pozemek ve zjednodušené evidenci GP parc.č. 5162/1 v k.ú. Jamolice, okr. Znojmo. Pozemek je zeměd. využívaný, jeho celková výměra je m 2, BPEJ pozemku na výměře 2080 m 2 je 42901, na výměře 1610 m 2 je BPEJ 43214, zbylá výměra není bonitována. V ÚP obce Jamolice ( v části zábory půdního fondu ) bylo zjištěno, že nebonitovaná část pozemku leží v území, které má bonitu Základní cena zeměd.pozemku podle 6 a příl.č. 4 k cit.vyhl. pro BPEJ činí 6,46 Kč/m 2, pro BPEJ činí 2,94 Kč/m 2. Tato cena bude upravena dle příl.č. 5 cit.vyhl. přirážkou ve výši 40 %, jelikož pozemek leží na území obce. která sousedí s městem Mor.Krumlov ( obyv.). Další úprava ceny zem. pozemku nepřipadá v úvahu ( oceňovaný pozemek není vzdálen od zastavěné části obce více než 2 km a jeho využití není prokazatelně sníženo ). Výsledná cena pozemku je upravena vlastn. podílem, jenž je ve výši id. 1/4. Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 5-10 tisíci obyv. - území sousedních obcí: 40 % Celková úprava ceny: 40,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] pozemek GP 5162/ ,00 6,46 40,00 9, , ,00 2,94 40,00 4, ,60 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 5 960,00 m ,80 Pozemek parc.č. 5162/1 GP - výchozí cena pro výpočet vlastn. podílu = ,80 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Pozemek parc.č. 5162/1 GP - zjištěná cena = 8 697,20 Kč REKAPITULACE ceny určené dle vyhl.č. 53/2016 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č. 5162/1 GP 8 697,20 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 8 697,20 Kč Výsledná cena id. ¼ po zaokr. dle 50: 8 700,- Kč slovy: Osmtisícsedmset Kč - 5 -

6 C. POSUDEK II. stanovení obvyklé ceny nemovité věci C1. Porovnávací metoda V době ocenění jsou realitními kancelářemi nabízeny tyto srovnatelné pozemky v okolí Mor.Krumlova: Seznam porovnatelných nemovitých věcí: 1. Zemědělské pozemky v k.ú. Moravský Krumlov 5 ha zemědělských pozemků v katastrálním území Moravský Krumlov. 3,1 ha je trvalý travní porost a 1,7 ha je zamokřená plocha. Bonita TTP je 10,39Kč/m2. Kolem pozemku protéká potok, vhodné zejména pro vybudování mokřadu. Inzerovaná cena : 15,- Kč/m 2 2. Zemědělské pozemky v k.ú. Kounické Předměstí Orná půda o celkové výměře 5118m2 v Ivančicích k.ú. Kounické Předměstí. Inzerovaná cena : 22,- Kč/m 2 ( cena k jednání ) 3. Zemědělské pozemky v k.ú. Ivančice Zemědělské pozemky v k.ú. Ivančice, okres Brno - venkov. Parcely mají charakter orné půdy a lesního pozemku ( 187m2 ). Celková výměra 1957m2 Inzerovaná cena : 25,- Kč/m 2 Při stanovení obvyklé ceny pozemků využíváme i vlastních informací o realizovaných cenách v dané lokalitě. Konzultací s kupci zemědělské půdy vdané lokalitě bylo zjištěno, že zemědělské pozemky se v okolí Mor.Krumlova obchodují v posledním období cca za 15,- Kč/m 2 až 23,- Kč/m 2. Obvyklá cena pozemků je přímo ovlivněna především velikostí půdních celků, jejich dostupností a provázaností, případně překážkami bránícími využití

7 U oceň. zemědělského pozemku s ohledem na výbornou polohu a dostupnost, ale s přihlédnutím k jeho menší výměře, nižší bonitě a skutečnosti, že se jedná o prodej menšinového podílu, se přikláním k obvyklé ceně při nižší hranici cenového rozpětí 16,- Kč/m Pozemek parc.č. 5162/1 GP Výměra pozemku parc.č. 5162/1 GP m 2 Hodnota pozemku parc.č. 5162/1 GP m 2 x 16,- Kč/m ,- Kč Hodnota pozemku parc.č. 5162/1 GP ve výši id. 1/4 ( zaokr. ) ,- Kč - 7 -

8 D. REKAPITULACE Způsob ocenění Pozemek parc.č. 5162/1 GP ve výši id.1/4 Dle vyhl.53/2016 Sb ,- Kč Hodnota zjištěná porovnávací metodou ,- Kč Závěrečná analýza Při odhadu tržní hodnoty zemědělských pozemků se orientujeme na hodnotu pozemků stanovenou z porovnání, na vlastní průzkum trhu s nemovitými věcmi v daném regionu a na analýzu nabídek potenciálních kupců. Silné stránky: přístup k oceň.pozemku ze silnice Jamolice - Dobřínsko poloha pozemku - cca 450 m od zastavěného území obce obec Jamolice sousedí s územím města Moravský Krumlov Slabé stránky: menší výměra pozemku - cca 0,6 ha průměrná bonita pozemku prodej menšinového podílu - id. 1/4 Lze konstatovat, že dle dostupných podkladů a informací se kromě uvedených skutečností nevyskytují žádné další výrazné vlivy, které by znehodnotily danou nemovitou věc. Návrh obvyklé ceny dané nemovité věci ve výši id. 1/4 pro účel exekučního řízení odhaduji na : ,- Kč slovy: dvacetčtyřitisíce korun českých ( Kč ) - 8 -

9 E. ZÁVĚR Úkolem znaleckého posudku bylo vypracovat návrh obvyklé ceny nemovité věci: id. ¼ pozemku ve zjednodušené evidenci parc.č. 5162/1 GP v k.ú. a obci Jamolice, okr. Znojmo dle LV č. 310 ke dni ocenění Na základě provedené detailní analýzy, s použitím výše uvedené metody ocenění pro návrh obvyklé ceny k uvedenému datu, je navržena tržní, resp. obvyklá cena výše uvedené nemovité věci pro účel exekučního řízení ve výši: Obvyklá cena id. ¼ pozemku p.č. 5162/1 GP: ,- Kč slovy: dvacetčtyřitisíce Kč V Mor. Budějovicích Ing. Martina Dlabajová 1. máje Moravské Budějovice Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: F. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne č.j. Spr 890/2001 pro základní obor Ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 106/

10 G. SEZNAM PŘÍLOH 1. Výpis z KN vedený u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj podle LV 310 pro obec a k.ú. Jamolice 2. Snímek katastrální mapy k.ú. Jamolice s vyznačením polohy oceň. pozemku 3. Mapa GP předmětného území v k.ú. Jamolice 4. Ortofoto katastrální mapy předmětného území v k.ú. Jamolice 5. Fotodokumentace oceň. pozemku