Znalecký posudek číslo 975/14/2016 Odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty) Předmět ocenění: A) Pozemek parc.č. 675/19 v k.ú. Lubno, obec Frýdlant n.o., zapsaný na LV č. 646 B) Stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Adresa nemovitostí: Není Vlastník: Ladislav Kurečka Náměstí 3 Frýdlant n.o. Podíl Objednatel odhadu: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BRNO MĚSTO, soudní exekutor JUDr. VÍT NOVOZÁMSKÝ, Bratislavská 73, 602 00 Brno Účel ocenění: Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro exekuční řízení Č.j. 056 EX 2475/09 Datum místního šetření: 6.7.2016 Datum ke kterému je odhad zpracován: 6.7.2016 Zvláštní požadavky objednatele: Nejsou Odhad vypracoval: Ing. Zdeněk Loup Malý Koloredov 2377 Frýdek-Místek Tel. 603536245 Email: info@odhadyloup.cz Datum vyhotovení: 6.6.2016 Počet stran odhadu bez příloh: 6 Počet vyhotovení: 2
Seznam příloh Př.č.1 výpis z katastru nemovitostí, katastrální mapa, situační mapy, ÚP Př.č.2 fotodokumentace Př.č.3 Analýza trhu s nemovitostmi Podklady pro vypracování odhadu Výsledky místního šetření ze dne 6.7.2016 Informace realitních kanceláří v místě a čase a internetové realitní servery Kopie katastrálních map a mapové podklady ČÚZK výpis z katastru nemovitostí č. 1608, vyhotovený dálkovým přístupem dne 31.5.2016 Zákon č. 151/1997 Sb. Metodika Vyhlášky č. 199/2014 Sb. Územní plán obce Frýdlant n.o. Obvyklá cena Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2
Poloha a širší vztahy Katastrální území Lubno je samostatnou částí města Frýdlant n.o. a nachází se mezi katastry obce Pržno a katastrem Bystré (obec Janovice). Oceňovaný pozemek se nachází na samém okraji katastru Lubno směrem na Bystré nedaleko průjezdní komunikace Pržno - Raškovice. Na listu vlastnictví č. 646 je evidován pozemek v k.ú. Lubno parc.č. 675/19. Pozemek se nachází v zahrádkářské osadě, vybudované mezi bytovými domy a lokalitou bývalého zemědělského družstva. Pozemek je přístupný z místní komunikace po společné nezpevněné komunikaci, která zpřístupňuje jednotlivé zahrady. V platném územním plánu obce Frýdlant n.o. se pozemek nachází v zóně ploch pro sport a rekreaci. 1. Základní informace Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Moravskoslezský Frýdek-Místek Frýdlant n.o. Lubno Ocenění: C1. Stanovení jednotkové obvyklé ceny pozemku V internetových nabídkách realitních kanceláří se podařilo nalézt několik nabídek stavebních pozemků v obci. Z dostupných údajů bylo provedeno porovnání nabízených pozemků a jejich parametrů oproti oceňovaným pozemkům viz tabulka na str. 4 posudku Stanovená jednotková cena pozemku 278 Kč/m 2 3
č. Zdroj RK Lokalita Výměra Cena požadovaná resp. Zaplacena Koef. Redukce na pramen ceny Cena po redukci na pramen ceny =(5)*(6) K1 Poloha K2 Velikost K3 Dopravní dostupnost K4 Možnost zastavění K5 Intenzita využití pozemku K6 Vybavenost pozemku K7 úvaha znalce KC (K1-7) Cena oceňovaného pozemku odvozená ze srovnávacího =(7)/(15) Kč (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) 1 2 2 Bona Electa Flexi Reality Reality IQ Baška 3100 316 0,95 300 0,97 0,9 0,97 1 1 1,01 0,95 0,8125 370 Kunčice p.o. Kunčičky u Bašky 3480 150 0,95 143 0,9 0,9 0,95 1 1 1 0,9 0,6926 206 3439 291 0,95 276 0,95 0,9 1 1 1 1,02 0,95 0,8285 333 celkem průměr Kč 303 Minimum Kč 206 Maximum Kč 370 Odhad podle metodiky Kč 278 K1 koeficient úpravy polohy pozemku (kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného: lepši > 1, horší < 1) K2 koeficient úpravy na velikost pozemku (u pozemku s menší výměrou je zpravidla o něco vyšší cena) K3 koeficient úpravy na dopravní dostupnost + možnosti parkování (zda je u srovnávacího pozemku horší < 1,či nebo lepší > 1) K4 koeficient úpravy na možnost zastavění (možnosti vyššího využití pozemku v souladu s ÚP > 1, nižší < 1) K5 koeficient úpravy na intenzitu využití pozemku (plošné zastavění nebo podlažnost, zda je u oceňovaného pozemku horší < 1,či nebo lepší > 1) K6 koeficient úpravy vybavenosti pozemku (inženýrské sítě přivedené k pozemku, zda je vybavenost u oceňovaného vyšší > 1, nižší < 1) ) K7 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepši, horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny - sloupec (6): skutečná cena: Kr=1,00 u inzerce nabízené Kr=0,90-0,95 KC koeficient celkový KC = K1*K2*K3*K4*K5*K6*K7 Odhad podle metodiky: průměr minus 15% rozdílu mezi minimem a maximem 4
A) Stanovení obvyklé ceny pozemku parc.č. 675/19 Parc.č. kultura Plocha (m2) 675/19 Trvalý travní porost 407 Obvyklá cena pozemků: 407 m2 x 278 Kč/m2 = 113.146 Kč Příslušenství pozemku: Na pozemku zahrady se nachází stavba hospodářské budovy a několik venkovních úprav. Při místním šetření se nepodařilo zastihnout vlastníka pozemku a nebylo tak možné provést detailní prohlídku a zaměření stavby a venkovních úprav. Prohlídka byla provedena pouze z veřejného prostranstvi. Hospodářská budova Na pozemku se nachází stavba hospodářské budovy kůlny. Stavba je pravděpodobně bez základů nebo založená na betonové patky. Nosná konstrukce stěn je pravděpodobně dřevěná, jednostraně obitá dřevem. Krytina je z lepenkových pásů. Podlahy v objektu pravděpodobně nejsou provedeny, dveře deskové, okna nejsou. V objektu pravděpodobně nejsou provedeny žádné rozvody a objekt slouží pro skladování. U objektu se nachází zahradní krb udírna. Venkovní úpravy Z venkovních úprav jsou na pozemku provedeny oplocení neudržovaný pletivový plot staršího data ze strany od bytových domů opatřený brankou. Dále pak betonový přístupový chodník od branky k chatce. Nedaleko venkovního krbu se nachází betonová skruž. Bez podrobné prohlídky nebylo možné zjistit jestli se jedná o studnu. Trvalé porosty Na pozemku se nachází pouze minimální množství trvalých porostů keř rybízu a 2 ovocné stromy pravděpodobně jabloň. Obvyklá cena příslušenství pozemku: Vzhledem k charakteru příslušenství pozemku se nedá na trhu nemovitostí nalézt obdoba a není tak možné obvyklou cenu stanovit porovnávacím způsobem. Obyvklou cenu je možné stanovit pouze odborným odhadem. Odborným odhadem stanovuji hodnotu příslušenství pozemku na 20.000 Kč Cena obvyklá p.č. 675/19 zaokrouhleně: 135.000 Kč 5
B) Stanovení ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Na listu vlastnictví nejsou evidovány žádná omezení vlastnického práva pro oceňovaný pozemek. Nebyla ani zjištěna existence žádných jiných práv nebo závad, které by užívání nemovitostí omezovaly. Závěr Na základě analýzy v místě a čase s porovnáním obdobných nabízených nemovitostí a s použitím výše uvedených metod ocenění stanovuji obvyklou cenu nemovitostí pozemku na jednotlivých listech vlastnictví oceněných v částech A) a části B) včetně příslušenství a trvalých porostů, bez závad oceňuji ve výši: Část A) LV č. 646 p.č. 675/19 Část B) Část B) LV č. 646 celkem Obvyklá cena celkem zaokrouhleně Slovy: Jednostotřicetpěttisíckorunčeských 135 000 Kč 0 Kč 135 000 Kč Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ostravě dne 12.10.1999, č.j. Spr.2909/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 975/14/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu. Ve Frýdku-Místku dne 24.7.2016 6
Dokladová část, podklady Příloha č. 1
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 31.05.2016 11:15:02 Okres: CZ0802 Frýdek-Místek Obec: 598143 Frýdlant nad Ostravicí Kat.území: 688061 Lubno List vlastnictví: 646 A B B1 C Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 056 EX 2475/09 pro JUDr. Vít Novozámský V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Kurečka Ladislav, Náměstí 3, Frýdlant, 73911 Frýdlant nad Ostravicí Jiná práva Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro - Bez zápisu Povinnost k Identifikátor 520609/319 Nemovitosti Pozemky Parcela Výměra[m2] Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany 675/19 407 trvalý travní porost zemědělský půdní fond Podíl o Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu - k zajištění pohledávky ve výši 2.000,- Kč s příslušenstvím a nákladů nalézacího řízení Nemocnice ve Frýdku-Místku, Parcela: 675/19 Z-15795/2012-802 příspěvková organizace, El. Krásnohorské 321, Frýdek, 73801 Frýdek-Místek, RČ/IČO: 00534188 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Přerov 103 EX-55322/2012-11 (29 EXE 5864/2012) ze dne 04.12.2012. Právní moc ke dni 17.12.2012. Z-15795/2012-802 Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva o Nařízení exekuce Listina Kurečka Ladislav, Náměstí 3, Frýdlant, 73911 Frýdlant nad Ostravicí, RČ/IČO: 520609/319 Z-4384/2008-802 Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu ve Frýdku-Místku 28 Nc-6240/2008 ze dne 21.02.2008; uloženo na prac. Frýdek-Místek Z-4384/2008-802 o Nařízení exekuce Listina Kurečka Ladislav, Náměstí 3, Frýdlant, 73911 Frýdlant nad Ostravicí, RČ/IČO: 520609/319 Z-5986/2009-802 Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu ve Frýdku-Místku 28 Nc-6157/2009 (EX 2475/09) ze dne 09.02.2009; uloženo na prac. Frýdek-Místek Z-5986/2009-802 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Kurečka Ladislav, Náměstí 3, Frýdlant, 73911 Frýdlant nad Ostravicí, RČ/IČO: 520609/319 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Frýdek-Místek, kód: 802. strana 1
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 31.05.2016 11:15:02 Okres: CZ0802 Frýdek-Místek Obec: 598143 Frýdlant nad Ostravicí Kat.území: 688061 Lubno List vlastnictví: 646 V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Typ vztahu Oprávnění pro Povinnost k Listina Parcela: 675/19 Z-5947/2009-802 Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Brno-město 56 Ex-2475/2009 (28 Nc 6157/09) ze dne 01.04.2009. Z-5947/2009-802 o Nařízení exekuce pověřen soudní exekutor JUDr. Marcel Smékal, Exekutorský úřad Praha-východ Kurečka Ladislav, Náměstí 3, Frýdlant, 73911 Frýdlant nad Ostravicí, RČ/IČO: 520609/319 Z-812/2010-802 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu ve Frýdku-Místku 29 Nc-7678/2009 (81 EX 20431/09) ze dne 25.08.2009; uloženo na prac. Frýdek-Místek Z-812/2010-802 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Listina Kurečka Ladislav, Náměstí 3, Frýdlant, 73911 Frýdlant nad Ostravicí, RČ/IČO: 520609/319 Parcela: 675/19 Z-812/2010-802 Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Praha-východ 81 EX- 20431/2009 (29 Nc 7678/2009) ze dne 10.01.2010. Z-812/2010-802 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Listina Kurečka Ladislav, Náměstí 3, Frýdlant, 73911 Frýdlant nad Ostravicí, RČ/IČO: 520609/319 Parcela: 675/19 Z-8535/2010-802 Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Zlín 77 EX-2622/2010 (26 EXE 2820/2010) ze dne 28.07.2010. Z-8535/2010-802 o Nařízení exekuce - pověřen soudní exekutor JUDr. Tomáš Vrána, Exekutorský úřad Přerov Kurečka Ladislav, Náměstí 3, Frýdlant, 73911 Frýdlant nad Ostravicí, RČ/IČO: 520609/319 Z-14941/2012-802 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu ve Frýdku-Místku 29 EXE-5864/2012-8 (103 EX 55322/2012) ze dne 21.11.2012. Právní moc ke dni 03.01.2013; uloženo na prac. Frýdek-Místek Z-14941/2012-802 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - povinný: Kurečka Ladislav, r.č. 520609/319 Parcela: 675/19 Z-14944/2012-802 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Přerov 103 EX- 55322/2012-10 (29 EXE 5864/2012) ze dne 04.12.2012. Z-14944/2012-802 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Frýdek-Místek, kód: 802. strana 2
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 31.05.2016 11:15:02 Okres: CZ0802 Frýdek-Místek Obec: 598143 Frýdlant nad Ostravicí Kat.území: 688061 Lubno List vlastnictví: 646 V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) D Jiné zápisy - Bez zápisu Plomby a upozornění - Bez zápisu E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o Usnesení soudu o vypořádání SJM a o dědictví Okresního soudu ve Frýdku-Místku 46 D- 565/2005 ze dne 02.09.2011. Právní moc ke dni 02.09.2011. Z-12786/2011-802 Pro: Kurečka Ladislav, Náměstí 3, Frýdlant, 73911 Frýdlant nad RČ/IČO: 520609/319 Ostravicí F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela BPEJ Výměra[m2] 675/19 74811 407 Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Frýdek-Místek, kód: 802. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno: 31.05.2016 11:35:33 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Frýdek-Místek, kód: 802. strana 3
Situace z územního plánu
Fotodokumentace Příloha č. 2
Pozemek parc.č. 675/19 k.ú. Lubno pohled od zahrádkářské kolonie
Pozemek parc.č. 675/19 k.ú. Lubno pohled od bytových domů
Analýza trhu Příloha č. 3