Znalecký posudek číslo 1712-143/2010 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/4 nemovitostí ve vlastnictví povinného Hanáka Jiřího a ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti id. 2/4 ve vlastnictví povinné Hanákové Naděždy - rodinného domu č.pop. 166 v obci Mnichov pod Pradědem včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. 274 v k.ú. Mnichov pod Pradědem a pozemků parc.č. 226, 229, 274 a 276 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Mnichov pod Pradědem, obec Vrbno pod Pradědem, okres Bruntál, vše zapsáno na LV č. 19 pro k.ú. Mnichov pod Pradědem. Objednatel : Účel posudku : JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Veveří 125 616 45 Brno stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti se stavem ke dni 29.09.2010 včetně ocenění práv a závad, ke spisu 137 EX 2671/05-114 Exekutorského úřadu Brno - venkov Oceněno ke dni : 29.09.2010 Posudek vypracoval : Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 602755296 e-mail: svancarova@iol.cz Tento posudek obsahuje 43 stran včetně příloh a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Brno, 22.10.2010
Rodinný dům č. pop. 166 v obci Vrbno pod Pradědem okr. Bruntál Znalecký posudek č. 1712-143/2010 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí 4 2.1. Věcná hodnota 8 2.2. Výnosová hodnota 8 2.3. Srovnávací metoda nemovitostí 9 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti a vyhodnocení rizik 11 Přílohy P ř íloha 1 Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 2671/05 114, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí ve vlastnictví Hanáka Jiřího ( podíl 1/4), Hanáka Radka ( podíl 1/4), Hanákové Naděždy ( podíl 2/4) ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4 a 2/4 budovy č.p. 166 - rodinný dům na parc.č. 274 zapsaný na LV.č. 19 pro kat.území Mnichov pod Pradědem, obec Vrbno pod Pradědem, okres Bruntál včetně pozemku parc.č. 226, 229, 274 a 276 ze dne 26.07.2010 podepsána Mgr. Natálie Novotná Vondráčková, v.r. exekutorská kandidátka pověřená soudním exekutorem; P ř íloha 2 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 19) P ř íloha 3 Mapová část P ř íloha 4 Fotodokumentace P ř íloha 5 Srovnatelné nemovitosti Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 2 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 166 v obci Vrbno pod Pradědem okr. Bruntál Znalecký posudek č. 1712-143/2010 1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1. Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 2671/05-114, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti ¼ a 2/4 nemovitosti RD č.pop. 166 na parc.č. 274 včetně součástí a příslušenství s pozemkem parc.č. 226, 229, 274 a 276 ve vlastnictví Hanáka Jiřího ( podíl 1/4), Hanáka Radka ( podíl 1/4), Hanákové Naděždy ( podíl 2/4) ze dne 26.07.2010 podepsána Mgr. Natálie Novotná Vondráčková, v.r. exekutorská kandidátka pověřená soudním exekutorem; 2. Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 19 pro k.ú. Mnichov pod Pradědem, vyhotovený Českým úřadem zeměměřickým a katastrálním SCD dne 18.08.2010 dálkovým přístupem, PÚ 5550/10; 3. Kopie katastrální mapy ML BRUNTÁL 2 1/13 pro k.ú. Mnichov pod Pradědem, vyhotovená Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj KP Brno - město dne 18.08.2010 dálkovým přístupem; 4. Skutečnosti zjištěné na místě v rámci místního šetření spojeného s obhlídkou nemovitosti konanou dne 29.09.2010; 1. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců, 2. Fotodokumentace pořízená při místním šetření ze dne 29.09.2010, 3. Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu další veřejné zdroje, 4. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění, 5. Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění 6. Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 3 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 166 v obci Vrbno pod Pradědem okr. Bruntál Znalecký posudek č. 1712-143/2010 2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4 a 2/4 rodinného domu č.pop. 166 včetně všech součástí a příslušenství, nacházející se na pozemku parc.č. 274 a pozemků parc.č. 226, 229, 274 a 276 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Mnichov pod Pradědem, obec Vrbno pod Pradědem, okres Bruntál, vše zapsáno na LV č. 19. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitosti zapsané na LV č. 19 v k.ú. Mnichov pod Pradědem pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k 29.09.2010. Informace o nemovitosti Vlastník Hanák Jiří Karlovo nám. 104/55, Vnitřní Město, 674 01 Třebíč 1 ) podíl 1/4 Hanák Radek, Unín, 61679 24 Unín u Tišnova podíl 1/4 Hanáková Naděžda, 61679 24 Unín u Tišnova podíl 2/4 LV č. 19 Katastrální území Mnichov pod Pradědem (786063) Obec, okres Vrbno pod Pradědem(597961), Bruntál (CZ0801) Vlastnictví stavby Vlastnictví pozemku Způsob ochrany Č.p., způsob využití, č.jednotky, parc.č., výměra, druh Rodinný dům č.p. 166, parc.č. 274, 199 m 2, LV č. 19 Parc.číslo, výměra, druh 226, 310m 2, ostatní plocha - neplodná půda 229, 241m 2, trvalý travní porost 274, 199m 2, zastavěná plocha a nádvoří 276, 1398m 2, zahrada parc.č. 226 a 274 rozsáhlé chráněné území, parc.č. 229 a 276 zemědělský půdní fond a rozsáhlé chráněné území Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 29.09.2010. Nemovitost nebyla znalci zpřístupněna. Ocenění je provedeno na základě venkovní obhlídky nemovitosti a na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 19 ze dne 18.08.2010 pro k.ú. Mnichov pod Pradědem v oddíle C - omezení nařízením exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zástavním právem smluvním, zástavním právem exekutorským (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení nařízením exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zástavním právem smluvním, zástavním právem exekutorským není při tomto ocenění brán zřetel. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 4 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 166 v obci Vrbno pod Pradědem okr. Bruntál Znalecký posudek č. 1712-143/2010 Nájemní smlouva Na základě předaných podkladů a získaných informací od objednatele posudku v současné době na nemovitosti není uzavřena žádná nájemní smlouva. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí rodinného domu č.pop. 166 včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. 274 s pozemkem parc.č. 226, 229, 274 a 276 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Mnichov pod Pradědem, obec Vrbno pod Pradědem, okres Bruntál, vše zapsáno na LV č. 19. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí rodinný dům č.pop. 166 včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. 274 s pozemkem parc.č.226, 229, 274 a 276 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Mnichov pod Pradědem bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Celkový popis nemovitosti Město Vrbno pod Pradědem se nachází na soutoku Bílé, Střední a Černé Opavy v podhůří nejvyššího pohoří Jeseníků, v rozmezí přibližně 520-590 metrů nad mořem. Město má 5 částí a 3 katastrální území včetně Mnichova pod Pradědem. Město má 1018 obyvatel a přiměřenou občanskou vybavenost je zde plastikářský, dřevařský, sklářský a textilní průmysl, velmi dobré podmínky pro zimní sporty a dostatek ubytovací kapacity pro rekreanty. Vzdušnou čarou 14km od Mnichova je vzdálená nejvyšší hora Moravy Praděd. Vlakové spojení zajišťuje místní železnice z Krnova a Bruntálu s konečnou stanicí ve Vrbně. Mnichovem prochází silnice II/445 podél řeky Černá Opava, která se vlévá do Opavy ve Vrbně. Silnice I/445 ve Vrbně se spojuje na křižovatce se silnicí II/451 a odbočuje na jih přes Karlovu Studánku údolím Bílé Opavy. Silnice II/451 vede z Karlovic směrem na západ kde se napojuje na silnici II/450. Rodinný dům je situován v dolní třetině Mnichova asi 2km od křižovatky silnici v centru Vrbna. Zástavba obce je podél řeky a souběžné silnice II/445 a částečně s místní rovnoběžnou komunikací na druhé straně řeky nebo podél kratší pomocné komunikace z hlavní silnice odbočující. Na takové odbočce stojí po levé straně směrem do kopce rodinný dům se zahradou i obě parcely ( p.č. 226 a 229)- travnatá plocha a neplodná půda. Tyto patrcely jsou 90 m jižněji od domu, rovněž podél místní komunikace jako zahrada RD (p.č. 276). Rodinný dům stojí v zahradě u místní odbočky z hlavní silnice. Roh zahrady která obklopuje ze všech 4 stran RD je cca 20m od odbočky. Na protější straně ulice jsou podél hlavní silnice jen pole. Více rodinných domů stojí podél souběžné cesty kolem řeky směrem západním. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 5 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 166 v obci Vrbno pod Pradědem okr. Bruntál Znalecký posudek č. 1712-143/2010 Popis bytového domu : Konstrukce a vybavení Základy Podezdívka Zdivo Stropy Krov, střecha Krytina Komíny Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady Vnější obklady Schody Dveře Vrata Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Záchod Popis z kamene nezjištěno cihelné Pravděpodobně trámové Dřevěný krov, štíty z eternitových šablon eternitové šablony 2 x Pozinkované žlaby a svody nezjištěno Vápenná hladká nezjištěno ne nezjištěno nezjištěno ne dřevěná kastlová dvojitá nezjištěno nezjištěno nezjištěno nezjištěno ne nezjištěno nezjištěno ne nezjištěno nezjištěno nezjištěno nezjištěno Stáří a stavebně technický stav objektu : Přesné stáří domu nebylo možné zjistit. Dům se jeví toho času neobydlený. Garáž na zahradě před pravou částí domu je postavena později a je zapsána na LV č. 275 ve vlastnictví Naděždy Hanákové. Údržba domu není delší domu prováděna eternit u štítu je ulámaný. Stav uvnitř domu nebylo možné zjistit, zahrada je oplocena a nepřístupná. Zahrada kolem RD je obklopena z jihu a západu polem a zahradou souseda. Na severní straně sousední se zahradou dvůr a vedlejší stavba sousedního RD. Další dva pozemky ( parc.č. 229 a 226) jsou pod zahradou a RD souseda z jižní strany - ( č.p. 349) na parc. č. 228/I a 228/2. Kratší stranou přiléhají k silnici. Navazují na sebe a parc.č 226 - (zarostlá neplodná půda) je delší a sousedí s porostem v majetku obce. Travnatá plocha ( louka) parc.č. 229 má stejnou délku jako jižní strana parc.č. 228/1 a 2. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 6 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 166 v obci Vrbno pod Pradědem okr. Bruntál Znalecký posudek č. 1712-143/2010 Oceňovaná nemovitost Rodinný dům č.p. 166 včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. 274 s pozemkem parc.č. 274, 229, 226 a 276 v k.ú. Mnichov pod Pradědem, obec Vrbno pod Pradědem, okres Bruntál, vše zapsáno na LV č. 19. Odhad obvyklé ceny předmětu dražby - nemovitosti Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 7 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 166 v obci Vrbno pod Pradědem okr. Bruntál Znalecký posudek č. 1712-143/2010 2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ 2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV. Vzhledem k tomu, že nebyla umožněna prohlídka nemovitostí není věcná hodnota stanovována, neboť není známo vybavení a nelze posoudit technický stav objektu. 2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného : V současné době není dle sdělení objednatele posudku a informací získaných při místním šetření na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a tržním podmínkám v dané lokalitě, nebyla tato metoda pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. použita. Výnosová metoda nemá v daném případě dostatečnou vypovídající schopnost. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 8 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 166 v obci Vrbno pod Pradědem okr. Bruntál Znalecký posudek č. 1712-143/2010 2.3. SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Rodinný dům č.pop. 166 Mnichov pod Pradědem s pozemky Popis Jedná se o rodinný přízemní, nepodsklepený, střecha sedlová bez zateplení stojící obklopen ze 4 stran zahradou u místní komunikace u začátku odbočky z hlavní silnice ve třetině délky místní části Mnichov blíž města Vrbno pod Pradědem. Na zahradě před pravou ¼ domu stojí dvojgaráž, obrácena vraty směrem k jihu před rodinný dům. Tato garáž není předmětem tohoto ocenění, vlastní jen Naděžda Hanáková, která vlastní také 2/4 rodinného domu a pozemků parc.č. 274, 276, 226 a 229. Jedná se o bývalé selské stavení s trojdílnými okny směrem na jih ve štítu a podél uliční východní strany v počtu asi 5ks. V podkroví nejsou obytné místnosti, půda je nezateplená, okna ve štítě jsou jednoduchá. Dům je napojen na elektřinu a voda je pravděpodobně z vlastní studny. V nové přiléhající místní komunikaci je veden plyn. Část pozemků parc. č. 226 a 229 není ve funkčním celku s rodinným domem a je umístěna cca 200 m od rodinného domu, jedná se o 1597 m 2. Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí v obci Vrbno pod Pradědem a širším okolí jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné rodinné domy, nebo rekreační chalupy. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Č. Lokalita Počet místností (pokoje + Garáž Jiné kuchyně) Oceň. starší RD se zahradou, horší stav, pozemek 1597 + Mnichov nezjištěno ne objekt 551m2 (1) (2) (3) (4) (5) 1 Vrbno pod Pradědem 5+1 ano starší RD se zahradou, pozemek 400m2, všechny sítě 2 Mnichov 5+2 ano RD se zahradou, obyvatelný, horší stav, pozemek 788m2 3 Heřmanovice 3+1 ne starší RD se zahradou po rekonstrukci, pozemek 2500m2 Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Kč Koef. redukce na pramen ceny K CR Cena po redukci na pramen ceny Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 poloha velikost garáž stav a vybavení jiné úvaha znalce IO (1-4) Cena oceňovaného objektu. Kč (1) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) 1 1 180 000 0,75 885 000 1,00 0,95 1,05 1,20 0,90 1,05 1,13 783 186 2 1 569 000 0,75 1 176 750 1,00 0,90 1,05 1,25 0,95 1,05 1,18 997 246 3 989 000 0,75 741 750 1,00 1,00 1,00 1,15 1,00 1,05 1,21 613 017 Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 9 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 166 v obci Vrbno pod Pradědem okr. Bruntál Znalecký posudek č. 1712-143/2010 Celkem průměr Kč 797 816 Minimum Kč 613 017 Maximum Kč 997 246 K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší horší) K5 Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší horší) K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00. Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné rodinné domy a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,75 (navrženo 0,75). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 613 017,- Kč až 997 246,- Kč. Uvedená nemovitost- má tyto kladné stránky : dům je situován v řídce zastavěné části obce s velkou zahradou kolem domu umístění v rekreační oblasti rozsáhlé chráněné území Uvedená nemovitost má tyto slabší stránky : vzdálenost do centra kde je základní občanská vybavenost je dost velká horší technický stav delší dobu neobydlený dům má většinou za následek zhoršené podmínky pro zdravé bydlení Stav interiéru domu a technické zázemí není hodnoceno z důvodů nedostupnosti nemovitosti. Popis srovnávacích objektů je uveden v příloze č. 5 znaleckého posudku. Všechny srovnávané nemovitosti se nachází ve stejné nebo obdobné lokalitě jako oceňovaný rodinný dům. Obecná hodnota Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, lokalitu, stavebně technický stav, velikost a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro zadané nemovitosti navržená na 800 000,- Kč. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 800 000,- Kč (slovy : osmsettisíc korun českých). ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 nemovitostí 800 000 Kč / 4 = 200 000 Kč ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 2/4 nemovitostí 800 000 Kč / 4 x 2 = 400 000 Kč Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 10 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 166 v obci Vrbno pod Pradědem okr. Bruntál Znalecký posudek č. 1712-143/2010 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 19 ze dne 18. 08. 2010 pro k.ú. Mnichov pod Pradědem v oddíle C - omezení věcnými břemeny (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na č. LV č. 19 ze dne 18. 08. 2010 pro k.ú. Mnichov pod Pradědem v oddíle C - omezení nařízením exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zástavním právem smluvním, zástavním právem exekutorským (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení nařízením exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zástavním právem smluvním, zástavním právem exekutorským není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika V současné době není dle předložených podkladů na výše uvedených nemovitostech uzavřená žádná nájemní smlouva. K oceňovaným nemovitostem se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňované nemovitosti a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti, funkčnímu využití rodinného domu, právním vztahům, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním rodinným domům a zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 a 2/4 rodinného domu č.pop. 166 včetně všech součástí a příslušenství postavené na pozemku parc.č. 274 s pozemkem parc.č. 226, 229, 274 a 276 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Mnichov pod Pradědem, obec Vrbno pod Pradědem, okres Bruntál, vše zapsáno na LV č. 19 vedených u Katastrálního úřadu pro Severomoravský kraj, KP Bruntál podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění 29.09.2010 po zaokrouhlení na : ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 nemovitostí 200 000 Kč (slovy : dvěstětisíc korun českých ) ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 2/4 nemovitostí 400 000 Kč (slovy : čtyřistatisíc korun českých ) V Brně, dne 22.10. 2010 Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 420 602755296 e-mail: svancarova@iol.cz Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 11 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům č. pop. 166 v obci Vrbno pod Pradědem okr. Bruntál Znalecký posudek č. 1712-143/2010 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 15.6.1993 č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne 15.2.2000 č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1712-143/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 12 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Mapa obce
Rodinný dům Mnichov pod Pradědem č. pop. 166 Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 1 : Celkový pohled na objekt č. pop. 166 Foto 2: Celkový pohled na objekt č. pop. 166 fotodokumentace strana 1
Rodinný dům Mnichov pod Pradědem č. pop. 166 Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 3 : Zadní část RD Foto č. 4 : Celkový pohled na objekt č. pop. 166 fotodokumentace strana 2
Rodinný dům Mnichov pod Pradědem č. pop. 166 Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 5 : Boční část RD Foto č. 6 : Pozemek parc. č. 229 a 226 fotodokumentace strana 3
Rodinný dům Mnichov pod Pradědem č. pop. 166 Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 7 : Pozemek parc. č. 229 a 226 fotodokumentace strana 4