ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 24/7114/2015 o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 291/3 v bytovém domě č.p. 291, včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 230, k.ú. Terezín, v ulici Pražská v Terezíně, okres Litoměřice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 24/7114/2015 LV no.: 968 Name of subject / Předmět ocenění: Jednotka (podle zákona č. 72/1994 Sb.) - byt č. 291/3 v bytovém domě č.p. 291, včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 230, k.ú. Terezín, v ulici Pražská v Terezíně, okres Litoměřice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Pražská 291, 411 55 Terezín Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 629.651 Kč Market value Tržní hodnota 600.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Kč Common price Obvyklá cena 600.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 601.000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: byt č. 291/3 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) Čísla parcel Parcel of land nr. sklep Size: Velikost obytná zóna Type: Druh 230 podíl 1083/9675 z 414 m 2 tj. 46 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura úplná, odpovídající velikosti města Unit price: Jednotková cena 558 Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: m 2 Office area: Kancelářské plochy: m 2 Floor area: Podlahová plocha: Unit price: Jednotková cena: 86,6 m 2 Storage area: Skladové plochy: 6.928,- Kč/m 2 Income: Příjem: Other and manufacturing: Ostatní m 2 m 2 Kč Building finished in year Rok pořízení: cca 1900 Cost: Náklady: Kč Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): 60 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 968 je byt ve vlastnictví Květoslavy Achouri, bytem Pražská 291, 411 55 Terezín. Restricting conditions / omezující podmínky V části C listu vlastnictví č. 968 je evidováno: - zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo 3950 ve výši 310.000,-Kč a na budoucí pohledávky do výše 310.000,-Kč, vzniklé do 16.3.2026, oprávnění pro společnost Acema Credit Czech, a.s. (IČ 26158761), ze dne 16.12.2010, právní účinky vkladu práva ke dni 21.12.2010, - zástavní právo soudcovské pro pohledávku ve výši 28.664,-Kč dle návrhu doručeného soudu dne 12.1.2012, oprávnění pro společnost O.K.V. Leasing, s.r.o. (IČ 63487063), usnesení Okresního soudu v Litoměřicích 10 E- 6/2012-11 ze dne 16.01.2012, právní moc ke dni 10.2.2012 - zástavní právo exekutorské ve výši 8.776,- Kč s příslušenstvím ve prospěch ČEZ Prodej, s.r.o. (IČ 27232433), Exekutorský úřad Děčín 112 EX-4662/2012-13 ze dne 05.02.2013, - exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Děčín 112 EX-4662/2012-15 ze dne 27.02.2013 - exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Chrudim 129 EX-133/2012-8 ze dne 16.04.2012 - nařízení exekuce Okresního soudu v Litoměřicích 16 EXE-8238/2012-9 ze dne 12.09.2012 - rozhodnutí o úpadku, usnesení Krajského soudu v Ústí nad Labem KSUL 69INS-25119/2012 -A-8 ze dne 22.10.2012 Výše uvedená omezení nejsou v celkovém návrhu obvyklé ceny zohledněna. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 968 není vlastnické právo k jednotce omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 968 je evidováno: - zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo 3950 ve výši 310.000,-Kč a na budoucí pohledávky do výše 310.000,-Kč, vzniklé do 16.3.2026, oprávnění pro společnost Acema Credit Czech, a.s. (IČ 26158761), ze dne 16.12.2010, právní účinky vkladu práva ke dni 21.12.2010, - zástavní právo soudcovské pro pohledávku ve výši 28.664,-Kč dle návrhu doručeného soudu dne 12.1.2012, oprávnění pro společnost O.K.V. Leasing, s.r.o. (IČ 63487063), usnesení Okresního soudu v Litoměřicích 10 E- 6/2012-11 ze dne 16.01.2012, právní moc ke dni 10.2.2012 - zástavní právo exekutorské ve výši 8.776,- Kč s příslušenstvím ve prospěch ČEZ Prodej, s.r.o. (IČ 27232433), Exekutorský úřad Děčín 112 EX-4662/2012-13 ze dne 05.02.2013. Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití byt. Z dostupných informací a podle zjištění na místě je jednotka užívána pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - vysoká světlá výška místností (3,7 m) - v těsné blízkosti frekventovaná silnice Strong points / silné stránky: - dostatek parkovacích míst v blízkosti domu - prostorný byt - dobrá dostupnost občanské vybavenosti Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 968 pro k.ú. a obec Terezín, prokazující stav evidovaný k datu 2.2.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Terezín, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ znalecký posudek č. 299/6869/2014 vyhotovený dne 21.8.2012 znaleckým ústavem ENI CONSULT spol. s r.o. c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 21.1.2015 za účasti Mgr. Miroslavy Laňkové, přítomné v bytě v době prohlídky. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 766470 Název katastrálního území: Terezín Kód obce: 565717 Název obce: Terezín Počet obyvatel obce: 2.942 Datum stanovení počtu obyvatel: 16.12.2013 Kód okresu: CZ0423 Název okresu: Litoměřice Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Obytná zóna Infrastructure / infrastruktura: Město Terezín má 2.942 obyvatel (podle Malého lexikonu obcí ČR 2013 ČSÚ), nachází se v Ústeckém kraji, v okrese Litoměřice, přibližně 3 km jižně od města Litoměřice a přibližně 65 km severozápadně od centra hlavního města Prahy. Město má dostatečnou občanskou vybavenost (městský úřad, pošta, základní škola, mateřská škola, ordinace lékařů, kulturní zařízení, obchody, restaurace a ostatní služby). Po dopravní stránce je město Terezín dobře dostupné silniční dopravou, městem prochází silniční komunikace II/608, v blízkosti města leží silniční komunikace I/15 a dálnice D8 (E55) Praha - Ústí nad Labem - S.R.N. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nacházejí v severovýchodní části města, v lokalitě se zástavbou převážně bytovými domy, v ulici Pražská. V lokalitě je rozvod el. proudu, pitné vody, kanalizace a zemního plynu. Short description property / stručný popis majetku: Jednotka č. 291/3: Oceňovaný byt je situován v 1. nadzemním podlaží řadového bytového domu č.p. 291, umístěného na pozemku čís. parcely 230, k.ú. Terezín. Dispoziční řešení: Oceňovaný byt o velikosti 3+1 sestává z předsíně, koupelny, záchodu, kuchyně, komory a 3 pokojů. K bytu náleží sklep o podlahové ploše 19,8 m2. Podlahová plocha: předsíň 7,0 m 2 koupelna 6,0 m 2 WC 0,4 m 2 kuchyně 10,0 m 2 pokoj č. 1 18,4 m 2 pokoj č. 2 21,6 m 2 pokoj č. 3 23,2 m 2 Celkem 86,6 m 2 Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce domu jsou zděné, střecha je sedlová s vaznicovým krovem a taškovou krytinou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, stropy jsou s rovným podhledem, schodiště jsou betonová s teracovými stupni, podlahy jsou betonové s povrchem z keramické dlažby a broušeného teraca, okna v oceňovaném bytě jsou dřevěná zdvojená a dřevěná špaletová, dveře jsou hladké plné i prosklené do kovových zárubní, vnitřní omítky jsou štukové, vnější omítky jsou břízolitové. - 4 -
Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, vody včetně teplé, plynu a kanalizace, vytápění je etážové teplovodní v jednotlivých bytech, příprava teplé vody je zajišťována samostatně v jednotlivých bytech. Vybavení bytu tvoří vana, umývadlo, záchod, topná tělesa, kotel na elektřinu, elektrický bojler, vodovodní míchací baterie, vnitřní dveře, zvonek, poštovní schránka, dále vnitřní instalace elektrického proudu, vody, kanalizace, tepla a teplé užitkové vody apod. Podlahy bytu mají krytinu z povlaků PVC a keramické dlažby. Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu nebylo zjištěno, podle informací z archivu stavebního úřadu Městského úřadu Terezín pochází bytový dům přibližně z počátku 20. století, předpokládané stáří domu tedy činí přibližně 110 roků. Stavební stav domu i bytu odpovídá stáří, provedeným stavebním úpravám a běžné údržbě. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady. Pozemky: K oceňovanému bytu č. 291/3 náleží podíl o velikosti 1083/9675 na pozemku čís. parcely 230 (výměra 397 m2), k.ú.terezín. Pozemek je zastavěný stavbou bytového domu, je rovinné konfigurace, napojený na inženýrské sítě el. proudu, vody, kanalizace a plynu. Pozemek je směrem z ulice přístupný z veřejné komunikace ve vlastnictví Města Terezín, z nádvoří je přístupný z pozemku v podílovém spoluvlastnictví společenství vlastníků bytových domů. Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy v příloze. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) jednotky podle zákona č. 72/1994 Sb. - bytu č. 291/3 v bytovém domě č.p. 291, včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 230, k.ú. Terezín, v ulici Pražská v Terezíně, okres Litoměřice, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 968 pro k.ú. a obec Terezín u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Litoměřice, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 21. ledna 2014 Slovy: Šestsettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi 600.000,- Kč V části C listu vlastnictví č. 968 je evidováno zástavní právo smluvní, zástavní právo soudcovské, zástavní právo exekutorské, nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji a rozhodnutí o úpadku (podrobněji v části C listu vlastnictví č. 968 v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č. 968. Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje případné dluhy související se správou domu a pozemku. Jiná rizika v souvislosti s oceňovanými nemovitými věcmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 24/7114/2015. Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 5. února 2015-6 -
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 24/7114/2015 LV no.: 968 Item no. Pol.č. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Obytná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 byt č. 291/3 86,60 17 436 1 509 958 60,0 603 983 Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 603 983 Comments Komentář Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem za podíl 1083/9675 m 2 Kč/m 2 Kč Comments 1 230 zastavěná plocha a nádvoří 46,00 558 25 668 podíl o velikosti 1083/9675 Lands subtotal - Pozemky mezisoučet 25 668 Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 629 651 Kč Item no. Pol.č. Yield value - Výnosová hodnota Name Název Total / Celkem Area for lease Pronajímatelná plocha Lease price per sq. m. Cena za pronájem m2 Gross yield Costs total Net yield Hrubý výnos Náklady celkem Čistý výnos Capitalization rate Kapitalizační míra Yield value Výnosová hodnota m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok Kč Kč % Kč 0 0 6,0 0 0 Comments Komentář Item no. Pol.č. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Název Realized / offer price Date of sale / offers Residential / utility area Type of housing units Unadjusted price Rate of price adjustment Realizovaná / Datum prodeje / Obytná / užitná Typ bytové Neupravená Koeficient nabídková cena nabídky plocha jednotky cena cenové úpravy Total price of residential / utility area Celková cena obytné / užitné plochy Price of buildings Cena za objekty Kč m 2 Kč/m 2 mil. Kč Kč/m 2 1 BJ Terezín, ul. Dlouhá 549 000,00 I-2015 75,00 3+1 7 320 0,90 494 100,00 6 588 2 BJ Terezín, ul. Dolní vodní brána 700 000,00 I-2015 72,00 3+1 9 722 0,80 560 000,00 7 778 3 BJ Terezín, ul. Prokopa Holého 750 000,00 I-2015 93,00 3+1 8 065 0,80 600 000,00 6 452 Comments Komentář nabídka 1) osob. vlast. 1.NP, nutná rekonstrukce nabídka 2) osob. vlast. 3.NP, euro okna nabídka 3) osob. vlast. 2.NP, byt v dobrém stavu 1) nabídka realitní kanceláře Bart Reality, s.r.o., Praha 2) nabídka realitní kanceláře Agentura REPRE, Litoměřice 3) nabídka realitní kanceláře RE/MAX Vision, Ústí nad Labem Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,630 mil.kč 0,000 mil.kč 0,601 mil.kč 0,600 mil.kč
Budova č.p. 291 (jižní strana) Budova č.p. 291 (severní strana) Vchod do č.p. 291 (jižní strana) Vchod do č.p. 291 (severní strana) Přístupová komunikace Společné prostory domu Předsíň Koupelna
Kuchyně Pokoj 1 Pokoj 2 Pokoj 3