ZNALECKÝ POSUDEK č. 1556/2011 O ceně obvyklé na rodinném domě s dílnou v ul. Okružní č.p.241 s příslušenstvím a pozemky č. par. 240/1 a 240/2 zastavěná plocha a nádvoří, zahrad č.par. 2867/2 a 2867/43, trvalý travní porost č.par. 2876/1, 2876/2 a 2876/3, orné půdy č.par. 2877/4 a lesního pozemku č.par. 3750 v obci Borovany, okres České Budějovice a kat. území Borovany. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Vendula Flajšhansová Exekutorský úřad Plzeň - sever Divadelní 2728/2a 301 00 Plzeň na základě usnesení provedení exekuce Okresního soudu Českých Budějovicích 21 Nc 6350/2007-7 121 EX 6217/07-50 Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 11.5.2011 posudek vypracoval: Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice Posudek obsahuje včetně titulního listu 1 stran textu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Vejprnicích 4.6.2011
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé na rodinném domu s dílnou a příslušenstvím a pozemky ( zastavěná plocha a nádvoří, zahrad, trvalý travní porost, orná půda a lesní pozemek) v obci Borovany, okres České Budějovice a kraj Jihočeský. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům s pozemky Adresa nemovitosti: Okružní 241 373 12 Borovany Kraj: Jihočeský Okres: České Budějovice Obec: Borovany Katastrální území: Borovany Počet obyvatel: 3 960 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 56,9454 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 56,95 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 11.5.2011 za přítomnosti vykonavatele exekutora. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN katastrálního úřadu LV 301 - kopie snímku z katastrální mapy - údaje a stav zjištěné v místním šetření znalcem - informace od realitních kanceláří působící v danné lokalitě, drobných zemědělců, obecního úřadu Borovany a z vlastních zdrojů. 5. Vlastnické a evidenční údaje Sigmund Petr, Luční 272, 373 12 Borovany 6. Dokumentace a skutečnost byla pořízena fotodokumentace znalcem - v den ohledání byla nemovitost vlastníkem. zpřístupněna
- 3-7. Celkový popis nemovitosti Obce Borovany je vzdálena od Českých Budějovic cca 20 km a od obce Ledenice cca 4 km. Nemovitost je v obci Borovany v ul. Okružní v zástavbě rodinných domů z přístupem po místní zpevněné komunikaci, kde jsou veškeré inženýrské sítě. V obci je občanská vybavenost, škola, školka, obecní úřad, policie a další. Nemovitost je přístupná z místní zpevněné - asfaltové komunikace a je připojena na obecní vodovod a kanalizaci, elektřinu 220/380V, zemní plyn je v obci objekt nepřipojen. Nemovitost byla stavebně dokončena cca v roce 1952. Jde o samostatný rodinný dům částečně podsklepený bez izolace proti zemní vlhkosti s jedním nadzemním podlažím a podkrovím se sedlovou středou a pálenou taškou. Obvodové zdivo je cihelné s na 450 mm, stropy dřevěné povalové, omítky vápenné s nátěrem, okna drěvěné dvojité, podlahy dlažby a PVC, topení ústřední s kotlem na tuhá paliva, teplá voda bojler, odpady v litině, rozvody elektřiny v hliníku. Část objektu je se zateplenou fasádou. DISPOZICE: v suterénu je sklep na brambory a sklep na ovoce, kotelna se skladem paliva. V I.NP je, chodba odkud je přístup do sklepa a do podkroví, kuchyně, obývací pokoj, pokoj, koupelna a WC splachovací. Druhá polovina nemovitosti je dílna autoelektrikářská. V podkroví je jeden pokoj a půda. Technický stav objektu je velmi špatný nutná rekonstrukce - větší investice do opravy. Poloha nemovitosti je v klidné a preferované části obce Borovany.Na stavebním pozemku č.par. 240/2 je dřevěná kolna, kde je uloženo různé staré věci. K objektu přináleží pozemky č.par. 2867/2 a 2867/43 zahrada nejsou oplocené a je zde různý stavební materiál a stavební agregáty ( elektrocentrály). Další pozemky jsou na okraji obce a dle informací jsou v zástavbě rodinných domů a je možno je brát jako pozemky pro výstavbu k bydlení. Lesní pozemek je za obcí a je osázen porostem přesná poloha nebyla určena ani vlastníkem. 8. Obsah posudku a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům b) Pozemky b 1 ) Pozemky k RD b 2 ) Pozemky k výstavbě b 3 ) Pozemek lesa
- 4 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům - 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: sklep: 5,6*9,5 = 53,20 m 2 I.NP: 10,25*22,10 = 226,53 m 2 podkroví se zastřešením : 10,25*22,1 = 226,53 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška sklep: 53,20 m 2 2,20 m I.NP: 226,53 m 2 3,25 m podkroví se zastřešením : 226,53 m 2 1,90 m Obestavěný prostor: sklep: (5,6*9,5)*(2,20) = 117,04 m 3 I.NP: (10,25*22,10)*(3,25) = 736,21 m 3 podkroví se zastřešením : (10,25*22,1)*(1,90) = 430,40 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 283,65 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy: mělké založení bez izolace P 100,00 2. Zdivo: zděné tl. 45 cm S 100,00 Část [%]
- 5-3. Stropy: dřevěné S 100,00 4. Střecha: krov dřevěný vázaný S 100,00 5. Krytina: pálená krytina S 100,00 6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech S 100,00 7. Vnitřní omítky: dvouvrstvé vápenné omítky S 100,00 8. Fasádní omítky: břízolitové omítky S 50,00 zateplená 70mm S 50,00 9. Vnější obklady: C 100,00 10. Vnitřní obklady: běžné obklady P 100,00 11. Schody: žulové P 50,00 dřevěné P 50,00 12. Dveře: hladké plné dveře S 100,00 13. Okna: dřevěná zdvojená okna S 100,00 14. Podlahy obytných místností: PVC P 100,00 15. Podlahy ostatních místností: běžná keramická dlažba P 100,00 16. Vytápění: ústřední S 100,00 17. Elektroinstalace: světelná třífázová S 100,00 18. Bleskosvod: C 100,00 19. Rozvod vody: ocelové trubky S 100,00 20. Zdroj teplé vody: bojler S 100,00 21. Instalace plynu: C 100,00 22. Kanalizace: litinové S 100,00 23. Vybavení kuchyně: běžný elektrický sporák S 100,00 24. Vnitřní vybavení: WC, umyvadla, sprchové kouty S 100,00 25. Záchod: S 100,00 26. Ostatní: S 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy: P 8,20 100,00 0,46 3,77 2. Zdivo: S 21,20 100,00 1,00 21,20 3. Stropy: S 7,90 100,00 1,00 7,90 4. Střecha: S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina: S 3,40 100,00 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce: S 0,90 100,00 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky: S 5,80 100,00 1,00 5,80 8. Fasádní omítky: S 2,80 50,00 1,00 1,40 S 2,80 50,00 1,00 1,40 9. Vnější obklady: C 0,50 100,00 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady: P 2,30 100,00 0,46 1,06 11. Schody: P 1,00 50,00 0,46 0,23 P 1,00 50,00 0,46 0,23 12. Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3,20 13. Okna: S 5,20 100,00 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností: P 2,20 100,00 0,46 1,01 15. Podlahy ostatních místností: P 1,00 100,00 0,46 0,46 16. Vytápění: S 5,20 100,00 1,00 5,20 17. Elektroinstalace: S 4,30 100,00 1,00 4,30 18. Bleskosvod: C 0,60 100,00 0,00 0,00 19. Rozvod vody: S 3,20 100,00 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody: S 1,90 100,00 1,00 1,90 21. Instalace plynu: C 0,50 100,00 0,00 0,00 22. Kanalizace: S 3,10 100,00 1,00 3,10 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 100,00 1,00 0,50
- 6-24. Vnitřní vybavení: S 4,10 100,00 1,00 4,10 25. Záchod: S 0,30 100,00 1,00 0,30 26. Ostatní: S 3,40 100,00 1,00 3,40 Součet upravených objemových podílů: 90,46 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9046 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 2 290,- Kč/m 3 Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1,0900 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9046 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1690 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,3360 Základní cena upravená = 6 543,12 Kč/m 3 Plná cena: 1 283,65 m 3 * 6 543,12 Kč/m 3 = 8 399 075,99 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 59 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 41 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 59 / 100 = 59,000 % - 4 955 454,83 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = 3 443 621,16 Kč
- 7 - b) Pozemky b 1 ) Pozemky k RD - 27-32 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] stp 240/1 340,00 56,95 19 363,- stp 240/2 357,00 56,95 20 331,15 Součet 39 694,15 Úprava ceny příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 3 969,42 Mezisoučet 43 663,57 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,3360 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 126 527,59 Pozemky zahrad a ostatních ploch oceněné dle 28 odst. 5. Základní cena = 56,95 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada 2867/2 1 073,00 56,95 61 107,35 zahrada 2867/43 474,00 56,95 26 994,30 Součet 88 101,65 Úprava ceny - příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 8 810,16 Mezisoučet 96 911,81 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,3360 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 5 - celkem 112 331,80 Pozemky k RD - zjištěná cena = 238 859,39 Kč
- 8 - b 2 ) Pozemky k výstavbě - 27-32 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 3: Základní cena = cena dle 28 odst. 1 písm. a) až l) = 56,95 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra Úprava Jedn. cena Cena [Kč] [m 2 ] ceny [Kč/m 2 ] trvalý travní porost 2876/1 126,00 0,8 45,56 5 740,56 trvalý travní porost 2876/2 378,00 0,8 45,56 17 221,68 trvalý travní porost 2876/3 61,00 0,8 45,56 2 779,16 orná půda 2877/4 2 010,00 0,8 45,56 91 575,60 Součet 117 317,- Součet 117 317,- Úprava ceny - příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 11 731,70 Mezisoučet 129 048,70 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,3360 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 3 - celkem 373 955,26 Pozemky k výstavbě - zjištěná cena = 373 955,26 Kč b 3 ) Pozemek lesa - 27-32 Lesní pozemek oceněný dle 30. Ocenění: Název Parcelní číslo SLT Výměra [m 2 ] JC [Kč/m 2 ] Úprava [%] UC [Kč/m 2 ] Cena [Kč] lesní pozemek 3750 6S 3 576,00 5,85 5,85 20 919,60 Mezisoučet 20 919,60 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Lesní pozemek oceněný dle 30 - celkem 20 919,60 Pozemek lesa - zjištěná cena = 20 919,60 Kč
- 9 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Rodinný dům = 3 443 621,16 Kč b) Pozemky b 1 ) Pozemky k RD = 238 859,39 Kč b 2 ) Pozemky k výstavbě = 373 955,26 Kč b 3 ) Pozemek lesa = 20 919,60 Kč Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 4 077 360,- Kč ZÁVĚREČNÉ POROVNÁNÍ A STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ: 1. Na prodej rodinného domu v obci Trhové Sviny o podlahové ploše 115 m 2, a pozemkem o výměře 1 800 m 2. Jde o nemovitost po rekonstrukcí je nutné dokončit drobné úpravy je zde 3 + 1 se sociálním zařízením bez půdní vestavby. Prodejní cena... 1 999 000,-Kč 2. Prodaný rodinný dům v obci Borovany o podlahové ploše 285 m 2, s pozemkem o výměře 1 258 m 2. Jde o nemovitost po rekonstrukci s bytovou jednotkou 5 + 1 se sociálním zařízením, podkroví stavebně neupraveno možnost vestavby. v objektu je pneumservis s dílnou a s vedlejší stavbou sklad na pneumatiky. Prodejní cena byla... 2 790 000,-Kč 3. Dle injformací obce Borovany se pozemky k výstavbě - rodinných domů prodávají v ceně 50,- Kč/m 2 4. Prodej pozemků zemědělská půda o výměře 4 904m 2, na okraji inženýrské sítě s přístupem po nezpevněné komunikaci. Prodejní cena je 73,-Kč/m2 celková je 358 000,-Kč 1. Při porovnání s nabízenými rodinnými domy s příslušenstvím a pozemky v obci Borovany a okolí, lze cenu obvyklou (tržní) za rodinný dům v ul. Okružní 241 s příslušenstvím a pozemky č.par. 240/1 a 240/2 stavební a č.par. 2867/2 a 2867/43 zahrady stanovit. Cena obvyklá v místě, čase a vzhledem k technickému stavu nemovitosti velká investice pro dokončení rekonstrukce. Cena obvyklá (tržní) lze stanovit na částku...1 850 000,-Kč
- 10-2. Při porovnání cen pozemků trvalý travní porost s možností výstavby lze cenu obvyklou v místě a čase a vzhledem k tomu že pozemky jsou s možností připojení na inženýrské sítě na částku. Cena obvyklá u pozemků č.par. 2876/1, 2876/2, 2876/3 trvalý travní porost s pozemkem č.par. 2877/4 orná půda. Jde o pozemky, které spolu sousedí a jde vytvořit celek celková výměra 2575m 2 lze použít pro výstavbu dvou rodinných domů. Cena Obvyklá (tržní) lze stanovit na částku...141 625,- Kč 3. Cena obvyklá pro pozemek lesní č.par. 3750 s porosty, lze v místě a čase stanovit na částku...37 500,- Kč Ve Vejprnicích, 4.6.2011 Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.5.2001 pod č.j. Spr 1798/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná Okresním Živnostenským úřadem Plzeň - sever pod č.j.: ŽÚ/992/02 ev.č.: 340500-78986-01 ze dne 23.4.2001 pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1556/2011 znaleckého deníku.