ZNALECKÝ POSUDEK. č. 1811/

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 1811/2012 O ceně obvyklé ( tržní) rodinného domu č.p. 110 s příslušenstvím a pozemky č.par. 13,1 a 175 zastavěná plocha a nádvoří a č.par. 96/1 zahrady v obci Zalužany, okres Příbram, kat. území Příbram. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Jaromír Peške Exekutorský úřad Plzeň - sever Jiráskovo nám Plzeň na základě usnesení provedení exekuce Okresního soudu v Příbrami 22 Nc 6195/ EX- 312/07-14 Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracoval: Kamil Němeček Na Zavážce Vejprnice Posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu a 17 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Vejprnicích

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé ( tržní) samostatného rodinného domu s příslušenstvím a pozemky vedenými v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří a zahrady v obci Zalužany, okres Příbram a kraj Středočeský. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Zalužany Zalužany Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Zalužany Katastrální území: Zalužany Počet obyvatel: 346 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a ) x 0, = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti soudního znalce a souseda vlastníka sousedního rodinného domu. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN katastrálního úřadu LV kopie snímku z katastrálních map - údaje a stav zjištěn při ohledání nemovitosti znalcem - místní šetření - informace od realitních kanceláří působících v dané lokalitě a z vlastních zdrojů o prodaných nemovitostech 5. Vlastnické a evidenční údaje Pazderník Jiří, Třebsko 32, Rožmitál pod Třemšínem 1/2 Pazderní Pavel, Třebsko 32, Rožmitál pod Třemšínem ½

3 Dokumentace a skutečnost - byla pořízena fotodokumentace znalcem, v den místního šetření viz příloha k nemovitostem. Nebyl přítomen vlastník. Soused, vlastník vedlejšího rodinného domu, který měl oceňovaný dům rok v pronájmu( před deseti lety ještě od předešlého vlastníka), poskytl základní informace znalci k vypracování znaleckého posudku. 7. Celkový popis nemovitosti Obec Zalužany leží v těsné blízkosti komunikace R- 4 Praha - Strakonice a cca 4,5km od obce Mirovice, která je spádovou obcí a 15 km od bývalého okresní města Příbram, kde je kompletní občanská vybavenost( školy, zdravotnické zařízení, obchodní centra, policie, pošta, banky, katastrální úřad, finanční úřad, sportoviště kulturní zařízení a další). Nemovitost je v centru obce na návsi u rybníka při příjezdu od rychlostní komunikace po levé straně v zástavbě rodinných domů. Přístup je po místní zpevněné komunikaci, kde jsou veškeré inženýrské sítě. V den ohledání bylo zjištěno znalcem a informaci potvrdili i sousedé, že nemovitost je odpojena od elektřiny 220/380, obecní vody. Kanalizační přípojka je na okraji nemovitosti. V obci není rozvod zemního plynu. Objekt je již delší dobu opuštěn cca 3roky a vlastník se zdržuje neznámo kde. Nemovitost je částečně podsklepena s dvěma nadzemními podlažími a podkrovím stavebně neupraveným. Původní stáří je cca z roku 1907 ale v roce 1950 byla provedena z větší části rekonstrukce oprava štítů, fasáda, střecha a další. V posledních letech je bez údržby a dochází k chátrání nemovitosti opadaná omítka na štítech poškozené klempířské prvky. Technické provedení: zděná stavba na 600mm cihelné zdivo a kamenné, stropy trámové povalové se záklopem, krov dřevěný trámový, sedlová střecha s pálenou taškou na latích, klempířské prvky pozink s nátěrem v horším stavu, okna dřevěná dvojitá špaletová, fasáda břízolit, sokl obložen kamenem. Nemovitost nebyla přístupná a proto nelze přesně stanovit technický stav interiéru nemovitosti. Informace o dispozici nemovitosti od sousedů. Dispozice nemovitosti: v suterénu je sklep V přízemí je chodba, WC, koupelna kuchyň, obývací pokoj a ložnice z chodby je přístup do patra a na zahradu. V I.NP je chodba, kuchyně, obývací pokoj, ložnice, koupelna a WC V podkroví je půda stavebně neupravena. Topení v objektu je lokální, rozvody vody v pozinku, ohřev vody v koupelnách kamna ( lázeňská), elektřina v hliníku, omítky původní vápenné, podlahy dřevěné a dlažby, standartní obklady, dveře dřevěné s tesařskou obložkou. Na nemovitost z ulice navazuje objekt garáže s dílnou. Přízemní nepodsklepený se sedlovou střechou s pálenou taškou, bez klempířských prvků, vrata dřevěná. V zadní části zadního traktu je stodola kamenná původní stavba ve velmi špatném stavu, která je průchozí na zahradu. Na dvorku je studna a dva vzrostlé stromy ořešáky. Na zahradě, která je oplocena jsou přestárlé porosty ovocné stromy. Technický stav nemovitosti je špatný s nutností rozsáhlejší rekonstrukce střechy, komínů, klempířských prvků, venkovních omítek, oken. Interiér nelze hodnotit.. Příslušenstvím nemovitosti je přípojka vody, elektřiny, objekt garáže, objekt stodoly, studna, ploty, porosty, dvorek, zahrada.

4 Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Rodinný dům b) Studny b 1 ) Studna c) Pozemky c 1 ) Pozemky

5 - 5 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota a 1 ) Rodinný dům - 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Středočeský kraj - do obyvatel Stáří stavby: 105 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 4 819,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: sklep: 5,5*5,5 = 30,25 m 2 I.NP: 12,5*12,5 = 156,25 m 2 II.NP: 12,5*12,5 = 156,25 m 2 podkroví se zastřešením: 12,5*12,5 = 156,25 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška sklep: 30,25 m 2 1,65 m I.NP: 156,25 m 2 2,50 m II.NP: 156,25 m 2 2,50 m podkroví se zastřešením: 156,25 m 2 1,65 m Obestavěný prostor: sklep: (5,5*5,5)*(1,65) = 49,91 m 3 I.NP: (12,5*12,5)*(2,50) = 390,63 m 3 II.NP: (12,5*12,5)*(2,50) = 390,63 m 3 podkroví se zastřešením: (12,5*12,5)*(1,65) = 257,81 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 088,98 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 156,25 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 499,00 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 3,19 Výpočet indexu cenového porovnání:

6 - 6 - Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné I typ B plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - Hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - Žádné nebo pouze přípojka elektr. energie I -0,10 6. Způsob vytápění stavby - Lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. II -0,05 nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Zanedbatelného rozsahu I -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Snižující hodnotu RD I -0, Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem III 0, Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu I -0, Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu (nutná V 0,40 rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 105 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,60 = 0,132 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti v obci - centrální území obce III 0,01 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem II 0,00 5. Školství a sport v obci - žádná základní škola I -0,03 6. Zdravotní zařízení v obci - žádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,890 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně I -0,10 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,132 * 0,890 * 0,900 = 0,106

7 - 7 - Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 4 819,- Kč/m 3 * 0,106 = 510,81 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 510,81 Kč/m 3 * 1 088,98 m 3 = ,87 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = ,87 Kč b) Studny b 1 ) Studna - 9 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Kopaná Hloubka studny: 6,50 m Ruční čerpadlo: 1 ks Kód CZ - CC: 2222 Ocenění: Základní cena dle příl. č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m ,- Kč další hloubka: 1,50 m * 3 810,- Kč/m ,- Kč ruční čerpadlo: 1 ks * 2 054,- Kč/ks ,- Kč Základní cena celkem = ,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3230 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,7030 Plná cena = ,42 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 105 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 110 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 105 / 110 = 95,455 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 % ,86 Kč Studna - zjištěná cena = 8 836,56 Kč

8 - 8 - c) Pozemky c 1 ) Pozemky Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná polocha a nádvoří 13/1 313,00 35, ,- zastavěná plocha a nádvoří ,00 35, ,- Součet ,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,7030 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,27 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 35,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada 96/1 690,00 35, ,- Součet ,- Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,7030 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem ,86 Pozemky - zjištěná cena = ,13 Kč

9 - 9 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Rodinný dům = ,87 Kč b) Studna = 8 836,56 Kč c) Pozemky = ,13 Kč Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí ,- Kč ZÁVĚČNÉ POROVNÁNÍ A STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ ( TRŽNÍ): 1. Nabízený rodinný dům v obci Chraštice zastavěná plocha 151m 2 a pozemek zahrady m 2. Rodinný dům je samostatný stavebně dokončen v roce 1950 bez dalších stavebních úprav a oprav, je delší dobu opuštěn cca 5 let s nutnou investicí do kompletní rekonstrukce. Přístup po místní asfaltové komunikaci, inženýrské sítě jsou odpojeny elektřina 220/380V, voda z vlastní studny a kanalizace do žumpy. Dispozice: sklípek, v přízemí chodba, WC, koupelna, obývací pokoj, kuchyňský kout a tři pokoje, podkroví stavebně neupraveno půda. Nabídková cena je ,-Kč 2. Prodán rodinný dům v obci Zalužany v zástavbě rodinných domů. Zastavěná plocha 109m 2 a výměra zahrady je 685m 2, je připojen na obecní vodovod, kanalizaci, elktřinu220/380v a zemní plyn obci není. Jde o objekt stavebně dokončen v roce 1947 v původním stavu bez stavebních úprav. Dispozičně je zde chodba, WC, koupelna, obývací pokoj, jídelna s kuchyňským koutem, dvě ložnice a v podkroví je pokoj a půda stavebně neupravena. Nemovitost byla delší dobu opuštěna bez údržby. Je ke kompletní rekonstrukci včetně hlavních prvků stavby. Rodinný dům byl prodán za ,-Kč 3. Prodaný rodinný dům v obci Kozárovice v zástavbě rodinných domů na okraji obce. Stavebně dokončen v roce 1950 v původním stavu jde o opuštěnou stavbu cca 3 roky. Je odpojena od elektřiny, voda z vlastní studny a zemní plyn v obci není. Zastavěná plocha nemovitosti je 119m 2 a pozemek zahrady je o výměře 1 028m 2. Dispozice: malý sklep, v I.NP je chodba, WC, koupelna s vanou, kuchyně, jídelna, obývací pokoj, dva pokoje. V podkroví je chodba, ložnice a půda stavebně neupravena. Nemovitost je v původním stavu vhodná ke kompletní rekonstrukci. Rodinný dům byl prodán za ,-Kč.

10 ZÁVĚR: Při porovnání s nabízenými a prodanými rodinnými domy s příslušenstvím a s pozemky v obci Zalužany a nejbližšího okolí. Při posouzení technického stavu nemovitostí původní stav z 50lech minulého století, nemovitosti neužívané opuštěné a odpojené od inženýrských sítí, kde nebyla prováděna údržba ani opravy. Při stanovení ceny obvyklé v místě a čase je nutné také přihlédnout k přesycenému trhu s nemovitostmi a díky trvající finanční krizi lze předpokládat další pokles cen nemovitostí. Vzhledem ke všem těmto okolnostem lze cenu obvyklou v místě a čase za rodinný dům č.p. 110 s příslušenstvím a pozemky č.par. 13/1 a 175 zastavěná plocha a nádvoří a zahrady č.par. 96/1 stanovit na částku ,- Kč Cena vyhlášková ,-Kč Cena obvyklá (tržní) ,- Kč Hodnotu podílu 1/2 na rodinném domě s příslušenstvím a pozemky nelze stanovit na přesnou aritmetickou polovinu, ale v místě a čase na částku ,-Kč Ve Vejprnicích, Kamil Němeček Na Zavážce Vejprnice D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j. Spr 1798/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná Okresním Živnostenským úřadem Plzeň - sever pod č.j.: ŽÚ/992/02 ev.č.: ze dne pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1811/2012 znaleckého deníku.