ZNALECKÝ POSUDEK č. 29/19829/2015 O ceně nemovitostí - domu čp. 11 spolu s příslušenstvím, poroty a pozemkem st.p.č. 11, k. ú. Hořetice u Žiželic, obec Žiželice, okres Louny Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno - město, JUDr. Karel Urban Minská 54 616 00 B r n o Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekuce - obvyklá cena Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 16.2.2015 znalecký posudek vypracoval: Jan Dvořák, Ing. Síbova 286/8 418 01 Bílina Telefon: 604734409 e-mail: ing.jan.dvorak-odhady@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Bílině 17.2.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti - domu čp. 11 spolu s příslušenstvím, poroty a pozemkem st.p.č. 11, k. ú. Hořetice u Žiželic, obec Žiželice, okres Louny. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Dům čp. 11 spolu s příslušenstvím, porosty a pozemkem st.p.č. 11 Adresa předmětu ocenění: Hořetice 11 438 01 Žiželice Kraj: Ústecký Okres: Louny Obec: Žiželice Katastrální území: Hořetice u Žiželic Počet obyvatel: 414 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 910,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, III 0,70 nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 123,45 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 16.2.2015 za přítomnosti znalce osobně. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Karla Urbana č.j.: 97 EX 11546/06-155 ze dne 15.1.2015 ve věci rovedení znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 11 pro k. ú. Hořetice u Žiželic obec Žiželice vyhotovený objednatelem s datem 8.12.2014 týkající se předmětné nemovitosti - kopie katastrální mapy pro k. ú. Hořetice u Žiželic obec Žiželice vyhotovená znalcem dálkovým přístupem dne 15.2.2015 se zakreslením předmětné nemovitosti - stáří jednotlivých součástí nemovitosti byla znalcem odhadována na základě jeho zkušeností - výslech sousedky vedlejší nemovitosti - skutečnosti a výměry zjištěné na místě odhadu - jiné doklady znalci poskytnuty nebyly 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k nemovitosti nejsou předmětem tohoto posudku. - 2 -
6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace od stavby původní nemovitosti nebyla znalci předložena, objednatel a vlastník nemovitosti ji nemají k dispozici a tato pravděpodobně již neexistuje. Dle předložených dokladů i skutečnosti zjištěné na místě odhadu jde o objekt, sloužící k obytným účelům s příslušenstvím, takto byl také postaven, je dosud užíván a jako takový jej proto také oceňuji. 7. Celkový popis nemovité věci Nemovitost je umístěna jako samostatný objekt v nepravidelné zástavbě ulice bez názvu, u hlavní komunikace, procházející osadou Hořetice, v jeho okrajové části. Od ulice je oddělena volným prostranstvím a krajnicí komunikace. Hlavním objektem nemovitosti je tedy rodinný dům čp. 11. Kromě níže uvedených staveb jsou dalšími součástmi nemovitosti porosty a pozemek st.p.č. 11, zastavěná plocha, o výměře 817 m 2, vše k. ú. Hořetice u Žiželic, obec Žiželice, okres Louny. Vše tvoří jeden samostatný územně uzavřený celek. Jiné součásti nemovitost nemá. Pro provedení odhadu byli znalcem písemně vyzváni majitelé nemovitosti pan Tibor Poliak a p. Libuše Poliaková, ti sice písemnou výzvu znalce převzali, avšak na místě odhadu nebyli a znalci prohlídku a zaměření tedy neumožnili. Na základě výše uvedených skutečností jsem proto provedl prohlídku nemovitosti zvenku, a dále jsem provedl výslech u majitelky sousední nemovitosti. Rozměry a vybavení oceňované nemovitosti proto uvažuji s omezenou přesností. Napojení nemovitosti na inž. sítě je zřejmé pouze na síť elektro a vodovodu. Kanalizace a plyn v osadě zavedeny nejsou. Odkanalizování je provedeno zřejmě do vlastní žumpy. Použité předpisy a materiály: - zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku - vyhláška Ministerstva financí ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb. - Metodická pomůcka Úřední oceňování nemovitostí vydaná CERM Brno v 2004 - odborné časopisy Znalec a Soudní inženýrství ročníků 1991 až 2004 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Dům čp. 11 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kolny 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., - 3 -
č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Samostatné osada, nízká I -0,30 prodejnost 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,640 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,959 Koeficient pp = I T * I P = 0,614 11 i = 2-4 -
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. dům čp. 11 Jde o přízemní, zřejmě nepodsklepený objekt, se sedlovou střechou, bez využití podkrovními místnostmi. Objekt je zděný ze smíšeného či cihelného zdiva, stropy uvažuji klenuté či rovné, dřevěné trámové, opatřené podhledem, krytina střechy je z pálených tašek, klempířské konstrukce tvořeny okapy a svody, vnější omítky jsou vápenné (poškozené), uzemnění objektu hromosvodem provedeno není. Vytápění objektu uvažuji etážové s kotlem na TP a radiátory, okna dřevěná zdvojená či plastová, dveře dřevěné plné, část. prosklené, podlahy betonové či prkenné s PVC, resp. keramická dlažba, vybavení domu uvažuji koupelnou s vanou a umyvadlem a el. boilerem, záchod splachovací, kuchyň s linkou a s běžným sporákem, a dále obklady stěn apod. Objekt je využit k obytným účelům, je zde 1 b. j. 2 + 1 až 3 + 1 s příslušenstvím, objekt lze tedy charakterizovat jako rodinný dům. Stáří domu uvažuji cca z roku 1875. Stáří objektu tedy uvažuji 2015-1875 = 140 let. Přízemní přístavba domu je novější. Technický stav objektu jako celku uvažuji, že je průměrný. Prvky dlouhodobé životnosti uvažuji, že jsou převážně ve stavu, odpovídajícím přiměřenému opotřebení a stáří, stav dřevěných prvků stropů a krovů je však může být i horší, technický stav prvků PSV a rozvodů inž. sítí uvažuji rovněž průměrný, některé z těchto prvků či instalací jsou staršího data provedení s omezenou další životností, některé mohou být naopak novější. Ve zdivu objektu se částečně může projevovat vzlínavost zemní vlhkosti. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústecký kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 140 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 654,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: (13,60+14,10)/2*6,80+10,90*6,80+1, 60*4,10 = 174,86 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 174,86 m 2 3,00 m Obestavěný prostor Celý objekt: ((13,60+14,10)/2*6,80)*(3,00+3,00/2)+(10,90* = 665,85 m 3 6,80+1,60*4,10)*(3,00) Obestavěný prostor - celkem: = 665,85 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 174,86 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 174,86 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00-5 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota 1 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu I -0,10 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,00 Koeficient pro stáří 140 let: s = 1-0,005 * 140 = 0,300 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 13 * 0,600 = 0,516 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,640 Index polohy pozemku I P = 0,959 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 654,- Kč/m 3 * 0,516 = 853,46 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 665,85 m 3 * 853,46 Kč/m 3 * 0,640 * 0,959= 348 785,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 348 785,- Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. kolny Částečně přízemní, částečně dvoupodlažní zděný objekt. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ A - 6 -
Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 6,00*7,50+3,90*2,30+10,00*3,60 = 89,97 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 89,97 m 2 3,00 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (6,00*7,50+3,90*2,30)*(3,50+3,50/2)+(10,00*3,6 0)*(5,00) = 463,34 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 463,34 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 463,34 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 6,20 100 1,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30,40 100 1,00 30,40 3. Stropy S 19,30 100 1,00 19,30 4. Krov S 10,80 100 1,00 10,80 5. Krytina S 6,90 100 1,00 6,90 6. Klempířské konstrukce C 1,90 100 0,00 0,00 7. Úprava povrchů P 4,90 100 0,46 2,25 8. Schodiště S 3,80 100 1,00 3,80 9. Dveře P 3,10 100 0,46 1,43 10. Okna C 1,00 100 0,00 0,00 11. Podlahy P 6,80 100 0,46 3,13 12. Elektroinstalace C 4,90 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 84,21 Koeficient vybavení K 4 : 0,8421-7 -
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy S 6,20 100,00 1,00 6,20 7,36 140 150 93,33 6,8691 2. Obvodové stěny S 30,40 100,00 1,00 30,40 36,10 140 145 96,55 34,8546 3. Stropy S 19,30 100,00 1,00 19,30 22,92 140 145 96,55 22,1293 4. Krov S 10,80 100,00 1,00 10,80 12,83 140 145 96,55 12,3874 5. Krytina S 6,90 100,00 1,00 6,90 8,19 140 145 96,55 7,9074 7. Úprava povrchů P 4,90 100,00 0,46 2,25 2,67 140 145 96,55 2,5779 8. Schodiště S 3,80 100,00 1,00 3,80 4,51 140 145 96,55 4,3544 9. Dveře P 3,10 100,00 0,46 1,43 1,70 140 145 96,55 1,6414 11. Podlahy P 6,80 100,00 0,46 3,13 3,72 140 145 96,55 3,5917 Opotřebení: 96,3 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8421 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 741,- Plná cena: 463,34 m 3 * 1 741,- Kč/m 3 = 806 675,- Kč Koeficient opotřebení: (1-96,3 % /100) * 0,037 Nákladová cena stavby CS N = 29 847,- Kč Koeficient pp * 0,614 Cena stavby CS = 18 326,06 Kč Kolny - zjištěná cena = 18 326,06 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. pozemky Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez vlivů. II 0,00-8 -
Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,640 Index polohy pozemku I P = 0,959 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,640 * 1,000 * 0,959 = 0,614 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 123,45 0,614 75,80 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zast. plocha 11 817,00 75,80 61 928,60 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 61 928,60 Pozemky - zjištěná cena = 61 928,60 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. porosty Na pozemcích se nachází několik okrasných a ovocných porostů. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč 61 928,60 Celková výměra pozemku m 2 817,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 50,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč 3 790,00 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 246,00 Porosty - zjištěná cena 246,- Kč - 9 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. dům čp. 11 348 785,- Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. kolny 18 326,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 367 111,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky 61 929,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 61 929,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. porosty 246,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 246,- Kč Celkem 429 286,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 429 286,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 429 290,- Kč slovy: Čtyřistadvacetdevěttisícdvěstědevadesát Kč Na nemovitosti váznou následující závady: Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, několik zástavních práv exekutorských, několik exekučních příkazů k prodeji nemovitosti, a dále několik nařřízení a zahájení exekuce. Předpokládám, že uplatnění těchto práv bude při prodeji řešeno dle platných legislativních předpisů v rámci prodeje nemovitosti a tato omezení převodu budou prodejem nemovitosti zrušena, a proto tedy výši obvyklé ceny nemovitosti neovlivní. Nemovitost není pronajata, je užívaná vlastníkem. Žádné výhody a závady na nemovitosti neváznou. Oceňovaná nemovitost je situována v lokalitě, ve které je poptávka po nemovitostech v současné době nižší než nabídka. V současné době jsou na serveru sreality nabízeny celkem 3 obdobné nemovitosti v Žiželicích, avšak podstatně větší a kvalitnější. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem (rozměry, technický stav, situování nemovitosti, nabídka a poptávka) stanovuji obvyklou cenu oceňované nemovitostí dle LV č. 11 - domu čp. 11 spolu s příslušenstvím, poroty a pozemkem st.p.č. 11, k. ú. Hořetice u Žiželic, obec Žiželice, okres Louny, ve výši 430 000.- Kč. - 10 -
V Bílině 17.2.2015 Jan Dvořák, Ing. Síbova 286/8 418 01 Bílina Telefon: 604734409 e-mail: ing.jan.dvorak-odhady@seznam.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 21.4.1987 pod č. j. Spr 2343/87, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, spec. nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 29/19829/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 29/19829/2015. - 11 -
- 12 -