A P P R A I S A L S Posudek / č. 17-60/2011 O obvyklé ceně nemovitostí rodinný dům č.p. 3 na parcele St. 76 Vlčí, včetně příslušenství zapsané na LV č. 13 k.ú. Vlčí ve vlastnictví Kozáková Jaroslava, Vlčí 3, Přeštice, PSČ 334 01 Objednatel: Exekutorský úřad Brno - venkov Brno, Veveří 125, PSČ 616 45 IČ: 605 31 355 Zpracovatel: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Účel posudku: Zjištění ceny pro exekuční řízení Posudek je vyhotoven ve třech číslovaných exemplářích a obsahuje včetně titulní strany a příloh 31 stran textu. V Praze dne 3.3.2011 Vyhotovení č.: Archiv
Znalecký posudek / č. 17-60/2011 Obsah 1 Rekapitulace... 3 2 Jméno a osvědčení... 4 3 Předpoklady a omezující podmínky... 5 3.1 Omezující podmínky... 5 3.2 Definice základních pojmů... 6 3.3 Metody stanovení ceny obvyklé... 6 3.4 Podklady pro zpracování ocenění... 8 4 Nález... 9 4.1 Předmět a účel znaleckého posudku... 9 4.2 Datum znaleckého posudku... 9 4.3 Základní informace o nemovitosti... 9 5 Ocenění nemovitosti... 12 5.1 Nákladový způsob... 12 5.2 Rekapitulace hodnot... 15 6 Výsledek ocenění... 17 7 Přílohy... 19 Strana 2
1 Rekapitulace Identifikace předmětu znaleckého posudku: Znalecký posudek o ceně rodinného domu včetně příslušenství (budova č.p. 3 na pozemku St. 76, pozemek St. 76, pozemek parc.č. 292/13, vše zapsané na LV č. 13 k.ú. Vlčí) ve vlastnictví Kozáková Jaroslava, RČ 515729/385, Vlčí 3, PSČ 334 01, Přeštice. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveří 125, Brno, 616 45. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 17.02.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 17.02.2011. Obvyklá cena nemovitostí zapsaných na LV č. 13 k.ú. Vlčí je stanovena: 1 340 000,00 Kč (slovy: Jeden milion třistačtyřicet tisíc korun českých) Omezující podmínky: Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem ocenění. Odměna získaná za provedené ocenění není závislá na stanovených hodnotách. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Dne: 3.3.2011 Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel Strana 3
2 Jméno a osvědčení Jméno a osvědčení: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Osvědčení: Zpracovatel tímto osvědčuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem zaleckého posudku; odměna získaná za provedený znalecký posudek není závislá na stanovených hodnotách; zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu zpracování; nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Strana 4
3 Předpoklady a omezující podmínky 3.1 Omezující podmínky Zpracovatel předpokládá, že veškeré podkladové materiály, informace a dokumenty použité pro zpracování znaleckého posudku jsou pravdivé, věrohodné a správné, neodpovídá tedy za jejich pravost a platnost, zpracovatel zpracoval posudek ke konkrétnímu datu a k tomuto datu se vztahují veškeré závěry a podmínky, pokud došlo ke změně tržního prostředí po datu zpracování, nejsou tyto skutečnosti v posudku zohledněny, informace a podklady poskytnuté objednatelem považujeme za věrohodné, pravdivé a správné, další informace z ostatních (zejména veřejných) zdrojů, které byly v tomto znaleckém posudku použity, jsou rovněž považovány za věrohodné, pravdivé a správné, ačkoli máme za to, že informace, na jejichž základě je znalecký posudek zpracován, jsme nashromáždili ze spolehlivých zdrojů, nepřebíráme žádnou odpovědnost za pravdivost a přesnost jakýchkoliv údajů takto získaných, hodnoty prezentované v tomto znaleckém posudku jsou založeny na předpokladech v tomto znaleckém posudku uvedených, datum zpracování, k němuž se závěry tohoto znaleckého posudku vztahují, je uvedeno v tomto znaleckém posudku, odhad obvyklé výše předmětu ocenění tak, jak je v tomto znaleckém posudku uveden, je založen na stavu národní ekonomiky a na kupní síle měny k datu zpracování, obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, slouží pouze pro vnitřní potřeby objednatele, tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. závěrů týkajících se hodnoty předmětu posudku, identity zpracovatele nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení zpracovatelem, s výjimkou žádosti ze strany příslušných státních orgánů, zpracovatel ani jiné osoby, kterých se znalecký posudek týká, bez předchozí domluvy nesmějí vypovídat před soudem nebo v jiném soudním řízení v souvislosti s tímto znaleckým posudkem, tím není dotčeno právo a povinnost zacházet s tímto znaleckým posudkem v souladu s obchodním zákoníkem a jinými zákonnými ustanoveními, zpracovatel prohlašuje, že závěry tohoto znaleckého posudku vycházely z dokumentů, které mu byly předloženy objednatelem, v případě, že objednatel nepředložil zpracovateli dokumenty, které mohly mít vliv na zpracování tohoto znaleckého posudku, nepřijímá zpracovatel jakoukoli odpovědnost s touto skutečností související, znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel zpracování a nelze jej použít za jiným účelem, posudek respektuje právní stav v oblasti daní, účetnictví, financování a oceňování, platný k datu zpracování, znalecký posudek byl zpracován na podkladu standardů mezinárodní organizace TEGoVA. Strana 5
3.2 Definice základních pojmů Cena je výrazem používaným pro požadovanou, nabízenou nebo placenou částku za zboží nebo službu. Je to historický fakt, buď veřejně známý, nebo udržovaný v soukromí. Z důvodu finančních možností, motivace a zájmů daného kupujícího a prodávajícího může nebo nemusí mít cena placená za zboží nebo služby nějaký vztah k hodnotě, která je zboží nebo službám připisována jinými. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě přiřazené zboží nebo službám jednotlivými kupujícími a/nebo prodávajícími v jednotlivých situacích. Trh je systémem (a příležitostně též místem), kde jsou zboží a služby směňovány mezi kupujícími a prodávajícími prostřednictvím cenového mechanismu. Pojem trhu představuje schopnost zboží a/nebo služeb být směňováno mezi kupujícími a prodávajícími bez přílišných omezení jejich činností. Každá strana reaguje na nabídkově-poptávkové vztahy a ostatní cenotvorné faktory, schopnosti a znalosti každé strany, jejich chápání relativní užitečnosti zboží a/nebo služeb a jejich individuální potřeby a přání. Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není (na rozdíl od ceny) skutečností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase, podle konkrétní definice hodnoty. Ekonomická koncepce tržní hodnoty odráží názor trhu na prospěch plynoucí tomu, kdo vlastní zboží nebo obdrží služby k datu platnosti hodnoty. V praxi převládá pojem hodnoty s přívlastkem tržní. Tržní hodnota aktiva je výrazem jeho trhem uznané použitelnosti spíše než jeho čistě fyzického stavu. Použitelnost aktiva pro daný podnik se může lišit od použitelnosti, kterou uznává trh nebo konkrétní obchod. Z toho lze vyvozovat rozdíl mezi individuální a tržní hodnotou. Definice tržní hodnoty: Tržní hodnota je finanční částka, kterou lze obdržet při prodeji nebo uhradit při koupi majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoli nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, a to ať ze strany kupujícího, tak ze strany prodávajícího. Všechny informace o předmětném majetku jsou dostupné a shodné pro obě strany, všechny informace jsou relevantní a pravdivé. 3.3 Metody stanovení ceny obvyklé Administrativní cena cena zjištěná podle cenového předpisu (v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, vyhláška ministerstva financí České republiky č. 279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění. Trh Interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. Obvyklá cena cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku bez mimořádných okolností trhu. Tržní hodnota odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu, kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně a bez nátlaku (schválená definice dle Evropských oceňovacích standardů 2003). Věcná hodnota (dle právního názvosloví časová cena věci), je reprodukční cena věci, snížená o Strana 6
přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Cena pořizovací je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Čistý roční stabilizovaný výnos jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. Zkratky: ZC základní cena ZCU základní cena upravená IPC indexovaná průměrná cena CU cena upravená na 1 m 2 podlahové plochy bytu ÚR územní rozhodnutí ÚP územní plán LV list vlastnictví Metody oceňování nemovitého majetku. Pro stanovení tržní hodnoty nemovitostí jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Tržní hodnotu jako obvyklou cenu nemovitosti pak stanoví odhadce vysoce odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí. Hodnoty získané výše uvedenými metodami slouží jako podklad pro stanovení hodnoty tržní. Věcná hodnota nemovitosti je součtem věcné hodnoty staveb i pozemků. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena stavby (náklady, za které by bylo možné postavit stejnou stavbu ke dni ocenění), snížená o opotřebení odpovídající stáří stavby a jejímu technickému stavu. Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které přinášejí nebo mohou přinášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. Při zjištění výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (takzvané věčné renty), kdy výše čistého ročního příjmu z nájemného je kapitalizována příslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisků z jejího pronájmu a provozu v daném místě. Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické životnosti. Při výpočtu čistého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném místě a čase, sníženého o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitosti. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě. Strana 7
3.4 Podklady pro zpracování ocenění Při zpracování ocenění se vycházelo z následujících podkladů: Podklady získané ze strany zadavatele ocenění: Usnesení Č.j. 137Ex 7635/10-32 JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno - venkov Podklady získané zhotovitelem: výpis z KN LV č. 13 k.ú. Vlčí k datu 04.01.2011 skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém fotodokumentace infomapa nabídky realitních kanceláří na síti internet Strana 8
4 Nález 4.1 Předmět a účel znaleckého posudku Znalecký posudek o ceně rodinného domu včetně příslušenství (budova č.p. 3 na pozemku St. 76, pozemek St. 76, pozemek parc.č. 292/13, vše zapsané na LV č. 13 k.ú. Vlčí) ve vlastnictví Kozáková Jaroslava, RČ 515729/385, Vlčí 3, PSČ 334 01, Přeštice. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveři 125, Brno, 616 45. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 17.02.2011. 4.2 Datum znaleckého posudku Zpracování znaleckého posudku je prováděno na základě Usnesení č.j. 137Ex 7635/10-32 JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveří 125, Brno, 616 45 ze dne 4.1.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 17.02.2011. Místní šetření bylo provedeno dne 17.02.2011. Vlastník/uživatel bytu nereagoval a neumožnil vstup do budovy. Ocenění nemovitosti se tedy provádí pouze na základě odborného odhadu a vnějšího ohledání nemovitosti. 4.3 Základní informace o nemovitosti Informace o nemovitosti: Název nemovitosti: Rodinný dům č.p. 3 na pozemku St. 76 včetně příslušenství Adresa nemovitosti: Vlčí č.p. 3 PSČ 334 01, Přeštice Kraj: Plzeňský Okres: Plzeň-jih Obec: Vlčí Katastrální území: Vlčí Počet obyvatel: 61 Indexovaná průměrná cena podle 26a odst. 1: 3 472,00 Kč/m 3 Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnické právo k oceněným nemovitostem je zapsáno dle výpisu z KN LV č. 13 k.ú. Vlčí pro: Kozáková Jaroslava, RČ 515729/385, Vlčí 3, PSČ 334 01, Přeštice. Jiná práva: bez zápisu Omezení vlastnických práv: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek a jejich příslušenství ve výši 250 000 Kč pro 1. faktorská s.r.o., Svatopluka Čecha 413/7, Stará Boleslav, 250 01 Brandýs nad Labem-Stará Boleslav 1, RČ/IČO 26777355. Stavba Vlčí, č.p. 3, parcela St. 76, parcela 292/13. Listina: Smlouva o zřízení věcného břemene-úplatná, o zřízení věcného předkupního práva, o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 18.02.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 23.02.2009. Strana 9
Věcné břemeno užívání pro 1. faktorská s.r.o., Svatopluka Čecha 413/7, Stará Boleslav, 250 01 Brandýs nad Labem-Stará Boleslav 1, RČ/IČO 26777355. Stavba Vlčí, č.p. 3, parcela St. 76, parcela 292/13. Listina: Smlouva o zřízení věcného břemene-úplatná, o zřízení věcného předkupního práva, o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 18.02.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 23.02.2009. Předkupní právo pro 1. faktorská s.r.o., Svatopluka Čecha 413/7, Stará Boleslav, 250 01 Brandýs nad Labem-Stará Boleslav 1, RČ/IČO 26777355. Stavba Vlčí, č.p. 3, parcela St. 76, parcela 292/13. Listina: Smlouva o zřízení věcného břemene-úplatná, o zřízení věcného předkupního práva, o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 18.02.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 23.02.2009. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti dle Usnesení Okresního soudu Plzeň-jih č.j. 8 EXE 806/2010-12 ze dne 1.6.2010 k Kozáková Jaroslava, Vlčí 3, 334 01 Přeštice, R.Č/IČO 515729/385, stavba: Vlčí, č.p. 3, parcela St. 76, parcela 292/13. Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Soudní exekutor JUDr. Petr Kocián 137 Ex-7635/2010-18 ze dne 11.8.2010. Listina: Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení, soudní exekutor JUDr.Petr Kocián 137 Ex-7635/2010-28 Právní moc ke dni 10.09.2010. Nařízení exekuce původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro Plzeňský kraj, Katasrální pracoviště Plzeň-jih na základě listin: Okresní soud Plzeň-jih 8 EXE-806/2010-12, k Kozáková Jaroslava, Vlčí 3, 334 01 Přeštice, R.Č/IČO 515729/385 Jiné zápisy: Podaná žaloba- určení neplatnosti zástavní smlouvy, Stavba: Vlčí, č.p. 3, parcela St.76, parcela 292/13. Listina: Oznámení o podaném žalobním návrhu na určení práva Okresní soud Plzeň-jih 6 C-367/2010 ze dne 04.10.2010. Nabývací tituly a jiné podklady zápisu: Listina: Usnesení soudu o potvrzení nabytí dědictví 17 D 934/2003 Právní moc ke dni 16.07.2004 pro Kozáková Jaroslava, Vlčí 3, 334 01 Přeštice Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám: Parcela 292/13 BPEJ 73816 výměra 877m 2 Technická dokumentace: Technická dokumentace nebyla předložena. Celkový popis nemovitosti: Oceňovaná nemovitost, rodinný dům č.p. 3 s pozemkem se nachází v obci Vlčí. Vlčí je obec na území okresu Plzeň jih a náleží pod Plzeňský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Přeštice. Obec Vlčí se rozkládá asi 29 km jižně od centra Plzně, a 8 km jižně od města Přeštice. Trvalý pobyt má úředně hlášeno kolem 60 obyvatel. Obec leží na silnici III třídy. V obci není zaveden vodovod, kanalizace ani plyn. Do obce ve všední dny jezdí autobus společnosti ČSAD. Oceňovaný dům se nachází u silnice, na okraji obce. Pozemek je oplocen kovovým plotem s podezdívkou. Větší otevíratelná vrata umožňují vjezd vozidla na pozemek, kde se dá parkovat. Garáž není k dispozici, pouze malý domek, sloužící pravděpodobně jako dílna a sklad nářadí. Majitel objekt nezpřístupnil, ale dle odhadu byl postaven okolo roku 1965. Jedná se o dvoupatrový dům se sedlovou střechou s pálenými taškami. Fasáda je původní, nepříliš udržovaná. Okna jsou původní, dřevěná, třídílná a dvojdílná, dřevěná. Přístup do domu je přes verandu, dveře původní, dřevěné. Obytné je pouze přízemí, dle dispozice oken se jedná o 3+1 s příslušenstvím. Způsob vytápění zřejmě na tuhá paliva, plyn není v obci zaveden. Objekt je pravděpodobně částečně podsklepen. Obezdívka je obložená kamenem, okapy pozinkované, natřené. Zastavěná plocha domu s verandou je dle odhadu 160 m², neobývané podkroví půda 150 m². Obe- Strana 10
stavěný prostor pro přízemí 384 m 3 a pro zkosené podkroví cca 225 m 3, podsklepení 80 m 3, celkem 689 m 3. Objekt je částečně udržovaný v původním stavu, bez větších rekostrukcí. Objekt je celoročně obýván. Dům stojí na parcele parcelní číslo St. 76 zapsané na LV č. 13 (vlastnik Kozáková Jaroslava), dle výpisu z katastru se jedná o zastavěnou plochu a nádvoří o celkové výměře 666 m 2. Příslušenství tvoří stavba zahradního domku do 25 m 2, oplocení, přípojky a zpevněné plochy. Součástí domu je dále pozemek p.č.292/13 o výměře 877 m 2 zahrada. Strana 11
5 Ocenění nemovitosti 5.1 Nákladový způsob Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění. Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obsah posudku: Rodinný dům se zahradou 1) Hlavní stavba - rodinný dům č.p. 3 2) Pozemky k.ú. Vlčí 1) Budova porovnávacím způsobem Rodinný dům č.p. 3-26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Vlčí Stáří stavby: 45 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a tabulky č.1) 3 472,- Kč/m 3 Cena upravená se zjistí vynásobením indexované průměrné ceny dle přílohy č. 20a tabulky č.1 a indexem cenového porovnání dle vzorce: CU = IPC x I Kde: CU - cena upravená na 1 m 3 obestavěného prostoru, IPC - indexovaná průměrná cena podle přílohy č.20a tabulky č. 1 I - index cenového porovnání vypočtený podle vzorce: I = I T * I P * I V kde I T ; I P a I V jsou stanoveny jako Index trhu I T Index polohy I P 1 3 T n n 1 7 1 n 1 Index vybavení I V 1 Vn xv13 P n 9 n 1 Obestavěný prostor domu č.p. 3 dle odhadu znalce a výměry parcely St. 76 činí: Podsklepení 40 m 3 Přízemí 384 m 3 Podkroví 225 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 649 m 3 Strana 12
Výpočet indexu cenového porovnání: Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. Ti 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka nižší než nabídka II. -0,05 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II. 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) bez vlivu II. 0,00 Index trhu I T 1 3 n 1 T = 0,95 n Index polohy: Název znaku č. Pi 1. Význam obce - bez většího významu I. 0,00 2. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce II. 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí nemovitosti - převažující objekty pro bydlení II. 0,00 4. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - žádný obchod I. -0,03 5. Školství a sport v okolí nemovitosti žádná základní škola I. -0,03 6. Zdravotní zařízení v obci žádné I. -0,03 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení IV. 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II. 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - odpovídá průměru v kraji II. 0,00 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III. 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II. 0,00 Index polohy 1 11 n n 1 P = 0,91 Index vybavení: Název znaku č. Vi 0. Typ stavby - podsklepený se strmou střechou III. C 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III. 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III. 0,00 3. Tloušťka obvod. Stěn 45 cm II. 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II. 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, studna, jímka III. 0,00 6. Způsob vytápění stavby lokální na tuhá paliva I. -0,08 7. Zákl. příslušenství (koupelna nebo WC) standard III. 0,00 8. Ostatní vybavení - bez dalšího vybavení III. 0,00 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I. -0,05 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD standard.příslušenství, vedl.stavby do 25m 2 III. 0,05 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou nad 800 m 2 celkem III. 0,01 12. Kritérium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III. 0,00 13. Stavebně - technický stav stavba se zanedbanou údržbou III. 0,85 Koeficient s pro stavby stáří nad 30 let do 50 let včetně: 0,8 Index vybavení I V 1 Vn xv13 = 0,6392 12 n 1 Celkový index I = I T * I P * I V = 0,9500 * 0,9100 * 0,6392 = 0,5526 Strana 13
Ocenění: Indexovaná průměrná cena (dle příl. č. 20a tabulka č. 1): = 3 472,00 Kč/m 3 Index trhu I T (dle příl. č. 18a tabulka č. 1): * 0,9500 Index polohy I P (dle příl. č. 18a tabulka č. 3): * 0,9100 Index konstrukce a vybavení I V (dle příl. č. 20a tabulka č. 2): * 0,6392 Základní cena upravená = 1 918,59 Kč/m 3 Plná cena: 649 m 3 * 1 918,59 Kč/m 3 = 1 245 164,91 Kč Budova č.p. 3 - zjištěná cena = 1 245 164,91 Kč 2) Pozemky parc.č. St. 76 o výměře 666 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří a 292/13 o výměře 877 m 2 zahrada Stavební pozemky takto zařazené platným územním plánem neuvedené v cenové mapě stavebních pozemků. Pozemek nemá BPEJ. Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Základní cena pozemku dle odst. 1 k) : ZC = C p x 1,00 C p = 35+(a-1000)x0,007414 Kde a je počet obyvatel, pro a vždy platí a 1000, je-li počet obyvatel v obci nižší než 1000, použije se a=1000. Počet obyvatel obce Vlčí je dle serveru MVCR online 60. a=1000 C p = 35+(1000-1000)x0,007414= 35,00 Kč/m 2 ZC = 35,00 x 1,00 = 35,00 Kč/m 2 Název St. Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] Cena [ Kč] Zastavěná plocha a nádvoří 76 666 35,00 23 310,00 Úprava ceny příloha č. 21: 1.2.4 významnost obce -15% 19 813,50 2.2 není možnost napojení na veřejný vodovod -5% 18 822,82 2.3 není možnost napojení na veřejnou kanalizaci -7% 17 505,23 Upravená cena 17 505,23 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,169 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,257 47 726,84 Název Parc.č. Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] Cena [ Kč] Zahrada 292/13 877 35,00 30 695,00 Úprava ceny příloha č. 21: 1.2.4 významnost obce -15% 26 090,75 2.2 není možnost napojení na veřejný vodovod -5% 24 786,21 2.3 není možnost napojení na veřejnou kanalizaci -7% 23 051,18 Úprava dle 28 odst. 5 *0,4 9 220,47 Upravená cena 9 220,47 Strana 14
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,169 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,257 25 139,00 Pozemky k.ú. Vlčí zjištěná cena 72 865,84 Rekapitulace cen nemovitostí Výsledné ceny: 1)Budova č.p. 3 1 245 164,91 Kč 2) Pozemky k.ú. Vlčí 72 865,84 Kč cena nemovitostí činí celkem 1 318 030,75 Kč Výsledná cena nemovitostí po zaokrouhlení dle 46 činí 1 318 030,00 Kč 5.2 Porovnávací metoda Popis porovnávaných objektů: Jednotka: m 2 užitné plochy Množství jednotek oceňované nemovitosti: 140,00 Pro porovnání nabízených nemovitostí jsou použity koeficienty: Km - koeficient místa Kc - koeficient časový Kv - koeficient vybavenosti K1 - koeficient velikosti výměr K2 - koeficient vlastních pozemků K3 - koeficient transakce Popis porovnávaných objektů: 1) Prodej patrového rodinného domu 5 + kk, v obci Příchovice nedaleko Přeštic. Dům je postaven na pozemku o výměře 500 m² (užitná plocha 250 m², zast. plocha 250 m²). Dům je vytápěn kamny na tuhá paliva, u domu je plynová přípojka, studna a garáž. Jednotková nabídková cena 7 440 Kč/ m². 2) Prodej patrového rodinného domu 4+1 v Radochovech, po celkové rekonstrukci. Topení a voda na plynový kotel, elektrické topení v podlaze, krb. Na pozemku se naházejí další zděná hospodářská stavení. Užitná plocha 400 m², zastavěná plocha plocha 250 m², celková výměra pozemku 1 535 m². Dům je z 80% podsklepen. Jednotková nabídková cena 11 200 Kč/ m². 3) Prodej rodinného domku 3+1 v Malinci, po kompletní vnitřní rekonstrukci. Občanská vybavenost je v nedalekém Měčíně 3km. Na zahradě je postavena dvougaráž. Vytápění ústřední plynovým kotlem. Užitná plocha 477 m², zastavěná plocha plocha 272 m², celková výměra pozemku 477 m². Jednotková nabídková cena 3040 Kč/ m². 4) Prodej rodinného domu 3+KK v obci Skašov, který je vzdálen 11km od Přeštic. Dům je po celkové rekonstrukci nová střecha, plastová okna, podlahy, koupelna, ústřední elektrické vytápění. Možnost půdní vestavby. Na pozemku je další stavba, stodola. Užitná plocha 90 m², zastavěná plocha plocha 114 m², celková výměra pozemku 1529 m². Jednotková nabídková cena 15 444 Kč/ m² 5) Prodej rodinného domu 3+1 v obci Zelené. Dům má zrekonstruovanou bytovou část, navazuje sál a místnost s barem. Jedná se o hostinské prostory vhodné pro komerční využití. Vytápění ústřední, kotel na tuhá paliva. Užitná plocha 700 m², zastavěná plocha plocha 557 m², celková výměra pozemku 700 m². Jednotková Strana 15
nabídková cena 3 136 Kč/ m². Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 Množství [jedn] Jedn. cena [Kč/jedn.] Příchovice 1 860 000,00 1,00 1,00 1,05 1,10 1,00 0,90 210,00 9 207,00 Radochovy 2 800 000,00 1,00 1,00 0,85 1,15 1,00 0,90 280,00 8 797,50 Malinec 1 450 000,00 1,00 1,00 1,15 1,10 1,00 0,90 200,00 8 254,13 Skašov 1 390 000,00 1,00 1,00 0,85 0,95 1,00 0,90 90,00 11 224,25 Zelené 2 195 000,00 1,00 1,00 0,95 1,00 1,00 0,90 180,00 10 426,25 Součet: 49 909,13 Kč/jedn. / 5 Průměrná jednotková cena: 9 581,83 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 8 254,13 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 11 224,25 Kč/jedn. Základní cena: 9 581,83 Kč/m² 140 m² á 9 581,83 Kč/m² 1 341 456,20 Kč Cena zjištěná porovnávací metodou celkem činí 1 341 456,20 Kč, to je 1 340 000,00 Kč po zaokrouhlení 5.3 Rekapitulace hodnot Rekapitulace hodnot a cen nemovitosti: Výsledná cena nemovitosti zjištěná podle předpisu Porovnávací hodnota Výnosová hodnota 1 318 030,00 Kč 1 340 000,00 Kč nestanovena Závěr: Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovitosti a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 3 měsíců ode dne vyhotovení. Tržní hodnotu částečně kladně ovlivňuje situování v klidné obci s dobrým dopravním spojením s Plzní (29 km, autobusové spojení Plzeň-Přeštice). Negativní vliv má nulová občanská vybavenost obce, bez možnosti připojení na vodovod, kanalizaci, plyn. Nemovitost je udržována bez velkých investic v původním stavu, chybí zde možnost garážování. Cena obvyklá nemovitostí zapsaných na LV č. 13 k.ú. Vlčí podle odborného odhadu znaleckého ústavu s přihlédnutím ke stanoveným dílčím metodám ocenění činí 1 340 000,00 Kč. Strana 16
6 Výsledek ocenění Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny rodinného domu včetně příslušenství (budova č.p. 3 na pozemku St. 76, pozemek St. 76, pozemek parc.č. 292/13, vše zapsané na LV č. 13 k.ú. Vlčí) ve vlastnictví Kozáková Jaroslava, RČ 515729/385, Vlčí 3, PSČ 334 01, Přeštice. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveři 125, Brno, 616 45. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 17.02.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 17.02.2011. Cena obvyklá nemovitosti zapsané na LV č. 13 k.ú. Vlčí je stanovena ve výši: 1 340 000,00 Kč (slovy: Jeden milion třistačtyřicet tisíc korun českých) Strana 17
Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování podniku a složek jeho aktiv, cenných papírů, nemovitostí a nehmotného majetku a majetkových práv. Zápis znaleckého ústavu do seznamu byl proveden na základě rozhodnutí ministra spravedlnosti ze dne 16.12.2009 pod č.j. 194/2009-OD-ZN. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 17-60/2011 do znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme podle připojené likvidace na základě faktury daňového dokladu č. 11021. V Praze dne 03.03.2011 Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel Posudek zpracoval: Lucie Suplinčáková Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA znalec Strana 18
7 Přílohy 1. usnesení č.j. 137 EX 7635/10-32 JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno - venkov 2. výpis z KN LV č. 13 k.ú. Vlčí k datu 4.01.2011 3. kopie katastrální mapy k.ú. Vlčí 4. fotodokumentace 5. nabídka realitních kanceláří Strana 19