ZNALECKÝ POSUDEK č. 659-78-2014 O ceně pozemků parc.č.269, 273, 275, 276, 277, 280, 282, PK č.183, PK č.184, zapsaných na LV č. 8 v KÚ 759708 Milčice u Sušice, obec Sušice, okres Klatovy Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Státní statek Jeneč s.p. v likvidaci Karlovarská 7 252 61 Jeneč Stanovení ceny podle platného cenového předpisu a návrh ceny v místě a čase obvyklé jako podklad pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 20.5.2014 znalecký posudek vypracoval: Jan Zvettler Družstevní 395 37382 Včelná telefon: 608973795 e-mail: jzvettler@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Včelné 21.5.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Zjištění ceny podle platného cenového předpisu a návrh ceny v místě a čase obvyklé pozemků parc.č.269, 273, 275, 276, 277, 280, 282, PK č.183, PK č.184 zapsaných na LV č. 8 v KÚ 759708 Milčice u Sušice, obec Sušice, okres Klatovy, podle stavu ke dni 20.5.2014 2. Základní informace Název předmětu ocenění: pozemky Adresa předmětu ocenění: Milčice u Sušice 342 01 Milčice u Sušice Kraj: Plzeňský Okres: Klatovy Obec: Sušice Katastrální území: Milčice u Sušice Počet obyvatel: 11 270 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 180,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní města a všechny obce III 0,85 v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) III 0,95 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 651,75 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 20.5.2014 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z KN pro LV č. 8 Místní šetření ze dne 20.5.2014 Informace podané majitelem nemovitosti Informace z Regionálního Informačního Servisu Informace realitních kanceláří 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník nemovitosti dle LV č.8 je : Česká Republika. Právo hospodařit s majetkem státu má : Státní statek Jeneč s.p. v likvidaci, Karlovarská 7, Jeneč, 252 61-2 -
6. Dokumentace a skutečnost Jiná, než výše uvedená nebyla k dispozici. 7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o pozemky nacházející se v KÚ Milčice u Sušice, evidované jako ostatní plocha-ostatní komunikace, s nezpevněným povrchem, zarostlé travou, většinou splývající s okolím, hospodářsky nevyužitelné, nacházející se severně a východně od obce Milčice v obtížně dostupném terénu, většinou v současnosti nesloužící svému účelu. Poz.parc.PK 183 a 184 jsou zarostlé náletovými dřevinami., poz.parc.č.282 neplodné půdy se nachází jižně od usazovací nádrže u obce Záluží. Oceňované pozemky nejsou zastavěny cizími stavbami. Výše jmenované pozemky nemají žádné omezení vlastnického práva. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Poz.parc.dle LV č.8-3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. poz.parc.dle LV č.8 poz.parc.č.269 ostatní plocha/ 989 m2 poz.parc.č.273 ostatní plocha/ 1494 m 2 poz.parc.č.275 ostatní plocha/ 1165 m2 poz.parc.č.276 ostatní plocha/ 234 m2 poz.parc.č.277 ostatní plocha/ 439 m2 poz.parc.č.280 ostatní plocha/ 4586 m2 poz.parc.č.282 ostatní plocha/neplodná půda 827 m2 poz.pk PK č.183 14846 m2 poz.pk PK č.184 32 m2 Ocenění Stavební pozemky pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemní komunikace IV Ostatní pěší zóny, cyklostezky 0,45 P2. Charakter a zastavěnost území III V kat. úz. mimo sídelní část obce v nezastavěném území 0,70 P3. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 1,00 P4. Povrch komunikace II S nezpevněným povrchem 0,85 Úprava základní ceny pozemků komunikací P1 * P2 * P3 * P4 = 0,268 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, 4 odst. 3 651,75 0,268 1,000 174,67 Typ Název 4 odst. 3 ostatní plocha - Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 269 989,00 174,67 172 748,63-4 -
4 odst. 3 ostatní plocha - 273 1 494,00 174,67 260 956,98 4 odst. 3 ostatní plocha - 275 1 165,00 174,67 203 490,55 4 odst. 3 ostatní plocha - 276 234,00 174,67 40 872,78 4 odst. 3 ostatní plocha - 277 439,00 174,67 76 680,13 4 odst. 3 ostatní plocha - 280 4 586,00 174,67 801 036,62 Ostatní stavební pozemky - celkem 1 555 785,69 Jiné pozemky oceněné dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky 9 odst. 4 1,63 0,25 120 % 0,90 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m 2. 1,- Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 ostatní plochaneplodná 282 827,00 0,90 827,- půda Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m 2. 1,- 9 odst. 4 PK PK 183 14 846,00 0,90 14 846,- Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m 2. 1,- 9 odst. 4 PK PK 184 32,00 0,90 32,- Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m 2. 1,- Jiné pozemky - celkem 15 705,- Poz.parc.dle LV č.8 - zjištěná cena = 1 571 490,69 Kč - 5 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. poz.parc.dle LV č.8 1 571 490,70 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 1 571 490,70 Kč Celkem 1 571 490,70 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 571 490,70 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. poz.parc.dle LV č.8 1 571 490,70 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 1 571 490,70 Kč Celkem 1 571 490,70 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 571 490,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 571 490,- Kč slovy: Jedenmilionpětsetsedmdesátjednatisícčtyřistadevadesát Kč - 6 -
Odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty) Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice v 2, odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo poskytování stejné nebo obdobné služby v obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např.tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývajícího z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. V současné době se pro odhad obvyklé ceny ve smyslu tržní hodnoty používají tři základní metody - oceňovací přístupy, po jejichž aplikaci a vyhodnocení lze na základě odborného úsudku znalce odhadnout předpokládanou - odhadovanou obvyklou cenu ( tržní hodnotu ) nemovitosti. Jedná se o přístup nákladový (věcná hodnota ), metodu výnosovou a metodu porovnávací (komparativní). Porovnávací metoda Ocenění pozemku je provedeno cenovým porovnáním na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. Věcná hodnota ( časová cena ) Jedná se o metodu tzv.nákladového ocenění, tj.stanovení nákladů na pořízení věci ( nemovitosti ), v současných cenách a určení opotřebení v závislosti na stáří a skutečném stavu nemovitosti. Uplatňuje se zejména u staveb, Výnosová hodnota Výnosovou hodnotu lze za předpokladu dlouhodobých stabilizovaných výnosů ( např.z pronájmů ) přirovnat k jistině, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Pro stanovení obvyklé ceny bylo použito metody srovnávací Na základě porovnání s nemovitostmi dostupnými na realitním trhu, jejich poloze, velikosti a využití po odečtu provizí realitních kanceláří, byla porovnávací hodnota posuzovaných pozemků stanovena ve výši: poz.parc.č.269, 273, 275, 276, 277, 280-8 907x10 poz.parc.č.282, PK č.183, PK č.184-15 705x6 89 070 Kč 94 230 Kč celkem 183 300 Kč - 7 -
Rekapitulace zjištěných hodnot Administrativní cena dle vyhl.č.441/2013 Sb. Porovnávací hodnota Obvyklá cena ( tržní hodnota ) zaokr. 1 571 490,00 Kč 183 300,00 Kč 180 000,00 Kč Závěr hodnocení Při stanovení ceny nemovitostí v místě a čase obvyklé se vycházelo z těchto metod výpočtu : 1) Z administrativní ceny nemovitosti dle vyhlášky č.441/2013sb. 2) Stanovení hodnoty srovnávací metodou Výsledky obou metod se liší a z tohoto důvodu byla obvyklá cena stanovena pouze z výsledku zjištěného srovnávací metodou, která lépe vystihuje situaci na realitním trhu. Cena v místě a čase obvyklá pozemků parc.č.269, 273, 275, 276, 277, 280, 282, PK č.183, PK č.184 zapsaných na LV č. 8 v KÚ 759708 Milčice u Sušice, obec Sušice, okres Klatovy, podle stavu ke dni 20.5.2014 činí celkem: 180 000,00 Kč Cena obvyklá celkem 180 000,00 Kč Tj. slovy stoosmdesáttisíc Kč Jde o odhad tržní hodnoty vycházející ze známých skutečností ke dni zpracování odhadu. Dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty mohou se změnami tržních podmínek doznat změn. Ve Včelné 21.5.2014 Jan Zvettler Družstevní 395 37382 Včelná telefon: 608973795 e-mail: jzvettler@seznam.cz - 8 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 23.6.2010 č.j. Spr527/2010 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 659-78-2014 znaleckého deníku. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 8 2 Mapa oblasti 1-9 -