ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2619/239/15 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, spoluvlastnický podíl o velikosti 5/12 na poz.st.parc.č. 2117 se stavbou č.p. 1098, poz.parc.č.2118 Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Semily, obec Turnov, k.ú. Turnov Adresa nemovité věci: Nádražní 1098, 511 01 Turnov OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Stanislav Kerhart Ohaveč 18, 506 01 Jičín IČ: 43516963 telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@email.cz DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Zjištění obvyklé ceny pro účely dražebníka. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 180 000 Kč Datum místního šetření: 13.11.2015 Stav ke dni : 13.11.2015 Počet stran: 14 stran Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 2 V Ohavči, dne 29.12.2015 Stanislav Kerhart
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k 13.11.2015 Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí LV č. 147 pro k.ú. Turnov Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 13.11.2015 v době od 15,00 do 15,20 hod. Sdělení vlastníků Nahlédnutí do domovního spisu domu č.p. 1098 v archivu Městského úřadu Turnov (pracovník archivu p. Kašpárek) Vlastní databáze Nabídky nemovitostí v místě oceňované nemovitosti Údaje Pojišťovny Kooperativa - povodňové riziko Místopis Město Turnov leží administrativně v okrese Semily a náleží pod Liberecký kraj. Turnov je také obcí s rozšířenou působností. Obec se rozkládá asi čtrnáct kilometrů západně od Semil. Z turistického hlediska patří do velmi atraktivní oblasti Českého ráje. Stálý počet občanů tohoto středně velkého města je asi 14.300 obyvatel. Protéká zde řeka Jizera. Město má dobré automobilové spojení s Liberce, Mladou Boleslaví a Prahou díky rychlostní komunikaci R10, prochází zde několik autobusových linek a železniční trať Liberec Hradec Králové a Turnov - Železný Brod. Turnov má dostatečnou občanskou vybavenost a kompletní inženýrské sítě. Oceňovaná nemovitost se nachází v západní části města v Nádražní ul. asi 900 m od vlakového a autobusového nádraží. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 3881/1 Liberecký kraj, U Jezu 642/2a, Liberec IV-Perštýn, 46001 Liberec/ostatní plocha - silnice 3881/2 Město Turnov, Antonína Dvořáka 335, 511 01 Turnov/ostatní plocha - ostatní komunikace 3881/25 Liberecký kraj, U Jezu 642/2a, Liberec IV-Perštýn, 46001 Liberec/ostatní plocha - silnice - 2 -
Celkový popis Majitelé v daném termínu umožnili znalci pouze vstup na pozemek v místě oceňované nemovitosti, nedovolili však prohlídku domu č.p. 1098, jeho změření a fotografování, neposkytli žádné další informace. Veškeré údaje o nemovitosti byly zjištěny v archivu Měst.Ú Turnov a odměřením z mapy v katastru nemovitostí. Stáří původní části domu je 91 let, přístavby dílny a garáže je 86 let. V roce 1967 byla provedena přístavba předsíně a verandy, výkresová dokumentace se nedochovala. Rodinný dům č. p. 1098 má jedno nadzemní podlaží, svislé konstrukce jsou zděné, střecha je pultová, nebo sedlová s nízkým sklonem. Dům s jednou bytové jednotkou 1+1 s garáží a dílnou je pravděpodobně připojen na všechny inženýrské sítě. Vzhledem k tomu, že vlastníci neumožnili prohlídku nemovitosti, je objekt považován za stavbu ve standardním provedení. Silné stránky Malá vzdálenost do centra města, k vlakovému a autobusovému nádraží Možnost napojení na všechny inženýrské sítě Dobrá občanská vybavenost, dostatečný počet pracovních příležitostí Garáž v domě Blízkost rychlostní komunikace R10 Slabé stránky Menší výměra pozemku Malá užitná plocha domu RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Riziko záplav na st. 1 (viz příloha) Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: Zákaz zcizení Zástavní právo smluvní a) dluh ve výši 500.000,- Kč s příslušenstvím b) budoucí dluhy do výše 500.000,- Kč ACEMA Credit Czech, a.s. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nemovitost slouží k trvalému bydlení vlastníků - 3 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Turnov KRC: 0,85 KMP: 1,00 KPP: 1,01 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,03 Parcela č.: 846 1 006 000 1 189,13 0,88 1 051,49 Popis pozemku: Stavební pozemek v klidné části Turnova. Krásný výhled na Trosky a Český Ráj, velmi dobře dostupný. Voda, plyn, elektřina a kanalizace v krajnici. Okrajová část obce s minimální zástavou, přesto veškerá sociální vybavenost cca 500 m. Lokalita: Ohrazenice KRC: 0,85 KMP: 0,99 KPP: 1,10 KDD: 1,06 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,10 KUV: 1,26 Parcela č.: 1 000 590 000 590,00 1,36 802,36 Popis pozemku: Stavební pozemek v obci Ohrazenice, okrajová část města Turnov. Pozemek je rovinný, celodenně slunný. Možnost výstavby rodinných domů. Inženýrské sítě dostupné. Celková plocha pozemku: 1.000 m2. Přístup na pozemek je z obecní komunikace. El.230/400V a obecní vodovod jsou na hranici pozemku, obecní kanalizace a zemní plyn cca 40 m od hranice pozemku. Pozemek je dle platného územního plánu vhodný pro výstavbu rodinného domu. Celková plocha pozemku: 1.000 m2. Lokalita: Jenišovice KRC: 0,85 KMP: 1,00 KPP: 1,10 KDD: 1,05 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,15 Parcela č.: 885 750 000 847,46 1,13 956,79 Popis pozemku: Pozemek o rozloze 885 m2 nedaleko centra Jeníšovic u Turnova, na pozemku se nachází započatá stavba rodinného domu. Elektrická energie, plyn, voda, kanalizace vše na pozemku. K výstavbě RD již není potřeba stavební povolení. Výborná dopravní dostupnost, v obci základní škola, mateřská školka. Průměrná jednotková cena 936,88 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 2117 330 935,00 308 550-4 -
zahrada 2118 385 935,00 359 975 Celková výměra pozemků 715 Hodnota pozemků 668 525 celkem Dům č.p. 1098 Věcná hodnota dle THU Výpočet věcné hodnoty stavby Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I.NP 174,40 m 2 3,30 m Výčet místností: chodba 5,40 m 2 1,00 5,40 m 2 kuchyň 15,75 m 2 1,00 15,75 m 2 pokoj 15,75 m 2 1,00 15,75 m 2 garáž 40,80 m 2 0,50 20,40 m 2 Užitná plocha celkem: 57,30 m 2 zastřešení 165,40 m 2 0,50 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.NP (2,00*4,50+11,20*7,20+5,2*16,30)*(3,30) = 575,52 m 3 zastřešení (11,20*7,20+5,2*16,30)*(0,50*1/2) = 41,35 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.NP 575,52 m 3 zastřešení 41,35 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 616,87 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 174 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 57 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 616,87 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 280 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 4 280 Reprodukční hodnota [Kč] 2 640 204 (RC * OP) Stáří roků 86-5 -
Další životnost roků 34 Opotřebení % 71,70 Věcná hodnota (VH) [Kč] 747 178 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 57,30 m 2 Obestavěný prostor: 616,87 m 3 Zastavěná plocha: 174,40 m 2 Plocha pozemku: 715,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům řadový Řadový rodinný dům s garáží v klidné části Turnova, 5 min pěší chůzí do centra města. Na domě byly započaty rekonstrukce interiéru. Domek má malou zahrádku poskytující soukromí. Dům je možné napojit na veškeré sítě. Lokalita Turnov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,94 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 1,03 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,02 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Celkový stav - řadový dům vnitřní; Celkový koef. K C 0,88 Upravená j. cena Kč/m 2 8 446 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 120,00 m 2 164 m 2 1 150 000 Kč 9 583 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Prodej zděného domu s velkou zahradou v místě Českého ráje. Dispozice: předsíň, chodba se schodištěm, velká kuchyň s jídelnou, dva pokoje, koupelna s vanou a WC, podkroví - obytný pokoj, komora, stavebně nedokončený obytný prostor, balkon. Dům je z jedné poloviny podsklepen, v suterénu je kotelna a uhelna. K domu náleží dvě zděné garáže, zastřešené stání, Lokalita Turnov. U Dolanské lávky Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,88 K3 Poloha 1,02 K4 Provedení a vybavení 0,95-6 -
K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,75 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. K C 0,49 Upravená j. cena Kč/m 2 9 111 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 210,00 m 2 3 684 m 2 3 900 000 Kč 18 571 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Prodej rodinného domku v Jeníšovicích u Jablonce nad Nisou. Jedná se o zděný samostatně stojící třípodlažní objekt z poloviny podsklepený a dvěma nadzemními podlažími. V suterénu se nachází sklepy, technická místnost, uhelna, sociálka, výstup na zahradu. 1.NP - vstup z verandy, kuchyň, obývací pokoj, pokoj a schodiště. 2.NP - vedené jako částečně podkrovní, kuchyň, obývák, pokoj, výstup do půdního prostoru. V mezipatře suchý záchod. Dům má novou krytinu střechy a oplechování. Objekt je v původním stavu. K domu je přivedena plynová přípojka. Vytápění je lokální na tuhá paliva. Veřejný vodovod a vlastní studna na pozemku. Odkanalizování do žumpy. Veřejná el.síť 220/380V. Celková plocha pozemku 745 m2. Na parcele se nachází garáž a dřevník. Lokalita Jenišovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 1,05 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. K C 0,76 Upravená j. cena Kč/m 2 9 252 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 160,00 m 2 745 m 2 1 940 000 Kč 12 125 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 8 446 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 8 936 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 9 252 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 8 936 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 57,30 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 512 033 Kč - 7 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 512 033 Kč 1 415 703 Kč 668 525 Kč Obvyklá cena 180 000 Kč slovy: Jednostoosmdesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.18 Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena byla zjištěna porovnáním srovnatelných nemovitostí v nabídkách realitních kanceláři. Vzhledem k malé vzdálenosti do okresního města, do Liberce a vzhledem ke stavebně technickému stavu domu, je vypočtená cena v místě obvyklá. Závěr Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu průměrnou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s obdobnými objekty v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou. Tržní hodnota 1/1 oceňované nemovitosti je 512.033,- Kč, spoluvlastnický podíl na nemovitosti o velikosti 5/12 je 213.347,- Kč. Vzhledem k tomu, že je oceňován pouze spoluvlastnický podíl na nemovitosti a podíl je vždy obtížně obchodovatelný, snižuji hodnotu 5/12 nemovitosti o 15 % na 181.345,- Kč zaokrouhleno... 180.000,- Kč V Ohavči 29.12.2015 Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@email.cz - 8 -
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2619/239/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2619/15. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Snímek katastrální mapy 2 Fotodokumentace 1 Mapa oblasti 2 Riziko záplav 1-9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -