ZNALECKÝ POSUDEK č. 4943-311/2016 O ceně podílu o velikosti 98/100 pozemku v obci Drahanovice včetně příslušenství, p.č.76/1, zahrada, o velikosti 2120 m 2, vše zapsáno na LV č.1382 pro k.ú.drahanovice Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr. Svatopluk Šůstek Pavelčákova 14 77900 Olomouc Stanovení ceny pro účely dražby 185EX-30/16-46 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 7.9.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 17 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 7.9.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny podílu o velikosti 98/100 pozemku v obci Drahanovice včetně příslušenství, p.č.76/1, zahrada, o velikosti 2120 m 2, vše zapsáno na LV č.1382 pro k.ú.drahanovice 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek Adresa předmětu ocenění: Drahanovice 783 44 Drahanovice Kraj: Olomoucký Okres: Olomouc Obec: Drahanovice Katastrální území: Drahanovice Počet obyvatel: 1 681 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 480,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 1001-2000 obyvatel III 0,70 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice zastavěného území IV 1,01 vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98-2 -
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 833,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 7.9.2016 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.1382 pro k.ú.drahanovice - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: Daniel Hausknecht, č. p. 181, 783 44 Drahanovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 98 / 100 Vojtěch Mgr. Hausknecht, Čajkovského 1671/25, 130 00 Praha 3, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2 / 100 Vlastníci pozemku: Daniel Hausknecht, č. p. 181, 783 44 Drahanovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 98 / 100 odpovídají skutečnosti Vojtěch Mgr. Hausknecht, Čajkovského 1671/25, 130 00 Praha 3, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2 / 100 6. Dokumentace a skutečnost rozpory nezjištěny - 3 -
7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je pozemek, nacházející se v zastavěném území obce. Z hlediska platné územně plánovací dokumentace je pozemek z menší části v ploše BV (bydlení venkovské), větší část v ploše ZS (zeleň soukromá, zahrady). Jde tedy o zastavitelný pozemek. Pozemek je zčásti oplocen, avšak plot, brána i zídka ve špatném stavu. Na pozemku se dále nachází neudržované porosty a objekt starého skleníku ve stavu k demolici. 8. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. - 4 -
Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody: Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Metoda výnosová Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci. Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku. 9. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek p.č.76/1-5 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek p.č.76/1 Ocenění Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,960 5 i = 1-6 -
Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V -0,02 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,919 11 i = 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6-7 -
Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,960 * 1,000 * 0,919 = 0,882 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst. 4 833,- 0,882 0,300 220,41 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 zahrada 76/1 2 120,00 220,41 467 269,20 Stavební pozemek - celkem 2 120,00 467 269,20 Pozemek p.č.76/1 - zjištěná cena = 467 269,20 Kč - 8 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek p.č.76/1 467 269,20 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 467 269,20 Kč Celkem 467 269,20 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 467 269,20 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek p.č.76/1 467 269,20 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 467 269,20 Kč Celkem 467 269,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 467 269,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 467 270,- Kč slovy: Čtyřistašedesátsedmtisícdvěstěsedmdesát Kč - 9 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Na přiloženém LV č.1382 k.ú.drahanovice nejsou zapsány žádné závady. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : 1) Pozemky v nové obytné zóně s názvem Za kapličkou se nachází v klidové přírodní lokalitě v bezprostřední blízkosti centra obce Drahanovice. Obec se rozkládá v podhůří Drahanské vrchoviny v malebné přírodě, které vévodí zalesněný vrch Velký Kosíř s novou rozhlednou. Místo nabízí plný komfort s kompletní dopravní obslužností do blízkých měst Olomouc, Prostějov, Konice a Litovel častými autobusovými a vlakovými spoji. Stavební parcely jsou zainvestovány z rozpočtu obce a probíhá budování inženýrských sítí. V ceně pozemku je zahrnuto vybudování komunikace, veřejného osvětlení a rozhlasu, zeleň a přípojky plynovodu, elektrické energie, vodovodu a splaškové kanalizace. Cena za metr čtvereční zhodnoceného stavebního pozemku je 980,- Kč. Korekce koeficientem zdroje 1,0, polohy 1,0, možnosti využití 0,6. Jednotková cena po korekci 588,- Kč. 2) prodej dvou pozemku v obci Drahanovice. Výměra obou pozemků je cca 1 150 m2. Na hranici stavební parcely se nachází obecní voda, plyn i elektrická přípojka. Přístup k pozemku je zajištěn. Požadovaná cena 696,- Kč/m2 včetně provize. Korekce koeficientem zdroje 0,9, polohy 1,0, možnosti využití 0,8 Jednotková cena po korekci 501,- Kč. 3) prodej orné půdy v katastrálním území Drahanovice na Olomoucku. Jedná se o zahradu o výměře 4272 m2, která se nachází na plochách se speciálními kulturami- sady, zahrady, pozemek by mohl být využitelný jako stavební parcela. Pozemek je rovinatý a velmi dobře přístupný z cesty z obou - 10 -
konců (ze zadu přístup z polní cesty) a leží na severu obce Drahanovice ve směru na Ludéřov, asi 15 km od Olomouce. Pozemek není pod nájemní smlouvou. Požadovaná cena 232,- Kč/m2 včetně provize, bez DPH, včetně právního servisu. Korekce koeficientem zdroje 0,9, polohy 1,0, možnosti využití 1,2. Jednotková cena po korekci 251,- Kč. Průměrná jednotková cena činí 447,- Kč/m2. S ohledem na nižší zastavitelnost a existenci oplocení, zídky, brány a skleníku s nutností odstranění, stanovuji jednotkovou srovnávací cenu na 400,- Kč/m2. Za celý pozemek 848.000,- Kč. Po zaokrouhlení pak 850.000,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : 850.000,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí prodej podílu Obvyklou cenu podílu o velikosti 98/100 na nemovitosti stanovuji na 750.000,- Kč. Slovy: Sedmsetpadesíttisíc Kč V Tršicích 7.9.2016 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.7. - 11 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4943-311/2016 znaleckého deníku. - 12 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1382 ze dne 10.8.2016 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 3-13 -
Fotodokumentace nemovitosti - 14 -
Mapa oblasti - 15 -
- 16 -
- 17 -