ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 67/4337/2016 o ceně obvyklé nemovitostí zapsaných na LV č. 181 (stavební parcela č. 42-zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba: Drahelčice, č.p. 94, rodinný dům a pozemková parcela č. 88/2-zahrada) pro obec a katastrální území Drahelčice, kraj Středočeský a příslušenství. Objednavatel posudku: JUDr. Kamil Souček Exekutorský úřad Náchod Masarykovo náměstí 56 Náchod Účel posudku: 083 EX 446/16 - zjištění ceny obvyklé (tržní v čase a místě obvyklé) Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, v platném znění Oceněno ke dni: 5.srpna 2016 Posudek vypracoval: Ing. Bohuslav Rohlena Nádražní 1500 Nové Město nad Metují Posudek byl vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichž 3 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 7 stran textu a 14 stran přílohy. V Novém Městě nad Metují, dne 30.září 2016
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitých věcí Předmětem zjištění ceny obvyklé jsou nemovitosti zapsané na LV č. 181 (stavební parcela č. 42-zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba: Drahelčice, č.p. 94, rodinný dům a pozemková parcela č. 88/2-zahrada) pro obec a katastrální území Drahelčice, kraj Středočeský a příslušenství. Oceňované nemovitosti se nacházejí v okrajové části obce, v ulici Malá Strana. Rodinný dům čp. 94 je užíván od roku 1972. Dům je napojen na veř. rozvod el. energie a kanalizace. V současné době je voda odebírána z vlastní kopané studny. Vytápění je kotlem na TP. Jsou přípojky vody z obecního vodovodu a přípojka plynu (nyní odpojeno). Obec Drahelčice má dle Malého lexikonu obcí 2015 celkem 759 obyvatel. Obec se nachází cca 10 km od Prahy. V obci je minimální vybavenost, vše je v nedaleké obci Rudná. Obcí neprochází železniční trať. Autobusové spojení je dostatečné. Dům je přízemní s podsklepením a podkrovím. V přízemí se nachází samostatná jednotka 3+1 včetně sociálního zařízení a v podkroví je bytová jednotka 2+1 včetně sociálního zařízení. V suterénu jsou technické místnosti a garáž. Stavba rodinného domu je provedena klasickým způsobem, obvodové kce zděné na tl. 45 a 30 cm, bez vodorovné izolace proti vodě, stropy Hurdis, střecha sedlová, krytina eternitové šablony, klempířské kce úplné, fasáda vápenocementová stříkaná, vnitřní omítky štukované, podlahy keramická dlažba, PVC, betonové, schody betonové, keramické obklady, okna dřevěná zdvojená a plastová, vytápění kotlem na TP (plynový kotel odstaven), rozvod vody S a TUV, el. boilery, rozvod elektro 220/380 V (staré rozvody), vybavení kuchyní standartní linky a spotřebiče (el. sporáky). Stav kcí domu je úměrný stáří při zanedbané údržbě. Majitelka plánuje rekonstrukci objektu spočívající v úpravě střechy nad verandou na pochozí terasu, výměnu stávajícího krovu včetně krytiny a klempířských kcí střechy, malby, zateplení fasády, nové obklady soc. zařízení a kuchyně v přízemí, provedení povrchu schodiště, nová plastová okna na chodbě a verandě, nové koberce, vyvložkování komínu, kompletní rekonstrukce elektro a bleskosvodu. Celkový náklad vyčíslila na částku 825 tis. Kč. Rekonstrukce nebyla v době místního šetření dosud zahájena. Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) nebyl dosud vypracován. Jedná se o nezateplenou stavbu s vysokými náklady na vytápění. V sousedství oceňovaných nemovitostí se nachází umělé koryto vodního toku. Dle ČAP (Česká asociace pojišťoven) jsou oceňované nemovitosti v rizikové zóně 3 zóna se středním nebezpečím výskytu povodně/záplavy. Dle informací od paní Kučerové nebyly oceňované nemovitosti v minulosti žádnou povodní zasaženy. 1.2 Podklady pro vypracování posudku - Usnesení č.j. 083 EX 446/16-31 ze dne 11.7.2016 - Výpis z KN, LV č. 181 vypracovaný Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním dne 19.7.2016 dálkovým přístupem, prokazující stav evidovaný k datu 19.7.2016 - kopie katastrální mapy - 2 -
- Odhad tržní hodnoty (obvyklé ceny) č. RFB/13/2015 vypracovaný Bc. Martinem Zvárou dne 29.4.2015 - údaje sdělené na OÚ v Drahelčicích - údaje sdělené uživatelem nemovitostí - rodinným příslušníkem paní Drahomírou Kučerovou - vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí - realitní server sreality.cz - údaje sdělené realitními kancelářemi působícími v regionu - fotodokumentace ze dne 5.8.2016 - prohlídka dne 5.8.2016 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitostí na listu vlastnictví č. 181 pro katastrální území a obec Drahelčice zapsán: Petra Lázničková, nar. 17.5.1986 1.4 Předmětem zjištění ceny obvyklé jsou Nemovitosti zapsané na LV č. 181 (stavební parcela č. 42-zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba: Drahelčice, č.p. 94, rodinný dům a pozemková parcela č. 88/2-zahrada) pro obec a katastrální území Drahelčice, kraj Středočeský a příslušenství tj. vedlejší stavby (zděná kolna, dřevěná kolna), studna, venkovní úpravy (přípojky elektro, vody, kanalizace a plynu, pilíř pro HUP, zpevněné plochy, oplocení, plotová brána, plotová branka, venkovní schody, opěrné zdi plotu, sušák na prádlo) a trvalé porosty. - 3 -
2. OBVYKLÁ CENA OCENĚNÍ VĚCNÝCH BŘEMEN A ZÁVAD Na LV č. 181 (stavební parcela č. 42-zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba: Drahelčice, č.p. 94, rodinný dům a pozemková parcela č. 88/2-zahrada) pro obec a katastrální území Drahelčice, kraj Středočeský nejsou zapsána žádná věcná břemena, nájemní, pachtovní a předkupní práva, ani výměnky. V části C listu vlastnictví č. 181 jsou zapsány Zástavní právo smluvní, Zákaz zcizení, Zahájení exekuce a Exekuční příkaz k prodeji nemovitostí. Nejedná se o věcná břemena, ale pouze o omezení převodu. Viz kopie LV. Věcné břemeno: 0,- Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ (TRŽNÍ CENY - V ČASE A MÍSTĚ OBVYKLÉ) DEFINICE: - Tržní hodnota: Tržní hodnota je odhadovaná částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potencionálním prodávajícím a kupujícím při zájmu jednotlivé nemovitosti prodat a druhou stranou koupit bez osobních vlivů po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku. - Obvyklá cena: Obvyklou cenou se pro účely Zákona o oceňování majetku číslo 151/1997 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Citace: porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným, nebo podobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. - 4 -
Předmětem zjištění ceny obvyklé jsou nemovitostí zapsané na LV č. 181 (stavební parcela č. 42-zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba: Drahelčice, č.p. 94, rodinný dům a pozemková parcela č. 88/2-zahrada) pro obec a katastrální území Drahelčice, kraj Středočeský, a příslušenství tj. vedlejší stavby (zděná kolna, dřevěná kolna), studna, venkovní úpravy (přípojky elektro, vody, kanalizace a plynu, pilíř pro HUP, zpevněné plochy, oplocení, plotová brána, plotová branka, venkovní schody, opěrné zdi plotu, sušák na prádlo) a trvalé porosty. Pro upřesnění: jedná se o všechny stavby, studnu, venkovní úpravy a trvalé porosty, které jsou součástí stavební parcely č. 42 a dále se nacházejí na pozemkové parcele č. 88/2-zahrada. Pro objektivní stanovení ceny tržní (obvyklé v čase a místě) jsem čerpal informace z vlastní databáze realizovaných prodejů, informace z obecních a městských úřadů, informace z katastrálních pracovišť a od realitních kancelářích působících v regionu) POROVNÁVACÍ ZPŮSOB: A) Realizované prodeje rodinných domů v Drahelčicích a blízkém okolí: 1) Rudná, rodinný dům 4+1 s pozemkem 1.038 m 2, dům podsklepený, s podkrovím, topení na TP s možností připojení na plyn, vlastní studna, dům před rekonstrukcí. Nabídková cena: 3.820.000,-Kč Administrativní cena: 3.898.820,-Kč Realitní makléř: Reality Verus, s.r.o. Sušice Prodej realizován v 9/2016 za cenu 3.600.000,-Kč. Realitní makléřka umožnila zveřejnění katalogového listu sreality.cz 2) Rudná, ulice Bezručova, samostatný rodinný dům, v původním stavu určený k rekonstrukci. Pozemek 1.023 m 2, Nabídková cena: 3.900.000,-Kč Realitní makléř: RE/MAX Horizont, Praha Prodej realizován v 9/2016 za cenu 3.900.000,-Kč. Realitní makléřka umožnila zveřejnění katalogového listu sreality.cz B) Nabídky rodinných domů v Drahelčicích a blízkém okolí: 1) Rudná, samostatný rodinný dům, 186 m 2, pozemek 768 m 2, 5+2, dům z roku 1933, dům v původním udržovaném stavu, vytápění kotlem na plyn. Nabídková cena: 3.900.000,-Kč Realitní makléř: Realitní společnost Střední Čechy s.r.o. Beroun Majitel v září 2016 dům pronajal potencionálním zájemcům a nabídka byla stažena z realitního portálu. Realitní makléřka umožnila zveřejnění katalogového listu sreality.cz Dle jejího názoru ceny domů v okolí Prahy (Rudná a okolí) rostou. - 5 -
2) Nabídky v Drahelčicích nejsou srovnatelné jedná se o dvě nabídky novostaveb s nabídkovými cenami nad 7 mil. Kč. C) Odhad tržní hodnoty (obvyklé ceny) č. RFB/13/2015 vypracovaný Bc. Martinem Zvárou dne 29.4.2015. Na nemovitosti čp. 94 v Drahelčicích byl vypracován odhad tržní ceny. Objednatelem byla paní Petra Lázničková. Odhad je proveden ke dni 22.4.2015. Byla stanovena cena obvyklá současný stav: 3.500.000,-Kč K závěrům odhadu nemám zásadní námitky a z důvodu nezvyšování nákladů exekuce, stanovení ceny obvyklé akceptuji. Došlo ale k částečnému navýšení realizovaných cen RD v zásadě po celé České republice. Proto stanovuji cenu obvyklou těchto nemovitostí na částku 3.570.000,-Kč (nárůst o cca 2% ročně). Skutečná cena obvyklá se vždy zjistí až při jejím prodeji resp. dražbě (realizaci převodu). - 6 -
ZÁVĚR: Porovnávacím způsobem jsem došel k názoru, že cena obvyklá nemovitostí jako celku je ve výši 3.570.000,-Kč. Hlavním kladem je dobrá návaznost na hl.m. Prahu a situování v klidné části obce. Jedná se o prostorný rodinný dům s napojením na všechny inženýrské sítě. Stanovuji cenu obvyklou nemovitostí zapsaných na LV č. 181 (stavební parcela č. 42- zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba: Drahelčice, č.p. 94, rodinný dům a pozemková parcela č. 88/2-zahrada) pro obec a katastrální území Drahelčice, kraj Středočeský a příslušenství tj. vedlejší stavby (zděná kolna, dřevěná kolna), studna, venkovní úpravy (přípojky elektro, vody, kanalizace a plynu, pilíř pro HUP, zpevněné plochy, oplocení, plotová brána, plotová branka, venkovní schody, opěrné zdi plotu, sušák na prádlo) a trvalé porosty, ve výši: Slovy: Třimiliónypěstetsedmdesáttisíc Kč 3.570.000,- Kč Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnu nebude mít prospěch z činností souvisejících s předmětem zjištění ceny obvyklé. Honorář za provedeny posudek není závislý na stanovené výše ceny obvyklé. Posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nejsou shledány skutečnosti svědčící o nepravdivých nebo zkreslených skutečnostech. Má se za to, že získané informace jsou pravdivé a věrohodné. Pokud by bylo v budoucnosti doloženo, že informace byly předány zpracovateli nepravdivé a nevěrohodné, nenese zpracovatel za ně zodpovědnost. V Novém Městě nad Metují, dne 30.září 2016... vypracoval 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 5.12.1989, č.j. Spr. 449/89, pro základní obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a rozhodnutím ze dne 19.1.1993, č.j. Spr. 2259/92 pro obor Stavebnictví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 67/4337/2016. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Bohuslav Rohlena - 7 -
Drahelčice, č.p. 94, rodinný dům v obci a katastrální území Drahelčice, kraj Středočeský a příslušenství 083 EX 446/16 Petra Lázničková DRAHELČICE Pohled z ulice Pohled na zahradu Pohled ze zahrady na zadní stranu domu - 8 -
Vstup z verandy do přízemí WC v přízemí Koupelna v přízemí - 9 -
Kuchyně v přízemí Schody do patra - 10 -
WC v patře Koupelna v patře - 11 -
Kuchyně v patře Krov Kotel na TP v suterénu - 12 -
Kotel na plyn mimo provoz Zděná kolna - 13 -