ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 260/7350/2015 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely 134 s rodinným domem č.p. 8, k.ú. Olešnice u Svádova, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 260/7350/2015 LV no.: 351 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely 134 s rodinným domem č.p. 8, k.ú. Olešnice u Svádova, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Olešnice 8, 403 22Ústí nad Labem Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: 1.815.806 Kč nestanovena Kč 782.000 Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 1 LAND / POZEMEK rodinný dům přípojky inženýrských sítí, oplocení, venkovní úpravy Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost 780.000 Kč 780.000 Kč nestanoveno Kč 134 156 m 2 Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura východní část města městská čtvrť Olešnice odpovídající velikosti obce MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear : Znehodnocení : zděný Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: 150 m 2 Office area: Kancelářské plochy: 207 m 2 Storage area: Skladové plochy: 1506 m 3 Other and manufacturing: Ostatní nezjištěn 518 Kč/ m 3 Income: Příjem: 65 % Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: zastavěná plocha a nádvoří 500 Kč/m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Kč Kč % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 351 pro k.ú. Olešnice u Svádova jsou oceňované nemovité věci ve společném jmění manželů Tomáše a Petry Hladíkových, oba bytem U Lanovky 883/3, Klíše, 40001 Ústí nad Labem. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 351 jsou evidována tato omezení: - zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ze Smlouvy o úvěru č. 3144901813 v celkové výši 500 000,- Kč s příslušenstvím a veškerých budoucích pohledávek, až do celkové výše 500 000,- Kč, které vzniknou od 20.11.2006 do 16.11.2031 s oprávněním pro Českou spořitelnu (IČ: 45244782), a to na základě Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 20.11.2006. Právní účinky vkladu práva ke dni 20.11.2006. - rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona), listina - Usnesení insolvenčního soudu o úpadku, Krajský soud v Ústí nad Labem č.j. KSUL 77INS-23687/2014 -A8 ze dne 27.10.2014. Právní účinky zápisu ke dni 27.10.2014. Zápis proveden dne 29.10.2014; uloženo na prac. Ústí nad Labem - rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona), listina - Usnesení insolvenčního soudu o úpadku, Krajský soud v Ústí nad Labem č.j. KSUL 77INS-23687/2014 -A8 ze dne 27.10.2014. Právní účinky zápisu ke dni 27.10.2014. Zápis proveden dne 29.10.2014; uloženo na prac. Ústí nad Labem Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidované na listu vlastnictví č. 351, neboť dražbou zaniknou. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 351 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 351 je evidováno toto zástavní právo: - zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ze Smlouvy o úvěru č. 3144901813 v celkové výši 500 000,- Kč s příslušenstvím a veškerých budoucích pohledávek, až do celkové výše 500 000,- Kč, které vzniknou od 20.11.2006 do 16.11.2031 s oprávněním pro Českou spořitelnu (IČ: 45244782), a to na základě Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 20.11.2006. Právní účinky vkladu práva ke dni 20.11.2006. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedené zástavní právo evidované na listu vlastnictví č. 351, neboť dražbou zanikne. Jiná zástavní práva nebyla zjištěna. Legal and structural state / stavebně právní stav: Oceňovaná budova č.p. 8 je v katastru nemovitostí evidována jako budova s číslem popisným se způsobem využití objekt lesního hospodářství. Na základě prohlídky na místě lze konstatovat, že oceňovaná budova č.p. 8 není v současné době užívána. Poslední známé využití bylo rodinný dům se dvěma byty, čemuž odpovídá také dispozice a parametry domu. Weak points / slabé stránky: - jde o odlehlou část města Ústí nad Labem, vzdálenost do centra je 7 km - zvýšené opotřebení některých stavebních konstrukcí - nízká výměra pozemku Strong points / silné stránky: - klidná lokalita - v minulosti proběhla částečná rekonstrukce obou bytů Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 351 pro k.ú. Olešnice u Svádova a obec Ústí nad Labem, prokazující stav evidovaný k datu 21.9.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro k.ú. Olešnice u Svádova a obec Ústí nad Labem, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 10.10.2015 c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných nemovitých věcí proběhla dne 7.10.2015 za účasti pana Tomáše Hladíka spolumajitele. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 759813 Název katastrálního území : Olešnice u Svádova Kód obce : 554804 Název obce : Ústí nad Labem Počet obyvatel obce : 93747 Datum stanovení počtu obyvatel : 31.12.2013 Kód okresu : CZ0421 Název okresu : Ústí nad Labem Název kraje : Ústecký Poloha v obci : Obytná zóna Infrastructure / infrastruktura: Ústí nad Labem je krajské město, které se nachází v severní části Ústeckého kraje. Počet obyvatel je 93 747. Město je velmi dobře napojeno na silniční i železniční síť. V blízkosti města prochází dálnice D8 ve směru Teplice Ústí nad Labem Drážďany, v Lovosicích je možné se na dálnici D8 napojit ve směru do Prahy. Vzdálenost k hraničnímu přechodu Krásný Les/Breitenau je zhruba 25 km, vzdálenost do Prahy je 84 km. V městě jsou železniční stanice na trasách Teplice Ústí nad Labem Děčín, Lovosice Ústí nad Labem Děčín a Litoměřice Ústí nad Labem Děčín. Městská hromadná doprava je zajištěna autobusy a trolejbusy. V Ústí nad Labem je kompletní občanská vybavenost odpovídající krajskému městu. Oceňované nemovité věci se nachází v městské čtvrti Olešnice. Jde o okrajovou čtvrť města Ústí nad Labem, vzdálenost do centra je odhadem 7 km. V lokalitě jsou inženýrské sítě elektrického proudu a obecní vodovod. Property Location / poloha nemovitých věcí Nemovité věci se nachází ve střední části Olešnice, ve sporadické zástavbě rodinných domů. Zastávka MHD je zhruba 150 m od oceňovaných nemovitých věcí. Oceňované nemovité věci jsou přístupné z veřejně přístupného pozemku. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 8: Dispoziční řešení: Jedná se o částečně podsklepený samostatně stojící dům s dvěma nadzemními podlažími a půdním prostorem. V domě se nachází dva byty. 1. podzemní podlaží (sklep) tvoří tři místnosti a kotelna. V 1. nadzemním podlaží (přízemí) se nachází společná vstupní chodba se schodištěm do 2. nadzemního podlaží a byt č. 1 o dispozici 3+1, který sestává z předsíně, chodby, tří pokojů, kuchyně, a koupelny s WC. Podlahová plocha bytu je 97 m2. Ve 2. nadzemním podlaží (1. patro) se nachází byt č. 2 o dispozici 4+1, který sestává z chodby, čtyř pokojů, kuchyně, a koupelny s WC. Podlahová plocha bytu je 110 m2. Půdní prostor je bez využití. Konstrukční řešení a vybavení domu: Jedná se o samostatně stojící stavbu, svislé nosné konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva, střešní konstrukce je sedlového tvaru, krytinu tvoří osinkocementové šablony, klempířské konstrukce jsou z plechu, podlahy betonové a dřevěné, okna jsou převážně dřevěná dvojitá, vstupní dveře jsou dřevěné prosklené, vnitřní dveře dřevěné hladké plné i prosklené, vnitřní omítky štukované hladké, vnější fasádní omítka hrubá stříkaná, částečně chybí. Dům má vnitřní instalace el. proudu o napětí 220/380 V a vody, odkanalizování je podle informací od vlastníka nemovitých věcí do jímky na pozemku čís. parcely 135/1, který je ve vlastnictví České republiky. Byt č. 1 v přízemí je standardně vybaven kuchyňskou linkou se sporákem, koupelna je vybavena standardními zařizovacími předměty (umývadlo, vana, WC). Byt č. 2 není vybaven kuchyňskou linkou, sociální zařízení je vybaveno standardně (umývadlo, vana, WC), chybí vodovodní baterie. Vytápění domu je ústřední kotlem na tuhá paliva, který se nachází v kotelně ve sklepě. Stáří a stavební stav: Přesné stáří budovy nebylo zjištěno, na základě užitého materiálu a konstrukce lze odhadovat stáří na zhruba 90 let. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážné stavební závady, stavební stav domu je ale spíše podprůměrný. Střešní krytina a klempířské prvky vykazují zvýšené opotřebení, fasádní omítka je na hraně své životnosti, část chybí. Zhruba v roce 2000 došlo k rozsáhlé rekonstrukci bytu č. 1 v přízemí domu, v roce 2010 bylo instalováno nové ústřední vytápění v celém domě a nová elektroinstalace v bytě č. 2. Průměrné opotřebení je stanoveno odhadem na 65%. - 4 -
Pozemek: Pozemek čís. parcely 134 o výměře 156 m2 je v katastru nemovitostí evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří se způsobem ochrany rozsáhlé chráněné území. Pozemek je zastavěn rodinným domem č.p. 8. Pozemek je přístupný z veřejně přístupného pozemku. Tvar a konfigurace pozemku je patrná z kopie katastrální mapy v příloze. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely 134 s rodinným domem č.p. 8, k.ú. Olešnice u Svádova, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 351 pro k.ú. Olešnice u Svádova, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 7. října 2015 Slovy: Sedmsetosmdesáttisíc Kč Ocenění práv a omezení spojených s nemovitými věcmi: 780.000,- Kč Všechna práva a omezení jsou vypsána v části C listu vlastnictví č. 351 pro k.ú. Olešnice u Svádova. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 351 neboť ta dražbou zaniknou a nemají tedy vliv na cenu. Nebylo zjištěno žádné omezení evidované na listu vlastnictví č. 351, které dražbou nezanikne. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 260/7350/2015. Vypracoval: Bc. Jan Stejskal Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě dne 10. 10. 2015-6 -
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 260/7350/2015 LV no.: 351 Item no. Pol.č. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 rodinný dům č.p. 8 1506 3 200 4 820 544 65,0 1 687 190 2 příslušenství 50 616 Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 1 737 806 Comments Komentář oceněno podílem na ceně hlavní stavby Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 134 zastavěná plocha a nádvoří 156 500 78 000 2 3 Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Lands subtotal - Pozemky mezisoučet 78 000 Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 1 815 806 Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář 1 2 m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena za objekty Koeficient Cena za objekty cenové úpravy Komentář 1 2 Rodinný dům v Ústí nad Labem - Malém Březně Rodinný dům v Trmících - Koštově Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč 740 000,00 2-13 nestanoven 1003 300 300 900 439 100,00 1,10 ukončená dražba *1), rodinný dům s 2 NP, dispozice 5+2 (dva byty, 814 000 spol. koupelna), podl plocha 150 m2, blízká lokalita 515 000,00 3-15 nestanoven 1680 200 336 000 179 000,00 1,25 ukončená dražba *2) rodinný dům s 2 NP, v domě dva byty (2+1 a 4+1), obdobný stavebnětechnický stav, horší 643 750 lokalita s obdobnou dostupností do centra Ústí n. Labem 3 Rodinný dům v Ústí nad Labem - Střekově 1 365 000,00 10-15 nestanoven 336 600 201 600 1 163 400,00 0,65 nabídka RK *3), rodinný dům s 2 NP, v domě dva byty (oba 2+1), horší 887 250 stavebně-technický stav, lokalita s výrazně lepší dostupností do centra Ústí n. Labem 1) ukončená dražba serveru www.eurodrazby.cz 2) ukončená dražba serveru www.exdrazby.cz 3) nabídka realitní kanceláře M&M reality holding Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 1,816 mil.kč nebyla stanovena 0,782 mil.kč 0,780 mil.kč
Mapa širších vztahů rodinný dům č.p. 8 v Olešnici, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj Situace lokality Situace oblasti
Fotodokumentace - rodinný dům č.p. 8 v Olešnici, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj Příjezd k domu č.p. 8 Pohled na dům č.p. 8 Pohled na dům č.p. 8 Byt č. 1 obývací pokoj Byt č. 1 kuchyně s jídelním koutem Byt č. 1 ložnice
Byt č. 1 koupelna s WC Byt č. 2 - pokoj Byt č. 2 - kuchyně Byt č. 2 - pokoj Byt č. 2 - pokoj Byt č. 2 - koupelna
Půdní prostor Sklep Kotelna ve sklepě