ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 13718-158/13 o ceně garáže bez čp/če na pozemku parc.č.st.21/2, katastrální území Otěvěk obec Trhové Sviny, okres České Budějovice, včetně pozemku a ceny obvyklé. (LV č.734) Objednavatel posudku: Soudní exekutor JUDr.Ing.Petr Kučera nám.starosty Pavla 5 272 01 Kladno Vlastník nemovitosti: Šiveň Pavel Otěvěk 82 374 01 Trhové Sviny Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení k č.j. 150 EX 364/10 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb.,č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. s účinností od 1.1.2013. Oceněno ke dni: 31.května 2013 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 13 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 31.května 2013
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Majitel nemovitosti byl doporučeným dopisem vyrozuměn o termínu konání prohlídky nemovitosti, avšak ve stanoveném termínu nebyla nemovitost zpřístupněna a prohlídka byla proto provedena pouze z okolního terénu a doplňující údaje byly získány od majitelů okolních nemovitostí. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Českých Budějovicích, dne 7.března 2013, LV č.734. Usnesení o ustanovení znalce vyhotovené Soudním exekutorem JUDr.Ing.Petrem Kučerou dne 7.3.2013 pod č.j. 150 EX 364/10. Kopie katastrální mapy. Usnesení o nařízení exekuce vydané Okresním soudem v Českých Budějovicích dne 7.3.2013 pod č.j. 45 EXE 6724/2010. Exekuční příkaz k provedení exekuce prodejem nemovitosti vyhotovený Soudním exekutorem JUDr.Ing.Petrem Kučerou dne 22.2.2011 pod č.j.150 EX 364/10. Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 2.dubna 2013. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace. Mapa oblasti. Předmětem ocenění jsou 1) Garáž s krovem neumožňujícím zřízení podkroví 2) Stavební pozemek, parc.č.st.21/2-2 -
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Garáž s krovem neumožňujícím zřízení podkroví Oceněno podle 24 vyhlášky. Popis Jedná se o přízemní garáž, navazující na štítovou zeď budovy jiného vlastníka. Svislé konstrukce jsou zděné z klasických materiálů v tl.30 cm, střecha sedlová s taškovou krytinou. Klempířské konstrukce tvoří žlaby a svody z pozinkovaného plechu. Vnitřní i fasádní omítky vápenné hladké bez venkovních obkladů. Vrata dřevěná s nátěrem. Podlahy betonové s cementovým potěrem. Objekt se nachází ve zhoršeném technickém stavu, práce záchovné údržby nejsou prováděny v dostatečném rozsahu. Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm Obestavěný prostor Vrchní stavba 5,70*3,70*2,80 = 59.05 m 3 Zastřešení 5,70*3,70*1,60*0,5 = 16.87 m 3 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). celkem = 75.92 m 3 Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 1. Základy podstandard 0.06200 100% -0.062 8. Dveře chybí 0.02700 100% -0.027*1.852 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.112) = 0.9395-0.112-3 -
Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi 3 0.00 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí 2 0.00 Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu Celkem 0.00 It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + 0.00 = 1.000 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Poloha v obci 3 0.00 V souvisle zastavěné části obce 2. Dopravní dostupnost 2 0.00 Nejbližší zastávka hromadné dopravy do 300 m včetně 3. Obyvatelstvo v okolí 2 0.00 Bezproblémové okolí 4. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti 3 0.00 Bez vlivu 5. Vlivy neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + 0.00 = 1.000 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 18, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby 2 B Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby 1-0.01 Řadová 2. Konstrukce 2 0.00 Obvod. zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm 3. Technické vybavení 2-0.02 Jen el. proud 230 V 4. Příslušenství - venk. úpravy 2-0.01 Bez příslušenství - 4 -
5. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 6. Stavebně- technický stav 4 0.5200 Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) (hodnota 0.65 vynásobena koef. s=0.8+0.00 pro stáří 40 let) Celkem -0.04 (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V6 = (1 + -0.04) x 0.5200 = 0.499 Výpočet ceny objektu ( 24 vyhlášky) Index. prům. cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.049,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x 0.4990 I = It x Ip x Iv = 1.000 x 1.000 x 0.499 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.022,45 Cena za celý obestavěný prostor 75.92 m 3 = Kč 77.624,48 Garáž s krovem neumožňujícím zřízení podkroví Cena celkem Kč 77.624,- 2) Stavební pozemek, parc.č.st.21/2 Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.st.21/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 21 m 2 Úprava ceny pozemku Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) -7% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 64,67 (35 + (5002-1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 64,67 Po započtení -7.00% dalších přirážek a srážek = Kč 60,14 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.0930 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 1.3560 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 170,69 Cena za celou výměru 21.00 m 2 = Kč 3.584,54 Stavební pozemek, parc.č.st.21/2 Cena celkem Kč 3.585,- - 5 -
C. REKAPITULACE 1) Garáž s krovem neumožňujícím zřízení podkroví Kč 77.624,- 2) Stavební pozemek, parc.č.st.21/2 Kč 3.585,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč 81.209,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč 81.210,- Slovy: Osmdesátjedentisícdvěstědeset Kč Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Oceňovaný pozemek zapsaný na LV č.734 pro katastrální území Otěvěk, obec Trhové Sviny je stavebním pozemkem pod garáží. Pozemek se nachází v zastavěné části obce. V části C výpisu z katastru nemovitostí č.734 pro katastrální území Otěvěk vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č.j.150 EX 364/10 dle nařízení exekuce č.j. 45 EXE 6724/2010 vydaného Okresním soudem v Českých Budějovicích dne 20.01.2011 a další závady na listu vlastnictví uvedené. - 6 -
V lokalitě obce Trhové Sviny jsou nabízeny následující stavební pozemky: - Trhové Sviny, výměra 850 m2, pozemek pro individuální bydlení, přípojky elektro a kanalizace na hranici pozemku, rovinatý pozemek, dostupný z obecní komunikace - Trhové Sviny, výměra 887 m2, pozemek pro individuální bydlení, pozemek je rovinatý, přípojky inženýrských sítí ve vzdálenosti 20 m, - Trhové Sviny, výměra 850 m2, pozemek pro individuální bydlení, svažitý, přípojky inž.sítí v dosahu, příjezd po obecní asfaltové komunikaci 765,- Kč/m2 654,- Kč/m2 809,- Kč/m2 Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že oceňovaný pozemek je zastavěn objektem garáže a dosahuje výměry pouze 21 m2, odhaduji cenu obvyklou pozemku ve výši 500,- Kč/m2. S objekty garáží pro osobní vozidla se v obci Trhové Sviny a okolí běžně neobchoduje a není zde rozvinut trh, ze kterého by se daly zjistit informace o obvyklých cenách. Nejbližší prodej řadové garáže byl zjištěn až v Českých Budějovicích. Z výše uvedených důvodů nelze pro stanovení obvyklé ceny použít srovnávací, či jinou obdobnou metodu. Tyto metody mají praktický význam tam, kde existuje aktivní a rozvinutý trh s obdobnými nemovitostmi a cenu obvyklou proto stanovuji na základě těchto skutečností odborným odhadem ve výši 70% ceny zjištěné dle cenových předpisů, t.j. 77 624,- Kč x 0,7 = 54.337,- Kč - 7 -
Cenu obvyklou celé nemovitosti zapsané na LV č.734 pro katastrální území Otěvěk oceňuji ve výši: 21 m2 x 500,- Kč/m2 = 10.500,- Kč (pozemek) a 54.337,- Kč (garáž), tj. celkem po zaokrouhlení : 64.800,- Kč Pozn. Znalci nejsou známy další právní vady, které nezaniknou prodejem nemovitosti z dražby a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku. V Ostravě, dne 31.května 2013 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr.2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 13718-158/13. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc - 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -