ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 16612915 NEMOVITÁ VĚC: o ceně id. pod.2/12 na pozemku ve zjednodušené evidenci p.č. 120/2, 120/3, 120/5, 120/6, 121/2 v obci Nevratice, k.ú.nevratice, okres Jičín. Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Jičín, obec Nevratice, k.ú. Nevratice Adresa nemovité věci:nevratice, 508 01 Vlastník pozemku: Petr Vlach, Karlovo náměstí 78, 280 02 Kolín I, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2 / 12 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: 12615790 telefon: DIČ: CZ6510281261 fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX 26570/11-90 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran: e-mail: 100 000 Kč 23.11.2014 16stran V Středoklukách, dne 28.11.2014 Stav ke dni : Počet příloh: 23.11.2014 Počet vyhotovení: 2 Tomáš Maršál NÁLEZ Znalecký úkol o ceně id. pod.2/12 na pozemku ve zjednodušené evidenci p.č. 120/2, 120/3, 120/5, 120/6, 121/2
v obci Nevratice, k.ú.nevratice, okres Jičín. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v dob_ zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování.posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění. Přehled podkladů - výpis z KN Jičín, LV č.149 ze dne 23.10.2014 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele - zákon č.40/1964/ Sb. - zákon č.151/1997/ Sb. - - vyhláška Ministerstva financí č.199/2014/sb. - časopis Soudní inženýrství- 1996-2014 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky 2003-2014 - databáze znalce - Usnesení č.j. 124 EX 26570/11-90 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 124 EX 26570/11-56 Místopis Obec Nevratice je součástí okresu Jičín náleží pod Královehradecký kraj. Obec Nevratice, k.ú.nevratice se rozkládá nedaleko Jičína, Ostroměře. Obec Nevratice má 161 obyvatel. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl. BUDOUCÍ STAV bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl. bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku autobus silnice II.,III.tř Celkový popis Jedná se o id. pod.2/12 na pozemku ve zjednodušené evidenci p.č. 120/2, 120/3, 120/5, 120/6, 121/2 v obci Nevratice, k.ú.nevratice, okres Jičín, které jsou zapsány u KN Jičín na LV č.149 kde správu vykonává Katastrální úřad Jičín. Vzhledem k tomu, že majitel nekontaktoval znalce za účelem poskytnutí potřebných informací, byly informace čerpány z dostupných dokumentů a při místním šetření. Nájemní smlouvy nebyly předloženy. Pozemky se nacházejí nedaleko obce Nevratice. Účel užití - zemědělská výroba. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: -2-
Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné komunikace je zajištěn Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Komentář: viz.lv č.149 Ostatní rizika: nejsou Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z veřejné komunikace Nemovitá věc situována v záplavovém území OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění pozemků 1.1 id. pod.2/12 na pozemku ve zjednodušené evidenci p.č. 120/2, 120/3, 120/5, 120/6, 121/2 v obci Nevratice, k.ú.nevratice, okres Jičín. Obsah tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 id. pod.2/12 na pozemku ve zjednodušené evidenci p.č. 120/2, 120/3, 120/5, 120/6, 121/2 v obci Nevratice, k.ú.nevratice, okres Jičín. 2.2 OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Nevratice: Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1 id. pod.2/12 na pozemku ve zjednodušené evidenci p.č. 120/2, 120/3, 120/5, 120/6, 121/2 v obci Nevratice, k.ú.nevratice, okres Jičín. -3-
Jedná se o id. pod.2/12 na pozemku ve zjednodušené evidenci p.č. 120/2, 120/3, 120/5, 120/6, 121/2 v obci Nevratice, k.ú.nevratice, okres Jičín, které jsou zapsány u KN Jičín na LV č.149 kde správu vykonává Katastrální úřad Jičín. Vzhledem k tomu, že majitel nekontaktoval znalce za účelem poskytnutí potřebných informací, byly informace čerpány z dostupných dokumentů a při místním šetření.nájemní smlouvy nebyly předloženy. Pozemky se nacházejí nedaleko obce Nevratice. Účel užití - zemědělská výroba. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Název Parcelní číslo BPEJ Zj.evidenci Výměra [m2] 1 153,00 1 192,00 4 619,00 674,00 447,00 3 703,00 430,00 7 744,00 3 382,00 810,00 3 873,00 JC [Kč/m2] 6,64 1,42 6,64 6,64 6,48 1,42 Úprava [%] 120/2 35600 120/3 35600 120/5 32210 120/5 35600 120/5 36811 120/6 32210 120/6 35600 121/2 32210 121/2 35111 121/2 35600 121/2 36811 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 28 027,00 m2 Id. pod.2/12 na pozemku ve zjednodušené evidenci p.č. 120/2, 120/3, 120/5, 120/6, 121/2 v obci Nevratice, k.ú.nevratice, okres Jičín. - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Id. pod.2/12 na pozemku ve zjednodušené evidenci p.č. 120/2, 120/3, 120/5, 120/6, 121/2 v obci Nevratice, k.ú.nevratice, okres Jičín. - zjištěná cena UC [Kč/m2] 6,64 1,42 6,64 6,64 6,48 1,42 = * = Cena [Kč] 18 182,81 18 797,84 30 670,16 10 628,98 634,74 24 587,92 6 781,10 51 420,16 21 915,36 12 773,70 5 499,66 201 892,43 201 892,43 Kč 2 / 12 33 648,74 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 2. Porovnávací ocenění 2.1 id. pod.2/12 na pozemku ve zjednodušené evidenci p.č. 120/2, 120/3, 120/5, 120/6, 121/2 v obci Nevratice, k.ú.nevratice, okres Jičín. Oceňovaná nemovitá věc Plocha pozemku: 28 027,00 m2 Popisy porovnatelných nemovitých věcí -4-
pozemek k prodeji pozemky v Jičíně o celkové rozloze 12 424 m2. Pozemky jsou vhodné pro založení zahrádek. Jičín je okresní město v Královéhradeckém kraji v severovýchodních Čechách. Město leží v Jičínské pahorkatině na řece Cidlině. Jičín je také názvem katastrálního území. Pozemky jsou převážně zahrnuty v LPIS. pozemky Prodej pozemku orné půdy v Nové Pace - Štikov, okr. Jičín o celkové rozloze 5.110 m2. IS: voda, plyn, elektro pozemek ornou půdu, o celkové ploše navazujících pozemků 52.248m2. Druh pozemku, dle katastrální mapy, je od trvalého travnatého povrchu po ornou půdu. Na pozemcích je i potok a studna, která není momentálně využívána. Možnost využití se tedy nabízí jak pro zemědělskou činnost, tak pro chov ekologickou farmu. Srovnatelné nemovité věci Název: pozemek Lokalita: Jičín Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 podíl K2 zdroj K3 K3 Výměra pozemku 12 424 m2 Název: pozemky Lokalita: Štikov Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 podíl K2 zdroj K3 K3 0,17 0,80 Celková cena 372 720 Kč Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 0,14 4 Jednotková cena 30 Kč/m2 0,17 0,80 Celkový koef. KC 0,14-5- Upravená j. cena Kč/m2 6
Výměra pozemku 5 110 m2 Název: pozemek Lokalita: Vrchovina Použité koeficienty: Km Koeficient místa Kč Časový koeficient Kv Koeficient vybavení K1 podíl K2 zdroj K3 K3 Výměra pozemku 52 248 m2 Celková cena 230 000 Kč Jednotková cena 45 Kč/m2 0,17 0,80 Celková cena 822 906 Kč Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 0,14 2 Jednotková cena 16 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě výměry pozemku Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výměra pozemku Výsledná porovnávací hodnota 2 Kč/m2 4 Kč/m2 6 Kč/m2 4 Kč/m2 28 027,00m3 112 108 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění pozemků 1.1 id. pod.2/12 na pozemku ve zjednodušené evidenci p.č. 120/2, 120/3, 120/5, 120/6, 121/2 v obci Nevratice, k.ú.nevratice, okres Jičín. 33 649,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 id. pod.2/12 na pozemku ve zjednodušené evidenci p.č. 120/2, 120/3, 120/5, 120/6, 121/2 v obci Nevratice, k.ú.nevratice, okres Jičín. 2.2 Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav 112 108 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč -6-0,00 Kč 112 108,00 Kč 0,00 Kč 112 108,00 Kč
Zjištěná cena dle vyhlášky 33 649 Kč Obvyklá cena 100 000 Kč slovy: Jednostotisíc Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny C. Rekapitulace Závěrečná analýza Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Jičín LV č.149 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : 1. Obvyklá cena nemovitosti id.vlastnický pod.2/12 bez závad je minimálně : 100 000,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena id. vlastnického podílu oceňované nemovitosti pozemků je 100 000,- Kč slovy: stotisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Nevratice. Poloha je vhodná k zemědělské výrobě. Dostupnost nemovitosti je dobrá. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňovaných pozemků v obci Nevratice, k.ú. Nevratice její celkovou výměrou, vlastnickým podílem i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů.ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. -7-
Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu id. pod.2/12 na pozemku ve zjednodušené evidenci p.č. 120/2, 120/3, 120/5, 120/6, 121/2 v obci Nevratice, k.ú.nevratice, okres Jičín. ve výši 100 000,-Kč Obvyklá cena: 100 000,- Kč slovy: stotisíc Kč Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. Znalec pracoval na základě metodik, vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. -8-
Znalec potvrzuje, že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku. V Středoklukách 28.11.2014 Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 16612915 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 16612915. -9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -