Znalec: Ing. Peter Villant, Hlavná 91, 991 11 Balog nad Ipľom, +421 948 161 064, peter.villant@gmail.com, www.znalec.cc Zadávateľ: LICITOR group, a.s., Sládkovičova 6, 010 01 Žilina, IČO: 36 421 561, zapísaná v Obchodnom registri Okresného súdu Žilina, v odd.: Sa, vložka číslo 10476/L Číslo spisu (objednávky): 116/2015 ZNALECKÝ POSUDOK Číslo: 116/2015 Vo veci: Stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti - byt č. 62 nachádzajúci sa na 6. poschodí v bytovom dome súpisné číslo 5164, vchod Korytnická 3. Bytový dom sa nachádza na pozemku parcela č. 616 na Korytnickej ulici, vedený na liste vlastníctva č. 4791, k. ú. Podunajské Biskupice, obec BA-m.č. Podunajské Biskupice, okres Bratislava II, pre účely výkonu záložného práva. Počet listov (z toho príloh): 21 (9) Počet odovzdaných vyhotovení: 5
I. U VODNA C AST 1. Úloha znalca: Stanoviť všeobecnú hodnotu nehnuteľností - byt č. 62 nachádzajúci sa na 6. poschodí v bytovom dome súpisné číslo 5164, vchod Korytnická 3. Bytový dom sa nachádza na pozemku parcela č. 616 na Korytnickej ulici, vedený na liste vlastníctva č. 4791, k. ú. Podunajské Biskupice, obec BA-m.č. Podunajské Biskupice, okres Bratislava II, vrátane príslušenstva a spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a zariadeniach domu vo veľkosti 2162/100000 k celku, vedený na liste vlastníctva č. 4791, k. ú. Podunajské Biskupice, obec BA-m.č. Podunajské Biskupice, okres Bratislava II, pre účely výkonu záložného práva. 2. Účel znaleckého posudku: Výkon záložného práva formou dobrovoľnej dražby. 3. Dátum vyžiadania posudku: 14.7.2015 4. Dátum ku ktorému je vypracovaný znalecký posudok: 29.7.2015 5. Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku: 5.1. Dodané objednávateľom: - Objednávka na vypracovanie znaleckého posudku 5.2. Obstarané znalcom: - informatívny čiastočný výpis z listu vlastníctva č. 4791 zo dňa 10.8.2015 - informatívna kópia katastrálnej mapy zo dňa 10.8.2015 - fotodokumentácia bytového domu - potvrdenie o veku domu zo dňa 29.7.2015 6. Použitý právny predpis: - Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: - Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov - Zákon č. 93/2006 Z.z. ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 382/2004 Z.z. - Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov - Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 500/2005 Z.z. ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška č. 490//2004 Z.z. - Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 491/2004 Z.z. o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov. - Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 400/2006 Z.z. ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška č. 491/2004 Z.z. - Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 626/2007 Z.z. ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška č. 492/2004 Z.z. - Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 534/2008 Z.z. ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška 490/2004 Z.z. - Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 565/2008 Z.z. ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška č. 491/2004 Z.z. - Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 605/2008 Z.z. ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška č. 492/2004 Z.z. - Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 33/2009 Z.z. ktorou sa mení vyhláška č. 490/2004 Z.z. a ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. Strana 2
- Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 34/2009 Z.z. ktorou sa mení vyhláška č. 491/2004 Z.z. - Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 254/2010 Z.z. ktorou sa mení vyhláška č. 492/2004 Z.z. - Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. - Zákon č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam. - Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. - Zákon NR SR č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov. - Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3 - Katastrálny portál na internete (www.katasterportal.sk) 8. Osobitné požiadavky objednávateľa: neboli vznesené II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE 1. Všeobecné údaje: Všeobecná hodnota je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dnu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. Technická hodnota je znalecký odhad východiskovej hodnoty stavby znížený o hodnotu zodpovedajúcu výške opotrebovania. Východisková hodnota je znalecký odhad hodnoty, za ktorú by bolo možné hodnotenú stavbu nadobudnúť formou výstavby v čase ohodnotenia na úrovni bez dane z pridanej hodnoty. 1.1. Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie pre výpočet všeobecnej hodnoty. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠÚ SR platných pre 2. štvrťrok 2015. 1.2. Obhliadka a zameranie nehnuteľnosti: Miestna obhliadka bola vykonaná 29.7.2015 bez prítomnosti majiteľa nehnuteľnosti. Byt nebol sprístupnený. Fotodokumentáciu súčasného stavu exteriéru bytového domu som vykonal dňa 29.7.2015. 1.3. Vlastnícke a evidenčné údaje: Strana 3
Strana 4
1.4. Porovnanie právnej a technickej dokumentácie so skutkovým stavom: Znalcovi boli poskytnuté vyššie uvedené pôvodné stavebno-právne doklady k ohodnocovanej nehnuteľnosti. Stavebno-technický stav nehnuteľnosti nebolo možné posúdiť. Na nehnuteľnosť sa neviažu žiadne iné ťarchy a iné záväzky znalcovi nie sú známe (okrem uvedených na liste vlastníctva). 1.5. Predmetom ohodnotenia sú nasledovné nehnuteľnosti: - byt č. 62 na 6. poschodí bytového domu súpisné číslo 5164 na ulici Korytnická, vchod č. Korytnická 3, na parcele č. 616 vrátane príslušenstva a spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a zariadeniach domu vo veľkosti 2162/100000 k celku, vedený na liste vlastníctva č. 4791, k. ú. Podunajské Biskupice, obec BA-m.č. Podunajské Biskupice, okres Bratislava II 1.6. Nehnuteľnosti, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: nie sú. 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY 2.1.1 Bytový dom súpisné č. 5164 Byt č. 62 POPIS Vzhľadom na skutočnosť, že byt nebol sprístupnený, nebolo možné overiť stavebnotechnický stav bytu, jeho vizuálny stav, opotrebovanosť a vybavenosť! Obytný dom súp. č. 5164 sa nachádza v meste Bratislava, mestská časť Podunajské Biskupice. Dom má 13 nadzemných podlaží. Prístup je z miestnej komunikácie, ktorá má bezprašnú povrchovú úpravu. Objekt je pripojený zriadenými prípojkami na rozvod miestnych sietí vody, kanalizácie, elektro, plynu a telekomunikácie. Byt č. 62 sa nachádza vo vchode č. Korytnická 3, na 6. poschodí. Pozostáva z troch obytných izieb s príslušenstva. Príslušenstvo tvoria predsieň, kúpeľňa, WC, kuchyňa, loggia. Strana 5
ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 8031 Domy obytné typové s celoštátne neunifikovanými konštrukč. sústavami (mimo sústav to ) KS: 1122 Trojbytové a viacbytové budovy PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m 2 ] Izba 12,42 12,42 Izba 12,42 12,42 Izba 19,25 19,25 Kuchyňa 8,87 8,87 Predsieň 11,92 11,92 Kúpeľňa 2,57 2,57 WC 0,95 0,95 Vypočítaná podlahová plocha 68,40 Loggia 3,92 3,92 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 /m 2 Koeficient konštrukcie: kk = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,281 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 1,05 Počet izieb: 3 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Spoločné priestory Cenový podiel RU [%] cpi Koef. štand. ksi Úprava podielu cpi * ksi 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,00 5,00 4,63 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,00 18,00 16,70 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 7,41 4 Schody 3,00 1,00 3,00 2,78 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 4,63 6 Krytina strechy 2,00 1,00 2,00 1,85 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 0,93 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 2,00 6,00 5,56 9 Úpravy vnútorných povrchov 2,00 1,00 2,00 1,85 10 Vnútorné keramické obklady 0,50 1,00 0,50 0,46 11 Dvere 0,50 1,80 0,90 0,83 12 Okná 5,00 1,50 7,50 6,95 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,46 14 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,32 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 1,85 16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0,93 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 1,85 Cenový podiel hodnotenej stavby [%] Strana 6
18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 1,85 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 0,93 20 Výťahy 2,00 1,00 2,00 1,85 21 Ostatné 2,00 2,00 4,00 3,71 Zariadenie bytu 22 Úpravy vnútorných povrchov 4,00 1,00 4,00 3,71 23 Vnútorné keramické obklady 1,00 1,00 1,00 0,93 24 Dvere 2,00 1,00 2,00 1,85 25 Povrchy podláh 2,50 1,00 2,50 2,32 26 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,32 27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 2,78 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 0,93 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,00 1,00 0,93 30 Vnútorný plynovod 0,50 1,00 0,50 0,46 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,85 32 Vybavenie kuchýň 2,00 1,00 2,00 1,85 Vnútorné hygienické zariadenie vrátane 33 4,00 1,00 4,00 3,71 WC 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,00 4,00 3,71 35 Ostatné 2,50 1,00 2,50 2,32 Spolu 100,00 107,90 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: kv = 107,90 / 100 = 1,079 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * kcu * kk * kv * km [ /m 2 ] VH = 325,30 /m 2 * 2,281 * 0,939 * 1,0790 * 1,05 VH = 789,38 /m 2 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Bytový dom súpisné č. 5164 Byt č. 62 1977 38 62 100 38,00 62,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 789,38 /m 2 * 68,4m 2 53 993,59 Technická hodnota 62,00% z 53 993,59 33 476,03 Strana 7
3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností Obytný dom, v ktorom sa byt nachádza, je postavený v Bratislave mestskej časti Podunajské Biskupice na Korytnickej ulici, súpisné č. 5164. Dom bol vydaný do užívania v roku 1977. V okolí sa nachádza výborná občianska vybavenosť obchody, služby, materské škôlky, základné školy, zdravotné stredisko, pošta. K tomu prislúchajú parkovacie plochy a detské ihriská. Dostupnosť do centra mesta autom je do 15 minút. Zastávka miestnej dopravy (električky, autobusy) je do 5 minút pešo. V meste je vybudovaný verejný vodovod, kanalizácia, rozvod plynu, elektroinštalácia. Prístupová cesta je so spevneným povrchom. V meste Bratislave je dostatočná ponuka pracovných príležitostí. b) Analýza využitia nehnuteľností Výlučne na bývanie. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností, najmä závady viaznuce na nehnuteľnosti a práva spojené s nehnuteľnosťou Vzhľadom na skutočnosť, že byt nebol sprístupnený, nebolo možné overiť stavebnotechnický stav bytu, jeho vizuálny stav, opotrebovanosť a vybavenosť! Okrem tiarch zapísaných na liste vlastníctva, žiadne iné riziká nie sú známe. 3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Metóda polohovej diferenciácie spočíva v úprave technickej hodnoty bytu a východiskovej hodnoty pozemkov, pokiaľ sú súčasťou nehnuteľnosti, koeficientom polohovej diferenciácie vyjadrujúcim vplyv polohy a ostatných faktorov vplývajúcich na všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti v danom mieste a čase. Technická hodnota bytu sa rovná jeho východiskovej hodnote zníženej o hodnotu vyjadrujúcu jeho opotrebenie. Pod východiskovou hodnotou sa pritom rozumie znalecký odhad hodnoty, za ktorú by bolo možné rovnaký alebo porovnateľný byt nadobudnúť výstavbou v čase ohodnotenia na danom mieste. Pritom budem postupovať podľa Metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb. Technická hodnota sa ďalej upraví o vplyvy pôsobiace na hodnotu nehnuteľnosti v danom mieste a čase, ktoré sú obsiahnuté v koeficiente polohovej diferenciácie stanovenom podľa hodnoteného typu nehnuteľnosti a podľa jednotlivých vonkajších účinkov ovplyvňujúcich posudzovanú nehnuteľnosť. Koeficient polohovej diferenciácie sa vypočíta váhovým priemerom hodnotení 16 stanovených znakov posudzovanej nehnuteľnosti, ku ktorým sa priradí lineárne interpolovaná hodnota odhadnutého priemerného koeficientu polohovej diferenciácie v 5 kvalitatívnych triedach. Použitý koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠÚ SR platných pre 2.Q 2015 (2,281). Pre stanovenie všeobecnej hodnoty predmetu znaleckého posudku v súlade s charakterom nehnuteľnosti použijem v záujme dosiahnutia čo najvyššej objektivity metódu polohovej diferenciácie. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 1,5 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (1,500 + 3,000) 4,500 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 3,000 III. trieda Priemerný koeficient 1,500 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,825 V. trieda III. trieda - 90 % = (1,500-1,350) 0,150 Strana 8
Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku Trieda kpdi Váha dopyt v porovnaní s ponukou je vyšší II. 3,000 10 30,00 2 Poloha bytového domu v danej obci - vzťah k centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a II. 3,000 30 90,00 vybraných sídlisk 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 3,000 7 21,00 4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 4,500 5 22,50 5 Príslušenstvo bytového domu bez príslušenstva V. 0,150 6 0,90 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu vykonaná rekonštrukcia bytového jadra a kuchyne III. 1,500 10 15,00 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v mieste, I. 4,500 8 36,00 nezamestnanosť do 5 % 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku vysoká hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 48 III. 1,500 6 9,00 bytov 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám orientácia obytných miestností nad 65 % k JJZ - J - JJV I. 4,500 5 22,50 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome byt v krajnej sekcii na 2-6 NP II. 3,000 9 27,00 11 Počet bytov vo vchode - v bloku počet bytov vo vchode: do 20 bytov III. 1,500 7 10,50 12 Doprava v okolí bytového domu železnica, autobus, miestna doprava, taxislužba - v dosahu do I. 5 minút 4,500 7 31,50 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť II. obchodov a základné služby 3,000 6 18,00 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu význačné prírodné lokality, lesy, vodná nádrž, park, skanzen a II. pod. 3,000 4 12,00 15 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí bytového domu tiché prostredie - bez poškodenia ovzdušia, vodných tokov I. 4,500 5 22,50 16 Názor znalca veľmi problematický byt V. 0,150 20 3,00 vi Výsledok kpdi*vi Spolu 145 371,40 VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 371,4/ 145 2,561 Všeobecná hodnota VŠHB = TH * kpd = 33 476,03 * 2,561 85 732,11 Strana 9
III. ZA VER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota poloh. difer. (byty a nebyt. priestory): 85 732,11 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 0,00 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Všeobecná hodnota [ ] Stavby Bytový dom súpisné č. 5164 Byt č. 62 85 732,11 Spolu VŠH 85732,11 Zaokrúhlená VŠH spolu 85700,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 85 700,00 Slovom: Osemdesiatpäťtisícsedemsto Eur 3. MIMORIADNE RIZIKÁ Iné riziká ako uvedené ťarchy na liste vlastníctva, nie sú známe. Vzhľadom na skutočnosť, že byt nebol sprístupnený, nebolo možné overiť stavebnotechnický stav bytu, jeho vizuálny stav, opotrebovanosť a vybavenosť! V Bratislave dňa 10.8.2015 Ing. Peter Villant Strana 10
IV. PRI LOHY 1. 0bjednávka na vypracovanie znaleckého posudku 2. Informatívny čiastočný výpis z listu vlastníctva č. 4791 zo dňa 10.8.2015 3. Informatívna kópia katastrálnej mapy zo dňa 10.8.2015 4. Potvrdenie o veku domu 5. Pôdorys bytu 6. Fotodokumentácia bytového domu Strana 11
Strana 12
Strana 13
Strana 14
Strana 15
Strana 16
Strana 17
Strana 18
Strana 19
Strana 20
V. ZNALECKA DOLOZ KA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky v odbore Stavebníctvo, odvetvie odhad hodnoty nehnuteľností a pozemné stavby, evidenčné číslo znalca : 914920. Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 116/2015 znaleckého denníka č. 3. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č. 116/2015. Ing. Peter Villant znalec Strana 21