Znalecký posudek 372/20/2016 Ceny obvyklé bytové jednotky č.1911/18 včetně příslušenství nacházející se v budově č.p. 1911 vystavěné na pozemku p.č.2501/44 a k jednotce náležející spoluvlastnický podíl 769/10398 na společných částech domu a pozemcích, katastr.území Sokolov (okres Sokolov). Objednatel posudku: Mgr. Miloš Dvořák Zahradní 328 357 33 Loket č. obj.: 041 EX 505/15-31 Účel posudku: Odhad ceny obvyklé jako podklad pro provedení exekuce Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 7.5.2016 posudek vypracoval: Ing. Jana Gruntová Škroupova 21 400 01 Ústí nad Labem Posudek obsahuje 17 stran včetně příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ústí nad Labem, 9.5.2016
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalci se ukládá, aby ocenil nemovitost ve vlastnictví povinného nacházejících se v katastrálním území Sokolov, okrese Sokolov: bytová jednotka č. 1911/18 nacházející se v budově č.p.1911 vystavěné na pozemku p.č.2501/44 včetně spoluvlastnického podílu náležející této jednotce v míře 769/10398 na společných částech domu a pozemcích. Znalec ocení zvlášť výše uvedenou nemovitost a zvlášť její příslušenství. Znalci se ukládá ocenit tuto nemovitost a její příslušenství cenou obvyklou ve lhůtě 1 měsíce od doručení. Ocenění je provedeno ke dni 7.5.2016 a ke stavu, v jakém se toho dne nacházel. Ocenění bude sloužit pro účel exekučního řízení ve věci č.j.: 041 EX 505/15. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti znalci nebyla umožněna. Povinný nebyl zastižen v místě oceňované nemovitosti. 3. Podklady pro vypracování posudku - Usnesení soudního exekutora Mgr. Miloše Dvořáka, č.j.: 041 EX 505/15 ze dne 16.3.2016 - Výpis z KN ze dne 18.2.2016 - Kopie katastrální mapy - Vlastní obhlídka domu, fotodokumentace - Údaje zjištěné z realitního trhu na internetu pro danou lokalitu 4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje byly převzaty z LV č.11909 pro katastrální území Sokolov (752223). Znalci není známo, zda je byt užívaný. Kraj: Karlovarský Obec: Sokolov Katastrální území: Sokolov (752223) 5. Dokumentace a skutečnost K oceňované nemovitosti je znalci k dispozici výpis z KN, prohlášení vlastníka a obhlídka domu. Ocenění se provede na základě podkladů a zjištěných skutečností při místním šetření. 6. Celkový popis nemovitosti Vzhledem k tomu, že znalci nebyl umožněn přístup do nemovitosti, veškeré níže popsané informace jsou pouze odhadnuty z obhlídky nemovitosti. Skutečný stav nemovitosti není znalci znám. Předmětem ocenění je bytová jednotka č.1911/18 nacházející se v budově č.p.1911. Bytový 2
dům je panelový typový o 6 nadzemních podlažích (NP) a jednom podzemním podlaží (PP). Dům má výtah a je zateplený. Vytápění je ústřední, dům je napojen na všechny inženýrské sítě. Dle vnějších znaků je odhadnuto jeho stáří minimálně na cca 35 let. Bytová jednotka č.1911/18 se nachází v 6.NP a je o velikosti 3+1. Byt uvažuji standartní v původním stavu s umakartovým jádrem, vytápění je ústřední stejně jako ohřev TUV. K bytu náleží sklepní kóje v 1.PP. Celková podlahová plocha bytu je 83,9 m 2. Dům se nachází v ulici Kosmonautů, východně od centra města v panelovém sídlišti. V dosahu je veškerá občanská vybavenost. Daná lokalita je zastavěna převážně bytovými domy a budovami občanské vybavenosti. Z hlediska technické infrastruktury je tato lokalita kompletně zainvestovaná. Mapa s polohou nemovitosti 7. Popis způsobu ocenění Úkolem znalce je určit cenu obvyklou dle zákona č.151/1997 Sb. v aktuálním znění. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Cena nemovitosti dále určena zahrnuje i příslušenství definovaného dle občanského zákoníku č.89/2012 Sb. ( 510, 511 a 512). Oceňovanou nemovitostí je bytová jednotka o velkosti 3+1 o ploše 83,9 m 2 nacházející se v Sokolově, ulici Kosmonautů v panelovém zatepleném řadovém domě. Byt uvažuji v původním stavu s umakartovým jádrem a se zanedbanou údržbou. Obvyklá cena bude určena na základě ceny zjištěné dle cenového předpisu a porovnávací metodou. Hlavní důraz při zjišťování ceny nemovitosti je dáván porovnávací metodě při dostatečném množství porovnávaných obdobných nemovitostí tak, jak je popsáno v zákoně č.151/1997 Sb. v aktuálním znění. 3
8. Obsah posudku B.Ocenění dle aktuálního cenového předpisu C.Odhad ceny obvyklé dle zákona č.151/1997 Sb. v aktuálním znění D.Rekapitulace 4
B. Ocenění dle aktuálního cenového předpisu Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 53/2016 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Nemovitost je zatížena omezením vlastnického práva - exekucí. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní 0,02 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 6 (1 + P i) = 0,980 i = 1 5 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Dům se nachází v zastavěném území města s veškerou občanskou vybaveností v dosahu a s veškerými inženýrskými sítěmi. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,00 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I. Rezidenční zástavba 0,04 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,02 4 Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které jsou v obci I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 0,00 5 Občanská vybavenost v okolí pozemku I. V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 0,00 5
6 Dopravní dostupnost k pozemku V. Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku Ing. Jana Gruntová 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá 0,02 dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 1,080 i = 2 I. Pozemek a) Pozemek p.č.2501/44 4 Pozemek p.č.2501/44 je v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří. Ve skutečnosti je zastavěn bytovým domem č.p.1911. Pozemky se nachází v katastrálním území Sokolov ve městě Sokolov (okres Sokolov). Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Sokolov Název okresu: Sokolov Základní cena pozemku: ZC = 750, Kč/m 2 Index trhu: I T = 0,980 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 1,080 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 1,058 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 793,5000 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 2501/44 zast.plocha a nádvoří 227 180 124,50 0,00 Pozemek p.č.2501/44 zjištěná cena: 180 124,50 Kč 6
Rekapitulace cen pozemku: a) Pozemek p.č.2501/44 180 124,50 Kč Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: 180 124,50 Kč Bytová jednotka č.1911/18 spoluvlastnický podíl: 769 / 10 398 13 321,38 Kč II. Byt a) Bytová jednotka č.1911/18 38 Oceňovaný byt č.1911/18 se nachází v 6.NP vícebytového domu o celkovém počtu nadzemních podlaží 6 a o jednom podzemním podlaží. Dům je zateplený, je s výtahem, společné prostory jsou udržované. V okolí ani v domě nebydlí nepřizpůsobivý obyvatelé. Byt je řešen dispozičně jako 3+1 s celkovou podlahovou plochou 83,9 m 2. Vzhledem k tomu, že byt mi nebyl zpřístupněn, uvažuji jeho údržbu minimální. Stav bytu uvažuji standardní s umakartovým jádrem. S ohledem na tyto skutečnosti uvažuji technické a morální opotřebení dané nemovitosti na úrovni, která mírně snižuje kvalitu bytu. Podlahové plochy jednotky (PP): Plocha [m 2 ] Název celková koef. započítaná pokoj 1 20,40 1,00 20,40 pokoj 2 16,30 1,00 16,30 pokoj 3 16,00 1,00 16,00 kuchyň 8,10 1,00 8,10 koupelna 2,70 1,00 2,70 WC 1,00 1,00 1,00 sklep 2,10 0,10 0,21 lodžie 4,90 0,20 0,98 předsíň 12,40 1,00 12,40 83,90 78,09 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Karlovarský Obec: Sokolov Počet obyvatel: 23 762 Základní cena (ZC): 9 772, Kč/m 2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Byt uvažuji v původním stavu s umakartovým jádrem a s mírně zanedbanou údržbou. Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 0,00 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 0,01 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu II. Příslušenství částečné nebo úplné mimo 0,10 7 Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem byt nebo umakartové bytové jádro III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 0,00 7
8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad 0,85 * provedení menších stavebních úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 1980 Stáří stavby (y): 36 Koeficient pro úpravu (s): 0,820 9 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): i=1 0,620 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 6 058,64 Kč/m 2 Index trhu (I T ): 0,980 Index polohy (I P ): 1,080 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CB P = PP ZCU I T I P = 78,09 6 058,64 0,980 1,080 = 500 749,36 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = 180 124,50 Kč Spoluvlastnický podíl: 769 / 10 398 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 13 321,38 Kč + 13 321,38 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 514 070,74 Kč Bytová jednotka č.1911/18 zjištěná cena: 514 070,74 Kč Rekapitulace cen pozemku: a) Pozemek p.č.2501/44 180 124,50 Kč Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: 180 124,50 Kč Bytová jednotka č.1911/18 spoluvlastnický podíl: 769 / 10 398 13 321,38 Kč Výsledné ceny bytu: a) Bytová jednotka č.1911/18 514 070,74 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: 514 070, Kč C. Odhad ceny obvyklé dle zákona č.151/1997 Sb. v aktuálním znění a) Porovnávací metoda Vhodný model ocenění nemovitosti Za nejvhodnější model ocenění nemovitosti v současných podmínkách považujeme využití skutečných kupních cen obdobných nemovitostí (obdobných lokalitou, velikostí stavby i pozemku, stavem). Databázi skutečných kupních cen však často znalec ke dni ocenění nemá. Pro srovnání situace na realitním trhu byly znalci k dispozici nabídky obdobných nemovitostí inzerovaných na internetových stránkách realitních kanceláří www.reality.cz a databáze znalce. Pro odhad obvyklé ceny porovnávací metodou je určen medián odvozený ze současné nabídky a 8
poptávky na realitním trhu v čase a místě obdobného charakteru. Odhad předpokládané dosažitelné tržní ceny se řídí odbornou úrovní realitní kanceláře, obvykle je výsledná tržní cena cca o 10 15% nižší. Oceňovaný byt 3+1 je větší plošné kategorie s podlahovou plochou 83,9 m 2 v panelovém zatepleném domě, v 6.NP. Byt uvažuji s umakartovým jádrem v původním stavu a se zanedbanou údržbou. Výběr nabídky a poptávky na realitním trhu (jednotlivé nabídky realit jsou v příloze daného odhadu) v dané lokalitě Sokolov a blízkém okolí: upravená cena jednot. /Kč/ Plocha Celková koef. (PZP) cena koef. koef. zdroje č. Porovnávaná nemovitost - popis /m2/ /Kč/ vybavenosti polohy ceny Sokolov, Jelínkova - byt 3+1 v 2.NP, rekonstruované jádro, panel.dům se 1 zateplením 82 799 000 1,00 1,00 0,85 8 282,3 2 Sokolov, Švabinského, byt 3+1 v 3.NP, v původním stavu, udržovaný, zateplený panel.dům 63 650 000 0,95 1,00 0,85 8 331,3 Sokolov, M.Majerové - byt 3+1 v 3.NP, byt s 3 obloženým jádrem, zateplený panel.dům 64 595 000 0,95 1,00 0,85 7 507,2 Sokolov, M.Majerové - byt 3+1 v 6.NP, udržovaný v původním stavu, zateplený 4 panel.dům 68 649 000 0,95 1,00 0,85 7 706,9 Průměrná cena standardní 7 957 Základní cena za 1 m 2 bude vzhledem k uvažovanému stavu oceňované nemovitosti nemovitost uvažuji v původním stavu s mírně zanedbanou údržbou snížena o 10%. Základní cena upravená 7 160,-Kč/m 2. Cena oceňované nemovitosti: 7 160 x 83,9 = 600 700,-Kč. Cena bytu č.1911/18 včetně příslušenství a spoluvlastnického podílu na budově č.p. 1911 a na pozemku p.č.2501/44, k.ú. Sokolov (okres Sokolov), stanovená porovnávací metodou je určena ve výši 600 000,-Kč. b) odhad ceny obvyklé Cena obvyklá ve smyslu 2 zák.č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku je odhadnuta na základě v tomto odhadu zjištěných hodnot s tím, Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním : Cena nemovitostí zjištěná dle cenového předpisu 514 070,-Kč Cena zjištěná porovnávací metodou 600 000,-Kč Cena obvyklá odhadnuta znalcem vzhledem ke stavu a k poloze bytu a domu a vzhledem k nabídce a poptávce na realitním trhu v dané lokalitě ve výši 570 000,-Kč. 9
D. Rekapitulace Cena obvyklá bytové jednotky č.1911/18 včetně příslušenství nacházející se v budově č.p. 1911 vystavěné na pozemku p.č.2501/44 a k jednotce náležející spoluvlastnický podíl 769/10398 na společných částech domu a pozemcích, katastr.území Sokolov (okres Sokolov) je znalcem ke dni ocenění určena ve výši.570 000,-Kč Slovy: pětsetsedmdesátisíckč Ústí nad Labem, 9.5.2016 Ing. Jana Gruntová Škroupova 21 400 01 Ústí nad Labem E. Údaje o znaleckém posudku Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne 27.5.2009 pod č.j. Spr 1330/2008, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 372/20/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 372/20/2016 podle připojené likvidace. F. Seznam příloh 1. Výpis z katastru nemovitostí 1 strana 2. Kopie katastrální mapy 1 strana 3. Prohlášení vlastníka 1 strana 4. Nabídky obdobných realit 4 strany 10