ZNALECKÝ POSUDEK č. 01 01/2016 o ceně nemovitých věcí - skladového areálu č.p. 14, ulice Mělnická, včetně stavebních pozemků, jiných pozemků a lesních pozemků v katastrálním území Tišice, obec Tišice, okres Mělník Objednatel ocenění: Advokátní kancelář Zrůstek, Lůdl a partneři v.o.s. Orlí 27 602 00 Brno Účel ocenění: Návrh obvyklé ceny nemovitých věcí. Ocenění vypracoval: Ing. Jitka Křováková, znalec v oboru ekonomika a stavebnictví - ceny a odhady nemovitostí, stavby obytné a průmyslové, bytem Ambrožova 2408/1, 130 00 Praha 3 Datum místního šetření: 9.12.2015 Datum, ke kterému se provádí ocenění: 9.12.2015 V Praze dne 8.1.2016 Toto ocenění obsahuje 29 stran včetně příloh a předává se ve trojím vyhotovení.
1. NÁLEZ 1.1. Podklady pro vypracování ocenění Pro vypracování ocenění byly použity následující podklady: 1.1.1. Informace o pozemku: s platností ke dni 14.12.2015 Parcelní číslo: st. 31/1 Obec: Tišice (535222) Katastrální území: Tišice (767361) Číslo LV: 746 Výměra: 3302 m 2 Typ parcely: Parcela katastru nemovitostí Mapový list: KMD Určení výměry: Graficky nebo v digitalizované mapě Druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: Budova s číslem popisným: Tišice (167363), č.p. 14, jiná stavba Stavba stojí na pozemku: p.č. st.31/1 Stavební objekt: č.p. 14 Ulice: Mělnická Adresní místa: Mělnická č.p. 14 Vlastnické právo: TIMI- MAXI s.r.o., Fričova 2, 12000 Praha Způsob ochrany nemovitosti: Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Seznam BPEJ: Parcela nemá evidované BPEJ. Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce TIMI-MAXI s.r.o. Zahájení exekuce TIMI MAXI s.r.o. Zástavní právo exekuované podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiné zápisy: Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mělník. 1.1.2. Informace o pozemku: s platností ke dni 14.12.2015 Parcelní číslo: st. 32 Obec: Tišice (535222) Katastrální území: Tišice (767361) Číslo LV: 746 Výměra: 1347 m 2 Typ parcely: Parcela katastru nemovitostí Mapový list: KMD Určení výměry: Graficky nebo v digitalizované mapě Druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: Budova bez čísla popisného nebo evidenčního: zemědělská stavba Stavba stojí na pozemku: p.č. st.32 2
Vlastnické právo: TIMI- MAXI s.r.o., Fričova 2, 12000 Praha Způsob ochrany nemovitosti: Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Seznam BPEJ: Parcela nemá evidované BPEJ. Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce TIMI-MAXI s.r.o. Zahájení exekuce TIMI MAXI s.r.o. Zástavní právo exekuované podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiné zápisy: Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mělník. 1.1.3. Informace o pozemku: s platností ke dni 14.12.2015 Parcelní číslo: 318/1 Obec: Tišice (535222) Katastrální území: Tišice (767361) Číslo LV: 746 Výměra: 258 m 2 Typ parcely: Parcela katastru nemovitostí Mapový list: KMD Určení výměry: Graficky nebo v digitalizované mapě Druh pozemku: lesní pozemek Vlastnické právo: TIMI- MAXI s.r.o., Fričova 2, 12000 Praha Způsob ochrany nemovitosti: Pozemek určený k plnění funkcí lesa. Seznam BPEJ: Parcela nemá evidované BPEJ. Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce TIMI-MAXI s.r.o. Zahájení exekuce TIMI MAXI s.r.o. Zástavní právo exekuované podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiné zápisy: Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mělník. 1.1.4. Informace o pozemku: s platností ke dni 14.12.2015 Parcelní číslo: 318/2 Obec: Tišice (535222) Katastrální území: Tišice (767361) Číslo LV: 746 Výměra: 130 m 2 Typ parcely: Parcela katastru nemovitostí Mapový list: KMD Určení výměry: Graficky nebo v digitalizované mapě Způsob využití: manipulační plocha Druh pozemku: ostatní plocha 3
Vlastnické právo: TIMI- MAXI s.r.o., Fričova 2, 12000 Praha Způsob ochrany nemovitosti: Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Seznam BPEJ: Parcela nemá evidované BPEJ. Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce TIMI-MAXI s.r.o. Zahájení exekuce TIMI MAXI s.r.o. Zástavní právo exekuované podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiné zápisy: Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mělník. 1.1.5. Informace o pozemku: s platností ke dni 14.12.2015 Parcelní číslo: 318/3 Obec: Tišice (535222) Katastrální území: Tišice (767361) Číslo LV: 746 Výměra: 243 m 2 Typ parcely: Parcela katastru nemovitostí Mapový list: KMD Určení výměry: Graficky nebo v digitalizované mapě Způsob využití: manipulační plocha Druh pozemku: ostatní plocha Vlastnické právo: TIMI- MAXI s.r.o., Fričova 2, 12000 Praha Způsob ochrany nemovitosti: Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Seznam BPEJ: Parcela nemá evidované BPEJ. Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce TIMI-MAXI s.r.o. Zahájení exekuce TIMI MAXI s.r.o. Zástavní právo exekuované podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiné zápisy: Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mělník. 1.1.6. Informace o pozemku: s platností ke dni 14.12.2015 Parcelní číslo: 318/4 Obec: Tišice (535222) Katastrální území: Tišice (767361) Číslo LV: 746 Výměra: 199 m 2 Typ parcely: Parcela katastru nemovitostí Mapový list: KMD Určení výměry: Graficky nebo v digitalizované mapě Druh pozemku: lesní pozemek 4
Vlastnické právo: TIMI- MAXI s.r.o., Fričova 2, 12000 Praha Způsob ochrany nemovitosti: Pozemek určený k plnění funkcí lesa. Seznam BPEJ: Parcela nemá evidované BPEJ. Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce TIMI-MAXI s.r.o. Zahájení exekuce TIMI MAXI s.r.o. Zástavní právo exekuované podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiné zápisy: Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mělník. 1.1.7. Informace o pozemku: s platností ke dni 14.12.2015 Parcelní číslo: 319 Obec: Tišice (535222) Katastrální území: Tišice (767361) Číslo LV: 746 Výměra: 2708 m 2 Typ parcely: Parcela katastru nemovitostí Mapový list: KMD Určení výměry: Graficky nebo v digitalizované mapě Druh pozemku: lesní pozemek Vlastnické právo: TIMI- MAXI s.r.o., Fričova 2, 12000 Praha Způsob ochrany nemovitosti: Pozemek určený k plnění funkcí lesa. Seznam BPEJ: Parcela nemá evidované BPEJ. Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce TIMI-MAXI s.r.o. Zahájení exekuce TIMI MAXI s.r.o. Zástavní právo exekuované podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiné zápisy: Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mělník. 1.1.8. Informace o pozemku: s platností ke dni 14.12.2015 Parcelní číslo: 320 Obec: Tišice (535222) Katastrální území: Tišice (767361) Číslo LV: 746 Výměra: 108 m 2 Typ parcely: Parcela katastru nemovitostí Mapový list: KMD Určení výměry: Graficky nebo v digitalizované mapě Způsob využití: manipulační plocha Druh pozemku: ostatní plocha 5
Vlastnické právo: TIMI- MAXI s.r.o., Fričova 2, 12000 Praha Způsob ochrany nemovitosti: Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Seznam BPEJ: Parcela nemá evidované BPEJ. Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce TIMI-MAXI s.r.o. Zahájení exekuce TIMI MAXI s.r.o. Zástavní právo exekuované podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiné zápisy: Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mělník. 1.1.9. Zobrazení pozemků par.č.st.31/1, par.č. st.32, par.č. 318/1, par.č. 318/2, par.č. 318/3, par.č. 318/4, par.č. 319 a par.č. 320 v obci Tišice, katastrální území Tišice, okres Mělník, v katastrální mapě ze dne 14.12.2015 1.1.10. Výsledky místního šetření za účasti objednatele posudku a znalce na místě oceňovaných nemovitých věcí dne 9.12.2015 1.1.11. Teorie oceňování nemovitostí autora Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. 1.1.12. Soudní znalectví autorů Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha, Luboš Dörtl 1.2. Popis oceňovaného areálu Znalecký posudek je vypracován na současnou obvyklou cenu skladového areálu č.p. 14 postaveného na stavebních pozemcích par.č. st.31/1, par.č. st.32, stavebních pozemků par.č.st.31/1, par.č. 32, jiných pozemků par.č. 318/2, par.č. 318/3, par.č. 320 a lesních pozemků par.č. 318/1, par.č. 318/4 a par.č. 319 v obci Tišice, katastrální území Tišice, okres Mělník. Skladový areál se nachází na okraji obce, sestává z objektu kanceláří, objektu dílen, garáží, a tří skladových objektů. Budovy jsou součástí pozemku par.č. st.31/ a par.č.st.32. Součástí skladového areálu jsou pozemky ostatní plochy užívané jako manipulační plochy par.č. 318/2, par.č. 318/3 a par.č. 320. Stavební pozemky, jiné pozemky a objekt kanceláří, garáží, skladů a dílen tvoří jednotný funkční celek. Skladový areál lze napojit na veškeré inženýrské sítě v obci. Příjezd k areálu je po zpevněné komunikaci. Lesní pozemky par.č. 318/1, par.č. 318/4 a par.č. 320 jsou zalesněny a navazují na skladový areál. V obci Tišice je obecní úřad, pošta, základní škola 1. stupně, mateřská škola, zdravotní zařízení, knihovna, letní kino, společenský sál, fotbalové a dětské hřiště, multifunkční hřiště s umělým povrchem, potraviny, konzum, řeznictví, textil, stavebniny, sklenářství, zahradnictví, truhlářství, restaurace, pivnice, hostinec. Je zde sbor dobrovolných hasičů, myslivecké sdružení, svaz chovatelů, TJ Sokol a Dragons CZ. 6
V obci je proveden veřejný vodovod, rozvod plynu, ČOV, rozvod elektrické energie. Veřejná kanalizace je ve výstavbě. Pracovní příležitosti jsou v obci pro drobné podnikatele, obyvatelé dojíždí za prací převážně do Neratovic a Mělníku. Doprava v obci je zajišťována autobusy a vlaky do okolních měst a vesnic. Obec Tišice má ke dni ocenění 2 134 stálých obyvatel dle Malého lexikonu obcí ČR. 2. POSUDEK - ocenění nemovitých věcí obvyklou cenou zjištěnou porovnávací metodou Ocenění je provedeno porovnáním cen nemovitých věcí v osobním na základě jednotkové tržní ceny ke dni 9.12.2015. Obvyklou cenou se dle zákona č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Porovnávací metoda vychází z porovnání nemovitých věcí v osobním se stejnými nebo podobnými nemovitými věcmi a cenou sjednanou při jejich prodeji. Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu nemovitých věcí stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění prodávanými nemovitými věcmi na základě řady hledisek, která jsou vztažena zejména obestavěnému prostoru staveb, k zastavěné ploše staveb a plošné výměře pozemků. Předmětem ocenění je skladový areál č.p. 14, stavební pozemky par.č. st.31/1, par.č. st.32, jiné pozemky par.č. 318/2, par.č. 318/3, par.č. 320 včetně příslušenství a lesní pozemky par.č. 318/1, par.č. 318/4 a par.č. 320 v katastrálním území Tišice, obci Tišice, okres Mělník. 2.1. Ocenění skladového areálu porovnávací metodou 2.1.1. Objekt kanceláří 2.1.1.1. Popis objektu Objekt má dvě nadzemní podlaží a je částečně podsklepen a má využitelné podkroví. Střecha je valbová a sedlová. Základy tvoří základové pasy bez isolace proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné, tl. 45, 60 a 80 cm a jsou dodatečně zatepleny a zevnitř obloženy sádrokartonem. Stropy jsou dřevěné trámové s rovným podhledem a v suterénu jsou křížové klenby. Krov je dřevěný. Krytina je plechová. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní a venkovní omítky jsou vápenné štukové. Jsou provedeny keramické obklady v sociálním zařízen. Dveře jsou dřevěné hladké, plné a prosklené. Okna jsou plastová. Schody jsou dřevěné. Podlahy jsou dřevěné z keramické dlažby, je položen koberec a PVC. Vytápění objektu je ústřední na plyn a elektriku a jsou zde elektrické přímotopy. Elektroinstalace je 7
světelná i motorová. Bleskosvod je proveden. Je proveden rozvod studené vody ze studny, zdrojem teplé vody jsou elektrické boilery. V sociálním zařízení je umyvadlo, sprchové kouty a WC. Objekt byl postaven dle údaje objednatele v roce 1915. Za dobu životnosti byla provedena výměna oken, dveří, úprava podlah včetně krytin, modernizace sociálního zázemí. Stavebně technický stav objektu je uspokojivý. 2.1.1.2. Výměry pro ocenění 1) Zastavěná plocha: 1.NP: ZP = 11,70 x 7,30 + 7,75 x 10,95 + 2,35 x 1,20 + 13,36 x 6,50 + 3,95 x 9,95 = 299,24 ZP = 299,24 m 2 2.NP: ZP = 11,70 x 7,30 + 7,75 x 10,95 + 2,35 x 1,20 + 13,36 x 6,50 + 3,95 x 9,95 = 299,24 ZP = 299,24 m 2 1.PP: ZP = 6,35 x 5,10 + 3,90 x 4,60 + 13,36 x 6,60 + 3,95 x 9,95 = 176,47 ZP = 176,47 m 2 Zastavěná plocha objektu činí 299,24 m 2. 2) Obestavěný prostor: O p = O S + O v + O t Os - obestavěný prostor spodní stavby Ov - obestavěný prostor vrchní stavby Ot - obestavěný prostor zastřešení O S = (6,35 x 5,10 + 3,90 x 4,60) x 2,20 + (13,36 x 6,50 + 3,95 x 9,95) x 2,50 = 426,07 O S = 426,07 m 3 O v+t = (11,70 x 7,30 + 7,75 x 10,95 + 2,35 x 1,20) x 3,27 + (11,70 x 7,30 + 7,75 x 10,95 + 2,35 x 1,20) x 2,80 + (13,36 x 6,50 + 3,95 x 9,95) x 2,80 + (13,36 x 6,50 + 3,95 x 9,95) x 2,85 + 11,70 x 7,30 x ( 1,25 + 4,15/2) + 7,75 x 10,95 x 1,20 + (5,45 x 10,55 x 4,15/2) + (10,95/2 x 9,90 x 2,00 x 4,15/2 ) = 2 493,45 O v+t = 2 493,45 m 3 Op = 426,07 + 2 493,45 = 2 919,52 Op = 2 919,52 m 3 Obestavěný prostor objektu kanceláří se rovná 2 919,52m 3. 8
2.1.2. Objekt garáží 2.1.2.1. Popis objektu Jedná se o jednoduchou stavbu garáží ve dvorním traktu. Základy jsou betonové pasy bez isolace proti zemní vlhkosti, Zdivo je cihelné tl. 45 cm. Střecha je sedlová, omítky venkovní a vnitřní jsou vápenné štukové, podlaha je betonová, vrata a dveře jsou plechové, okno je s kovovou mříží a je síťované. Objekt není vytápěn. Je zde rozvod elektrické energie. Objekt byl postaven v roce 1965. Stavebně technický stav je dobrý. 2.1.2.2. Výměry pro ocenění 1) Zastavěná plocha: 1.NP: ZP = 13,37 x 7,02 = 93,86 ZP = 93,86 m 2 Zastavěná plocha činí 93,86 m 2. 2) Obestavěný prostor: O S = 0,00 m 3 O V = 13,37 x 7,02 x 3,20 = 300,34 O V = 300,34 m 3 Ot = 13,37 x 7,02 x 2,60/2 = 122,01 O t = 122,01 m 3 Op = 0,00 + 300,34 + 122,01 = 422,35 Op = 422,35 m 3 Obestavěný prostor garáží se rovná 422,35 m 3. 2.1.3. Objekt dílen 2.1.3.1. Popis objektu Jedná se o přízemní budovu dílen. Budova je vnitřními příčkami rozdělena na jednotlivé dílny. Střecha je pultová s půdním prostorem. Svislé konstrukce jsou zděné tl.45 cm. Krov je dřevěný. Krytina je plechová. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Omítky jsou vápenné štukové. Podlahy jsou betonové, dveře a vrata jsou plechové, okna jsou jednoduchá. Budova není vytápěna, Je zde rozvod elektrické energie. Objekt byl postaven v roce 1936. Za dobu životnosti bylo provedeno zvýšení konstrukční výšky podlaží objektu. Stavebně technický stav objektu je uspokojivý. 2.1.3.2. Výměry pro ocenění 1) Zastavěná plocha: 1.NP: ZP = 28,45 x 9,10 = 258,90 9
ZP = 258,90 m 2 Zastavěná plocha činí 258,90 m 2. 2) Obestavěný prostor: O S = 0,00 m 3 O v+ t = 28,45 x 9,10 x 4,30 = 1 113,25 O v+t = 1 113,25 m 3 Op = 0,00 + 1 113,25 = 1 113,25 Op = 1 113,25 m 3 Obestavěný prostor dílen se rovná 1 113,25 m 3. 2.1.4. Skladový objekt I. 2.1.4.1. Popis objektu Objekt má dvě nadzemní podlaží, je částečně podsklepený. Objekt má pultovou střechu. Technologie pro výrobu elektrické energie je nefunkční. Pod budovou prochází vodní kanál přivádějící náhonem k soustrojí vodu z Košáteckého potoka. Základy jsou betonové pasy bez isolace proti zemní vlhkosti. Zdivo je cihelné tl. 45 cm. Krytina je plechová, stropy jsou dřevěné. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní a venkovní omítky jsou vápenné štukové. Vrata jsou ocelová, dveře jsou dřevěné, okna jsou ocelová jednoduchá. Podlahy jsou dřevěné z fošen. Schodiště je dřevěné bez podstupnic. Objekt byl postaven v roce 1936. Objekt je celkově z hlediska údržby značně zanedbaný, je nutná větší stavební oprava. 2.1.4.2. Výměry pro ocenění 1) Zastavěná plocha: 1.NP: ZP = (13,25 + 16,55/2)/2 x (13,30 + 13,10)/2 + 15,75 x 9,30 = 343,16 ZP = 343,16 m 2 2.NP: ZP = (13,25 + 16,55/2)/2 x (13,30 + 13,10)/2 + 15,75 x 9,30 + 6,95 x 4,30 = 373,04 ZP = 373,04 m 2 1.PP: ZP = 11,20 x 7,00 + 6,95 x 4,30 = 108,29 ZP = 108,29 m 2 Zastavěná plocha objektu činí 373,16 m 2. 2) Obestavěný prostor: OS = (11,20 x 7,00 + 6,95 x 4,30) x 2,90 = 314,03 OS = 314,03 m 3 10
Ov+t = ((13,25 + 16,55/2)/2 x (13,30 + 13,10)/2 + 15,75 x 9,30) x 3,58 + ((13,25 + 16,55/2)/2 x (13,30 + 13,10)/2 + 15,75 x 9,30 + 6,95 x 4,30) x 3,05 = 2 366,26 Ov+t = 2 366,26 m 3 Op = 314,03 + 2 366,26 = 2 680,29 Op = 2 680,29m 3 Obestavěný prostor skladového objektu se rovná 2 680,29 m 3. 2.1.5. Skladový objekt II. 2.1.5.1. Popis objektu Objekt má dvě nadzemní podlaží s využitelným podkrovím a je podsklepený. Objekt navazuje na budovu č.p. 14 a provozně navazuje na skladový objekt I. Na objekt navazuje objekt kanceláří. Objekt má sedlovou střechu. Základy jsou betonové pasy bez isolace proti zemní vlhkosti. Zdivo je cihelné tl. 60 cm. Stropy jsou dřevěné se systémem dřevěných podpůrných sloupů do tvaru T. Krov je dřevěný. Střešní krytina je plechová. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní a venkovní omítky jsou vápenné štukové. Okna jsou ocelová jednoduchá. Vrata jsou plechová. Podlahy a schodiště jsou dřevěné. Objekt byl postaven v roce 1915. Objekt je celkově z hlediska údržby dosti zanedbaný, je nutná rozsáhlejší stavební oprava. 2.1.5.2. Výměry pro ocenění 1) Zastavěná plocha: 1.NP: ZP = 20,00 x 12,60 = 252,00 ZP = 252,00 m 2 2.NP: ZP = 20,00 x 12,60 = 252,00 ZP = 252,00 m 2 1.PP: ZP = 20,00 x 12,60 = 252,00 ZP = 252,00 m 2 Zastavěná plocha objektu činí 252,00 m 2. 2) Obestavěný prostor: Os = 20,00 x 12,60 x 2,40 = 604,80 Os = 604,80 m 3 Ov+t = 20,00 x 12,60 x 6,28 = 1 582,56 Ov+t = 1 582,56 m 3 11
Op = 604,80 + 1 582,56 = 2 187,36 Op = 2 187,36 m 3 Obestavěný prostor skladového objektu se rovná 2 187,36 m 3. 2.1.6. Skladový objekt III. 2.1.6.1. Popis objektu Objekt má dvě nadzemní podlaží a je podsklepený. Objekt má pultovou střechu. Základy jsou betonové pasy bez isolace proti zemní vlhkosti. Zdivo je cihelné tl. 60 cm. Stropy jsou dřevěné se systémem dřevěných podpůrných sloupů do tvaru T. Krov je dřevěný. Střešní krytina je plechová. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní a venkovní omítky jsou vápenné štukové. Okna jsou ocelová jednoduchá. Vrata a dveře jsou plechové. Podlahy a schodiště jsou dřevěné. Objekt byl postaven v roce 1936. Objekt je celkově z hlediska údržby značně zanedbaný, je nutná větší stavební oprava. 2.1.6.2. Výměry pro ocenění 1) Zastavěná plocha: 1.NP: ZP = 15,13 x 9,53 = 144,19 ZP = 144,19 m 2 2.NP: ZP = 15,13 x 9,53 = 144,19 ZP = 144,19 m 2 1.PP: ZP = 15,13 x 9,53 = 144,19 ZP = 144,19 m 2 Zastavěná plocha objektu činí 144,19 m 2. 2) Obestavěný prostor: Os = 15,13 x 9,53 x 2,20 = 317,22 Os = 317,22 m 3 Ov+t = 15,13 x 9,53 x 7,05 = 1 016,53 Ov+t = 1 016,53 m 3 Op = 317,22 + 1 016,53 = 1 333,75 Op = 1 333,75 m 3 Obestavěný prostor skladového objektu se rovná 1 333,75 m 3. 12
Rekapitulace: Zastavěná plocha budov: Objekt kanceláří 299,24 m 2 Garáž 93,86 m 2 Dílna 258,90 m 2 Skladový objekt I. 373,04 m 2 Skladový objekt II. 252,00 m 2 Skladový objekt III. 144,19 m 2 Celkem 1 421,23 m 2 Obestavěný prostor budov: Objekt kanceláří 2 919,52 m 3 Garáž 422,35 m 3 Dílna 1 113,25 m 3 Skladový objekt I. 2 680,29 m 3 Skladový objekt II. 2 187,36 m 3 Skladový objekt III. 1 333,75 m 3 Celkem 10 656,52 m 3 Zastavěná plocha budov ve skladovém areálu činí 1 421,23 m 2. Obestavěný prostor budov ve skladovém areálu činí 10 656,52 m 3. 2.1.7. Příslušenství Ve skladovém areálu jsou provedeny zpevněné plochy betonové monolitické a zpevněné plochy ze silničních panelů. Dále je zde proveden zděný plot. 2.1.8. Pozemky Předmětem ocenění jsou stavební pozemky par.č. st.31/1 a par.č. 32. Na stavebních pozemcích jsou provedeny skladové objekty, objekt kanceláří, objekt dílen a garáží. Dále jsou předmětem ocenění jiné pozemky, jedná se o pozemky manipulační plochy par.č. 318/2, par.č. 318/3 a par.č. 320. Pozemky: par.č. výměra v m 2 druh pozemku způsob využití st.31/1 3 302 zastavěná plocha a nádvoří st.32 1 347 zastavěná plocha a nádvoří 318/2 130 ostatní plocha manipulační plocha 318/3 243 ostatní plocha manipulační plocha 320 108 ostatní plocha manipulační plocha celkem: 5 130 Výměra oceňovaných pozemků činí 5 130 m 2. 13
2.1.9. Ocenění nemovitých věcí porovnávací metodou - výpočet Ocenění vychází z ceny pěti obdobných skladových areálů prodávaných k datu ocenění. Ceny byly převzaty z internetového serveru a prohlédnuty znalcem na místě. Porovnávané skladové areály jsou v osobním a nachází se v podobné lokalitě jako oceňovaný skladový areál. Porovnávané skladové areály se nachází v okrese Mělník. Jedná se o skladové areály v okrese Mělník: 1. Lokalita: obec Lužec nad Vltavou, plocha areálu: 3 500 m 2 2. Lokalita: obec Všetaty, plocha areálu: 3 392 m 2 3. Lokalita: obec Mělník, plocha areálu: 4 964 m 2 4. Lokalita: obec Vraňany, plocha areálu: 7 844 m 2 5. Lokalita: obec Hořín - Brozánky, plocha areálu: 8 183 m 2 Areál v Lužci nad Vltavou je po celkové rekonstrukci, na pozemku areálu se nachází garáž, sklady, dílny administrativní budova. Celková zastavěná plocha budov činí 1 301 m 2. Areál je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci, elektriku. Na pozemku je kopaná studna a zpevněné plochy. Areál ve Všetatech je ve velmi dobrém stavebně technickém stavu, na pozemku areálu se nachází administrativní budova, sklad, skladová hala, objekt obsluhy haly. Celková zastavěná plocha budov činí 1620 m 2. Areál je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci, plyn a elektriku. Na pozemku jsou manipulační a zpevněné plochy. Areál v Mělníku je ve velmi dobrém stavebně technickém stavu, na pozemku areálu se nachází dílna, sklad, prodejní budova, skladové přístřešky. Celková zastavěná plocha budov činí 639 m 2. Areál je napojen na veřejný vodovod, plyn a elektriku. Na pozemku jsou zpevněné plochy. Areál ve Vraňanech je ve velmi dobrém stavebně technickém stavu, na pozemku areálu se nachází administrativní budova, hala, tři skladové budovy dílna, vrátnice, technologická věž. V areálu je železniční vlečka, trafostanice, jsou zde zpevněné plochy. Celková zastavěná plocha budov činí 6 043m 2. Areál je napojen na veřejný vodovod, elektriku, v areálu je kopaná studna. Areál Hořín Brozánky je ve velmi dobrém stavebně technickém stavu, na pozemku areálu se nachází hala, dílna, dům pro administrativu a bydlení, přístřešek. Celková zastavěná plocha budov činí 601 m 2. Areál je napojen na veřejný vodovod a elektriku. Na pozemku jsou zpevněné plochy. Oceňované nemovité věci v obci Tišice, katastrální území Tišice, okres Mělník: Skladový areál č.p. 14, ulice Mělnická, obec Tišice, okres Mělník: Plocha areálu: 5 310 m 2 Zastavěná plocha budov: 1 421,23 m 2 Obestavěný prostor budov: 10 656,52 m 3 Tabulka: 14
oceňovaný areál areál areál areál areál areál A - identifikační údaje pořadové číslo areálu 1 2 3 4 5 adresa areálu Tišice Lužec nad Vltavou Všetaty Mělník Vraňany Brozánky - Hořín B - základní údaje pro porovnání - cena za areál v Kč prodejní cena celkem v Kč 7 850 000 7 900 000 6 490 000 13 471 900 14 990 000 rozloha pozemku v m 2 5 130 3 500 3 392 4 964 7 844 8 183 cena za 1 m 2 2 243 2 329 1 307 1 717 1 832 C - právní údaje druh transakce nabídka nabídka nabídka nabídka nabídka korekce 0,94 0,94 0,94 0,94 0,94 upravená hodnota 2 108 2 189 1 229 1 614 1 722 vlastnická práva korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 upravená hodnota 2 108 2 189 1 229 1 614 1 722 D - technické parametry zastavěná plocha budov v m 2 1 421 1 301 1 620 639 6 043 601 korekce 1,00 1,00 1,02 0,94 1,02 upravená hodnota 2 108 2 189 1 254 1 517 1 756 možnost napojení na inženýrské sítě v obci voda, plyn, elektrika voda, studna, kanalizace, elektrika voda, kanalizace, plyn,elektrika voda, plyn, elektrika voda, studna elektrika voda, elektrika, kanalizace korekce 0,95 0,94 1,00 1,00 0,98 upravená hodnota 2 003 2 058 1 254 1 517 1 721 lokalita průměrná horší obdobná lepší obdobná lepší korekce 1,02 1,00 0,92 1,00 0,92 upravená hodnota 2 043 2 058 1 153 1 517 1 584 stavebně technický stav budov uspokojivý po rekonstrukci velmi dobrý velmi dobrý velmi dobrý velmi dobrý korekce 0,75 0,80 0,80 0,80 0,80 upravená hodnota 1 532 1 646 923 1 214 1 267 E- ostatní parametry velikost pozemku 5130 menší menší obdobný větší větší korekce 0,97 0,97 1,00 1,02 1,02 upravená hodnota 1 486 1 597 923 1 238 1 292 F - výsledná porovnávací hodnota porovnávací hodnota za 1m 2 plochy areálu vč. budov 1 307 celková porovnávací hodnota areálu v Kč 6 704 910 15
Navržená obvyklá cena skladového areálu včetně příslušenství a pozemků činí 6 704 910 Kč. 2.2. Ocenění lesních pozemků porovnávací metodou 2.2.1. Popis pozemků Jedná se o lesní pozemky par.č. 318/1, par.č. 318/4 a par.č. 320. Na pozemcích jsou vysazeny lesní porosty, jedná se převážně o bukové dřeviny. Pozemky mají protáhlý tvar a jsou orientovány podélnou osou východ západ. Pozemky se nachází v bezprostřední blízkosti skladového areálu na okraji obce. Pozemky: par.č. výměra v m 2 druh pozemku 318/1 258 lesní pozemek 318/4 199 lesní pozemek 319 2 708 lesní pozemek celkem: 3 165 Výměra oceňovaných lesních pozemků činí 3 165 m 2. 2.2.2. Ocenění nemovitých věcí porovnávací metodou - výpočet Ocenění vychází z ceny pěti obdobných lesních pozemků prodávaných k datu ocenění. Ceny byly převzaty z internetového serveru a prohlédnuty znalcem na místě. Porovnávané lesní pozemky jsou v osobním a nachází se v podobné lokalitě jako oceňované lesní pozemky. Porovnávané lesní pozemky se nachází v okrese Mělník. Jedná se o lesní pozemky v okrese Mělník: 1. Lokalita: obec Vysoká - Chodeč, výměra: 11 206 m 2 2. Lokalita: obec Želízy, výměra: 814 m 2 3. Lokalita: obec Kostelec nad Labem, výměra: 10 056 m 2 4. Lokalita: obec Střezivojice, výměra: 23240 m 2 5. Lokalita: obec Liběchov, výměra: 10 894 m 2 16
Tabulka: oceňované pozemky pozemek pozemek pozemek pozemek pozemek A - identifikační údaje pořadové číslo pozemku 1 2 3 4 5 adresa pozemku Tišice Vysoká - Chodeč Želízy Kostelec nad Labem Střezivojice Liběchov B - základní údaje pro porovnání - cena za m 2 v Kč prodejní cena celkem v Kč 300 000 30 000 201 120 500 000 544 700 rozloha pozemku v m 2 3 165 11 206 814 10 056 23 240 10 894 cena za 1 m 2 27 37 20 22 50 C - právní údaje druh transakce nabídka nabídka nabídka nabídka nabídka korekce 0,94 0,94 0,94 0,94 0,94 upravená hodnota 25 35 19 20 47 vlastnická práva korekce 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 upravená hodnota 25 35 19 20 47 D - technické parametry lokalita průměrná lepší lepší podobná lepší lepší korekce 0,80 0,80 1,00 0,80 0,80 upravená hodnota 20 28 19 16 38 porosty na pozemku zalesněno zalesněno zalesněno bez porostů zalesněno náletové porosty korekce 1,00 1,00 1,02 1,00 1,02 upravená hodnota 20 28 19 16 39 E- ostatní parametry velikost pozemku větší menší větší větší větší korekce 1,02 0,96 1,02 1,04 1,02 upravená hodnota 20 27 19 17 40 F - výsledná porovnávací hodnota porovnávací hodnota 1m 2 25 celková porovnávací hodnota v Kč 79 125 Navržená obvyklá cena lesního pozemku činí 25 Kč/m 2. Navržená obvyklá cena lesních pozemků činí celkem 79 125 Kč. 17
3. REKAPITULACE Navrhovaná obvyklá cena nemovitých věcí: Skladový areál Lesní pozemky Celkem Zaokrouhleno 6 704 910 Kč 79 125 Kč 6 784 035 Kč 6 784 040 Kč Navržená obvyklá cena skladového areálu č.p. 14 včetně stavebních, jiných pozemků a lesních pozemků v katastrálním území Tišice, obci Tišice, okres Mělník činí: 6 784 040,00 Kč slovy:šestmilionůsedmsetosmdesátčtyřitisícečtyřicetkorunčeských V Praze dne 8.1.2016 Ing. Jitka Křováková ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze, ze dne 6.4.2000, č.j.: Spr. 141/2000 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, pro odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod číslem 01-01/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladů číslo 01-01/2016. V Praze dne 8.1.2016 Ing. Jitka Křováková 18
Přílohy: Informace o pozemku par.č. st.31/1, LV č. 746, k.ú. Tišice, ze dne 14.12.2015 Informace o pozemku par.č. st.32, LV č. 746, k.ú. Tišice, ze dne 14.12.2015 Informace o pozemku par.č. st.318/1, LV č. 746, k.ú. Tišice, ze dne 14.12.2015 Informace o pozemku par.č. st.318/2, LV č. 746, k.ú. Tišice, ze dne 14.12.2015 Informace o pozemku par.č. st.318/3, LV č. 746, k.ú. Tišice, ze dne 14.12.2015 Informace o pozemku par.č. st.318/41, LV č. 746, k.ú. Tišice, ze dne 14.12.2015 Informace o pozemku par.č. st.319, LV č. 746, k.ú. Tišice, ze dne 14.12.2015 Informace o pozemku par.č. st.320, LV č. 746, k.ú. Tišice, ze dne 14.12.2015 Zobrazení pozemků par.č.st.31/1, par.č. st.32, par.č. 318/1, par.č. 318/2, par.č. 318/3, par.č. 318/4 a par.č. 320 v katastrálním území Tišice, obec Tišice, okres Mělník, v katastrální mapě ze dne 14.12.2015 Zobrazení pozemku par.č.318/19 v katastrálním území Tišice, obec Tišice, okres Mělník, v katastrální mapě ze dne 14.12.2015 19