ZNALECKÝ POSUDEK číslo 3903/2013 NEMOVITOST: 1/4 rekreační chaty bez č.p./č.ev. na pozemku St. 200 (jiný vlastník) Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Litoměřice, obec Libochovice, k.ú. Dubany Adresa nemovitosti: Libochovice, 411 17 Vlastníci stavby: Karel Kovač, U Věžových domů 2940/2, 434 01 Most, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Libuše Nováková, Větrná 2728/34, 400 11 Ústí nad Labem, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 Jaroslav Pulec, Dr. Vacka 34, 411 17 Libochovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 Petr Pulec, U Jeslí 2191/12, 400 01 Ústí nad Labem, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 Květa Šrámková, Česká 97/3, 434 01 Most, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice-Město ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, 190 00 Praha 9 IČ: 44846762 ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení 124 EX 3064/08-18 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA ¼ 90 000 Kč Datum místního šetření: 31.1.2013 Stav ke dni : 10.3.2013 Počet stran: 12 stran Počet příloh: 8 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne 10.3.2013 MONTEKALA, spol. s r.o. 1
NÁLEZ Znalecký úkol: Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) ¼ rekreační chaty bez č.p./č.ev. na pozemku č. parc. St. 200 (pozemek jiného vlastníka) v kat. úz. Dubany, obec Libochovice, okres Litoměřice, vše zapsáno na LV č. 446. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Přehled podkladů: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 10.12.2012 LV č. 446 pro kat. úz. Dubany, Katastrální úřad pro Ústecký kraj, KP Litoměřice - snímek z katastrální mapy ze dne 22.4.2011 pro kat. úz. Dubany, list mapy č. 6-2 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č. 124 Ex-3064/08-18 ze dne 7.5.2008 - usnesení o ustanovení znalce č. 124 Ex-3064/08-70 ze dne 18.4.2011 - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Městečko Libochovice patří územně do okresu Litoměřice a náleží pod Ústecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Lovosice. Obec Libochovice se rozkládá asi 17 km jihozápadně od Litoměřic a 13 km jižně od města Lovosice. Obec může být výchozím bodem do turistické oblasti Českého středohoří a Žatecka. Počet trvale žijících osob tohoto malého města se pohybuje kolem čísla 3630 obyvatel. Protéká zde Ohře. Libochovice se dále dělí na tři části, konkrétně to jsou: Dubany, Libochovice a Poplze. V obci je základní občanská vybavenost. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis: Oceňovaná rekr. chata bez č.p. je situována na okraji zastavěného území obce (k.ú.) Dubany, obec Libochovice, okres Litoměřice. Chata je samostatně stojící, pravděpodobně podsklepená, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Pozemek parc. č. St. 200 a okolní pozemek parc. č. 280/45 je v majetku jiného vlastníka. Přístup je přes cizí nezpevněné pozemky. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 1/4. 2
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Rekr. chata bez č.p./č.ev. Obsah tržního ocenění majetku: 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rekr. chata bez č.p./č.ev. 2. Porovnávací ocenění 2.1 Rekr. chata bez č.p./č.ev. 3
OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu: Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Rekr. chata bez č.p./č.ev. Popis: Samostatně stojící rekr. chata bez č.p. na pozemku jiného vlastníka, je pravděpodobně podsklepená, jednopodlažní s podkrovím. K chatě náleží dřevěný přístřešek z pultovou střechou. Chata má betonové základy, obvodové zdivo je cihelné. Strop betonový, krov dřevěný. Střecha je sedlová krytá eternitovými šablonami. Klemp, konstrukce jsou z pozink. plechu. Okna a dveře dřevěné. V přízemí a v podkroví jsou verandy, přízemní je krytá zděnou stěnou, podkrovní má dřevěné zábradlí. Přístup do chaty je z boku z dřevěného přístřešku. Chata je napojena na el. síť. Vytápění pravděpodobně lokální na tuhá paliva. Bližší informace se nepodařilo zjistit. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rekreační chata 26 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústecký kraj, nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stáří stavby: 30 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20): 2 429,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 5,0*6,0 = 30,00 m 2 1.NP: 7,0*6,0 = 42,00 m 2 podkroví: 5,0*6,0 = 30,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 30,00 m 2 1,80 m 1.NP: 42,00 m 2 2,50 m podkroví: 30,00 m 2 3,30 m Obestavěný prostor: 1.PP: (5,0*6,0)*(2,50) = 75,00 m 3 1.NP: (7,0*6,0)*(2,50) = 105,00 m 3 podkroví: (5,0*6,0)*(3,30)/2 = 49,50 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 229,50 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání 4
Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - podsklepená - s podkrovím nad 1/2 zastavěné plochy IV typ A 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata II 0,00 2. Svislé konstrukce - Zděné tl. více jak 30 cm V 0,05 3. Střešní konstrukce - Podkroví více jak z poloviny zastavěné plochy III 0,03 stavby 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda, žumpa (septik) II 0,00 5. Vybavení - WC ve stavbě III 0,00 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění II 0,00 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 II -0,04 vč.) - Bez příslušenství 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Pouze zastavěný stavbou I -0,05 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient pro stáří 30 let: 0,90 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,90 = 0,936 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Životní prostředí a atraktivita okolí - vhodná k rekreaci III 0,00 2. Přírodní lokalita - les nebo vodní plocha je v místě (docházková III 0,00 vzdálenost) 3. Poloha v zástavbě - bez vlivu, samoty II 0,00 4. Dopravní dostupnost - problematický příjezd k hranici pozemku II -0,01 5. Hromadná doprava - dobrá dostupnost II 0,00 6. Parkovací možnosti - dobré II 0,00 7. Obchod a služby (okolí nemovitosti) - obchody a služby (lékař) - III 0,05 Osada Dubany spadá pod Obec Libochovice, kde je základní občanská vybavenost. 8. Sportoviště - žádné I 0,00 9. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí II 0,00 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,040 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka III 0,00 odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na cizím pozemku I -0,05 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Jedná se o prodej spoluvlastnického podílu 1/4. I -0,05 5
3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,936 * 1,040 * 0,900 = 0,876 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 2 429,- Kč/m 3 * 0,876 = 2 127,80 Kč/m 3 CP = CU * OP = 2 127,80 Kč/m 3 * 229,50 m 3 = 488 330,10 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 488 330,10 Kč Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekr. chata bez č.p./č.ev. 488 330,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem 488 330,10 Kč Celkem 488 330,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 488 330,10 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou: 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rekr. chata bez č.p./č.ev. Zatřídění pro potřeby ocenění: Rekreační chata a zahrádkářská chata 6: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm Podsklepení: podsklepená Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] 1.PP 5,0*6,0 = 30,00 1.NP 7,0*6,0 = 42,00 podkroví 5,0*6,0 = 30,00 6
Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP 30,00 m 2 1,80 m 1.NP 42,00 m 2 2,50 m podkroví 30,00 m 2 3,30 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.PP (5,0*6,0)*(2,50) = 75,00 m 3 1.NP (7,0*6,0)*(2,50) = 105,00 m 3 podkroví (5,0*6,0)*(3,30)/2 = 49,50 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.PP PP 75,00 m 3 1.NP NP 105,00 m 3 podkroví Z 49,50 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 229,50 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient 1. Základy S 6,30 100 1,00 6,30 2. Podezdívka jen u typu I X 0,00 100 1,00 0,00 3. Obvodové stěny S 27,40 100 1,00 27,40 4. Stropy S 10,20 100 1,00 10,20 5. Zastřešení S 9,10 100 1,00 9,10 6. Krytina S 4,00 100 1,00 4,00 7. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 8. Úprava povrchů S 8,10 100 1,00 8,10 9. Schodiště S 4,10 100 1,00 4,10 10. Dveře S 3,00 100 1,00 3,00 11. Okna S 5,10 100 1,00 5,10 12. Podlahy S 4,00 100 1,00 4,00 13. Vytápění S 3,10 100 1,00 3,10 14. Elektroinstalace S 3,00 100 1,00 3,00 15. Rozvod vody C 2,10 100 0,00 0,00 16. Zdroj teplé vody C 1,00 100 0,00 0,00 17. Rozvod propan-butanu S 0,20 100 1,00 0,20 18. Kanalizace C 2,00 100 0,00 0,00 19. Záchod P 0,40 100 0,46 0,18 20. Okenice C 1,80 100 0,00 0,00 21. Vnitřní vybavení S 2,20 100 1,00 2,20 22. Ostatní S 2,20 50 1,00 1,10 Upravený obj. podíl 7
22. Ostatní C 2,20 50 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 91,78 Koeficient vybavení K 4 : 0,9178 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 7): [Kč/m 3 ] = 1 650,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 7): * 1,0900 Koeficient vybavení stavby K 4 * 0,9178 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1460 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 542,32 Plná cena: 229,50 m 3 * 3 542,32 Kč/m 3 = 812 962,44 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 80 = 37,500 % - 304 860,92 Kč Rekr. chata bez č.p./č.ev. - zjištěná cena = 508 101,53 Kč 2. Porovnávací ocenění 2.1 Rekr. chata bez č.p./č.ev. Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 43,00 m 2 Obestavěný prostor: 229,50 m 3 Popisy porovnatelných nemovitostí: Chata Nabízíme k prodeji chatu v chatové osadě Šebín v obci Poplze. Jedná se o klidnou lokalitu poblíž řeky Ohře. Chata je rozdělena na dvě shodné poloviny, kde každá část má kuchyň, pokoj a společné podkroví. Chata je částečně podsklepena. Chata Nabízím chatu 38m2 s vlastním pozemkem o rozloze 255m2. Útulná chata se nachází v klidné části chatové oblasti v Žabovřeskách nad Ohří. Je zde vybudováno posezení, dřevěné lavičky a stůl. Když vyjdeme několik schodů vstoupíme do malé předsíňky z které jdeme do pěkného obýváku. V přízemí se ještě nachází kuchyňka s kamny na propan butan a místnost se splachovacím WC. V 1.patře je přes chodbu vstup do prostorné ložnice,kde se vyspí 6 lidí. Celá chata je podsklepená na dvě části, do jedné je vstup z venku a do druhé podlahou v kuchyni. Voda v chatě je užitková z vlastní studny, rozvod el. energie je 380/220V a topení kamny na tuhá paliva.parkování před chatou.ve vesnici je obchod i restaurace. Možnosti využití k výletům do okolí, koupání v řece (cca 200m), rybaření a hlavně k relaxaci a odpočinku. 8
Chata Nabízíme k prodeji zděnou chatu v osobním vlastnictví se zahradou o rozloze 542 m2 v obci Staré v zahrádkářské oblasti Třebívlice u Litoměřic. Chata je podsklepená s dřevěnou verandou, která je vhodná k letnímu posezení. Zavedena elektřina a voda z přírodního potůčku za chatou, pitná voda je v dosahu, cca 200m ze společné studny. Srovnatelné nemovitosti Název: Chata Lokalita Poplze Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 0,98 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,80 Upravená j. cena Kč/m 2 3 608 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 150,00 m 2 90 m 2 680 000 Kč 4 533 Kč/m 2 Název: Chata Lokalita Žabovřesky nad Ohří Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,03 K3 Poloha 0,98 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,85 Upravená j. cena Kč/m 2 12 665 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 38,00 m 2 255 m 2 569 000 Kč 14 974 Kč/m 2 Název: Chata Lokalita Třebívlice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,00 9
K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,85 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,77 Upravená j. cena Kč/m 2 8 865 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 45,00 m 2 587 m 2 520 000 Kč 11 556 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 3 608 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 8 379 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 12 665 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 8 379 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 43,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 360 297 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Rekr. chata bez č.p./č.ev. 488 330,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku: 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rekr. chata bez č.p./č.ev. 508 102,00 Kč 2. Porovnávací ocenění 2.1 Rekr. chata bez č.p./č.ev. 360 297,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Obvyklá cena ¼ Současný stav 360 300 Kč 0 Kč 508 102 Kč 0 Kč 488 330 Kč 90 000 Kč 10
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: je na dobré úrovni b) parametry povyšující cenu: klidná část obce c) parametry ponižující cenu: pozemky jiného vlastníka, spoluvlastnický podíl 1/4, omezený příjezd k nemovitosti Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/4 nemovitosti ve výši 90.000,- Kč. V Praze 10.3.2013 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3903/2013 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 32/2013. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 446 ze dne 10.12.2012 6 11
12