ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 13353-213/12 o ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 k rodinnému domu č.p.131 na parc.č.st.92, katastrální území a obec Slaný, okres Kladno, včetně pozemků a příslušenství. (LV č.3819) Objednavatel posudku: Soudní exekutor Mgr.Pavel Ender Exekutorský úřad Ostrava 702 00 Nádražní 477/184, Ostrava Vlastník nemovitosti: Guličová Jarmila k 1/4 Kazašská 1426/6 Praha 10 - Vršovice Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro účel exekučního řízení k č.j.162 EX 32/12 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č.387/2011 Sb. s účinností od 1.1.2012. Oceněno ke dni: 29.června 2012 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 17 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 8.července 2012
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Kladně, dne 13.března 2012, LV č.3819. Usnesení o ustanovení znalce vyhotovené Soudním exekutorem Mgr.Pavlem Enderem dne 5.6.2012 pod č.j.162 EX 32/12. Kopie katastrální mapy. Doplňující údaje sdělené spolumajitelem nemovitosti při místním šetření. Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 29.června 2012 za účasti spolumajitele nemovitosti. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace. Mapa oblasti. Předmětem ocenění jsou 1) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.131 2) Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví 3) Stavební pozemek parc.č.st.92-2 -
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.131 Oceněno podle 5, přílohy č.6/1 vyhlášky. Popis Jedná se o dvoupodlažní, z poloviny podsklepený měšťanský dům v centru města na ul.kynského, který je v užívání již 300 let. Objekt je situován jako řadový střední sekce a nachází se v dobrém technickém stavu, když před 15 roky byla provedena celková rekonstrukce stavby včetně vestavby podkroví. V přízemí se nachází 2x prodejní prostory, v patře je byt o velikosti 3+1 a v podkroví byt o velikosti 2+1. Svislé konstrukce jsou zděné převážně z kamene v tl.70 cm. Stropy s rovnými podhledy, v suterénu klenbové. Střecha sedlový s krytinou z pálených tašek, klempířské konstrukce úplné. Venkovní omítky jsou vápenné hladké bez venkovních obkladů. Vnitřní omítky jsou rovněž vápenné hladké s vnitřními keramickými obklady v obou kuchyních, koupelnách a WC. Schodiště původní kamenné, okna ze 2/3 plastová, zbývající část okna dřevěná dvojitá. Podlahy obytných místností jsou plovoucí, v ostatních místnostech převážně keramická dlažba. Vytápění je ústřední s kotlem na zemní plyn, el.instalace světelná i motorová, na střeše je instalován bleskosvod. Rozvod studené a teplé vody, ohřev vody zajišťuje kotel ÚT. Odpadní vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. V kuchyni je plynový sporák s el.troubou a digestoří. Zařizovací předměty zdravotechniky tvoří vana, sprchový kout, umývadla a splachovací WC. Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: D - podsklepený, se dvěma nadzem.podlažími Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Spodní stavba 13.00*14.20*3.50*0.5 = 323.05 m 3 Vrchní stavba 13.00*14.20*7.50 = 1384.50 m 3 Zastřešení 13.00*14.20*4.00*0.5 = 369.20 m 3 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). celkem = 2076.75 m 3 Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 2. Svislé konstrukce nadstandard 0.24300 100% 0.243 9. Vnější obklady chybí 0.00400 100% -0.004*1.852 13. Okna nadstandard 0.05300 66% 0.03498 0.27057-3 -
Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.27057) = 1.1461 Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Opotřebení Stáří Životn. Obj.podíl Podíl konstrukce (B) (C) (A) části B/C * 100 A 1. Základy vč. zemních prací 300 350 0.03752 100% 3.216% 2. Svislé konstrukce 300 350 0.32651 100% 27.9866% 3. Stropy 300 350 0.08114 100% 6.9549% 4. Zastřešení mimo krytinu 100 150 0.03665 100% 2.4433% 5. Krytiny střech 15 50 0.02618 100% 0.7854% 6. Klempířské konstrukce 15 40 0.00611 100% 0.2291% 7. Vnitřní omítky 15 60 0.05584 100% 1.396% 8. Fasádní omítky 15 40 0.02879 100% 1.0796% 9. Vnější obklady 0.00000 100% 10. Vnitřní obklady 15 30 0.02094 100% 1.047% 11. Schody 300 350 0.03403 100% 2.9169% 12. Dveře 15 50 0.02967 100% 0.8901% 13. Okna 15 50 0.04700 66% 1.41% 40 50 0.01572 34% 1.2576% 14. Podlahy obytných místností 15 30 0.02007 100% 1.0035% 15. Podlahy ostatních místností 15 30 0.01222 100% 0.611% 16. Vytápění 15 30 0.03665 100% 1.8325% 17. Elektroinstalace 15 30 0.03490 100% 1.745% 18. Bleskosvod 15 30 0.00436 100% 0.218% - 4 -
19. Rozvod vody 15 30 0.02443 100% 1.2215% 20. Zdroj teplé vody 15 20 0.01396 100% 1.047% 21. Instalace plynu 40 50 0.00436 100% 0.3488% 22. Kanalizace 50 60 0.02530 100% 2.1083% 23. Vybavení kuchyní 15 30 0.00436 100% 0.218% 24. Vnitřní hygienické vybavení 15 30 0.04363 100% 2.1815% 25. Záchod 15 30 0.00349 100% 0.1745% 26. Ostatní 15 30 0.02617 100% 1.3085% 65.6306% Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 65.6306%. Výpočet ceny objektu ( 5 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.900,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.6) x 1.1000 K4: koeficient vybavení stavby x 1.1461 K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x 1.0000 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1550 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 1.6550 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 8.543,07 Cena za celý obestavěný prostor 2076.75 m 3 = Kč 17.741.820,62 Cena stavby bez opotřebení = Kč 17.741.820,62 Snížení ceny za opotřebení 65.6306% - Kč 11.644.063,32 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 6.097.757,30 Rodinný dům se šikmou střechou č.p.131 Cena celkem Kč 6.097.757,- - 5 -
2) Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví Oceněno podle 7, přílohy č.8/2 vyhlášky. Popis Jedná se o dvoupodlažní, nepodsklepenou vedlejší stavbu nacházející se ve dvoře za hlavní stavbou. Stavba je zděná v tl.70 cm s pultovou střechou bez možnosti podkroví. Objekt je v dobrém technickém stavu. Krytina střechy je provedena z měděného plechu, podlahy tvoří převážně dlažby. Stavba sloužila původně jako dílna, v současnosti je v každém podlaží jedna místnost, schodišťový prostor a sociální zařízení. Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm Obestavěný prostor Vrchní stavba 7.70*4.00*6.60 = 203.28 m 3 Zastřešení 7.70*4.00*0.90*0.5 = 13.86 m 3 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). celkem = 217.14 m 3 Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 2. Obvodové stěny nadstandard 0.31800 100% 0.318 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.318) = 1.1717 0.318-6 -
Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Opotřebení Stáří Životn. Obj.podíl Podíl konstrukce (B) (C) (A) části B/C * 100 A 1. Základy 300 350 0.06059 100% 5.1934% 2. Obvodové stěny 300 350 0.41795 100% 35.8243% 3. Stropy 300 350 0.16898 100% 14.484% 4. Krov 15 70 0.06230 100% 1.335% 5. Krytina 15 60 0.06913 100% 1.7283% 6. Klempířské konstrukce 15 30 0.01451 100% 0.7255% 7. Úprava povrchů 15 40 0.05206 100% 1.9523% 8. Schodiště 0.00000 100% 9. Dveře 15 50 0.02560 100% 0.768% 10. Okna 15 50 0.00939 100% 0.2817% 11. Podlahy 15 40 0.06998 100% 2.6243% 12. Elektroinstalace 15 30 0.04951 100% 2.4755% 67.3922% Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 67.3922%. - 7 -
Výpočet ceny objektu ( 7 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.250,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.8) x 1.0000 K4: koeficient vybavení stavby x 1.1717 K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x 1.0000 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1030 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 1.6550 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 5.097,58 Cena za celý obestavěný prostor 217.14 m 3 = Kč 1.106.888,52 Cena stavby bez opotřebení = Kč 1.106.888,52 Snížení ceny za opotřebení 67.3922% - Kč 745.956,53 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 360.931,99 Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví Cena celkem Kč 360.932,- 3) Stavební pozemek parc.č.st.92 Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.st.92 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 332 m 2 Úprava ceny pozemku Výhodnost polohy pozemku na území obce v ostatních obcích (-30% až +125%) 125% Pozemek určený pro stavbu s komerční využ. (až +150%) 150% Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 139,43 (35 + (15086-1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 275.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 522,86 Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 575,15 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1550 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 1.6550 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 2.051,28 Cena za celou výměru 332.00 m 2 = Kč 681.025,76 Stavební pozemek parc.č.st.92 Cena celkem Kč 681.026,- - 8 -
C. REKAPITULACE 1) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.131 Kč 6.097.757,- 2) Vedlejší stavba s krovem neumož.zřízení podkroví Kč 360.932,- 3) Stavební pozemek parc.č.st.92 Kč 681.026,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč 7.139.715,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč 7.139.720,- Slovy: Sedmmilionůjednostotřicetdevěttisícsedmsetdvacet Kč Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části C výpisu z katastru nemovitostí LV č.3819 pro katastrální území a obec Slaný vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Ostrava, Mgr.Pavel Ender, 162 Ex 32/12 ( Nařízení exekuce č.j. 54 EXE 528/2012 vydané Obvodním soudem pro Prahu 10 dne 8.2.2012) a další právní vady zapsané na listu vlastnictví. Oceňovaný rodinný dům včetně pozemků a příslušenství zapsaných na LV č.3819 je situován jako řadový střední sekce a nachází se přímo v nejužším centru města na ul.kynského v bezprostřední blízkosti Masarykova náměstí. Oceňovaný dům č.p.131 na parc.č.st.92 je napojen na inženýrské sítě a to elektropřípojku, veřejný vodovod, kanalizaci a zemní plyn. Objekt je dvoupodlažní, částečně podsklepený s podkrovím. V přízemí se nachází obchodní prostory a v dalších podlažích byt o velikosti 3+1 a 2+1. - 9 -
V obci Slaný jsou nabízeny k prodeji následující obdobné nemovitosti: 1. Bytový dům Slaný, 3x 2+kk a 1x 3+kk, podlahová plocha 300 m2, dvoupodlažní, podsklepený historický dům s podkrovím, užívání od r.1906, v r.2010 celková rekonstrukce, pozemek 223 m2 cena 8 300 000,- Kč 2. RD Slaný, ul.štěchova, 2+1 a 3+1, užitná plocha 180 m2, sedlová střecha bez podkroví, neobydlený před rekonstrukcí, pozemek 264 m2 cena 2 970 000,- Kč 3. RD Slaný ul.máchova, 2+1 a 5+1 s dvojgaráží, užitná plocha 400 m2, přízemní, podsklepený s podkrovím, po celkové renovaci, perfektní technický stav, plastová okna, krytý bazén vyhřívaný kolektory, zahr.jezírka a zahr.domek, pozemek 1665 m2 cena 9 500 000,- Kč 4. RD Slaný, Dukelských hrdinů, zastav.plocha 119 m2, 2x 2+1, garáž, dvoupodlažní, podsklepený bez podkroví, ÚT na tuhá paliva, okna plastová, průměrný technický stav, pozemek 594 m2 cena 4 300 000,- Kč Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí, se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že nemovitost je v dobrém technickém stavu po provedené rekonstrukci před 15 lety, historický dům situovaný v nejužším centru města, s možností využití části nemovitosti i pro komerční účely, odhaduji cenu obvyklou oceňovaného objektu s příslušenstvím a pozemky zapsanými na LV č.3819 ve výši 6 600 000,- Kč Ideální 1/4 nemovitosti bude jen obtížně prodejná a obvyklá cena tohoto podílu se proto stanoví pouze ve výši 1 500 000,- Kč. Pozn. Znalci nejsou známy závady, které prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku. - 10 -
V Ostravě, dne 8.července 2012 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 13353-213/12. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc - 11 -