ZNALECKÝ POSUDEK č. 621-16/2015 O obvyklé ceně komplexu řadových rodinných domů v k. ú. Libuš Objednatel znaleckého posudku: Mgr. Jan Beneš, soudní exekutor, Exekutorský úřad Praha - západ Liborova 405/14 169 00 Praha 6, Břevnov Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely exekučního řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 16.06.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Ivo Ludvík Čelkovická 445 390 01 Tábor telefon: +420 381 251716 e-mail: ivoludvik@soreta.cz Znalecký posudek obsahuje 37 stran textu včetně titulního listu a 16 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Táboře 26.06.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny pro účely exekučního řízení 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: Řadové RD Praha, Libuš V Hrobech 142 00 Praha Hl.m. Praha Hl.m. Praha Praha Libuš 1 243 201 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 25.05.2015 a 16.06.2015 za přítomnosti Mgr. Jana Beneše, zástupců, vlastníka, zástupců st. úř. a dalších osob. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z KN Snímek KM Místní šetření 5. Vlastnické a evidenční údaje Oceňované nemovitosti jsou vlastnictvím tak, jak je toto vlastnictví zapsáno v katastru nemovitostí ČR. 6. Dokumentace a skutečnost Údaje pro ocenění vycházejí z místního šetření provedeného znalcem a z místní znalosti území. 7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o rozestavěný komplex 16 RD se společným vjezdem do podzemních prostor garážových stání, s venkovními úpravami a pozemky. S ohledem na stav jednotlivých součástí nemovitostí a druh ocenění oceňuji jednotlivé domy, garážová stání a pozemky, když venkovní úpravy nemají na obvyklou cenu nemovitostí podstatný vliv, tato skutečnost bude zohledněna při stanovení výsledné obvyklé ceny. V ocenění je nejprve stanovena cena průměrného rodinného domu bez pozemku ve variantě širokého domu a úzkého domu a dále cena všech pozemků. Tato cena je jako podpůrná cena pro určení obvyklé ceny stanovena administrativně s tím, že některé nevyhovující parametry jsou s ohledem na druh zjišťované ceny, ceny obvyklé, použity přiměřeně oceňovaným nemovitostem. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Řadový rodinný dům široký -2-
1.1.2. Řadový rodinný dům úzký 2. Ocenění pozemků 2.1. Zastavěné poz. a poz. ve fčním celku dle cenové mapy -3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka I 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Nemovitost prodávána I v exekuč. řízení, složitý stav ohledně povolení stavby domů i samostatných řízení o výstavbě podmiňující veřejné infrastruktury 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Stavebním úřadem bylo I zrušeno právo provést stavbu na základě vydaných certifikátů, probíhají soudní řízení, řízení o odstranění stavby i řízení o dodatečném povolení stavby 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV Pi -0,03 0,00 0,00-0,04-0,30 1,00 5 Index trhu IT P6 * (1 + S Pi) 0,630 i1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Výrobní V -0,10 objekty (řemesla, sklady) nerušící okolí 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá III 0,00 dostupnost centra obce -4-
8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v okolí - Vedeny soudní spory s vlastníky sousedních nemovitostí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Nezkolaudovaná podmiňující veřejná infrastruktura II 0,00 I -0,10 II I 0,00-0,10 11 Index polohy IP P1 * (1 + S Pi) 0,730 i2 Koeficient pp IT * IP 0,460 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Řadový rodinný dům široký Dvoupodlažní podsklepená stavba s plochou střechou a vstupem na terasu jako nástavba nad 2.NP. Zděná zateplená konstrukce stropy nespalné, plochá střecha, zděný sklep s využitím jako společenské, popř. relaxační zázemí domu a garážová stání přístupná ze společné podzemní komunikace. Napojení na veškeré inženýrské sítě vč. zemního plynu. Stavba je nedokončená, nadstandartní stavební materiály i vybavení stavba dlouhodobě rozestavěná již od roku 2008, mírně zanedbaná údržba, technické opotřebení mírně vyšší než jaké odpovídá stáří stavby, které pro ocenění uvažuji 2 roky. Stavba má větší obestavěný prostor než 1.100 m3, avšak s ohledem na druh stanovované ceny tato skutečnost nemá na ocenění vliv. Právní spory ohledně legálnosti stavebního díla, kdy stavba byla povolena stavebními certifikáty, ty byly následně zrušeny a probíhají řízení o odstranění stavby i řízení o dodatečném povolení stavby. Souběžně probíhají soudní spory s vlastníky sousedních nemovitostí. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24): Rodinný dům 35 porovnávací metoda Praha 12 2 roky 5 227,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.P.P.: 1.N.P.: 2.N.P.: Vstup na terasu: Název podlaží 1.P.P.: 1.N.P.: 2.N.P.: Zastavěná plocha 219,80 m2 147,50 m2 147,50 m2-5- 219,80 m2 147,50 m2 147,50 m2 31,18 m2 Konstrukční výška 3,00 m 3,05 m 3,30 m
31,18 m2 Vstup na terasu: 3,00 m Obestavěný prostor 1.P.P.: (219,8)*(3,00) 1.N.P.: (147,5)*(3,05) 2.N.P.: (147,5)*(3,30) Vstup na terasu: (31,18)*(3,00) Obestavěný prostor - celkem: 659,40 m3 449,88 m3 486,75 m3 93,54 m3 1 689,57 m3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 3,70 147,50 m2 545,98 m2 ZP1 ZP Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - podsklepený - s plochou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - dřevostavby (novostavby) a stavby zateplené 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - v převažující části vytápění podlahové, teplovzdušné vytápění 7. Zákl. příslušenství v RD - více základních příslušenství nadstandardního provedení 8. Ostatní vybavení v RD - např. sauna, centrál. vysavač, zimní zahrad., vířivé vany, vnitřní bazén 9. Venkovní úpravy - většího rozsahu nebo nadstand. provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 2 roky: s 1-0,005 * 2 0,990 12 Index vybavení IV (1 + S Vi) * V13 * 0,990 1,327 i1-6- č. IV II IV Vi typ D -0,01 0,04 I III V -0,02 0,02 0,08 IV 0,05 V 0,10 II 0,05 IV II 0,04 0,00 I -0,01 III II 0,00 1,00
Index trhu s nemovitými věcmi IT 0,630 Index polohy pozemku IP 0,730 Ocenění Základní cena upravená ZCU ZC * IV 5 227,- Kč/m3 * 1,327 6 936,23 Kč/m3 CSP OP * ZCU * IT * IP 1 689,57 m3 * 6 936,23 Kč/m3 * 0,630 * 0,730 5 389 681,29 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem 5 389 681,29 Kč 1.1.2. Řadový rodinný dům úzký Dvoupodlažní podsklepená stavba s plochou střechou a vstupem na terasu jako nástavba nad 2.NP. Zděná zateplená konstrukce stropy nespalné, plochá střecha, zděný sklep s využitím jako společenské, popř. relaxační zázemí domu a garážová stání přístupná ze společné podzemní komunikace. Napojení na veškeré inženýrské sítě vč. zemního plynu. Stavba je nedokončená, nadstandartní stavební materiály i vybavení stavba dlouhodobě rozestavěná již od roku 2008, mírně zanedbaná údržba, technické opotřebení mírně vyšší než jaké odpovídá stáří stavby, které pro ocenění uvažuji 2 roky. Stavba má větší obestavěný prostor než 1.100 m3, avšak s ohledem na druh stanovované ceny tato skutečnost nemá na ocenění vliv. Právní spory ohledně legálnosti stavebního díla, kdy stavba byla povolena stavebními certifikáty, ty byly následně zrušeny a probíhají řízení o odstranění stavby i řízení o dodatečném povolení stavby. Souběžně probíhají soudní spory s vlastníky sousedních nemovitostí. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24): Rodinný dům 35 porovnávací metoda Praha 12 2 roky 5 227,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.P.P.: 1.N.P.: 2.N.P.: Vstup na terasu: Název podlaží 1.P.P.: 1.N.P.: 2.N.P.: Vstup na terasu: Obestavěný prostor 1.P.P.: 1.N.P.: 2.N.P.: Zastavěná plocha 161,20 m2 110,80 m2 110,80 m2 31,18 m2 (161,2)*(3,00) (110,8)*(3,05) (110,8)*(3,30) Konstrukční výška 3,00 m 3,05 m 3,30 m 3,00 m -7-161,20 m2 110,80 m2 110,80 m2 31,18 m2 483,60 m3 337,94 m3 365,64 m3
Vstup na terasu: (31,18)*(3,00) Obestavěný prostor - celkem: 93,54 m3 1 280,72 m3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 3,74 110,80 m2 413,98 m2 ZP1 ZP Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - podsklepený - s plochou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - dřevostavby (novostavby) a stavby zateplené 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - v převažující části vytápění podlahové, teplovzdušné vytápění 7. Zákl. příslušenství v RD - více základních příslušenství nadstandardního provedení 8. Ostatní vybavení v RD - např. sauna, centrál. vysavač, zimní zahrad., vířivé vany, vnitřní bazén 9. Venkovní úpravy - většího rozsahu nebo nadstand. provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 2 roky: s 1-0,005 * 2 0,990 č. IV II IV Vi typ D -0,01 0,04 I III V -0,02 0,02 0,08 IV 0,05 V 0,10 II 0,05 IV II 0,04 0,00 I -0,01 III II 0,00 1,00 12 Index vybavení IV (1 + S Vi) * V13 * 0,990 1,327 i1 Index trhu s nemovitými věcmi IT 0,630 Index polohy pozemku IP 0,730 Ocenění Základní cena upravená ZCU ZC * IV 5 227,- Kč/m3 * 1,327 6 936,23 Kč/m3-8-
CSP OP * ZCU * IT * IP 1 280,72 m3 * 6 936,23 Kč/m3 * 0,630 * 0,730 4 085 461,17 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem 4 085 461,17 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Zastavěné poz. a poz. ve fčním celku dle cenové mapy Pozemek zastavěný stavbou RD a pozemky ve fčním celku dle cenové mapy, jinak bez zvl. vlivů. Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ Název ostatní plocha ostatní plocha zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří Parcelní číslo 293/4 293/5 293/34 Výměra [m2 ] 863,00 43,00 218,00 Jedn. cena [Kč/m2 ] 293/35 161,00 759 920,- 293/36 216,00 1 019 520,- 293/37 162,00 764 640,- 293/38 218,00 1 028 960,- 293/39 162,00 764 640,- 293/40 163,00 769 360,- 293/41 163,00 769 360,- 293/42 216,00 1 019 520,- 293/43 161,00 759 920,- 293/44 216,00 1 019 520,- 293/45 161,00 759 920,- 293/46 216,00 1 019 520,- 293/47 163,00 769 360,- -9- Cena [Kč] 4 073 360,202 960,1 028 960,-
zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha Ostatní stavební pozemky - celkem 293/48 162,00 764 640,- 293/49 164,00 774 080,- 59,00 58,00 58,00 78,00 59,00 78,00 59,00 260,00 403,00 110,00 144,00 109,00 145,00 109,00 109,00 111,00 5 777,00 m2 278 480,273 760,273 760,368 160,278 480,368 160,278 480,1 227 200,1 902 160,519 200,679 680,514 480,684 400,514 480,514 480,523 920,27 267 440,- 293/51 293/52 293/53 293/54 293/55 293/56 293/57 293/58 293/59 293/60 293/61 293/62 293/63 293/64 293/65 293/66 Zastavěné poz. a poz. ve fčním celku dle cenové mapy - zjištěná cena - 10-27 267 440,- Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Řadový rodinný dům široký 1.1.2. Řadový rodinný dům úzký 5 389 681,30 Kč 4 085 461,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 9 475 142,50 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Zastavěné poz. a poz. ve fčním celku dle cenové mapy 27 267 440,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 27 267 440,- Kč Celkem 36 742 582,50 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 36 742 582,50 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Řadový rodinný dům široký 1.1.2. Řadový rodinný dům úzký 5 389 681,30 Kč 4 085 461,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 9 475 142,50 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Zastavěné poz. a poz. ve fčním celku dle cenové mapy 27 267 440,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 27 267 440,- Kč Celkem 36 742 582,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 36 742 582,50 Kč - 11 -
Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 36 742 580,- Kč slovy: Třicetšestmilionůsedmsetčtyřicetdvatisícpětsetosmdesát Kč Výpočet administrativní ceny nedokončených staveb Administrativní cenu jednotlivých staveb ŘRD bez pozemků násobím průměrným koeficientem dokončenosti, který byl na základě propočtů objemových podílů jednotlivých stavebních konstrukcí stanoven odborným odhadem znalce na 78%. Administrativní cena nedokončených staveb a administrativní cena pozemků činí: jednotková cena RD bez pozemku Široký RD Úzký RD Celková cena pozemků počet RD 5 389 681 Kč 4 085 461 Kč 27 267 440 Kč 6 10 Výsledná cena všech nemovitostí cena 32 338 086 Kč 40 854 610 Kč průměrná dokončenost stavby 78% 25 223 707 Kč 31 866 596 Kč 84 357 743 Kč - 12 -
Stanovení obvyklé ceny nemovitostí Výše uvedenou výslednou cenu nemovitostí pak porovnávacím způsobem srovnávám s cenami nemovitostí na relevantním trhu, přičemž jsou vyhledávány nemovitosti s nejvyšším stupněm korelace k oceňované nemovitosti. Vzhledem ke skutečnosti, že oceňovaná nemovitost není pronajmuta, ani ji nelze pronajmout, je obvyklá cena nemovitostí stanovena porovnáním ceny administrativní a ceny porovnávací. Zde, s ohledem na stavebně právní stav oceňovaných nemovitostí a nejistotu dodatečného povolení stavby oceňovaných nemovitostí a podmiňující infrastruktury hraje při stanovení administrativní ceny a tím i obvyklé ceny významnou roli kvantifikace stavebně právních rizik, která jsou zohledněna ve výpočtu administrativní ceny srážkami dle oceňovací vyhlášky, které jsou v ocenění odůvodněny. S ohledem na způsob stanovení administrativní ceny nemovitostí, která je stanovena porovnávacím způsobem a s ohledem na stav nabídky srovnatelných objektů na trhu stanovuji na základě výše zjištěných skutečností a informací uvedených v tomto posudku obvyklou cenu nemovitostí takto: Obvyklá cena nemovitostí po zaokrouhlení činí: 84.000.000,- Kč, slovy osmdesátčtyřimiliónykorunčeských. Z doložených podkladů a znalcem zjištěných skutečností nebyla zjištěna žádná omezení váznoucí na oceňovaných nemovitostech ovlivňující obvyklou cenu nemovitostí, která by nebyla ve znaleckém posudku zohledněna. - 13 -
V Táboře 26.06.2015 Ing. Ivo Ludvík Čelkovická 445 390 01 Tábor telefon: +420 381 251716 e-mail: ivoludvik@soreta.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 29. 10. 1997, č.j. Spr 1454/97, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 621-16/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. F 621-16/2015. - 14 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 4 1 1 10 2 Výpisy z katastru nemovitostí Snímek kat. mapy Cenová mapa stavebních pozemků Fotodokumentace nemovitosti Porovnávací nemovitosti - 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -
- 30 -
- 31 -
- 32 -
- 33 -
- 34 -
- 35 -
- 36 -
- 37 -