ZNALECKÝ POSUDEK 3161-377/2012 O ceně rodinného domu v obci Litovel, Nová Ves č.p.35, včetně příslušenství a pozemku p.č.st.37, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 285 m 2, vše zapsáno na LV č.13 pro k.ú. Nová Ves u Litovle Objednatel posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr.Ing. Radim Opletal Pavelčákova 14, 772 00 Olomouc Účel posudku: ocenění se provádí za účelem dražby, č.sp. 057 EX 2718/0707-128 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 3.12.2012 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Kmochova 2 986/2, 779 00 Olomouc telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 17 stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Olomouci 3.12.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny v obci Litovel, Nová Ves č.p.35, včetně příslušenství a pozemku p.č.st.37, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 285 m 2, vše zapsáno na LV č.13 pro k.ú. Nová Ves u Litovle 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Nová Ves 35 784 01 Litovel Kraj: Olomoucký Okres: Olomouc Obec: Litovel Katastrální území: Nová Ves u Litovle Počet obyvatel: 9 953 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 101,3775 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 101,38 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 3.12.2012 za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.13 pro k.ú. Nová Ves u Litovle - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 581205/1289, Pan Antonín Přidal, Nová Ves 35, 78401 Litovel, vlastnictví: výhradní 581205/1289, Pan Antonín Přidal, Nová Ves 35, 78401 Litovel, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící, nepodsklepený, přízemní objekt, s polovalbovou střechou, krytina z osinkocementových šablon, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, částečně chybějící. Fasáda je vápenná hladká. Okna jsou dřevěná dvojitá, vnitřní dveře jsou plné svlakové. Podlahy jsou z dlažeb, betonu v horším stavu. Topení je jen lokální, kamínky na pevná paliva a dvěma plynovými topidly WAW, avšak tyto jsou nefunkční, teplá voda v kuchyni, průtokový ohřívač. Koupelna v domě není, WC je jen suché ve dvoře. Dispozičně jde o byt 1+1. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod a plyn. Stáří domu odhaduji nejméně na 80 let, stav je zhoršený, nutné větší opravy. Na pozemku jsou dále vedlejší stavby ve špatném stavu, s negativním vlivem na obvyklou cenu. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek - 3 -
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: 2 001 10 000 Stáří stavby: 80 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 130 Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: přízemí: 19,89*5,15 = 102,43 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 102,43 m 2 2,22 m Obestavěný prostor: vrchní stavba: 102,43*4,33 = 443,52 m 3 zastřešení: 102,43*2,68/2 = 137,26 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 580,78 m 3-4 -
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 102,43 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 102,43 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené I -0,08 nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na II -0,05 pozemku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - bez základního příslušenství nebo pouze I -0,10 suchý záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I -0,05 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - snižující hodnotu RD I -0,03 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo I -0,01 pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (nutná V 0,40 rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 80 let: 0,70 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,70 = 0,182 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním II 0,02 úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - samoty, osady mimo souvisle zast. území I -0,03-5 -
obce (odlehlá poloha) 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro III 0,00 bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť II 0,00 obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - žádná základní škola ani I -0,04 sportovní zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - žádné zdravotnické I -0,05 zařízení 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m III 0,00 s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost v obci - vyšší než je průměr v kraji I -0,04 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,860 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,182 * 0,860 * 0,850 = 0,133 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 130 Kč/m 3 * 0,133 = 416,29 Kč/m 3 CP = CU * OP = 416,29 Kč/m 3 * 580,78 m 3 = 241 772,91 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 241 772,91 Kč - 6 -
2. Ocenění pozemků Ocenění: 2.1. Pozemek Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: průměrná výhodnost Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,0550 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 101,38 1,00 2,1550 1,0550 10,00 253,54 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st.37 385,00 253,54 97 612,90 nádvoří Stavební pozemek - celkem 97 612,90 Pozemek - zjištěná cena = 97 612,90 Kč - 7 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 241 772,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem 241 772,90 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 97 612,90 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 97 612,90 Kč Celkem 339 385,80 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 339 385,80 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 241 772,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem 241 772,90 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 97 612,90 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 97 612,90 Kč Celkem 339 385,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 339 385,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 339 390 Kč slovy: Třistatřicetdevěttisíctřistadevadesát Kč - 8 -
Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 057EX-5432/2009-9 ze dne 9.2.2010, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 057EX-5346/2007-14 ze dne 9.2.2010, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 057EX-2718/2007-45 ze dne 9.2.2010, Nařízení exekuce 51Nc-7181/2007-14 ze dne 10.12.2007, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 120EX-346/2008-18 ze dne 1.12.2010, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 64.758,36 Kč s příslušenstvím a náklady - Profidebt, s.r.o., Jindřišská 941/24, Praha 1, Nové Město, 110 00 Praha 1, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 177.808,74 Kč s příslušenstvím - Komerční banka, a.s., Na příkopě 969/33, Praha 1, Staré Město, 114 07, Nařízení exekuce 50EXE-5708/2011 ze dne 13.7.2011, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 065EX-05140/2011-002 ze dne 22.12.2011, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 1.000,- Kč s příslušenstvím - Město Litovel, nám. Přemysla Otakara 778/1, 784 01 Litovel, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 7.054,28 Kč s příslušenstvím - Severomoravská plynárenská, a.s., Plynární 2748/6, Moravská Ostrava, 702 72, Nařízení exekuce 50EXE-3568/2012 ze dne 14.2.2012. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : dvoupatrový řadový koupi dům (na parcele o ploše 76 m2) s půdou v historického zástavbě centra Loštic. Na domě v původním stavu byly zahájeny rekonstrukční (bourací) práce, pro budoucího vlastníka se jedná o ideální výchozí stav pro vybudování domu dle vlastních představ. Dům nabízí obytnou dispozici 2/3 + 1, záleží však na záměru nového vlastníka, jak dokáže objekt dispozičně - 9 -
uspořádat a využít, popřípadě rozšířit např. do půdních prostor, které nabízí vybudování až 4 dalších pokojů + ponechání obvyklé půdy nad nimi. Součástí nabídky je také parcela za domem (198 m2), umožňující další zástavbu. Celková užitná plocha domu se rozkládá na ploše 120 m2. V domě jsou staré rovzody pro dodávku vody z obecního rozvodu, kanalizace, elektřiny a plynu, nové přípojky jsou připravené k napojení u domu - je na rozhodnutí budoucího vlastníka objektu, pro jakou kombinaci energetických zdrojů se rozhodne. Zdivo domu je smíšené (pálené i nepálené cihly, kámen), o tloušťce 45-60 cm, základy jsou kamenné. Dům chrání sedlová střecha pokrytá šindelovými šablonami překrytými eternitem. Požadovaná cena 295.000,- Kč. RD v obci Střelice, určený k demolici. Za domem je zbořená stodola,pozemek včetně staveb má výměru 263 m2,rozměry jsou cca 30m x 9m.Plyn a veř. vodovod jsou na hranici pozemku,kanalizace v obci není. Požadovaná cena 210.000,- Kč včetně provize. samostatně stojící rodinný dům o dispozici 3+1 v obci Nová Hradečná, vzdálené cca 30 km od Olomouce. Dům je určený ke kompletní rekonstrukci nebo demolici. Postavený z cihel + vepřák, topení na tuhá paliva, el.220/380 V, voda obecní, kanalizace - septik, ale obecní je v obci. Zastavěná plocha a nádvoří je 270 m2, užitná plocha je cca 75 m2, zahrada 352 m2. Požadovaná cena 200.000,- Kč. Cena je uvedena včetně provize RK. samostatně stojící rodinný dům Žádlovice se zahradou a dílnou. Dům je nepodsklepený. IS :Obecní vodovod, vlastní studna, elektropřípojka, žumpa, plynová přípojka na hranici pozemku. Nutná alespoň částečná rekonstrukce. Dům je prázdný a je ihned k dispozici.před nastěhování nutná aspoň - 10 -
částečná rekonstrukce. Klidné prostředí s dopravním napojením na dálnici Olomouc- Mohelnice. Požadovaná cena 290.000,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : 300.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 300.000,- Kč. Slovy: Třistatisíc Kč V Olomouci 3.12.2012 Ing. Jan Šíma Kmochova 2 986/2 779 00 Olomouc telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz - 11 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3161-377/2012 znaleckého deníku. - 12 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.13 ze dne 9.11.2012 4 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 3-13 -
Fotodokumentace nemovitosti - 14 -
Mapa oblasti - 15 -
- 16 -
- 17 -