ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1976/96/2015 NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje: Adresa nemovité věci: Vlastníci stavby: Vlastníci pozemku: Spoluvlastnický podíl 1/3 rodinného domu č.p. 128 se všemi součástmi a příslušenstvím na pozemkové parcele - zastavěné ploše číslo parcelní 880 a zahradě číslo parcelní 851, v katastrálním území obce Zaječov, okres Beroun. Kraj Středočeský, okres Beroun, obec Zaječov, k.ú. Zaječov Zaječov č.p. 128, 267 63 Zaječov nar. 20.12.1964, Iva Hlavatá, 28. října 419, 273 09 Kladno - Švermov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 nar. 5.9.1962, Milan Ráž, Toužimská 1715/2, 323 00 Plzeň, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 nar. 24.10.1968, Lenka Šafaříková, Sladovnická 211, 337 01 Rokycany, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 nar. 20.12.1964, Iva Hlavatá, 28. října 419, 273 09 Kladno - Švermov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 nar. 5.9.1962, Milan Ráž, Toužimská 1715/2, 323 00 Plzeň, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 nar. 24.10.1968, Lenka Šafaříková, Sladovnická 211, 337 01 Rokycany, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Praha 1, JUDr. Ivo Luhan Adresa objednavatele: Karlovo náměstí 17, 120 00 Praha 2 ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele: Pavel Ulč Třemošná - Záluží 177, 330 11 Třemošná telefon: e-mail: 377855074 Pavel.Ulc@seznam.cz ÚČEL OCENĚNÍ: exekuční řízení č.j. 099 EX 38/09. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA SPOLUVLASTNICKÉHO PODÍLU 1/3 NEMOVITOSTI: 205 000,- Kč Datum místního šetření: 24.11.2015 Stav ke dni : 24.11.2015 Za přítomnosti: podílové spoluvlastnice nemovitosti, paní Ivy Hlavaté, bytem ul. 28. října 419, Švermov. Počet stran: 7 stran Počet příloh: 10 Počet vyhotovení: 2 V Třemošné - Záluží, dne 28.11.2015
NÁLEZ Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu 1/3 rodinného domu č.p. 128 se všemi součástmi a příslušenstvím na pozemkové parcele - zastavěné ploše číslo parcelní 880 a zahradě číslo parcelní 851, v katastrálním území obce Zaječov, okres Beroun, za účelem exekučního řízení vedeném pod č.j. 099 EX 38/09, k datu 24.11.2015. Přehled podkladů - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, LV.č. 130 pro katastrální území obce Zaječov, vyhotovený dne 6.11.2015 - kopie katastrální mapy v měř. 1:1000 pro katastrální území obce Zaječov, vyhotovená dne 6.11.2015, pod č. 2376/15 - usnesení Okresního soudu v Berouně ve věci dědictví, vydané dne 24.3.2015 pod č.j. 22 D 911/2014-70 - usnesení soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana, sepsané v Praze dne 20.10.2015 pod č.j. 099 EX 38/09-33 - vyrozumění o provedení ohledání nemovitostí znalcem sepsané dne 6.11.2015, zaslané na adresu povinné a rovněž podílové spoluvlastnice nemovitosti, paní Ivy Hlavaté - realitní inzerce podobných srovnatelných nemovitostí inzerovaná na internetovém portálu Sreality.cz - informace, výměry a skutečnosti zjištěné na místě znalcem dne 24.11.2015, kdy bylo provedeno ohledání předmětné nemovitosti Místopis Povinná se na znalcem stanovený termín ohledání předmětné nemovitosti i přes zaslanou písemnou výzvu nedostavila. Znalecký posudek je proto zpracován dle zjištěných skutečností, informací získaných od podílové spoluvlastnice nemovitosti - paní Ivy Hlavaté, která znalci nemovitost zpřístupnila, informací získaných na Obecním úřadu Zaječov, předložených výše uvedených podkladů a rovněž informací získaných u renomovaných realitních kanceláří působících v dané lokalitě. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňovaná nemovitost, rodinný dům č.p. 128 se všemi součástmi a příslušenstvím, je situována v severní části intravilánu obce Zaječov, na zastavěné ploše číslo parcelní 850. Situování nemovitosti je patrno z kopie katastrální mapy zpracované v měř. 1:1000 pro katastrální území obce Zaječov, jenž je přílohou znaleckého posudku. Přístup k nemovitosti je umožněn z východu, z přilehlé místní zpevněné komunikace. V dané části obce je dle zjištěných informací a skutečností, možnost napojení na veškeré dostupné inženýrské sítě obce (vodovod, splaškovou kanalizaci a vzdušný rozvod elektro, obec nemá zaveden veřejný rozvod zemního plynu). - 2 -
Obec Zaječov čítá celkem cca 1 440 obyvatel, má základní občanskou vybavenost, má ovšem celkem velmi omezenou možnost kulturního, sportovního a společenského vyžití, v dané oblasti jsou rovněž velmi omezené lukrativní pracovní možnosti. Obec má celkem dobré dopravní spojení autobusovou dopravou. Za vyšší občanskou vybaveností, vyššími úřady a institucemi, kulturním, sportovním a společenským vyžitím a lukrativnějšími pracovními příležitostmi, je nutno cestovat do spádového města Hořovice, vzdáleného cca 10 km, města Rokycany, vzdáleného cca 26 km a zejména spádového okresního města Beroun, vzdáleného cca 30 km. Životní prostředí je v dané lokalitě nenarušené jakýmkoliv průmyslovým provozem, nemovitost se nachází v klidné části obce. Okolní zástavbu přímého okolí oceňované nemovitosti tvoří rodinné domy původní zástavby obce, podobného stylu, stáří, velikosti, ovšem nepoměrně značně lepšího technického i morálního stavu, lepší průběžné údržby, vybavenosti a standardu užívání a jižně situovaná novostavba rodinného domu. Hlavním objektem pro zjištění obvyklé ceny je tedy spoluvlastnický podíl 1/3 rodinného domu č.p. 128 se všemi součástmi a příslušenstvím, dále pak garáže ve velmi špatném technickém stavu, venkovních úprav (přípojka vody, kanalizace, elektro, poškozené oplocení, vrata a vrátka), pozemkových parcel - zastavěné plochy číslo parcelní 850 a zahrady číslo parcelní 851, v katastrálním území obce Zaječov, okres Beroun Stručná charakteristika oceňovacích metod: - metoda porovnávací Při porovnávací metodě se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena předmětné nemovitosti, se zohledněním současné situace na trhu srovnatelných nemovitostí. - obvyklá cena - tržní Jedná se o cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytnutí stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (obecné, tržní) ceny použita následující metodika. Spoluvlastnický podíl 1/3 předmětné nemovitosti je v současné situaci trhu s podobnými nemovitostmi v dané lokalitě pravděpodobně obtížně prodejný. S ohledem na tuto skutečnost stanovuji 30% snižující vliv předmětného spoluvlastnického podílu. RIZIKA - 3 -
Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem Stavby dlouhou dobu neužívané OCENĚNÍ Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 88,00 m 2 Zastavěná plocha: 169,00 m 2 Plocha pozemku: 1 034,00 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Popis oceňované nemovité věci Přízemní částečně podsklepený samostatně situovaný rodinný dům č.p. 128 bez využitého podkroví se všemi součástmi a příslušenstvím, je situován v severní části intravilánu obce Zaječov, na pozemkové parcele - zastavěné ploše číslo parcelní 850. Situování nemovitosti je patrno z kopie katastrální mapy zpracované v měř. 1:1000 pro katastrální území obce Zaječov, jenž je přílohou znaleckého posudku. Povinná se na znalcem stanovený termín ohledání předmětné nemovitosti i přes zaslanou výzvu nedostavila, nebyly jí tedy sděleny případné další důležité informace mající eventuelně vliv na její celkovou obvyklou cenu. Oceňovaná nemovitost byla zpřístupněna podílovou spoluvlastnicí - paní Ivou Hlavatou, která poskytla znalci veškeré potřebné informace. Rodinný dům je dle zjištěných informací a předložených podkladů stáří z roku 1920, tj. 95 let. V roce 1970 byla provedena celková rekonstrukce domu. Oceňovaný objekt je situován podélnou osou ve směru severozápad - jihovýchod, s přistavěnou verandou na podélné severovýchodní straně, vchodem orientovaným na jihovýchod. V přízemí obsahuje rodinný dům vstupní verandu s WC a spíží, dále pak chodbu, koupelnu, kuchyni a dva pokoje. Ve sklepu přístupném po úzkých schodech se nachází kotelna a sklad paliva. Půdní prostor je přístupný rovněž po úzkých schodech, je nevyužitý pro bydlení, užíván pouze pro skladování. Obvodové zdivo je vyzděno z klasických zdících materiálů své doby výstavby převážně na tl. 45 cm - 4 -
na kamenném soklu s odžitou izolací proti vodě a zemní vlhkosti. Stropy jsou s rovným podhledem. Střešní konstrukce je sedlová, zakryta odžitými osinkocementovými šablonami a klempířskými prvky, bez bleskosvodu. Fasádní omítka domu je hrubá odžitá břizolitová, vnitřní omítky přízemí štukové, sklep a půdní prostor je bez omítek. Okna domu jsou osazena dřevěná dvojitá zcela odžitá, dveře hladké plné a prosklené. Podlahy obytných místností jsou zakryty zcela odžitými nášlapnými vrstvami, dlažby jsou rovněž odžité keramické. Vytápění je ústřední teplovodní s osazeným kotlem na tuhá paliva, které je rovněž svým dlouhodobým neužíváním zcela odžité. Dům má rozvod teplé i studené vody s ohřevem TUV elektrickým bojlerem. Zásobování vodou je řešeno vodovodní přípojkou z obecního vodovodního řadu v ulici, rovněž tak splašková kanalizace je svedena do veřejného kanalizačního řadu před domem. Na oceňované nemovitosti je ke dni ocenění dle zjištěných skutečností již značnou dobu zcela zanedbána průběžná nutná údržba. Dle prohlášení spoluvlastnice je dům již dva roky neužíván ke svému účelu, je zcela podstandardně vybaven, čemuž odpovídá i jeho současný velmi špatný technický i morální stav. Uvedení rodinného domu do standardní úrovně dnešního rodinného bydlení si vyžaduje celkovou rekonstrukci objektu se značnými finančními náklady. Hlavním objektem pro zjištění obvyklé ceny je tedy spoluvlastnický podíl 1/3 rodinného domu č.p. 128 se všemi součástmi a příslušenstvím, dále pak garáže ve velmi špatném technickém stavu, venkovních úprav (přípojka vody, kanalizace, elektro, poškozené a zcela odžité oplocení, vrata a vrátka), pozemkových parcel - zastavěné plochy číslo parcelní 850 a zahrady číslo parcelní 851, v katastrálním území obce Zaječov, okres Beroun Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům - Zaječov I. viz. popis v inzerátu realitní kanceláře č. 1. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 0,98 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,98 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. K C 0,85 Upravená j. cena Kč/m 2 19 174 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 110,00 m 2 796 m 2 2 490 000 Kč 22 636 Kč/m 2 Název: Rodinný dům - Zaječov II. viz. popis v inzerátu realitní kanceláře č. 2. - 5 -
Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,92 K5 Celkový stav 0,92 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,92 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. K C 0,70 Upravená j. cena Kč/m 2 6 110 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 110,00 m 2 779 m 2 959 000 Kč 8 718 Kč/m 2 Název: Rodinný dům - Zaječov III. viz. popis v inzerátu realitní kanceláře č. 3. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. K C 0,69 Upravená j. cena Kč/m 2 4 685 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 102,00 m 2 475 m 2 690 000 Kč 6 765 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 4 685 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 9 990 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 19 174 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 9 990 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 88,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 879 120 Kč - 6 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota obvyklá cena 880 000,- Kč Obvyklá cena spoluvlastnického podílu 1/3 nemovitosti: 205 000,- Kč slovy: Dvěstěpěttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.15 V Třemošné - Záluží 28.11.2015 Pavel Ulč Třemošná - Záluží 177 330 11 Třemošná Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 2.11.1998 č.j. Spr. 1251/98 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1976/96/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 96/2015. - 7 -