Znalec: Ing. Viliam Berešík, Antona Bielka 58, 010 09 Žilina, evidenčné číslo: 910224, č. t. 0948 278978 Zadávateľ: LICITOR group, a.s. (dražobník) Sládkovičova 6, 010 01 Žilina, IČO: 36 421 561 Číslo spisu (objednávky): Objednávka zo dňa 11.09.2014 ZNALECKÝ POSUDOK číslo 61/2014 Vo veci: stanovenia všeobecnej hodnoty bytu č. 1, vchod č. 3, prízemie v bytovom dome s. č. 554 na parcele číslo 3254 a spoluvlastnícky podiel 683/8237 na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a pozemku, k. ú. Žilina, obec Žilina, okres Žilina pre účel zriadenia záložného práva a uzatvorenia záložnej zmluvy Dátum vyhotovenia: 8. októbra 2014 Počet listov (z toho príloh): 25 ( z toho 10 listov príloh) Počet odovzdaných vyhotovení: 4+CD
I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Na základe objednávky zo dňa 11.09.2014 úlohou súdneho znalca je stanovenia všeobecnej hodnoty bytu č. 1, vo vchode č. 3, na prízemí v bytovom dome s. č. 554 postaveného na parcele číslo 3254 a spoluvlastnícky podiel 683/8237 na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a pozemku, k.ú. Žilina, obec Žilina, okres Žilina. Účelom posudku je stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľností pre dražbu podľa zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov na základe návrhu: BYTTERM a.s., IČO: 31 584 705, so sídlom Saleziánska 4, 010 77 Žilina. 2. Dátum vyžiadania posudku: 11. septembra 2014 3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): 7. októbra 2014 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: 7. októbra 2014 5. Podklady na vypracovanie posudku: 5.1 Dodané zadávateľom: * Objednávka na vypracovanie znaleckého posudku zo dňa 11. septembra 2014. 5.2 Získané znalcom: * Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 6701, k. ú. Žilina zo dňa 07.10.2014 vytvorený cez katastrálny portál * Informatívna kópia z katastrálnej mapy na parcelu číslo 3254 k. ú. Žilina, obec Žilina, okres Žilina zo dňa 07.10.2014 vytvorený cez katastrálny portál * Potvrdenie o veku domu Na Sihoti 554/3 v Žiline zo dňa 06.10.2014 vyhotovený BYTTERM a. s., ul. Saleziánska 4, 010 77 Žilina * Zameranie a zakreslenie skutkového stavu bytu č. 1, Na Sihoti 554/3, Žilina * Fotografie nehnuteľností na pozemku C KN parc. č. 3254, k. ú. Žilina, obec Žilina 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v platnom znení. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v platnom znení. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v platnom znení. STN 7340 55 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v platnom znení. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v platnom znení. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy. Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z. z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita Strana 2
v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Nie sú známe. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Dražba podľa zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov na základe návrhu: BYTTERM a.s., IČO: 31 584 705, so sídlom Saleziánska 4, 010 77 Žilina. II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Pri ohodnotení nehnuteľnosti boli použité metodické postupy uvedené v prílohe č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v platnom znení. Zdôvodnenie výberu použitej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty: Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože byt nie je v prenájme a nie je schopný dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Použitá je metóda polohovej diferenciácie, pretože najobjektívnejšie vystihuje všeobecnú hodnotu nehnuteľností v danom čase a mieste. Použité sú rozpočtové ukazovatele publikované v "Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3)". Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 1. štvrťrok 2014. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: Nehnuteľnosti sú v katastri nehnuteľností evidované na liste vlastníctva č. 6701 v k. ú. Žilina, obec Žilina, okres Žilina. V popisných údajoch katastra sú evidované bytové a nebytové priestory vrátane vlastníkov bytov, spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku. Čiastočný výpis z listu vlastníctva č. 6701 je v prílohe č. 2 znaleckého posudku: A. Majetková podstata: Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape: * Parcelné číslo 3254 zastavané plochy a nádvoria o výmere 377 m2. Stavby: * Obytný dom s. č. 554 na parcele číslo 3254. Byty a nebytové priestory: B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: * Byt č. 1, vchod č. 3, prízemie * Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku: 683/8237. 17. Kropiláková Erika rod. Kropiláková nar. 23.03.1988, Ľubľanská 2982/7, 010 08 Žilina, SR Spoluvlastnícky podiel k bytu: 1 / 1 Titul nadobudnutia: Strana 3
Kúpna zmluva č. V 5689/11zo dňa 29.09.2011-4471/11. Poznámka: * Na podiel vlastníka Erika Kropiláková - Začatie výkonu záložného práva vyplývajúce zo Zmluvy o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti v prospech: Ing. Šmehyl Miroslav, rod. Šmehyl, nar. 02.05.1962, bytom Antona Bernoláka 2199/42, 010 01 Žilina - na nehnuteľnosti: byt č. 1, číslo vchodu 3, prízemie, súpisné číslo stavby 554 na pozemku registra CKN 3254 a spoluvlastnícky podiel o veľkosti 683/8006 na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku registra CKN parc. č. 3254 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 377 m2 - podľa č. V 5563/12 - z 19.09.2012, č. P 468/14-2296/14. * Na podiel vlastníka Kropiláková Erika - Oznámenie o začatí výkonu záložného práva od BYTTERM, a.s. Saleziánska 4, 010 77 Žilina, IČO: 31584705 na nehnuteľností: byt č. 1, na prízemí, vchod č. 3, bytový dom s. č. 554 na pozemku registra CKN 3254 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 377 m2 a spoluvlastnícky podiel o veľkosti 683/8237 na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a pozemku formou dobrovoľnej dražby a predaja nehnuteľností na dražbe podľa zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách - podľa č. P 901/14-4356/14. * Na podiel vlastníka Kropiláková Erika - Upovedomenie o začatí exekúcie predajom nehnuteľností č. EX 409/13 od súdneho exekútora JUDr. Bohumil Kabát na nehnuteľností: byt č. 1, číslo vchodu 3, prízemie, súpisné číslo stavby 554 na pozemku registra CKN 3254 a spoluvlastnícky podiel o veľkosti 683/8237 na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a pozemku registra CKN parc. č. 3254 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 377 m2, podľa č. P 549/13-2970/13, Žiadosť č. Z 9387/13-711/14. C. Ťarchy: Por.č.: Zriaďuje sa záložné právo v zmysle 15 zákona č. 182/93 Z. z. v znení zákona číslo 151/95 Z. z., zákona číslo 158/98 Z. z. a zákona číslo 173/99 Z. z. na zabezpečenie všetkých pohľadávok. Zriaďuje sa vecné bremeno - Právo vlastníkov podkrovných bytov užívať spoločné schodišťa, napojiť sa na vodovod, kanalizáciu, elektrinu, plynové rozvody a povinnosť vlastníkov ostatných bytov strpieť napojenie týchto zariadení po dobu vykonávania stavebných prác v podkroví domu s. č. 554. 17. Na podiel vlastníka Erika Kropiláková - Zmluva o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti v prospech: Ing. Šmehyl Miroslav, rod. Šmehyl, nar. 02.05.1962, bytom Antona Bernoláka 2199/42, 010 01 Žilina - na nehnuteľnosti: byt č. 1, číslo vchodu 3, prízemie, súpisné číslo stavby 554 na pozemku registra CKN 3254 a spoluvlastnícky podiel o veľkosti 683/8006 na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku registra CKN parc. č. 3254 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 377 m2 - podľa č. V 5563/12 - z 19.09.2012-4142/12., Žiadosť č. Z 9387/13-711/14. 17. Na podiel vlastníka Erika Kropiláková - Zmluva o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti v prospech: Ing. Šmehyl Miroslav, rod. Šmehyl, nar. 02.05.1962, bytom Antona Bernoláka 2199/42, 010 01 Žilina na nehnuteľnosti: byt č. 1, číslo vchodu 3, prízemie, súpisné číslo stavby 554 na pozemku registra CKN 3254 a spoluvlastnícky podiel o veľkosti 683/8006 na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku registra CKN parc.č. 3254 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 377 m2 - podľa č. V 2362/13 z 10.05.2013-2240/13., Žiadosť č. Z 9387/13-711/14. 17. Na podiel vlastníka Kropiláková Erika - Exekučný príkaz o začatí exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľností č. EX 409/13 od súdneho exekútora JUDr. Bohumil Kabát na nehnuteľností: byt č. 1, číslo vchodu 3, prízemie, súpisné číslo stavby 554 na pozemku registra CKN 3254 a spoluvlastnícky podiel o veľkosti 683/8237 na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a pozemku registra CKN parc. č. 3254 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 377 m2, podľa č. P 5367/13-3440/13, č. P 654/13-3441/13, Žiadosť č. Z 9387/13-711/14. Iné údaje: Bez zápisu. Poznámka: Bez zápisu. c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Strana 4
Obhliadka bytu č. 1, vo vchode č. 3, na prízemí, v bytovom dome s. č. 554, ktorý sa nachádza na ulici Na Sihoti v Žiline bola spojená s miestnym šetrením a bola vykonaná dňa 06.10.2014 na základe objednávky. Potrebné informácie k predmetným nehnuteľnostiam boli zabezpečené správcom bytu. Zameranie bytu s príslušenstvom bolo vykonané dňa 06.10.2014. Fotografie nehnuteľnosti boli vyhotovené v čase obhliadky dňa 06.10.2014. d) Porovnanie technickej dokumentácie so skutkovým stavom: Zadávateľom nebola poskytnutá projektová dokumentácia stavby bytového domu s. č. 554 postaveného na ul. Na Sihoti v Žiline. Rozmery bytu č. 1, vo vchode č. 3, na prízemí sú v nákrese, ktorý je v prílohe č. 5 znaleckého posudku. Stavba bytového domu s. č. 554, k. ú. Žilina bola dokončená a stala sa schopnou užívania v roku 1942. Byt č. 1 bol daný do užívania v roku 1942, v roku 2013 bola vyhotovená oprava strechy na bytovom dome, výmena vchodových dverí, omietky a maľby spoločných priestorov. e) Údaje katastra nehnuteľností, porovnanie popisných a geodetických údajov so skutkovým stavom: Znalcom získané údaje z katastra nehnuteľností boli porovnané so skutkovým stavom. Neboli zistené rozdiely v popisných a geodetických údajoch katastra. - byt č.1sa nachádza na prízemí, vo vchode č. 3. Podiel priestoru je 683/8237 na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a je evidovaný v popisných údajoch katastra na LV č. 6701. Skutočné rozmery jednotlivých miestností bytu č. 1 sú zapísané v technických údajoch. - pozemok C KN parc. č. 554 v k. ú. Žilina, obec Žilina, okres Žilina je evidovaný na LV č. 6701. Spoluvlastnícky podiel na pozemku je 683/8237 a je evidovaný v popisných údajoch katastra na LV č. 6701. - bytový dom s. č. 554 a pozemok C KN parc. č. 3254 sú evidované v geodetických údajoch katastra na katastrálnej mape, pre katastrálne územie Žilina. - stavba podľa účelu využitia má uvedený správny druh stavby ako obytný dom určený na bývanie. Titul nadobudnutia nehnuteľností je uvedený v popisných údajoch katastra. Nehnuteľností sú zaťažené ťarchami tak ako je uvedené v popisných údajoch katastra na LV č. 6701. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Stavby: * Byt č. 1, vo vchode č. 3, na prízemí v bytovom dome s. č. 554, na parcele číslo 3254, k. ú. Žilina, obec Žilina, okres Žilina. * Podiel priestoru 683/8237 na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu. Pozemky: * Spoluvlastnícky podiel 683/8237 na parcele číslo 3254, k. ú. Žilina, obec Žilina, okres Žilina. g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: * Ostávajúce bytové a nebytové priestory bytového domu s. č. 554 a ostávajúci spoluvlastnícky podiel ku spoločným častiam a spoločným zariadeniam domu a pozemku nachádzajúcich sa v k. ú. Žilina, obec Žilina zapísaných v Správe katastra Žilina na liste vlastníctva č. 6701. 2. Výpočet všeobecnej hodnoty 2.1 BYTY 2.1.1 Byt č. 1, vo vchode č. 3, na prízemí v bytovom dome s. č. 554, ul. Na Sihoti, Žilina Popis obytného domu: Bytový dom je postavený v obytnom súbore krajského mesta Žilina, na ul. Na Sihoti. Budova je štvorpodlažná a má jeden vchod. 1. podlažie je zapustené pod okolitý terén. V okolí budovy sú postavené podobné bytové domy. Obytné domy sú postavené na rovinatom teréne. v danej lokalite je dobudovaná Strana 5
potrebná infraštruktúra a občianska vybavenosť. Prístup k obytnému domu je po spevnených miestnych cestách a chodníkoch, parkovacie plochy a oddychové plochy sa nachádzajú medzi jednotlivými budovami. V blízkosti sú športoviská. K jednotlivým obytným domom sú zriadené prípojky vody, elektrické prípojky VN a NN, teplovodné prípojky z výmenníkovej stanice, plynová prípojka, kanalizačné prípojky, prípojky káblovej televízie, telefónne prípojky. Bytový dom bol daný do užívania v roku 1942, neskôr bol postupne modernizovaný. V roku 2013 bola na budove realizovaná nadstavba podkrovia, vybudované zastrešenie, krytina na streche, hromozvod, klampiarske konštrukcie. Dispozičné riešenie: Budova má tri nadzemné podlažia, jedno podlažie je zapustené pod okolitý terén. Pôdorys budovy je jednoduchý, obdĺžnikového tvaru. Z južnej strany sú na dvoch nadzemných podlažiach vysunuté štyri loggie. Vstup je zo severnej strany. Schodište je presvetlené zasklenou stenou. Bytový dom je murovaný, podpivničený, so sedlovou strechou. Založenie stavby je plošné. Zvislé konštrukcie sú z muriva. Strecha je sedlová. Budova má jeden vchod, prístup k jednotlivým bytom je schodišťom. Bytový dom má na 1.p.p. miestností technickej vybavenosti, miestnosť pre bicykle, miestností s pivničnými kobkami, chodbu, schodisko. Na 1. až 3. n. p. je 8 bytov. V bytovom dome je 8 bytov. Orientácia miestností v byte č. 1 je na východnú stranu. Na 1.p.p. sa nachádzajú spoločné zariadenia bytového domu a pivnice. Na 1.n.p. a 2.n.p. sa nachádza spojovacia chodba pred vstupom do jednotlivých bytov, elektrické istiace a meracie skrine pre jednotlivé byty, slaboprúdový rozvod k jednotlivým bytom a 7 bytov. Na 3.n.p., ktoré vzniklo nadstavbou nad pôvodnou budovou je zo spojovacej chodby vstup do vytvorenej bytovej jednotky. Technický popis spoločných častí a spoločných zariadení: Spoločnými časťami bytového domu sú: základy, obvodové múry, vchod, schodište, markíza, chodby, zádveria, priečelia, strecha, vodorovné a zvislé konštrukcie, izolačné konštrukcie. Spoločnými zariadeniami bytového domu sú: bleskozvody, vodovodné, kanalizačné, elektrické a teplonosné prípojky a rozvody s uzavieracími ventilmi, odpadové potrubia vrátane odbočiek, elektrické rozvody do skríň merania po ističe, elektrická meracia skriňa na prízemí, osvetlenie spoločných priestorov, elektrický vrátnik vrátane rozvodov, miestnosť pre bicykle, spoločné televízne antény. Vzhľadom na súčasný technický stav bytového domu, bytový dom je bežne udržiavaný, v roku 2013 súčasťou nadstavby bola vybudovaná nová strešná konštrukcia, výmena okien na spoločných priestoroch, výmena vonkajších vstupných dverí za kovové, výmena schránok a domového vrátnika, oprava schodišťa, maľby a nátery spoločných priestorov, elektrická prípojka NN. Základy - železobetónové základové pásy so železobetónovou základovou doskou s vodorovnou izoláciou proti vode a zemnej vlhkosti. Zvislé a vodorovné nosné konštrukcie - pivničná časť má obvodové steny betónové hr. 600 mm, zvislá izolácia je nefunkčná, priečky sú murované. Nosné zvislé konštrukcie sú murované z tehál. Hrúbka stien je 500 mm a 300 mm. Schodišťové ramená sú monolitické a vzájomne spojené s podestou a medzipodestou, ktoré sú monolitické, železobetónové. Jednotlivé stupne sú betónové s povrchovou úpravou liatym terazzom. Deliace konštrukcie - priečky sú z murované hr. 250, 150, 125 mm. Vodorovné konštrukcie - Vodorovné konštrukcie sú drevené, trámové s rovným podhľadom. Strecha - sedlová, krov je drevený s podpornými drevenými stĺpmi. Krytina strechy - plechová z povrchovou úpravou pozinkovaného plechu. Klampiarske konštrukcie sú z pozinkovaného plechu. Vnútorná úprava povrchov - vápennocementové, hladké omietky. Vonkajšia úprava povrchov - pôvodná vápennocementová omietka s vonkajším náterom. Omietka je na viacerých miestach poškodená vlhnutím vplyvom poškodenej zvislej a vodorovnej izolácie. Niektoré loggie a balkóny sú opravené. Opravy sa realizovali v roku 2010. Okná - na spoločných priestoroch, sú okna plastové, zdvojené. Parapetné dosky vonkajšie sú vymenené. Dvere - vonkajšie sú kovové, čiastočne zasklené, vymenené v roku 2013. Ostatné dvere vnútorné sú pôvodné ale opravené v roku 2013. Na spoločných priestoroch sú plné, hladké, drevené, v oceľovej zárubni. Podlahy - v spoločných priestoroch je liate terazzo, v bytoch sú podlahy podľa výberu vlastníka bytu, na balkónoch je položená keramická dlažba. Vykurovanie - nízkotlakové, nútené, napojené na centrálnu mestskú tepláreň a výmenníkovú stanicu, vykurovacie telesá sú plechové radiátory, rozvodové potrubie je z oceľových rúr, izolovaných. Elektroinštalácia - rozvodná sústava 3 NPE a 1 NPE, rozvody pre osvetlenie spoločných priestorov a bytov 230 V, rozvody pre zásuvkový okruh 230 V, rozvod trojfázový k jednotlivým bytom, istenie ELI vývodmi k ističom a poistkovým automatom v hlavnom rozvádzači, ktorý je na prízemí, podružné rozvádzače na jednotlivých podlažiach sú pre jednotlivé byty, elektrické rozvody sú káblami AYKY uloženými v rúrkach pod omietkou. Strana 6
Bleskozvod - vedenie a zvody sú v prevedení otvorený zvod, na streche je hrebeňová sústava, vedenie v zemi je z pozinkovaného oceľového drôtu, plošné územňovacie pásy sú FeZn. Bol opravený v roku 2000. Vnútorný vodovod - vodovodná prípojka je napojená ne hlavný, sídliskový rozvod a zaústená do budovy, vodorovné rozvody vody teplej a studenej sú na 1.p.p. pod stropom, stúpacie rozvody sú na jednotlivé podlažia a odbočkami s vodomermi ku zariaďovacím predmetom jednotlivých bytov. Rúry sú oceľové, izolované. Zdroj teplej vody je centrálna mestská tepláreň. Požiarny rozvod vody je samostatne vedený na spojovaciu chodbu v suteréne. Vnútorná kanalizácia - splašková kanalizácia je z jednotlivých bytov do odpadového potrubia a ležatým rozvodom je napojená na kanalizačný zberač. Dažďová kanalizácia je samostatná zo strešných vpusti a zaústená do kanalizačného zberača dažďovej kanalizácie. Rozvod zemného plynu je k jednotlivým bytom. Popis bytu č. 1: Byt sa nachádza vo vchode č. 3, na prízemí bytového domu. V byte sú predsieň, tri izby, kuchyňa, špajza, kúpeľňa, WC, balkón. Pivnica ako príslušenstvo bytu je umiestnená na 1.p.p. Byt je oddelený od spoločných priestorov vstupnými dverami so zárubňou. Prístup k bytu od vchodu je schodiskom. V priestore vonkajšej chodby je istiaca skriňa s meračom elektrickej spotreby. V byte sú priamo na potrubí vodomery teplej a studenej vody. V predsieni, v kúpeľni a vo WC je keramická dlažba, v izbách sú bukové parkety. V kúpeľni sú vaňa, umývadlo, vo WC je splachovacie WC. Okná sú pôvodné, drevené s dvojitým zasklením. Dvere sú pôvodné, drevené plné alebo zasklené v oceľovej zárubni. Vstupné dvere sú drevené v oceľovej zárubni. V kuchyni je kuchynská linka, elektrický sporák, smaltový drez a vodovodná batéria. Časť kuchynskej linky a steny sú obložená keramickým obkladom. Do bytu sú vyhotovené rozvody vodovodné, kanalizačné, elektrické, rozvody vykurovania a slaboprúdové rozvody. Na rozvodoch teplej a studenej vody sú nainštalované merače vody. Na pôvodných liatinových, rebrových radiátoroch sú termoregulačné hlavice a merače tepla. Byt bol daný do užívania v roku 1942, neskôr bol čiastočne opravený, v čase obhliadky byt nie je udržiavaný. Vybavenosť bytu: Vnútorná úprava bytu - vápenná omietka, hladená s maľbou Podlahy - v obytných miestnostiach sú bukové parkety, v kuchyni, v kúpeľni a vo WC je keramická dlažba. Obklady - v kuchyni, v kúpeľni a vo WC. Okná - drevené s dvojitým zasklením. Dvere - vstupné dvere sú drevené v oceľovej zárubni, vnútorné dvere sú plné alebo zasklené v oceľových zárubniach. Kúpeľňa - smaltovaná vaňa, keramické umývadlo, vodovodné batérie, na rozvodoch vody sú merače vody studenej a teplej. WC - splachovacie Kuchyňa - kuchynská linka, smaltový drez s vodovodnou, batériou, elektrický sporák a elektrická rúra. Vykurovanie - ústredné, vykurovacie telesá sú liatinové radiátory s regulačnými hlavicami. Kanalizácia - splašková s odpadom z kuchyne, z WC a z kúpeľne. Elektroinštalácia- svetelný a zásuvkový okruh na 230 V s istením v byte. Elektrický domáci vrátnik je umiestnený v predsieni na stene pri vstupných dverách. Balkón má zasklené okná. Pivnica - steny sú drevené, podlahy sú betónové, dvere sú drevené, zvlakové. ZATRIEDENIE STAVBY: JKSO: 803 5 Domy obytné netypové KS: 112 2 Trojbytové a viacbytové budovy PODLAHOVÁ PLOCHA: Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m 2 ] Predsieň: 4,00*2,90+1,40*1,24 13,34 WC: 1,00*1,40 1,40 Kuchyňa: 2,83*1,25 3,54 Kúpeľňa: 2,05*2,50 5,13 Špajza: 3,00*1,40 4,20 Izba: 5,00*4,10 20,50 Strana 7
Izba: 3,25*2,00 6,50 Izba: 4,08*2,90 11,83 Výmera bytu bez pivnice 66,44 Pivnica: 1,55*1,20 1,86 Vypočítaná podlahová plocha 68,30 Balkón: 1,50*1,20 1,80 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU: Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 /m 2 Koeficient konštrukcie: k K = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,235 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,060 Počet izieb: 3 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu: Číslo Názov Spoločné priestory Cenový podiel RU [%] cpi Koef. štand. ksi Úprava podielu cpi * ksi Cenový podiel hodnotenej stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,00 5,00 5,74 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,00 18,00 20,66 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 9,19 4 Schody 3,00 1,00 3,00 3,45 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 5,74 6 Krytina strechy 2,00 1,00 2,00 2,30 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 1,15 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,00 3,00 3,45 9 Úpravy vnútorných povrchov 2,00 1,00 2,00 2,30 10 Vnútorné keramické obklady 0,50 1,00 0,50 0,57 11 Dvere 0,50 1,25 0,63 0,72 12 Okná 5,00 1,05 5,25 6,03 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,57 14 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,87 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 2,30 16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 1,15 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 2,30 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 2,30 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 1,15 20 Výťahy 2,00 0,00 0,00 0,00 21 Ostatné 2,00 1,00 2,00 2,30 Zariadenie bytu 22 Úpravy vnútorných povrchov 4,00 0,75 3,00 3,45 23 Vnútorné keramické obklady 1,00 0,75 0,75 0,86 24 Dvere 2,00 1,00 2,00 2,30 25 Povrchy podláh 2,50 1,00 2,50 2,87 26 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,87 27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 3,45 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 1,15 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,00 1,00 1,15 Strana 8
30 Vnútorný plynovod 0,50 1,00 0,50 0,57 31 Ohrev teplej vody 2,00 0,40 0,80 0,92 32 Vybavenie kuchýň 2,00 0,50 1,00 1,15 Vnútorné hygienické zariadenie vrátane 33 4,00 0,50 2,00 2,30 WC 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 0,00 0,00 0,00 35 Ostatné 2,50 0,25 0,63 0,72 Spolu 100,00 87,05 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 87,05 / 100 = 0,8705 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k K * k V * k M [ /m 2 ] VH = 325,30 /m 2 * 2,235 * 0,939 * 0,8705 * 1,06 VH = 629,94 /m 2 TECHNICKÝ STAV: Výpočet opotrebenia analytickou metódou. Číslo Názov Cenový podiel [%] Opotrebenie [%] cpi*oi/100 1 Základy vrát. zemných prác 5,74 45,00 2,58 2 Zvislé konštrukcie 20,66 65,00 13,43 3 Stropy 9,19 65,00 5,97 4 Schody 3,45 40,00 1,38 5 Zastrešenie bez krytiny 5,74 8,00 0,46 6 Krytina strechy 2,30 12,00 0,28 7 Klampiarske konštrukcie 1,15 12,00 0,14 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,45 80,00 2,76 9 Úpravy vnútorných povrchov 2,30 20,00 0,46 10 Vnútorné keramické obklady 0,57 20,00 0,11 11 Dvere 0,72 10,00 0,07 12 Okná 6,03 10,00 0,60 13 Povrchy podláh 0,57 40,00 0,23 14 Vykurovanie 2,87 45,00 1,29 15 Elektroinštalácia 2,30 45,00 1,04 16 Bleskozvod 1,15 10,00 0,12 17 Vnútorný vodovod 2,30 45,00 1,04 18 Vnútorná kanalizácia 2,30 45,00 1,04 19 Vnútorný plynovod 1,15 40,00 0,46 20 Výťahy 0,00 72,00 0,00 21 Ostatné 2,30 45,00 1,04 22 Úpravy vnútorných povrchov 3,45 75,00 2,59 23 Vnútorné keramické obklady 0,86 75,00 0,65 24 Dvere 2,30 60,00 1,38 25 Povrchy podláh 2,87 60,00 1,72 26 Vykurovanie 2,87 45,00 1,29 27 Elektroinštalácia 3,45 45,00 1,55 28 Vnútorný vodovod 1,15 45,00 0,52 29 Vnútorná kanalizácia 1,15 45,00 0,52 30 Vnútorný plynovod 0,57 40,00 0,23 31 Ohrev teplej vody 0,92 70,00 0,64 Strana 9
32 Vybavenie kuchýň 1,15 80,00 0,92 33 Vnútorné hygienické zariadenie vrátane WC 2,30 80,00 1,84 34 Bytové jadro bez rozvodov 0,00 72,00 0,00 35 Ostatné 0,72 45,00 0,32 Opotrebenie 48,67% Technický stav 51,33% VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 629,94 /m 2 * 68,3m 2 43 024,90 Technická hodnota 51,33% z 43 024,90 22 084,68 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Byt č.1, ktorý je predmetom ohodnotenia sa nachádza v bytovom dome s. č. 554, na prízemí, vo vchode 3. Bytový dom je postavený na pozemku KNC parc. č. 3254, na ul. Na Sihoti, v Žiline. Mesto Žilina je krajským mestom. Bytový dom je postavený v bytovej časti, v zastavanom území mesta Žilina. Prístup k bytovému domu a ku vchodu je priamo z parkoviska pri miestnej ulici. V danej lokalite je technická a občianska vybavenosť dobudovaná a na úrovni potrebnej vybavenosti obytnej zóny mesta, kde prevládajú obytné domy a športoviská. K obytnému domu sú zriadené prípojky vody, kanalizácie, teplovodné prípojky, elektrické prípojky NN a VN, prípojky telefónu, káblové prípojky televízie. Ulica Na Sihoti je spojená s centrom mesta, dostupnosť do centra mesta je do 5 minút. Z hľadiska charakteristiky územia ide o obytnú zónu mesta, kde je záujem o kúpu podobných nehnuteľností. Trh s podobnými nehnuteľnosťami je v danej lokalite kladne ovplyvnený tým, že sa nachádzajú na mieste s dobrou dostupnosťou do centra mesta, dobudovanou technickou a občianskou vybavenosťou, v blízkosti mestských parkov, školy, škôlky, hlavných športovísk mesta a vyhovujúcej dopravnej dostupnosti s okolitými mestami železničnou a automobilovou dopravou. b) Analýza využitia nehnuteľností: Nehnuteľnosť, ktorá je predmetom ohodnotenia je využívaná pre projektovaný účel - na bývanie. Iné využitie sa nepredpokladá. Účel využitia hodnotených nehnuteľností je v súlade s územným plánom mesta Žilina. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností, najmä vady viaznuce na nehnuteľnosti a práva spojené s nehnuteľnosťou: V mieste, kde sa nehnuteľností nachádzajú nie sú známe žiadne pripravované zmeny v ÚP, nie je plánovaná výstavba žiadnych verejnoprávnych stavieb a cestných komunikácií vyššieho významu. Ide o problematický byt. Nehnuteľnosť je zapísaná na liste vlastníctva č. 6701 pre k. ú. Žilina a je zaťažená tak ako je evidované na liste vlastníctva v časti ťarchy. Nehnuteľnosť bola nadobudnutá súčasným vlastníkom na základe Kúpnej zmluvy. 3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Zdôvodnenie výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie: Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie je vykonaný v súlade s "Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline. Vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru, polohu, dopyt po nehnuteľnostiach podobného typu, veľkosť nehnuteľností, kvalitu použitých stavebných materiálov, celkový stav stavieb je vo výpočte uvažované s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie vo výške 0,650 (v danom prípade objektívne vystihuje pomer medzi technickou hodnotou ohodnocovaných stavieb a dosahovanými všeobecnými hodnotami porovnateľných stavieb v danom mieste a čase). Strana 10
Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,650 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (0,650 + 1,300) 1,950 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,300 III. trieda Priemerný koeficient 0,650 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,358 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,650-0,585) 0,065 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je vyšší II. 1,300 10 13,00 2 Poloha bytového domu v danej obci - vzťah k centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu II. 1,300 30 39,00 nehnuteľnosť vyžaduje opravu III. 0,650 7 4,55 4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1,950 5 9,75 5 Príslušenstvo bytového domu práčovňa a sušiareň alebo kočikáreň a miestnosť pre bicykle IV. 0,358 6 2,15 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu byt vyžadujúci rozsiahlu rekonštrukciu V. 0,065 10 0,65 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 % 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku II. 1,300 8 10,40 malá hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 8 bytov I. 1,950 6 11,70 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám orientácia obytných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome III. 0,650 5 3,25 byt na prízemí, alebo na 7 a vyššom podlaží III. 0,650 9 5,85 11 Počet bytov vo vchode - v bloku počet bytov vo vchode: do 10 bytov II. 1,300 7 9,10 12 Doprava v okolí bytového domu železnica, autobus, miestna doprava, taxislužba - v dosahu do 5 minút 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, banka, škola, škôlka, jasle, nemocnica, divadlo, kompletná sieť obchodov a služieb 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu I. 1,950 7 13,65 I. 1,950 6 11,70 les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0,650 4 2,60 15 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí bytového domu bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 1,300 5 6,50 16 Názor znalca problematický byt IV. 0,358 20 7,16 Spolu 145 151,01 Strana 11
VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 151,01/ 145 1,041 Všeobecná hodnota VŠHB = TH * kpd = 22 084,68 * 1,041 22 990,15 3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 Pozemok C KN parc. č. 3254, k. ú. Žilina, obec Žilina, okres Žilina Popis: Hodnotený pozemok sa nachádza v obytnej časti mesta, ul. Na Sihoti, v krajskom meste Žilina. Pozemok je zastavaný stavbou bytového domu s. č. 554. V meste a v uvedenej lokalite je vyhovujúca technická a občianska vybavenosť. Pozemok je situovaný v širšom centre mesta, v obytnej časti mesta, vzdialenosť od centrálneho námestia je do 1500 m. Terén pozemku je rovinatý, upravený. Na pozemku sa nachádzajú prípojky vody, kanalizácie, plynovodu, teplovodná prípojka, elektrické prípojky NN a VN, prípojka káblovej televízie, internetu, telefónu. V danej lokalite je zvýšený záujem o kúpu podobných pozemkov. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera podielu [m 2 ] 3254 zastavaná plocha a nádvorie 377,00 377,00 683/8237 31,26 Obec: Žilina Východisková hodnota: VH MJ = 26,56 /m 2 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Hodnotenie Hodnota koeficientu 5. obytné časti miest nad 50 000 obyvateľov a ich rýchlo dostupné predmestia 1,30 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta 3. obytná poloha 1,20 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,50 zvýšený záujem o kúpu pozemkov 1,50 nevyskytuje sa 1,00 Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 1,30 * 1,00 * 1,00 * 1,20 * 1,50 * 1,50 * 1,00 3,5100 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 26,56 /m 2 * 3,5100 93,23 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku v celosti VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 377,00 m 2 * 93,23 /m 2 35 147,71 Všeobecná hodnota podielu pozemku VŠH = Podiel * VŠHPOZ = 683/8237 * 35 147,71 2 914,40 1,00 1,00 Strana 12
III. ZÁVER 1. OTÁZKY A ODPOVEDE: Úlohou je stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č. 1, vo vchode č. 3, na prízemí v bytovom dome s. č. 554 postaveného na parcele číslo 3254 a spoluvlastnícky podiel 683/8237 na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a pozemku, k. ú. Žilina, obec Žilina, okres Žilina. Účelom posudku je stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľností pre dražbu podľa zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov na základe návrhu: BYTTERM a.s., IČO: 31 584 705, so sídlom Saleziánska 4, 010 77 Žilina. 2. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovej diferenciácie (byty a nebyt. priestory) spoluvlastníckeho podielu: 22 990,15 EUR Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie spoluvlastníckeho podielu: 2 266,68 EUR 3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Všeobecná hodnota celej časti [ ] Spoluvl. podiel Všeobecná hodnota spoluvlastníckeho podielu [ ] Stavby Byt č. 1, vo vchode č. 3, na prízemí v bytovom dome s.č. 554, ul. Na Sihoti, Žilina 22990,15 1/1 22990,15 Pozemky Pozemok C KN parc. č. 3254, k.ú. Žilina, obec Žilina, okres Žilina - parc. č. 3254 (31,26 m 2 ) 27336,27 683/8237 2266,68 Spolu VŠH 25256,83 Zaokrúhlená VŠH spolu 25 300,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 25 300,00 EUR Slovom: Dvadsaťpäťtisíctristo EUR 4. MIMORIADNE RIZIKÁ Rizika spojené s využitím predmetných nehnuteľností sú zapísané ako ťarchy v liste vlastníctva č. 6701. Žilina dňa 8. októbra 2014 Ing. Viliam Berešík Strana 13
IV. PRÍLOHY 1. Objednávka na vypracovanie znaleckého posudku zo dňa 11. septembra 2014. 2. Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 6701, k. ú. Žilina zo dňa 07.10.2014 vytvorený cez katastrálny portál ÚGKK SR. 3. Informatívna kópia z katastrálnej mapy na parcelu číslo 3254 k. ú. Žilina, obec Žilina, okres Žilina zo dňa 07.10.2014 vytvorený cez katastrálny portál ÚGKK SR. 4. Potvrdenie o veku domu Na Sihoti 554/3 v Žiline zo dňa 06.10.2014 vyhotovený BYTTERM a. s., ul. Saleziánska 4, 010 77 Žilina. 5. Nákres skutkového stavu bytu č. 1, Na Sihoti 554/3, Žilina. 6. Fotografie nehnuteľností na pozemku C KN parc. č. 3254, k. ú. Žilina, obec Žilina. Strana 14
V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky pod č. 910224 zo dňa 17.12.2001 pre odbor: 37 00 00 Stavebníctvo, odvetvie: 37 01 00 Pozemné stavby, 37 13 00 Poruchy stavieb, 37 10 02 Oceňovanie nehnuteľností. Evidenčné číslo znalca: 910224. Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 61/2014 znaleckého denníka č. 4. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č. 61/2014. Žilina dňa 8. októbra 2014 Ing. Viliam Berešík Antona Bielka 58 010 09 Žilina Strana 15