Ing. Stanislav Šuba, súdny znalec, oceňovanie nehnuteľností Daniela Dlabača 29, 010 01 Žilina, tel.: 041 5622822, 0905 634383, mail.: stano.suba@gmail.com Znalec : Ing. Stanislav Šuba Daniela Dlabača 29, 010 01 Žilina Evid. číslo znalca : 913 470 Zadávateľ : DUPOS dražobná, s.r.o. Tamaškovičová 17, 917 01 Trnava Objednávka : DD 164-2013 zo dňa 17.9.2013 ZNALECKÝ ODHAD číslo 77/2013 zo dňa 8. októbra 2013 Vo veci stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti, ktorou je byt č. 6 v obytnom dome 607/38 na Mudroňovej ulici v Martine, okres Martin, pre účel zistenia všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti pre dobrovoľnú dražbu Počet strán (z toho príloh) : 20 ( 7 ) Počet odovzdaných vyhotovení : 4* v písomnom vyhotovení a 2* na CD ROM ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanoviť všeobecnú hodnotu majetku za účelom výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby nehnuteľnosti : - byt č. 6 v bytovom dome č. 607, umiestnenom na pozemku parcely registra "C" parc. č. 1111/6, - spoluvlastnícky podiel vo veľkosti 1/22 na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu súp.č. 607 - spoluvlastnícky podiel vo veľkosti 1/22 k pozemku parcely registra č. "C" parc. č. 1111/6, druh zastavané plochy a nádvoria o výmere 465 m2 zapísané na liste vlastníctva č. 4479, Správou katastra v sídle kraja Žilina, Správou katastra Martin, k.ú. Martin, okres Martin, obec Martin 2. Dátum vyžiadania posudku : 17.9.2013 3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok : 2.10.2013 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: 2.10.2013 5. Podklady na vypracovanie posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : Objednávka vyššie uvedeného čísla a dátumu Znalecký posudok č. 4/2011 vypracovaný Ing. Rybárikovou (Turany) na základe objednávky Ing. Lantaja, vlastníka bytu, ktorý je teraz predmetom ohodnotenia. Posudok bol zaslaný mailom dňa 17.9.2013. Ako súčasti predloženého posudku som dostal (relatívne nekvalitné, ale čitateľné) prílohy : - Zmluvu o prevode vlastníctva družstevného bytu zo dňa 4.7.2007 - Potvrdenie o veku domu zo dňa 21.2.2011 - Výkres bytu, ktorý vypracovala Ing. Emília Rybáriková (predchádzajúci znalec) 5.2 Získané znalcom : Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 4479 k.ú. Martin, vydaného Správou katastra Martin dňa 4.10.2013 Kópia z katastrálnej mapy k.ú. Martin, mapový list č., ktorú vydala Správa katastra Martin dňa 4.10.2013 Neúplná obhliadka nehnuteľnosti Fotodokumentácia exteriérov 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku, ktorou sa v zmysle 33 písm. d) dopĺňa zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch v znení vyhlášky 605 Ministerstva spravodlivosti Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky zo 4. decembra 2008, ktorou sa mení vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.Z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhlášky č. 626/2007 Z.z. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Strana 2
Vyhláška 492/2004 Z.z. Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky z 23. augusta 2004 o stanovení všeobecnej hodnoty majetku STN 7340 55 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Zákon 527 z 10. júla 2002 o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb.o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov Zákon 568 z 25. októbra 2007, ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov a o zmene a doplnení niektorých zákonov Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3 Vyhláška Ministerstva spravodlivosti SR č. 33/2009 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon 382/2007 Z.z. o znalcoch v znení neskorších predpisov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti SR č. 34/2009 Z.z., ktorou sa mení vyhláška č. 491/2004 Z.z. o odmenách znalcov, v znení neskorších predpisov Osobitné požiadavky zadávateľa : Znalecký posudok vyhotoviť v štyroch písomných vyhotoveniach a dvojmo na CD ROM II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení novely č. 605 Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky zo 4. decembra 2008. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený v zmysle citovanej metodiky s tým, že pri tvorbe ceny je zohľadnený koeficient konštrukcie, vybavenia, zastavanej plochy a výšky podlaží. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 2. štvrťrok 2013 Všeobecná hodnota nehnuteľnosti bola stanovená podľa vyhlášky Ministerstva spravodlivosti č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku a je znaleckým odhadom jej najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by mala dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri Strana 3
poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. Ako najvhodnejšia metóda na stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti bola použitá metóda polohovej diferenciácie. Vlastnícke a evidenčné údaje : podľa listu vlastníctva č. 4479 A. Majetková podstata : Parcely registra "C" pozemok parc.č. 1111/6, zastavaná plocha o výmere 465 m2, resp. alikvotný podiel 1/22 Stavby : byt č. 6 na 1. poschodí vo vchode 38 obytného domu súp.č. 1111/6 a alikvotný podiel 1/22 na spoločných častiach a spoločných zariadeniach uvedeného obytného dome na ulici P. Mudroňa 38 v Martine B. Vlastníci : Lantaj Ľubomír, r. Lantaj Ing., narod. 2.12.1952 adresa trvalého bydliska : ul. P. Mudroňa 607/38, 036 01 Martin spoluvlastnícky podiel 1/1 Poznámka : Začatie výkonu záložného práva, záložný veriteľ : DPS financial consulting, s.r.o. č. V 963/2011 formou dobrovoľnej dražby - č. P 566/13-vz 1964/13 Titul nadobudnutia : Zmluva o prevode vlastníctva družstevného bytu - V 2814/07-1427/07 Titul nadobudnutia : Osvedčenie o dedičstve 18D 465/2011 - č. Z 4344/2012 -vz 251/13 C. Ťarchy : Záložné právo zo zákona č. 182/93 Z.z. v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov Vklad záložného práva na byt č. 6/1.p., v: 38, podiel o veľkosti 1/22 na spoločných častiach a zariadeniach domu č.s. 607 a pozemku reg. C KN parc.č. 1111/6 v prospech OTP Banka Slovensko a.s. Bratislava, č V 963/2011, vklad zo dňa 20.4.2011m vz.904/11 - zmluva o postúpení pohľadávky na postupníka DPS financial consulting s.r.o.. Mikovíniho 10, 917 01 Trnava, IČO 46 713 930, č. Z 3277/2013- vz 1963/13 Iné údaje: Bez zápisu Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia : Zadávateľ - dražobná spoločnosť DUPOS s.r.o. Trmava, stanovila termín obhliadky nehnuteľnosti na 2.10.2013 o 10:00 hod. V uvedený deň, resp. ešte takmer hodinu pred vytýčeným termínom som v predmetnom byte zazvonil, no nik mi neotvoril. Po niekoľkých minútach som oslovil náhodnú obyvateľku domu č. 38 na ulici P. Mudroňa, či pozná Ing. Lantaja. Ochotne mi odpovedala a priamo mi ho ukázala, že práve ide smerom odo mňa do obchodu. Keď sa vracal z obchodu, oslovil som ho, predstavil som sa mu a požiadal som ho, aby ma vpustil do bytu. Moju žiadosť kategoricky odmietol. Požiadal som ho, aby mi aspoň ukázal z vonka, ktorý je jeho byt. Na to mi doslova odvrkol, že nič mi neukáže, obrátil sa mi chrbtom a odišiel domov. Využil som ešte náhodu, že do domu vošiel poštár a tak som si pozrel schodište, výťah a vchodové dvere do bytu Ing. Lantaja. Toto som zadokumentoval fotograficky. S takým prípadom (ne)spolupráce uvažuje aj zákon a umožňuje aj nepriamo ohodnotiť spornú nehnuteľnosť použitím predchádzajúceho znaleckého posudku. Viď Zákon 568 z 25. októbra 2007, ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov a o zmene a doplnení niektorých zákonov Zadávateľ (keďže správne predpokladal obštrukciu zo strany dlžníka) mi poskytol predchádzajúci znalecký posudok, z ktorého preberám podstatné podrobnosti, ktoré sú v ňom uvedené. Strana 4
Technická dokumentácia Pripojený výkres dokladuje stav bytu v čase keď obhliadku vykonala predchádzajúca znalkyňa a nemám dôvod pochybovať o jeho presnosti. Údaje katastra nehnuteľností Dom súp.č. 607, postavený na parcele č. 1111/6 je v katastrálnej mape zaznačený, všetky údaje v liste vlastníctva sú úplné, žiadne nedostatky v uvedených podkladoch katastra nehnuteľností som nezistil. Z hľadiska ohodnotenia domu je v liste vlastníctva uvedená poznámka, že dom je v chránenej pamiatkovej zóne Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb ktoré sú predmetom ohodnotenia (stavby, ktoré sa nezapisujú do katastra nehnuteľností, sa identifikujú parcelným číslom pozemku, na ktorom sú postavené) 1. Byt č. 6 na 1. poschodí v obytnom dome s.č. 607 v Martine na parcele č. 1111/6 2. Alikvotný podiel 1/22 na zastavanom pozemku parc.č. 1111/6 v Martine Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb ktoré nie sú predmetom ohodnotenia : žiadne 2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY 2.1.1 Byt č. 6 na 1. poschodí POPIS Obytný dom súp.č. 607 sa nachádza na Mudroňovej ulici v Martine. Jedná sa o panelový dom a ako taký je postavený na nezvyklom mieste, je totiž v pamiatkovej zóne mesta Martin. Dom má jeden vchod, ten rozdeľuje dom na dve sekcie, ktoré sú voči sebe výškovo posunuté o pol výšky podlažia. Jedna sekcia má šesť nadzemných podlaží, pričom na 1.NP sú tri garáže a na 2.-6. NP sú byty. Druhá sekcia má jedno podzemné podlažie a 5 nadzemných podlaží. V podzemnom podlaží sú spoločné zariadenia domu a pivnice patriace k bytom. Dom je postavený ako panelový z betónových plošných dielcov. Obvodový plášť má hrúbku 30 cm, priečne nosné steny sú hrubé 15 cm, deliace steny 8 cm. Strecha je plochá, schodište železobetónové. Okná v byte plastové - vymenené už na náklad vlastníka bytu, vnútorné dvere sú hladké so smaltovaným povrchom. Vchodové dvere do domu sú plastové. V rámci modernizácie domu bol zateplený strop nad podzemným podlažím, resp. pod podlahou 1. nadzemného podlažia, bola zateplená strecha, opravené balkóny, vymenené bytové zvončeky a zabudované senzorové snímače pohybu v schodišti. V suteréne je vlastná výmenníková stanica. Dom je napojený na verejný vodovod, kanalizáciu, zemný plyn, horúcovod a káblovú televíziu. By je na 2.NP v ľavej sekcii, pri pohľade na dom z ulice. Má tri obytné miestnosti a príslušenstvo, ktorým je kuchyňa, kúpeľňa, záchod, predsieň a murovaná pivnica., ktorá je v suteréne. Celková plocha bytu, vrátane príslušenstva je 83,45 m2. Obytné miestnosti sú orientované smerom juh a západ. Byt má štandardné vybavenie. Podlahy v izbách sú z bukových vlysiek, v kuchyni sú použité veľkopodlažné laminátové parkety, tzv. plávajúce, v kúpeľni a v záchode je keramická dlažba. Okná sú plastové s izolačným dvojsklom. Dvere sú dyhované, osadené v oceľových zárubniach. Dvere do obývacej izby, kúpeľne a záchodu sú zasúvacie. Bytové jadro je murované, dispozícia jadra nie je zmenená. V kúpeľni je plastová vaňa, keramické umývadlo, pákové vodovodné batérie, do výšky 2,0 metrov sú keramické obklady. V záchode je kombi misa, a malé umývadlo. Kuchyňa je vybavené kuchynskou linkou rozvinutej šírky 5,5 metra, plynový sporák s elektrickou súrou je zabudovaný, nad sporákom je digestor, antikorový drez a páková batéria. V linke je zabudovaná aj umývačka riadu. Vykurovanie v byte je ústredné, teplovodné, radiátory sú oceľové panelové. V byte sú rozvody internetu a káblová televízia. Technický stav domu je dobrý, bez viditeľných závad. Údržba domu je dobrá. Dom bol daný do užívania v roku 1972. Vzhľadom na použité stavebné materiály sa uvažuje so životnosťou domu 90 rokov. Strana 5
ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: sústav to ) KS: 803 1 Domy obytné typové s celoštátne neunifikovanými konštrukč. sústavami (mimo 112 2 Trojbytové a viacbytové budovy PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m 2 ] Vstupná chodba 1,64 * 7,05 11,56 Spálňa oproti vchodu 3,45 * 3,76 12,97 Spálňa pri kuchyni 3,45 * 4,40 15,18 Kuchyňa 3,45 * 2,66 + 3,05 * 1,73 14,45 Kúpeľňa 1,97 * 1,60 3,15 Záchod 1,12 * 0,86 0,96 Obývacia izba 3,45 * 5,70 19,67 Výmera bytu bez pivnice 77,94 Pivnica 1,67 * 3,30 5,51 Vypočítaná podlahová plocha 83,45 Lodžia 0,85 * 6,8 5,78 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 /m 2 Koeficient konštrukcie: k K = 1,037 (montovaná z dielcov betónových plošných) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,214 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,05 Počet izieb: 3 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Spoločné priestory Cenový podiel RU [%] cpi Koef. štand. ksi Úprava podielu cpi * ksi Cenový podiel hodnotenej stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,00 5,00 4,63 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,00 18,00 16,71 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 7,41 4 Schody 3,00 1,00 3,00 2,78 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 4,63 6 Krytina strechy 2,00 1,00 2,00 1,85 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 0,93 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,00 3,00 2,78 9 Úpravy vnútorných povrchov 2,00 1,00 2,00 1,85 10 Vnútorné keramické obklady 0,50 1,00 0,50 0,46 11 Dvere 0,50 1,30 0,65 0,60 12 Okná 5,00 1,00 5,00 4,63 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,46 14 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,32 15 Elektroinštalácia 2,00 1,10 2,20 2,04 Strana 6
16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0,93 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 1,85 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 1,85 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 0,93 20 Výťahy 2,00 1,00 2,00 1,85 21 Ostatné 2,00 1,00 2,00 1,85 Zariadenie bytu 22 Úpravy vnútorných povrchov 4,00 1,00 4,00 3,71 23 Vnútorné keramické obklady 1,00 1,00 1,00 0,93 24 Dvere 2,00 1,00 2,00 1,85 25 Povrchy podláh 2,50 1,20 3,00 2,78 26 Vykurovanie 2,50 1,10 2,75 2,55 27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 2,78 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 0,93 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,00 1,00 0,93 30 Vnútorný plynovod 0,50 1,00 0,50 0,46 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1,85 32 Vybavenie kuchýň 2,00 2,00 4,00 3,71 Vnútorné hygienické zariadenie 33 4,00 1,20 4,80 4,45 vrátane WC 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,50 6,00 5,56 35 Ostatné 2,50 1,00 2,50 2,32 Ďalšie konštrukcie 36 Plastové okná a dvere na lodžiu - - 2,00 1,85 Spolu 100,00 107,90 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 107,90 / 100 = 1,079 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k K * k V * k M [ /m 2 ] VH = 325,30 /m 2 * 2,214 * 1,037 * 1,0790 * 1,05 VH = 846,16 /m 2 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Byt č. 6 na 1. poschodí 1972 41 49 90 45,56 54,44 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 846,16 /m 2 * 83,45m 2 70 612,05 Technická hodnota 54,44% z 70 612,05 38 441,20 Strana 7
3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľnosti : Hodnotený byt sa nachádza veľmi blízko centra mesta, v pamiatkovej zóne. Dom má jeden vchod, schodiskom je rozdelený na vde sekcie. Ľavá sekcia (pri pohľade na dom z ulice) má podzemné podlažie a päť nadzemných podlaží. V podzemnom podlaží pivnice a spoločné zariadenia bytového domu. V pracej sekcii je šesť nadzemných podlaží. Na 1.NP sú garáže, na každom ďalšom nadzemnom podlaží sú po dva byty.. V dome je celkom 20 bytov a šesť garáží. Byt č. 6 - ktorý je predmetom ohodnotenia - je na 2. nadzemnom podlaží v ľavej sekcii. Orientácia okien z bytu je smerom na juh a na západ. Dom je priľahlý k relatívne rušnej mestskej komunikácii, lebo centrum mesta je uzavreté pre dopravu a tak okolo centra, po oboch stranách, sú odklonené miestne komunikácie, po ktorých je vedená autodoprava obchádzajúca centrum. Tým pádom je cesta pomerne rušná a doprava vyvoláva aj patričný hluk a prašnosť. V okolí domu sú ďalšie obytné domy a objekty občianskej vybavenosti. Zastávka MHD, autobusová stanica a železničná stanica sú vo vzdialenosti do 10 minút od domu. Mesto Martin je okresné mesto a má v tom zmysle aj vybavenosť, ktorá zodpovedá takej výsade - okresný úrad, banky, rôzne administratívne inštitúcie, školy, obchodnú vybavenosť, divadlo. Osobitosťou Martina je skutočnosť, že sa tu nachádza centrum Matice slovenskej a tiež je tu Národný cintorín, na ktorom sú pochovaní mnohí kultúrni činitelia celoslovenského významu. b) Analýza využitia nehnuteľnosti : Bytový dom je využívaný na vopred určený spôsob, teda na bývanie. Nebytové priestory sú využívané osobami, ktoré v dome bývajú. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľnosti : Dom sa nachádza v centre mesta. Nie sú známe žiadne riziká, ktoré by sa dali považovať za rizikové pre tento dom. Skôr naopak, dom je v pamiatkovej zóne, preto sa dá predpokladať, že aj orgány mesta sledujú a budú sledovať stav domu, aby sa kontinuálne zabezpečoval dobrý technický a vizuálny stav. 3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,8 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (0,800 + 1,600) 2,400 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,600 III. trieda Priemerný koeficient 0,800 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,440 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,800-0,720) 0,080 Strana 8
Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0,800 10 8,0000 Poloha bytového domu v danej obci - vzťah k centru 2 obce obchodné centrá hlavné ulice a najlepšie polohy vo vybraných sídliskách I. 2,400 30 72,0000 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu veľmi dobre udržiavaná nehnuteľnosť I. 2,400 7 16,8000 4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, občianskej vybavenosti a služieb, bez zázemia (ihriská, parkoviská a pod.) 5 Príslušenstvo bytového domu práčovňa, sušiareň, kočikáreň, miestnosť pre bicykle, vlastná kotolňa alebo výmenníková stanica, výťah obchody v prízemnej časti 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu II. 1,600 5 8,0000 II. 1,600 6 9,6000 vykonaná rekonštrukcia bytového jadra a kuchyne III. 0,800 10 8,0000 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti 7 dostatočná ponuka pracovných možností v mieste, nezamestnanosť do 5 % I. 2,400 8 19,2000 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku vysoká hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 48 bytov III. 0,800 6 4,8000 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám orientácia obytných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná III. 0,800 5 4,0000 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome byt v krajnej sekcii na 2-6 NP II. 1,600 9 14,4000 11 Počet bytov vo vchode - v bloku počet bytov vo vchode: do 48 bytov IV. 0,440 7 3,0800 12 Doprava v okolí bytového domu železnica, autobus a miestna doprava - v dosahu do 10 minút 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, banka, škola, škôlka, jasle, nemocnica, divadlo, kompletná sieť obchodov a služieb Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového 14 domu chránená krajinná oblasť, mestská rezervácia, národný park, výrazné prírodné lokality a pod. Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí bytového 15 domu zvýšená hlučnosť a prašnosť - blízkosť dopravných ťahov 16 Názor znalca II. 1,600 7 11,2000 I. 2,400 6 14,4000 I. 2,400 4 9,6000 III. 0,800 5 4,0000 priemerný byt III. 0,800 20 16,0000 Spolu 145 223,08 Strana 9
VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 223,08/ 145 1,538 Všeobecná hodnota VŠHB = TH * kpd = 38 441,20 * 1,538 59 122,57 3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 Alikvotná časť zastavaného pozemku Výmera podielu Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel [m 2 ] 1111/6 zastavaná plocha a nádvorie 465 465,00 1/22 21,14 Obec: Martin Východisková hodnota: VH MJ = 16,60 /m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov 5. centrá miest od 10 000 do 50 000 obyvateľov, obytné časti miest nad 50 000 obyvateľov a ich rýchlo dostupné predmestia, prednostné oblasti vilových alebo rodinných domov v centre I mimo centra mesta, oblasti rekreačných domčekov v dôležitých centrách turistického ruchu, priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest nad 50 000 obyvateľov 4. nadštandardné rodinné domy; nadštandardné bytové domy, viacpodlažné nebytové stavby pre priemysel so štandardným technickým zariadením 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta Hodnota koeficientu kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy 2. obchodná poloha a byty 1,20 ki 3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, koeficient technickej infraštruktúry zemného plynu) pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov 1,30 1,05 1,00 1,20 1. nevyskytuje sa 1,00 1. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 1,30 * 1,05 * 1,00 * 1,20 * 1,20 * 1,00 * 1,00 1,9656 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 16,60 /m 2 * 1,9656 32,63 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku v celosti VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 465,00 m 2 * 32,63 /m 2 15 172,95 Všeobecná hodnota podielu pozemku VŠH = Podiel * VŠHPOZ = 1/22 * 15 172,95 689,68 Strana 10
III. ZÁVER 1. OTÁZKY A ODPOVEDE Obhliadka bytu mi nebola umožnená, lebo vlastník bytu - Ing. Lantaj, aj keď bol osobne prítomný, do bytu ma nevpustil. K ohodnoteniu som použil (lege artis) predchádzajúci znalecký posudok. Aj napriek tomu som vykonal isté zmeny, či odlišné postupy, ako predchádzajúca znalkyňa. na rozdiel od predchádzajúceho posudku som stanovil vo výpočte ceny životnosť 90 rokov, v predchádzajúcom posudku bola stanovená životnosť 80 rokov. Na viacerých metodických školeniach nám školitelia odporúčali takto postupovať pri stanovení životnosti panelových domov, príp. po zateplení ešte zohľadniť aj toto vylepšenie domu. okná sú v rámci výpočtu zahrnuté do spoločných zariadení v dome a sú štandardne započítané ako drevené. každý vlastník bytu si na vlastné náklady mení okná podľa svojho uváženia, tak je tomu aj v tomto konkrétnom prípade, preto okná hodnotím ako dodatočné práce týkajúce sa konkrétneho bytu v položke 14 výpočtu polohovej diferenciácie znalkyňa pravdepodobne zabudla zohľadniť polohu domu v pamiatkovej zóne, zmenu som zachytil znalkyňa vyhodnotila v položke 16 byt ako výborný. Ja sa s takým názorom nestotožňujem. Nie je nič tak výrazne výnimočné, aby bol konkrétny byt "výborný". Naopak, je to iba panelový dom,, blízko rušnej cesty, atakovaný prachom, hlukom, častým húkaním sanitiek, lebo po Mudroňovej ulici je hustá frekvencia pred vjazdom do nemocnice rozdielne som vyhodnotil polohu domu (pol.9). Iba v štítovej strane domu je okno z jednej miestnosti obrátené sme rom na juh, i to je clonené domom na parcele 1111/7. Hlavné priečelia domu sú orientované smerom V-Z, teda nie nad 65 % smerom JV-JZ máme tiež rôzny názor na vyhodnotenie pol.7 - pracovné možnosti, nezamestnanosť. Znalkyňa vyhodnotila túto položku tak, že nezamestnanosť v Martine je do 15 %. Ja som si vyhľadal v internej aktuálnu nezamestnanosť a zistil som, že Martin vykazuje aktuálnu nezamestnanosť iba 5,4 %. 2. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou (byty a nebyt. priestory) celej časti: 59 122,57 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 689,68 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie Strana 11
3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Stavby Všeobecná hodnota celej časti [ ] Spoluvl. podiel Všeobecná hodnota spoluvlastníckeho podielu [ ] Byt č. 6 na 1. poschodí 59 122,57 1/1 59 122,57 Pozemky Alikvotná časť zastavaného pozemku - parc. č. 1111/6 (21,14 m 2 ) 15 172,95 1/22 689,68 Spolu VŠH 59 812,25 Zaokrúhlená VŠH spolu 59 800,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 59 800,00 Slovom: Pätdesiatdeväťtisícosemsto Eur V Žiline dňa 8.10.2013 Ing. Šuba Stanislav IV. PRÍLOHY 1. Objednávka na vypracovanie znaleckého posudku - 1 strana 2. List vlastníctva č. 4479 vydaný Okresným úradom v Martine 4.10.2013-2 strany 3. Katastrálna mapa vydaná Okresným úradom v Martine dňa 4.10.2013-1 strana 4. Grafická príloha - dispozičné riešenie bytu - 1 strana 5. Fotografie exteriérov - 1 strana 6. Mapa širšieho okolia - 1 strana Spolu : 6 príloh na 7 stranách Strana 12
V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky od 1.8.2005 pre odbor Stavebníctvo, odvetvie Odhad hodnoty nehnuteľností Evidenčné číslo znalca : 913470 Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 77/2013 znaleckého denníka. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem pripojeným dokladom Vypracované dňa : V Žiline 8. októbra 2013 Počet strán a príloh : 13 + 7 Strana 13