Znalecký posudek č. 6253 263/2016 v oboru ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí o obvyklé ceně nemovitých věcí pozemků parcelní číslo 1661/89 a 1661/90 v katastrálním území Havlíčkův Brod, obci Havlíčkův Brod, okrese Havlíčkův Brod Objednatel posudku: PROKONZULTA, a.s., IČ 253 32 953 Křenová 299/26 602 00 Brno Objednávka ze dne 1. 12. 2016 KSHK 41 INS 28163 / 2013 Účel posudku: stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí v insolvenčním řízení Podle stavu ke dni 2. 12. 2016 posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Moravní 6224 765 02 Otrokovice Posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 2 vyhotoveních v listinné podobě a 1 v elektronické podobě na CD. V Otrokovicích, dne 5. prosince 2016 1
Obsah: str. A. Nález 1. Znalecký úkol 3 2. Informace o nemovité věci 3 3. Podklady pro vypracování posudku 3 4. Pouţitá literatura 3 5. Metody zjištění hodnoty 3 6. Vlastnické a evidenční údaje 4 7. Věcná břemena, závazky a omezení 4 8. Přírodní katastrofy, povodňové a radonové riziko 4 9. Základní popis lokality 5 10. Kopie katastrální mapy 5 11. Popis nemovitých věcí 6 B. Posudek 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. 6 2. Zjištění ceny nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá 7 C. Rekapitulace 9 D. Přílohy 9 2
A. Nález: 1. Znalecký úkol: Znalecký posudek je vypracován na základě poţadavku objednatele. Úkolem znalce je: ocenění nemovitých věcí se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k nim podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovité věci znehodnotily a jejich příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány. Předmětem ocenění jsou nemovité věci pozemky parcelní číslo 1661/89 orná půda a parcelní číslo 1661/90 orná půda v katastrálním území Havlíčkův Brod, obci Havlíčkův Brod, okrese Havlíčkův Brod. 2. Informace o nemovité věci: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: 3. Podklady pro vypracování ocenění: Vysočina Havlíčkův Brod Havlíčkův Brod Havlíčkův Brod 1) Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Havlíčkův Brod, LV č. 7286 ze dne 25. 8. 2016 2) Mapa okolí a obce 3) Informace o obci a okolí z internetových serverů 4) Malý lexikon obcí 2015 5) Vlastní databáze nemovitostí a informace spolupracujících znalců 6) Informace a sdělení získané z místních realitních kanceláří, katastru nemovitostí a jiných subjektů 4. Použitá literatura: E. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. F. Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění o oceňování majetku. G. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008. H. Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňovaní a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004. 5. Metody zjištění hodnoty: a) Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. V této části je zjištěna administrativní cena oceňovaného souboru nemovitých věcí dle platného oceňovacího předpisu Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb. b) Zjištění ceny nemovitých věcí, která je v místě a čase obvyklá V této části bude nejprve provedena analýza trhu s obdobnými nemovitými věcmi, bude tedy zjištěna srovnatelná cena, na základě které bude určena cena nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá - obvyklá cena. Definice obvyklé ceny dle 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění:...obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Nelze opomenout ani zjištění moţného budoucího vyuţití nemovitých věcí. 3
Určení ceny porovnávacím způsobem vychází z informací zjištěných o realizovaných obchodech obdobného majetku. Jako relevantní se v tomto případě pokládají kupní smlouvy, informace účastníků trhu, spolupracujících znalců a odhadců, obcí, realitních kanceláří a vlastní databáze statistických údajů. Postup pro oceňování staveb porovnávacím způsobem: Cena stavby se zjistí vynásobením zvolené měrné jednotky, charakteristického porovnatelného parametru daného typu stavby, např. obestavěný prostor, zastavěná plocha, uţitná plocha, podlahová plocha atp., jednotkovou cenou určenou porovnávací metodou. Na základě skutečného uţití oceňované stavby bude zjištěna cena minimálně 2 staveb obdobného vyuţití, pokud toto nebude moţné tak cena minimálně 3 nabídek staveb obdobného vyuţití, popřípadě kombinace výše uvedeného. U všech informací platí pravidlo aktuálnosti cen, stáří do 12-ti měsíců, popřípadě 6-ti měsíců, přičemţ ve zvláštních případech můţe být vyuţito i uskutečněných převodů starších s uvedením odůvodnění. U nabídkových cen je moţné pouţít objektivizační koeficient v rozmezí 0,7 1,0 se zdůvodněním, zohledňující zejména transakční náklady, nebo dobu zveřejnění nabídky. Kritéria pro výběr porovnatelných případů jsou u staveb zejména: účel uţití, poloha v obci vzhledem k účelu uţití, stavebně technický stav, materiálové charakteristiky, vybavenost, velikost a moţnost komerční vyuţitelnosti. Zjištěným cenám se následně přidělí body v rozmezí 1 aţ 3, vyjadřující míru shody s oceňovanou stavbou a určí se základní cena, jako váţený průměr cenových údajů a jim přiřazených vah. Základní cenu lze dále upravit cenovými faktory zohledňujícími: polohou stavby v obci popřípadě v lokalitě, příslušenství stavby, pozemky tvořící jednotný funkční celek se stavbou, technickou vybavenost pozemku, právní vztahy a širší vztahy. Jednotlivé faktoru mohou cenu sníţit nebo zvýšit aţ o 20%. V případě velmi špatného stavebně-technického stavu objektu lze základní cenu sníţit aţ o 50%. Určení obvyklé ceny: K určení obvyklé ceny je nutno přistupovat komplexně a zhodnotit všechny faktory a vlivy na cenu, včetně zjištění moţného budoucího vyuţití nemovité věci. Cena obvyklá vychází z porovnávací ceny obdobného majetku na trhu s nemovitými věcmi a to jak z jiţ realizovaných obchodů, tak i nabídek. Neopomenutelnou součástí je také zohlednění ceny určené dle vyhlášky o oceňování majetku. 6. Vlastnické a evidenční údaje: Dle předloţeného výpisu z katastru nemovitostí LV č. 7286 je společnost TNS CZ, s.r.o., IČ: 25264800 se sídlem 580 01 Havlíčkův Brod, Prokopa Holého 3752 vlastníkem oceňovaných nemovitých věcí pozemku parcelní číslo 1661/89 orná půda o výměře 640,0 m 2 a pozemku parcelní číslo 1661/90 orná půda o výměře 928,0 m 2 v katastrálním území Havlíčkův Brod, obci Havlíčkův Brod, okrese Havlíčkův Brod. 7. Věcná břemena, závazky a omezení: Na pozemku parcelní číslo 1661/89 je evidováno věcné břemeno zřizování a provozování vedení ve prospěch společnosti ČEZ Distribuce a.s., toto však nemá zásadní vliv na cenu nemovitých věcí. Finanční závazky vlastníka evidované na předloţeném LV se do výsledné ceny nemovitých věcí dle tohoto posudku nezahrnují. Převod nemovitostí nepodléhá odvodu DPH. 8. Přírodní katastrofy, povodňové a radonové riziko: Dle mapy záplavových území je v dané lokalitě zanedbatelné riziko povodně. V místě nehrozí sesuv půdy. Pozemek se nenachází v poddolovaném území ani zde není hrozba jiných přírodních katastrof. Vzhledem k tomu, ţe nebylo předloţeno měření vnitřní koncentrace radonu v místě, je proveden odhad na základě 4
odvozené mapy radonového rizika ČR pro lokalitu Havlíčkův Brod II. kategorie střední radonové riziko. 9. Základní popis lokality: Obec Vesnice Havlíčkův Brod patří administrativně pod okres Havlíčkův Brod a náleţí pod kraj Vysočina. Havlíčkův Brod je také obcí s rozšířenou působností. Na katastrálním území tohoto města má hlášený trvalý pobyt 23306 obyvatel (Malý lexikon obcí 2015). V Havlíčkově Brodě nalezneme několik mateřských a základních škol, gymnázium a střední odborné školy. Sportovní vyţití je moţně na několika sportovištích, lidé mohou navštívit městské lázně. Je zde kompletní síť obchodů a sluţeb, a kompletní soustava úřadů, divadlo, kino a pošta. Dále bychom v obci našli knihovnu, několik kostelů a hřbitov. V obci Havlíčkův Brod je nemocnice a několik lékáren. Samozřejmostí města je moţnost posezení v restauracích, kavárnách a hospodách. V obci se nachází i několik penzionů a hotelů. Místní obyvatelé mohou vyuţívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází ţeleznice. Posuzovaná nemovitá věc Předmětem ocenění jsou pozemky evidované jako orná půda, které tvoří stavební místo v lokalitě nově budovaných rodinných domů, na ulici Nad Ţlábkem v Havlíčkově Brodě. Pozemky jsou k tomuto účelu dostatečně velké, je zde vydán platný územní plán a přivedena kompletní technická infrastruktura. Obsah ocenění: a) 3, 4, 9 stavební pozemky parcelní číslo 1661/89 a 1661/90 v katastrálním území a obci Havlíčkův Brod, okres Havlíčkův Brod 10. Kopie katastrální mapy: Pozemky parcelní číslo 1661/89 a 1661/90 tvořící ucelené stavební místo, katastrální území a obec Havlíčkův Brod, okres Havlíčkův Brod. 11. Popis nemovitých věcí: a) 3, 4, 9 stavební pozemky parcelní číslo 1661/89 a 1661/90 v katastrálním území a obci Havlíčkův Brod, okres Havlíčkův Brod Předmětem ocenění jsou pozemky parcelní číslo 1661/89 a 1661/90 v katastrální území a obci Havlíčkův Brod, okres Havlíčkův Brod. Pozemky tvoří stavební místo. Celková plocha pozemků je mírně nadstandardní, v místě obvyklá. Pozemky jsou rovinné povahy, ze svaţitostí do 15%. Nebyly zjištěny ţádné omezující vlivy na vyuţití pozemků, kromě vedení inţenýrských sítí na okraji pozemků. V místě je moţnost napojení na obecní vodovod, plyn, kanalizaci s síť elektrické energie. Občanská vybavenost obce je v místě dobře dostupná. Obyvatelstvo v okolí je bezproblémové. V obci Havlíčkův Brod není zpracována cenová mapa stavebních pozemků. 5
B. Posudek: 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. a) 3, 4, 9 stavební pozemky parcelní číslo 1661/89 a 1661/90 v katastrálním území a obci Havlíčkův Brod, okres Havlíčkův Brod Ocenění stavebních pozemků dle 3, 4, 9 odst. 4) vyhlášky: Pozemky parcelní číslo 1661/89 a 1661/90 Obec Katastrální území Kraj Počet obyvatel Malý lexikon obcí 2015 Základní cena příloha č. 2 vyhlášky, tab. č. 1 ZC v (Kč/m 2 ) Plocha pozemků P (m 2 ) Havlíčkův Brod Havlíčkův Brod Vysočina Znak Název zanku Označení Popis znaku Hodnota znaku Index trhu s nemovitými věcmi, příloha č. 3 vyhlášky, tabulka č. 1 P 1 Situace na dílčím trhu I. Poptávka niţší neţ nabídka -0,02 P 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek 0,00 P 3 Změny v okolí II. Bez vlivu 0,00 P 4 Vliv právních vztahů II. Bez vlivu 0,00 P 5 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 P 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zandbatelný rizikem povodně 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1+ΣP i ) I T 0,9800 Index omezujících vlivů pozemku, příloha č. 3 vyhlášky, tabulka č. 2 P 1 Geometrický tvar a velikost II. Bez vlivu na vyuţití 0,00 P 2 Svaţitost pozemku a expozice IV. Svaţitost pozemku do 15%, ostatní orientace 0,00 P 3 Ztíţené základové podmínky III. Neztíţené základové podmínky 0,00 P 4 Chráněná území a ochraná pásma I. Mimo chráněná území a ochraná pásma 0,00 P 5 Omezení uţívání pozemku I. Bez omezení uţívání 0,00 P 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů pozemku I O = 1+ΣP i I O 1,0000 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zastavění, příloha č. 3 vyhlášky, tabulka č. 3 P 1 Druh a účel uţití stavby I. Rezidenční stavby v obcích nad 2000 obyvatel 1,00 P 2 Převaţující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 P 3 Poloha pozemku v obci II. Navazuje na střed 0,02 P 4 Moţnost napojení na inţ. sítě v obci I. Lze napojit na všechny sítě v obci 0,00 P 5 Občanská vybavenost v okolí I. Občanská vybavenost obce je dostupná 0,00 P 6 Dopravní dostupnost k pozemku VII. Zpevněný příjezd, parkování na pozemku 0,01 P 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka do 1000 m od objektu -0,01 P 8 Komerční vyuţitelnost II. Bez moţnosti komerčního vyuţití 0,00 P 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 P 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 P 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy Cena pozemku celkem I P = P 1 * (1+ΣP i ) CP = ZC * I T * I O * I P * P * 0,30 I P CP (Kč) 1,0600 381 148,19 23306 780 1568 Administrativní cena nemovitých věcí ke dni ocenění (zaokrouhleno) 381.150,00 Kč 6
2. Zjištění ceny nemovitých věcí, která je v místě a čase obvyklá Předmětem ocenění jsou pozemky evidované jako orná půda, které dle územního plánu tvoří stavební místo, popřípadě stavební místa, v lokalitě nově budovaných rodinných domů, na ulici Nad Ţlábkem, v obci Havlíčkův Brod. Pro určení porovnávací ceny bude z údajů o prodejích a nabídkách prodejů určena cena za m 2 pozemku. Analýza trhu: Uskutečněné prodeje stavebních parcel v místě a okolí: Prodej č. 1 Místo zveřejnění: katastr nemovitostí Datum prodeje: 10. 8. 2016 Popis: Uskutečněný prodej stavebního místa ve stejné lokalitě. Řízení V-5142/2016-601. Celková cena činila 1.400.000,00 Kč. Plocha pozemku 819,0 m 2. Listina: Cena: 1.709,40 Kč/m 2 Prodej č. 2 Bodové zhodnocení dle míry shody: 3 stavební místo ve stejné lokalitě Místo zveřejnění: katastr nemovitostí Datum prodeje: 1. 9. 2016 Popis: Uskutečněný prodej stavebního místa ve stejné lokalitě. Řízení V-5802/2016-601. Celková cena činila 1.392.000,00 Kč. Plocha pozemku 843,0 m 2. Listina: Cena: 1.651,25 Kč/m 2 Bodové zhodnocení dle míry shody: 3 stavební místo ve stejné lokalitě Vyhodnocení základní ceny a její úpravy: Výpočet váženého průměru cen z uvedených příkladů nabídek prodejů: Uznačení Cena Kč za m 2 Objektivizační koeficient Bodové zhodnocení dle míry shody Upravená cena Kč za m 2 Prodej č. 1 1 709,40 1,00 3 1 709,40 Prodej č. 2 1 651,25 1,00 3 1 651,25 Vážený průměr základních cen v Kč za m 2 1 680,33 7
Úprava základní ceny: 1. Poloha pozemku vzhledem k jeho konkrétnímu účelu vyuţití (hodnocení 0,8 1,2) Místo v klidné lokalitě, s dostupnou občanskou vybaveností. K účelu výstavby individuálního bydlení vhodné. 2. Vlastnické vztahy (hodnocení 0,8 1,2) Pozemek je ve výlučném vlastnictví. 3. Právní vztahy (hodnocení 0,8 1,2) Na pozemku je evidováno věcné břemeno zřizování a vedení distribuční soustavy, toto však nějak neomezuje jeho vyuţití. 4. Širší vztahy (hodnocení 0,8 1,2) Pozemky nespadají pod zvláštní ochranu z hlediska ţivotního prostředí. Nejsou známy ţádné omezující vlastnosti jejich uţití. Technická infrastruktura v místě kompletní. Váţený průmer upravených základních cen (Kč/m2) 1 680,33 Číslo faktoru Název faktrou Hodnota faktoru 1 Poloha pozemku 1,00 2 Vlastnikcé vztahy 1,00 3 Právní vztahy 1,00 4 Širší vztahy 1,00 Upravená základní cena v Kč za m 2 1 680,33 Základní upravená cena dle metody srovnání je 1680,33 Kč/m 2. Určení obvyklé ceny: Hlavními vstupními daty pro určení ceny stavby, která je v daném čase a místě obvyklá, bude administrativní cena, a cena určená porovnáním. Konkrétně tedy cena administrativní ve výši 243,08 Kč/m 2 a cena srovnávací ve výši 1680,33 Kč/m 2. Pozemky, jeţ jsou předmětem ocenění, se nachází ve vyhledávané lokalitě pro výstavbu rodinných domů. Jako takové tvoří jedno nadstandartní, popřípadě jedno standardní a jedno podstandardní stavební místo. V případě prvním, v důsledku větší plochy parcel, je nutno jednotkovou cenu sníţit na 1500,00 Kč/m 2. S ohledem na výše uvedené určuji cenu v místě a čase obvyklou za posuzované nemovité věci ve výši: Obvyklá cena nemovitých věcí ke dni ocenění 2.352.000,00 Kč 8
C. Rekapitulace: Administrativní cena nemovitých věcí Obvyklá cena nemovitých věcí 381.150,00 Kč 2.352.000,00 Kč Obvyklou cenu posuzovaných nemovitých věcí zapsaných na LV č. 7286, tj. pozemků parcelní číslo 1661/89 a 1661/90 orná půda v katastrálním území Havlíčkův Brod, obci Havlíčkův Brod, okrese Havlíčkův Brod vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. určuji ve výši: Slovy: dvamilionytřistapadestdvatisíc korun českých 2.352.000,00 Kč V Otrokovicích, dne 5. prosince 2016 Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Znalecká doloţka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11.12.1995 čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem 6253 263/2016 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 236/16. D. Přílohy: Mapové podklady: Posuzované pozemky parcelní číslo 1661/89 a 1661/90 tvořící ucelené stavební místo, katastrální území a obec Havlíčkův Brod, okres Havlíčkův Brod. 9
Územní plán Havlíčkova Brodu - fragment Výřez platného územního plánu obce Havlíčkův Brod, pro lokalitu kde se posuzované pozemky nachází. Oblast určena pro individuální rezidenční výstavbu. Fotodokumentace: Pohled na posuzované pozemky parcelní číslo 1661/89 a 1661/90 tvořící ucelené stavební místo, katastrální území a obec Havlíčkův Brod, okres Havlíčkův Brod. 10
Výpis z katastru nemovitostí: 11