ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 386/7056/2014 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely St. 62 s rodinným domem č.p. 20 s příslušenstvím a pozemku čís. parcely 731, k.ú. Borek u Děčína, osada Choratice, obec Malšovice, okres Děčín, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 386/7056/2014 LV no.: 321 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely St. 62 s rodinným domem č.p. 20 s příslušenstvím a pozemek čís. parcely 731, k.ú. Borek u Děčína, osada Choratice, obec Malšovice, okres Děčín, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Choratice č.p. 20, Malšovice, 407 03 Dobkovice Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura 1.356.977 Kč nebyla stanovena Kč 895.000 Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 1 LAND / POZEMEK rodinný dům kolna, zpevněné plochy, přípojky inženýrských sítí a další venkovní úpravy okrajová část obce základní MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): zděný Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: 79 m 2 Office area: Kancelářské plochy: 124 m 2 Storage area: Skladové plochy: 525 m 3 Other and manufacturing: Ostatní 1714 Kč/ m 3 Income: Příjem: cca 1924 48 % Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: 900.000 Kč 900.000 Kč nestanoveno Kč St. 62, 731 zastavěná plocha a nádvoří 454 m 2 400 Kč/m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Kč Kč % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 321 pro k.ú. Borek u Děčína jsou oceňované nemovitosti ve vlastnictví paní Šárky Matajové, bytem Vrchlického 612/2, Děčín II-Nové Město, 405 02 Děčín. Restricting conditions / omezující podmínky: Omezující podmínky jsou vypsány v části C listu vlastnictví č. 321, pro k.ú. Borek u Děčína, v příloze tohoto posudku. Tato omezení nejsou v celkovém návrhu obvyklé ceny zohledněna. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 321 pro k.ú. Borek u Děčína nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: Zástavní práva jsou vypsána v části C listu vlastnictví č. 321, pro k.ú. Borek u Děčína, v příloze tohoto posudku. Tato zástavní práva nejsou v celkovém návrhu obvyklé ceny zohledněna. Legal and structural state / stavebně právní stav: Oceňovaná stavba je v katastru nemovitostí evidována jako budova s číslem popisným se způsobem využití rodinný dům. Na základě prohlídky na místě lze konstatovat, že budovu lze po rekonstrukci využívat v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - těsná blízkost frekventované silnice I. třídy č. 62 (E442) a železniční tratě Ústí n. Labem - Děčín - venkovní úpravy v okolí domu jsou minimálního rozsahu - v domě chybí vytápění - dům byl v minulosti zřejmě zasažen vodou při povodních svislé nosné konstrukce v 1. NP jsou vlhké a tvoří se plísně - přípojka vody a odkanalizování je napojeno na sítě vlastníka sousedního domu č.p. 19 - nutné terénní úpravy parcely čís. 731 Strong points / silné stránky: - dům po rozsáhlé rekonstrukci provedené v letech 2006-2008 - velmi dobrá dopravní dostupnost - blízkost bývalého okresního města Děčína (7 km) a krajského města Ústí n. Labem (18 km) Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 321 pro k.ú. Borek u Děčína a obec Choratice, prokazující stav evidovaný k datu 18.4.2014, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro k.ú. Borek u Děčína a obec Choratice, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 30.11.2014 c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Oceňované nemovité věci byly prohlédnuty dne 14.11.2014 za účastí paní Šárky Matajové majitelky oceňovaných nemovitých věcí. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 526929 Název katastrálního území : Borek u Děčína Kód obce : 562718 Název obce : Malšovice Počet obyvatel obce : 852 Datum stanovení počtu obyvatel : 31.12.2012 Kód okresu : CZ0421 Název okresu : Děčín Název kraje : Ústecký Poloha v obci : Obytná zóna Infrastructure / infrastruktura: Obec Malšovice se svými 852 obyvateli patří k menším obcím okresu Děčín a Ústeckého kraje, je situována v dojezdové vzdálenosti Statutárního města Děčín (cca 7 km), Statutárního města Ústí nad Labem (cca 18 km). Obec Malšovice disponuje základní občanskou vybaveností odpovídající velikosti a významu obce (obecní úřad, obchod se základním sortimentem, restaurace, penzion), s rozšířenou občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na města Děčín a Ústí nad Labem. Obec Malšovice je dobře dostupná silniční dopravou a autobusovou dopravou. Dobré dopravní spojení je s městy Děčín, Ústí nad Labem, a to po silnici I/62 (Ústí nad Labem - Povrly - Dobkovice - Malšovice - Děčín). Property Location / poloha nemovitých věcí Nemovité věci se nachází v okrajové části osady Choratice mezi silnicí I. třídy č. 62 (E442), která z východní strany odděluje nemovité věci od řeky Labe a železniční tratí Ústí nad Labem Děčín ze strany západní. Okolní zástavbu tvoří převážně rodinné domy. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 20: Jde o samostatně stojící nepodsklepený dům s dvěma nadzemními podlažími a půdním prostorem, stojící na pozemku St. 62, k.ú. Borek u Děčína. Dispoziční řešení: V domě se nachází jeden byt o dispozici 4+1. 1. nadzemní podlaží (přízemí) sestává z chodby, dvou pokojů, schodiště, koupelny a WC. 2. nadzemní podlaží (1. patro) sestává z prostoru nad schodištěm, tří pokojů a WC. Půdní prostor tvoří jeden stavebně nerozdělený prostor bez podkroví. Konstrukční řešení a vybavení domu: Jedná se o samostatně stojící stavbu, svislé nosné konstrukce jsou zděné, střešní konstrukce je sedlového tvaru s polovalbou, krytinu tvoří tašky, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, stropy jsou dřevěné trámové, se záklopem z OSB desek, podlahy jsou v 1. NP betonové, krytinu tvoří převážně dlažba, v 2.NP je tvoří OSB desky, krytinu v obytných místnostech plovoucí podlahy, okna jsou dřevěná, dveře jsou dřevěné hladké a náplňové, vnitřní i vnější omítky hladké štukované. Dům má vnitřní instalace el. proudu o napětí 220 V, vody a kanalizace. Podle informací od majitelky nemovitých věcí jsou přípojka vody a kanalizace napojeny na inženýrské sítě vlastníka sousední nemovitosti č.p. 19. Právní podklad pro jejich užívání nebyl doložen. Podle informací od majitelky se na pozemku St. 62 nachází vlastní septik (bez bližší specifikace). V domě není vytápění, pouze v koupelně v 1.NP je elektrické topné těleso (el. topný žebřík). Koupelna i WC jsou vybaveny standardními zařizovacími předměty. Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu nebylo zjištěno, na základě dispozice a užitého stavebního materiálu lze stáří odhadovat na minimálně 90 let. Oceňovaný dům prošel rozsáhlou rekonstrukcí, která byla podle informací od majitelky realizována v letech 2006-2008. Rekonstrukcí prošla obě nadzemní podlaží, byla vyměněna střešní krytina včetně laťování, klempířské prvky, stropy, podlahy, nové obklady v koupelně a na WC, nové vnitřní a vnější omítky. Nebylo provedeno vytápění domu a rekonstrukce jednoho pokoje a chodby v 1. NP. - 4 -
Stavební stav je poznamenán chybějící údržbou v minulých letech. Dům byl zřejmě zaplaven - svislé nosné konstrukce v 1. NP jsou vlhké a tvoří se plísně, v prostoru schodiště v 2. NP je v jednom místě patrné zatékání střechou. Další stavby: Na oceňovaných pozemcích se nachází další stavby, tzv. vnější zařízení, která tvoří příslušenství k oceňovanému domu č.p. 20. Jedná se především o zděnou kolnu, přípojky IS a zpevněné plochy. Kolna je zděná stavba s jedním nadzemním podlažím, dispozičně ji tvoří dvě místnosti v původním stavebně-technickém stavu, v minulosti byla zrekonstruována pouze fasáda. Pozemek: Pozemek čís. parcely St. 62, k.ú. Borek u Děčína, o výměře 339 m2, je v katastru nemovitostí evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří se způsobem ochrany rozsáhlé chráněné území. Pozemek je z části zastavěn stavbou rodinného domu č.p. 20 a kolnou v příslušenství. Pozemek čís. parcely 731, k.ú. Borek u Děčína, o výměře 115 m2, je v katastru nemovitostí evidovaný jako zahrada se způsobem ochrany rozsáhlé chráněné území a zemědělský půdní fond. Pozemek je nutné stavebně upravit, na části pozemku se nachází suť. Tvar pozemků je patrný z kopie katastrální mapy v příloze. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely St. 62 s rodinným domem č.p. 20 s příslušenstvím a pozemku čís. parcely 731, k.ú. Borek u Děčína, osada Choratice, obec Malšovice, okres Děčín, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 321 pro k.ú. Malšovice, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 14. listopadu 2014 Slovy: Devětsettisíc Kč Ocenění práv a omezení spojených s nemovitými věcmi: 900.000,- Kč Všechna práva a omezení jsou vypsána v části C listu vlastnictví č. 321 pro k.ú. Borek u Děčína. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 321, k.ú. Borek u Děčína. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 386/7056/2014. Vypracoval: Bc. Jan Stejskal Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě dne 30. 11. 2014-6 -
PŘÍLOHY 1 Analýza 2 Mapa širších vztahů 3 Výpis z katastru nemovitostí 4 Kopie katastrální mapy 5 Fotodokumentace
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 386/7056/2014 LV no.: 321 Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment Item Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" no. asset" - TIA Obestavěný Pol.č. Název HIM Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM prostor stavby m3 Kč/m3 m2 Kč/m2 Kč % Kč 1 rodinný dům č.p. 20 525 4 151 2 181 309 47,7 1 141 143 2 vedlejší stavby 34 234 Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 1 175 377 Comments Komentář oceněno podílem na ceně stavby hlavní Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item Site no. Type land Acreage Price Total no. Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem Comments Komentář m 2 Kč/m 2 Kč 1 St. 62 zastavěná plocha a nádvoří 339 400 135 600 2 731 Lands subtotal - Pozemky mezisoučet zahrada 115 400 46 000 181 600 Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 1 356 977 Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář 1 2 m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized / offer Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands price Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena za objekty Koeficient cenové úpravy Cena za objekty Komentář Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč 1 Rodinný dům v Ústí n. Labem - Mojžíři, ul. Vodařská 990 000,00 11-14 nestanoven 518 800 414 400 575 600,00 0,85 nabídka RK *2) okrajová část Ústí n. Labem, vzdálenost od Choratic 10 km, podsklepený dům s dvěma nadzemními podlažími a podkrovím, 841 500 dům je v dobrém stavebně-technickém stavu, vytápění je lokální kachlovými kamny a elektrickými přímotopy, u domu menší zahrada 2 Rodinný dům v Ústí n. Labem - Povrly - Roztoky 980 000,00 11-14 nestanoven 1734 300 520 200 459 800,00 0,90 nabídka RK *2) okrajová část Ústí n. Labem, vzdálenost od Choratic 5 km, dům s dvěma nadzemními podlažími o dispozici 4+kk s garáží, vnitřní 882 000 prostory v dobrém udržovaném stavu (zhoršený stav fasády a střešní krytiny), vytápění lokální elektrické a krbovými kamny, velká zahrada 3 Rodinný dům v Dobkovicích - Prosetíně 1 195 000,00 11-14 nestanoven 1174 300 352 200 842 800,00 0,85 nabídka RK *3) klidná lokalita vzdálená 3 km od Choratic, dům s dvěma nadzemními podlažími o dispozici 1 015 750 4+1, v dobrém stavebnětechnickém stavu, vytápění je ústřední na tuhá paliva, velká zahrada (cena bez provize RK) 4 Rodinný dům v Děčíně XXV - Chmelnici, ul. Třešňová 990 000,00 11-14 nestanoven 1484 600 890 400 99 600,00 0,85 nabídka RK *3) okrajová část Děčína, vzdálenost od Choratic 3 km, dům s dvěma 841 500 nadzemními podlažími s dispozicí 6+2, dobrý stavebně-technický stav, velká zahrada 1) nabídka realitní kanceláře Hanik & Holubovský 2) nabídka realitní kanceláře M & M reality holding 3) nabídka realitní kanceláře REALITY ŠIROKÝ 3) nabídka realitní kanceláře REALITY ŠIROKÝ Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 1,357 mil.kč nebyla stanovena 0,895 mil.kč 0,900 mil.kč
Mapa širších vztahů rodinný dům Choratice č.p. 20, obec Malšovice, okres Děčín
Fotodokumentace rodinný dům Choratice č.p. 20, obec Malšovice, okres Děčín Pohled na silnici I. třídy č. 62 (E442) Pohled na dům a parcelu čís. 731 Pohled na dům Pokoj v 1. NP po rekonstrukci Pokoj v 1. NP původní stav Koupelna v 1. NP
Schodiště do 2. NP Pokoj č. 1 v 2. NP Pokoj č. 2 v 2. NP Pokoj č. 3 v 2. NP WC v 2. NP Půdní prostor